Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ачамович И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска К. к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру - отказать",
установила:
Истец К. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Рантект" о признании за ним права собственности на квартиру N *** по адресу: ***, указывая, что *** между ООО "Рантект" и К. был заключен Предварительный договор N *** купли-продажи недвижимого имущества - четырехкомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ***. В настоящее время жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ***. В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору истцом была перечислена ответчику денежная сумма в размере *** руб., однако ответчик уклоняется от заключения с истцом основного договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.
Представитель истца по доверенности Я. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Д. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного просит истец К.
В заседание судебной коллегии представитель истца К. Я. явился, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска.
Представители ООО "Рантект", Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, т.к. оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 06 октября 2005 г. между ООО "Рантект" и К. был заключен предварительный договор N *** предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости: четырехкомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ***. (л.д. 9 - 13).
Пунктом 2.2 Предварительного договора, стороны установили, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 3 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец К. свои обязательства по предварительному договору исполнил, внес на счет ответчика в счет обеспечения обязательства денежную сумму в размере ***, что подтверждается копией платежного поручения (л.д. 14).
Ответчик собственником спорного имущества не является.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, и правомерно признал, что обязательства сторон по предварительному договору не прекратились, ответчик от своих обязательств не уклоняется и намерен их исполнить после оформления права собственности на спорное жилое помещение.
Суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании за ним право собственности на квартиру.
Судебная коллегия согласна с выводами суда.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что строительство жилого дома, имеющего строительный адрес: г. ***, осуществляется на основании Инвестиционного контракта ***, заключенного между ответчиком, Правительством Москвы и Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (л.д. 60 - 78).
В соответствии с пунктом 3.2 контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестора, заказчика и администрации по итогам реализации каждого этапа контракта, определяется на основании акта о результатах реализации каждого этапа инвестиционного проекта по контракту.
Следовательно, определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию либо до оформления объекта незавершенного строительством доля инвестора в праве собственности на объект не может быть определена.
В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно положениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Доказательств того, что квартира передана ответчиком истцу во владение, не представлено. В материалы дела также не представлено доказательств оформления права собственности ответчика на спорное имущество, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы представителя истца, что истец выполнил все свои обязательства по предварительному договору, оплатив полную стоимость квартиры, в связи с чем приобрел право собственности на квартиру, являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно п. 3.2 договора, предварительная стоимость квартиры определена в размере ***.
В соответствии с п. 3.3 договора, окончательная стоимость квартиры будет установлена сторонами в основном договоре, исходя из фактического размера общей площади квартиры, указанного в ведомости обмеров БТИ.
Квартира истцу до настоящего времени не передана, акта об исполнении обязательств между сторонами предварительного договора не имеется, в связи с чем судебная коллегия считает, что обязательства сторон до конца не исполнены.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что квартира N ***, на которую претендует истец, является не 4-х комнатной, с площадью около 152 кв. м, а 2-х комнатной, общей площадью 67,4 кв. м (л.д. 92 - 93), что также не подтверждает довод истца, что ответчик исполнил свои обязательства надлежащим образом, создав для него объект недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы, что предварительный договор является притворной сделкой, не влияют на принятое судом решение, поскольку таких требований истец не заявлял.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2012 ПО ДЕЛУ N 11-7293\12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2012 г. по делу N 11-7293\\12
Судья Ачамович И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска К. к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру - отказать",
установила:
Истец К. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Рантект" о признании за ним права собственности на квартиру N *** по адресу: ***, указывая, что *** между ООО "Рантект" и К. был заключен Предварительный договор N *** купли-продажи недвижимого имущества - четырехкомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ***. В настоящее время жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ***. В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору истцом была перечислена ответчику денежная сумма в размере *** руб., однако ответчик уклоняется от заключения с истцом основного договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.
Представитель истца по доверенности Я. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Д. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного просит истец К.
В заседание судебной коллегии представитель истца К. Я. явился, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска.
Представители ООО "Рантект", Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, т.к. оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 06 октября 2005 г. между ООО "Рантект" и К. был заключен предварительный договор N *** предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости: четырехкомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ***. (л.д. 9 - 13).
Пунктом 2.2 Предварительного договора, стороны установили, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 3 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец К. свои обязательства по предварительному договору исполнил, внес на счет ответчика в счет обеспечения обязательства денежную сумму в размере ***, что подтверждается копией платежного поручения (л.д. 14).
Ответчик собственником спорного имущества не является.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, и правомерно признал, что обязательства сторон по предварительному договору не прекратились, ответчик от своих обязательств не уклоняется и намерен их исполнить после оформления права собственности на спорное жилое помещение.
Суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании за ним право собственности на квартиру.
Судебная коллегия согласна с выводами суда.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что строительство жилого дома, имеющего строительный адрес: г. ***, осуществляется на основании Инвестиционного контракта ***, заключенного между ответчиком, Правительством Москвы и Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (л.д. 60 - 78).
В соответствии с пунктом 3.2 контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестора, заказчика и администрации по итогам реализации каждого этапа контракта, определяется на основании акта о результатах реализации каждого этапа инвестиционного проекта по контракту.
Следовательно, определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию либо до оформления объекта незавершенного строительством доля инвестора в праве собственности на объект не может быть определена.
В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно положениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Доказательств того, что квартира передана ответчиком истцу во владение, не представлено. В материалы дела также не представлено доказательств оформления права собственности ответчика на спорное имущество, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы представителя истца, что истец выполнил все свои обязательства по предварительному договору, оплатив полную стоимость квартиры, в связи с чем приобрел право собственности на квартиру, являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно п. 3.2 договора, предварительная стоимость квартиры определена в размере ***.
В соответствии с п. 3.3 договора, окончательная стоимость квартиры будет установлена сторонами в основном договоре, исходя из фактического размера общей площади квартиры, указанного в ведомости обмеров БТИ.
Квартира истцу до настоящего времени не передана, акта об исполнении обязательств между сторонами предварительного договора не имеется, в связи с чем судебная коллегия считает, что обязательства сторон до конца не исполнены.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что квартира N ***, на которую претендует истец, является не 4-х комнатной, с площадью около 152 кв. м, а 2-х комнатной, общей площадью 67,4 кв. м (л.д. 92 - 93), что также не подтверждает довод истца, что ответчик исполнил свои обязательства надлежащим образом, создав для него объект недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы, что предварительный договор является притворной сделкой, не влияют на принятое судом решение, поскольку таких требований истец не заявлял.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)