Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Трифонова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Селютиной И.Ф., Кудряшова В.К.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.С., А.О., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери А.В., к М.К., М.И., Оренбургскому ипотечному коммерческому банку "Русь" (общество с ограниченной ответственностью) о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе К.С., А.О.
на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований К.С., А.О. отказано.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения М.К. и его представителя К.Д., представителя Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь" Ф., просивших оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
К.С., А.О., действующая также в интересах несовершеннолетней А.В., обратились в суд с иском к М.К., М.И., ОИКБ "Русь" (ООО) о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указали, что решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга было обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру ***, переданную в залог ОИКБ "Русь" (ООО) собственниками квартиры К.С. и И.В.А. На основании протокола N 60 о признании несостоявшимися торгов от 22.08.2011 года и письма от 26.08.2011 года ОИКБ "Русь" (ООО) приобрело право собственности на вышеуказанную квартиру, а по договору купли-продажи от 09.12.2011 года продало квартиру М.К. и М.И. Полагали, договор от 09.12.2011 года был заключен с нарушением действующего законодательства по нескольким основаниям. Поскольку в указанной квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи Банк не известил собственников квартиры - К.С. и И.В.А. о приобретении права собственности на нее 10.10.2011 года. Сделка купли-продажи 09.12.2011 года была совершена без уведомления лиц, имеющих право пользования квартирой. По договору купли-продажи от 09.12.2011 года квартира фактически не передалась покупателям, так как А.О. продолжает постоянно проживать в ней, покупателей никогда не видела, ключи от квартиры никому не передавала. Ссылаясь на положения статей 166 - 168, 556 ГК РФ, просили суд признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от 09.12.2011 года, заключенную между М.К., М.И. и ОИКБ "Русь" (ООО), недействительной и применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.
В судебном заседании истец К.С. исковые требования поддержала.
Ответчик М.К. и его представитель К.Д., действующий на основании доверенности, а также представитель ответчика ОИКБ "Русь" (ООО) - Ф., в судебном заседании исковые требования не признали.
Истец А.О., ответчик М.И. в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны истцы К.С., А.О., в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы К.С., А.О., ответчик М.И. не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что по договору ипотеки N 181 от 13.04.2007 года К.С. и И.В.А. в обеспечение обязательств К.С. по кредитному договору N 00181РЕМ передали в залог ОИКБ "Русь" (ООО) принадлежащую им на праве собственности (по 1/2 доле каждому) квартиру *** (т. 1 л.д. 128-134).
Вступившими в законную силу решениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 06 мая 2008 года и от 24 сентября 2008 года с К.С. в пользу ОИКБ "Русь" (ООО) взыскана задолженность по кредитному договору; обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ***; определена начальная продажная цена заложенного имущества в размере *** рублей (т. 1 л.д. 93-109). Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 12 марта 2010 года установлен способ реализации вышеуказанной квартиры с публичных торгов (т. 1 л.д. 110).
Как следует из протокола Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области N 60 от 22.08.2011 года, торги по продаже имущества, принадлежащего должникам К.С., И.В.А. - квартиры *** признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (т. 1 л.д. 160-161).
На основании указанного протокола и Письма от 26.08.2011 года ОИКБ "Русь" (ООО) (согласие оставить за собой нереализованное на торгах имущество) Управлением Росреестра по Оренбургской области 10.10.2011 года было зарегистрировано право собственности ОИКБ "Русь" (ООО) на спорную квартиру (т. 1 л.д. 92, 112).
По договору купли-продажи от 09.12.2011 года продавец ОИКБ "Русь" (ООО) продал покупателям М.К., М.И. квартиру *** за *** рублей (т. 1 л.д. 65-67).
В пункте 5.2 оспариваемого договора указано, что договор является Актом приема-передачи квартиры.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным и применения последствий недействительности сделки.
При этом суд исходил из того, что согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи квартиры от 09.12.2011 года не требовалось, поскольку несовершеннолетняя А.В. проживает вместе с матерью и не была лишена родительского попечения. Кроме того, на момент совершения указанной сделки купли-продажи несовершеннолетняя А.В. членом семьи собственника не являлась, т. к. собственником квартиры был Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь". Отсутствие в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, отсутствие фактической передачи квартиры покупателям М.К., М.И., неизвещение ОИКБ "Русь" прежних собственников о приобретении права собственности на квартиру не предусмотрены законом в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи.
С учетом изложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в указанном определении, согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, либо те из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей. Однако указанная правовая позиция не может быть применена при разрешении данного спора, поскольку на момент совершения сделки по отчуждению квартиры по договору купли-продажи от 9.12.2011 года между продавцом ОИКБ "Русь" и покупателями М.К., М.И. несовершеннолетняя А.В. не являлась членом семьи собственника квартиры.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, повторяют позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного решения по вышеприведенным мотивам.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.С., А.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5197/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-5197/2012
судья Трифонова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Селютиной И.Ф., Кудряшова В.К.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.С., А.О., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери А.В., к М.К., М.И., Оренбургскому ипотечному коммерческому банку "Русь" (общество с ограниченной ответственностью) о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе К.С., А.О.
на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований К.С., А.О. отказано.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения М.К. и его представителя К.Д., представителя Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь" Ф., просивших оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
К.С., А.О., действующая также в интересах несовершеннолетней А.В., обратились в суд с иском к М.К., М.И., ОИКБ "Русь" (ООО) о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указали, что решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга было обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру ***, переданную в залог ОИКБ "Русь" (ООО) собственниками квартиры К.С. и И.В.А. На основании протокола N 60 о признании несостоявшимися торгов от 22.08.2011 года и письма от 26.08.2011 года ОИКБ "Русь" (ООО) приобрело право собственности на вышеуказанную квартиру, а по договору купли-продажи от 09.12.2011 года продало квартиру М.К. и М.И. Полагали, договор от 09.12.2011 года был заключен с нарушением действующего законодательства по нескольким основаниям. Поскольку в указанной квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи Банк не известил собственников квартиры - К.С. и И.В.А. о приобретении права собственности на нее 10.10.2011 года. Сделка купли-продажи 09.12.2011 года была совершена без уведомления лиц, имеющих право пользования квартирой. По договору купли-продажи от 09.12.2011 года квартира фактически не передалась покупателям, так как А.О. продолжает постоянно проживать в ней, покупателей никогда не видела, ключи от квартиры никому не передавала. Ссылаясь на положения статей 166 - 168, 556 ГК РФ, просили суд признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от 09.12.2011 года, заключенную между М.К., М.И. и ОИКБ "Русь" (ООО), недействительной и применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.
В судебном заседании истец К.С. исковые требования поддержала.
Ответчик М.К. и его представитель К.Д., действующий на основании доверенности, а также представитель ответчика ОИКБ "Русь" (ООО) - Ф., в судебном заседании исковые требования не признали.
Истец А.О., ответчик М.И. в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны истцы К.С., А.О., в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы К.С., А.О., ответчик М.И. не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что по договору ипотеки N 181 от 13.04.2007 года К.С. и И.В.А. в обеспечение обязательств К.С. по кредитному договору N 00181РЕМ передали в залог ОИКБ "Русь" (ООО) принадлежащую им на праве собственности (по 1/2 доле каждому) квартиру *** (т. 1 л.д. 128-134).
Вступившими в законную силу решениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 06 мая 2008 года и от 24 сентября 2008 года с К.С. в пользу ОИКБ "Русь" (ООО) взыскана задолженность по кредитному договору; обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ***; определена начальная продажная цена заложенного имущества в размере *** рублей (т. 1 л.д. 93-109). Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 12 марта 2010 года установлен способ реализации вышеуказанной квартиры с публичных торгов (т. 1 л.д. 110).
Как следует из протокола Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области N 60 от 22.08.2011 года, торги по продаже имущества, принадлежащего должникам К.С., И.В.А. - квартиры *** признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (т. 1 л.д. 160-161).
На основании указанного протокола и Письма от 26.08.2011 года ОИКБ "Русь" (ООО) (согласие оставить за собой нереализованное на торгах имущество) Управлением Росреестра по Оренбургской области 10.10.2011 года было зарегистрировано право собственности ОИКБ "Русь" (ООО) на спорную квартиру (т. 1 л.д. 92, 112).
По договору купли-продажи от 09.12.2011 года продавец ОИКБ "Русь" (ООО) продал покупателям М.К., М.И. квартиру *** за *** рублей (т. 1 л.д. 65-67).
В пункте 5.2 оспариваемого договора указано, что договор является Актом приема-передачи квартиры.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным и применения последствий недействительности сделки.
При этом суд исходил из того, что согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи квартиры от 09.12.2011 года не требовалось, поскольку несовершеннолетняя А.В. проживает вместе с матерью и не была лишена родительского попечения. Кроме того, на момент совершения указанной сделки купли-продажи несовершеннолетняя А.В. членом семьи собственника не являлась, т. к. собственником квартиры был Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь". Отсутствие в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, отсутствие фактической передачи квартиры покупателям М.К., М.И., неизвещение ОИКБ "Русь" прежних собственников о приобретении права собственности на квартиру не предусмотрены законом в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи.
С учетом изложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в указанном определении, согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, либо те из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей. Однако указанная правовая позиция не может быть применена при разрешении данного спора, поскольку на момент совершения сделки по отчуждению квартиры по договору купли-продажи от 9.12.2011 года между продавцом ОИКБ "Русь" и покупателями М.К., М.И. несовершеннолетняя А.В. не являлась членом семьи собственника квартиры.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, повторяют позицию истцов, изложенную в исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного решения по вышеприведенным мотивам.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 01 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.С., А.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)