Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Васильева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Рожковой Л.Н.
судей Смирновой А.А., Милашовой Л.В.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Московского районного суда города Рязани от 11 мая 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к М.Ю. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.
и на дополнительное решение Московского районного суда города Рязани от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
Взыскать с К. в пользу М.Ю. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Рожковой Л.Н., объяснения М.Ю., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М.Ю. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование своих требований указала, что ответчик обратился к ней по вопросу оформления спорного земельного участка. В ходе оформления стороны договорились, что после оформления ответчик продает истцу земельный участок за рублей. В подтверждение указанных намерений, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, где были предусмотрены существенные условия договора: стоимость земельного участка - рублей; срок действия договора - по 20 февраля 2012 года включительно. Истец указывает, что после получения документов о праве собственности на указанный земельный участок до настоящего времени ответчик не идет на контакт, неоднократно ему направлялись уведомления о необходимости заключить договор купли-продажи земельного участка. До настоящего времени договор купли-продажи земельного участка не заключен по вине ответчика.
Просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу:.
Суд отказал в удовлетворении заявления, постановив вышеуказанное решение.
Дополнительным решением от 16 мая 2012 года суд взыскал с истицы в пользу ответчика оплату услуг представителя.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, постановить новое об удовлетворении иска в полном объеме, а также отменить дополнительное решение и прекратить производство по делу в части распределения судебных расходов. Считает решение и дополнительное решение незаконными и необоснованными в связи неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, считает, что оснований для его отмены не имеется, но имеются основания для изменения мотивировочной части судебного решения.
Так, из материалов дела следует, что 20 января 2012 года ответчиком М.Ю. и истцом К. был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которого ответчик в срок до 20 февраля 2012 года обязался продать, а истец купить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью кв. м, категории земель: населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу:. Цена отчуждаемого земельного участка оставляет, которая является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине. Из условий договора следует, что регистрация права собственности ответчика на отчуждаемый земельный участок не производилась, и что сумма рублей должна быть уплачена покупателем продавцу полностью до подписания договора купли-продажи земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Впоследствии между сторонами не был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка в срок, установленный предварительным договором купли-продажи. Какие-либо денежные средства по предварительному договору истец К. ответчику М.Ю. не передавала.
Отказывая в удовлетворении иска, районный суд указал, что в судебном заседании не нашел подтверждения факт направления истцом ответчику предложения о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка. Направленное истцом ответчику извещение, суд расценил как напоминание ответчику о том, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи и, что основной договор должен быть заключен в срок до 20 февраля 2012 года. Однако, как указал суд, в извещении нет непосредственно самого предложения о заключении договора купли-продажи (не направлен основной договор купли-продажи; нет предложения о встречи с целью заключения договора).
Кроме того, судом установлено, что ответчик М.Ю. 21 февраля 2012 года заключил с М.А. договор купли-продажи спорного земельного участка и частично разрушенного жилого дома, находящегося на этом земельном участке. 5 марта 2012 года, то есть до подписания и предъявления иска в суд, данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Таким образом, ответчик М.Ю. в настоящее время не является собственником спорного земельного участка, следовательно, в силу статьи 209 ГК РФ его нельзя понудить к совершению сделки в отношении имущества, собственником которого он не является.
Данные обстоятельства, как сами по себе, так и в своей совокупности явились основанием для отказа в иске.
Судебная коллегия не может согласиться с позицией районного суда о том, что направленное истцом ответчиком письменное извещение (л.д. 11) не может быть расценено как предложение заключить основной договор.
Согласно ст. 429 п. 6 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Законодатель не содержит обязательных условий к содержанию данного предложения. Представленное истцом извещение исходя из его содержания можно расценить как предложение заключить основной договор на основании ранее подписанного предварительного договора. Поэтому данный вывод, послуживший одним из оснований для отказа в иске, не соответствует обстоятельствам дела, и подлежит исключению из мотивировочной части судебного решения. При этом исключение данного вывода из мотивировочной части судебного решения на содержание его резолютивной части не влияет.
Кроме того, судом первой инстанции не учтены при рассмотрении дела следующие обстоятельства:
Как следует из материалов дела на спорном земельном участке расположен жилой дом, частично разрушенный (л.д. 47).
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Правообладателем и земельного участка и находящегося на нем частично разрушенного жилого дома является ответчик по делу. Таким образом, правоотношения сторон по отчуждению земельного участка не могли не затронуть вопрос об отчуждении и данного строения.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В данном случае предварительный договор не содержит условие об отчуждении частично разрушенного жилого дома, которое в силу закона является обязательным. Таким образом, не по всем существенным условиям между его контрагентами было достигнуто соглашение, не был определен перечень отчуждаемого имущества. Таким образом, указанный договор нельзя признать заключенным. А при таких обстоятельствах незаключенный договор не порождает для сторон обязательств по заключению основного договора.
Указанное обстоятельство служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Позиция суда о том, что ответчик М.Ю. в настоящее время не является собственником спорного земельного участка, следовательно, в силу статьи 209 ГК РФ его нельзя понудить к совершению сделки в отношении имущества, собственником которого он не является., является обоснованной и подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах решение отмене не подлежит, но мотивировочная часть решения подлежит изменению.
Доводы апеллятора об отмене дополнительного судебного решения не могут быть приняты в качестве обоснованных. Суд взыскал с истицы в пользу ответчика расходы на оплату услуг представителя с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, требований разумности и справедливости. Оснований для уменьшения взысканной суммы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда города Рязани от 11 мая 2012 года в мотивировочной части изменить, исключить вывод суда о не направлении истцом ответчику предложения о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, дополнить выводом о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2012 года между М.Ю. и К. незаключенным, в остальной части решение, а также дополнительное решение Московского районного суда города Рязани от 16 мая 2012 года оставить без изменений, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2012 N 33-1429
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. N 33-1429
Судья Васильева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Рожковой Л.Н.
судей Смирновой А.А., Милашовой Л.В.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Московского районного суда города Рязани от 11 мая 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к М.Ю. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.
и на дополнительное решение Московского районного суда города Рязани от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
Взыскать с К. в пользу М.Ю. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Рожковой Л.Н., объяснения М.Ю., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М.Ю. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование своих требований указала, что ответчик обратился к ней по вопросу оформления спорного земельного участка. В ходе оформления стороны договорились, что после оформления ответчик продает истцу земельный участок за рублей. В подтверждение указанных намерений, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, где были предусмотрены существенные условия договора: стоимость земельного участка - рублей; срок действия договора - по 20 февраля 2012 года включительно. Истец указывает, что после получения документов о праве собственности на указанный земельный участок до настоящего времени ответчик не идет на контакт, неоднократно ему направлялись уведомления о необходимости заключить договор купли-продажи земельного участка. До настоящего времени договор купли-продажи земельного участка не заключен по вине ответчика.
Просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу:.
Суд отказал в удовлетворении заявления, постановив вышеуказанное решение.
Дополнительным решением от 16 мая 2012 года суд взыскал с истицы в пользу ответчика оплату услуг представителя.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, постановить новое об удовлетворении иска в полном объеме, а также отменить дополнительное решение и прекратить производство по делу в части распределения судебных расходов. Считает решение и дополнительное решение незаконными и необоснованными в связи неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, считает, что оснований для его отмены не имеется, но имеются основания для изменения мотивировочной части судебного решения.
Так, из материалов дела следует, что 20 января 2012 года ответчиком М.Ю. и истцом К. был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которого ответчик в срок до 20 февраля 2012 года обязался продать, а истец купить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью кв. м, категории земель: населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу:. Цена отчуждаемого земельного участка оставляет, которая является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине. Из условий договора следует, что регистрация права собственности ответчика на отчуждаемый земельный участок не производилась, и что сумма рублей должна быть уплачена покупателем продавцу полностью до подписания договора купли-продажи земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Впоследствии между сторонами не был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка в срок, установленный предварительным договором купли-продажи. Какие-либо денежные средства по предварительному договору истец К. ответчику М.Ю. не передавала.
Отказывая в удовлетворении иска, районный суд указал, что в судебном заседании не нашел подтверждения факт направления истцом ответчику предложения о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка. Направленное истцом ответчику извещение, суд расценил как напоминание ответчику о том, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи и, что основной договор должен быть заключен в срок до 20 февраля 2012 года. Однако, как указал суд, в извещении нет непосредственно самого предложения о заключении договора купли-продажи (не направлен основной договор купли-продажи; нет предложения о встречи с целью заключения договора).
Кроме того, судом установлено, что ответчик М.Ю. 21 февраля 2012 года заключил с М.А. договор купли-продажи спорного земельного участка и частично разрушенного жилого дома, находящегося на этом земельном участке. 5 марта 2012 года, то есть до подписания и предъявления иска в суд, данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Таким образом, ответчик М.Ю. в настоящее время не является собственником спорного земельного участка, следовательно, в силу статьи 209 ГК РФ его нельзя понудить к совершению сделки в отношении имущества, собственником которого он не является.
Данные обстоятельства, как сами по себе, так и в своей совокупности явились основанием для отказа в иске.
Судебная коллегия не может согласиться с позицией районного суда о том, что направленное истцом ответчиком письменное извещение (л.д. 11) не может быть расценено как предложение заключить основной договор.
Согласно ст. 429 п. 6 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Законодатель не содержит обязательных условий к содержанию данного предложения. Представленное истцом извещение исходя из его содержания можно расценить как предложение заключить основной договор на основании ранее подписанного предварительного договора. Поэтому данный вывод, послуживший одним из оснований для отказа в иске, не соответствует обстоятельствам дела, и подлежит исключению из мотивировочной части судебного решения. При этом исключение данного вывода из мотивировочной части судебного решения на содержание его резолютивной части не влияет.
Кроме того, судом первой инстанции не учтены при рассмотрении дела следующие обстоятельства:
Как следует из материалов дела на спорном земельном участке расположен жилой дом, частично разрушенный (л.д. 47).
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Правообладателем и земельного участка и находящегося на нем частично разрушенного жилого дома является ответчик по делу. Таким образом, правоотношения сторон по отчуждению земельного участка не могли не затронуть вопрос об отчуждении и данного строения.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В данном случае предварительный договор не содержит условие об отчуждении частично разрушенного жилого дома, которое в силу закона является обязательным. Таким образом, не по всем существенным условиям между его контрагентами было достигнуто соглашение, не был определен перечень отчуждаемого имущества. Таким образом, указанный договор нельзя признать заключенным. А при таких обстоятельствах незаключенный договор не порождает для сторон обязательств по заключению основного договора.
Указанное обстоятельство служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Позиция суда о том, что ответчик М.Ю. в настоящее время не является собственником спорного земельного участка, следовательно, в силу статьи 209 ГК РФ его нельзя понудить к совершению сделки в отношении имущества, собственником которого он не является., является обоснованной и подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах решение отмене не подлежит, но мотивировочная часть решения подлежит изменению.
Доводы апеллятора об отмене дополнительного судебного решения не могут быть приняты в качестве обоснованных. Суд взыскал с истицы в пользу ответчика расходы на оплату услуг представителя с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, требований разумности и справедливости. Оснований для уменьшения взысканной суммы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда города Рязани от 11 мая 2012 года в мотивировочной части изменить, исключить вывод суда о не направлении истцом ответчику предложения о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, дополнить выводом о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2012 года между М.Ю. и К. незаключенным, в остальной части решение, а также дополнительное решение Московского районного суда города Рязани от 16 мая 2012 года оставить без изменений, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)