Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попова Л.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Токарева Б.И., Баранова В.В.,
при секретаре: М.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Б. и его представителя Э. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 г. по иску Р. к Б. о взыскании задолженности за наем квартиры и оплату коммунальных услуг и встречному иску Б. к Р. о взыскании денежных средств,
Заслушав доклад судьи Токарева Б.И., апелляционная инстанция
установила:
Р. обратилась в суд с иском к Б., указав, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. *** Данная квартира была передана в наем с января 2010 года по устной договоренности Б. Он обязался оплачивать ей ежемесячно *** руб. за наем квартиры и дополнительно обязался оплачивать ежемесячно жилищно-коммунальные услуги. Впоследствии Б. без ее согласия сменил входную дверь и замок в данной квартире, от частичной оплаты отказался, на ее требования освободить квартиру не реагировал. По этой причине ей пришлось обратиться с исковым заявлением в Ленинский районный суд г. Тамбова. Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года Б. был выселен из данной квартиры. За весь период проживания в ее квартире Б. заплатил ей лишь часть денег, а именно по *** руб. в сентябре, октябре, ноябре, декабре 2010 года и январе, феврале, марте 2011 года, также он не оплатил жилищно-коммунальные услуги за 8 месяцев 2011 года и 13 дней января 2012 года. Таким образом, сумма задолженности Б. за наем квартиры составила *** руб., за оплату жилищно-коммунальных услуг *** руб., всего *** руб. Ей в адрес ответчика было направлено письменное предложение о добровольной оплате долга до 05.04.2012 года, но до настоящего времени долг не оплачен. Просила взыскать с Б. сумму задолженности за наем квартиры и оплату жилищно-коммунальных услуг в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** руб.
Б. обратился в суд со встречным иском к Р., указав, что ремонт в указанной квартире произвел он по договоренности с Р., о том, что денежные средства, затраченные им на ремонт пойдут в счет арендных платежей за проживание в данной квартире, причем сумма оговаривалась в размере *** руб. в месяц и оплата им коммунальных услуг. Срок аренды - 4 года. Ввиду данной договоренности он выполнял устный договор в полном объеме: ежемесячно передавал соседке из 59 квартиры С.В.Н. - *** руб., которые она отдавала Р. Квитанции за коммунальные платежи оплачивал и собирал. После того как ремонт подходил к завершению, Р. посмотрела, что в ее квартире сделан хороший ремонт, начала выдвигать иные требования: платить сумму арендных платежей в большем размере, чем договаривались ранее. Также попросила документы об оплате коммунальных услуг, якобы сделать копии, которые потом не вернула, причем далее начала сама забирать квитанции из бухгалтерии управляющей компании, чтобы он их не оплачивал. Далее Р. подала заявление в суд о выселении его семьи из данной квартиры. В квартире им были произведены следующие работы: замена газового оборудования, ремонт канализационной системы, ремонт водопровода, установка счетчиков на свет, воду и газ, проведение электропроводки, ремонт полов с настилом ламината, ремонт в ванной комнате с облицовкой стен и потолка и установкой душевой кабины, ремонт в уборной с оклейкой стен и заменой унитаза, ремонт на кухне с облицовкой стен, установкой натяжных потолков и настилом полов, ремонт в зале с выравниванием стен, оклейкой обоями, установкой подвесных потолков, замена окон в квартире на пластиковые, замена дверей. На покупку стройматериалов он затратил *** руб. Часть ремонта он делал сам лично, а часть работ выполнял С.П.А., за услуги по ремонту он оплатил ему *** руб. Р. обманным путем забрала у него оплаченные квитанции за предыдущие периоды, однако у него сохранились копии квитанций с оплатой за февраль, март, июль, август 2011 года. Просил взыскать с Р. стоимость неотделимых улучшений в размере *** руб.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 г. исковые требования Р. удовлетворены.
С Б. взысканы в пользу Р. задолженность в сумме *** руб. и судебные расходы в размере ***.
В удовлетворении иска Б. к Р. - отказано
В апелляционной жалобе Б. и его представитель Э., считают решение незаконным и необоснованным. Просят его отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Б., и отказать в удовлетворении исковых требований Р. Указывают, что Р. не представила доказательств того, что квартира до сдачи ее в аренду была в хорошем состоянии и не требовала ремонта. Также, Р. в нарушение ст. 674 ГК РФ не заключила с Б. договор найма жилого помещения в письменной форме, следовательно, суд не мог ссылаться на свидетельские показания С.В.Н., поскольку согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Также, расчет задолженности не может быть взят во внимание, поскольку составлен в одностороннем порядке и отраженная в нем сумма не соответствует действительности, Р. обязана была сама оплачивать квитанции за коммунальные услуги, затем предъявлять их Б., который возмещал затраченные денежные средства, что не отрицал в суде истец. Также, о том что, между Б. и Р. было соглашение о проведении ремонта квартиры, свидетельствует то, что с января 2010 г. Б. пользовался спорной квартирой и производил в ней ремонт, о чем истец знала, не запретила и не приостановила дальнейший ремонт. Также, решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 г. Б. был выселен из указанной квартиры и с конца декабря 2011 г. в ней не проживал, однако Р. с декабря 2011 г. начислила на Б. арендные платежи. Также, Р. обязана возместить Б. стоимость произведенных ремонтных работ в сумме *** коп., поскольку досрочно расторгла договоренность в соответствии со ст. 623 ГК РФ.
Изучив дело, доводы апелляционной жалобы, выслушав Р., Б. и его представителя Е., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части взыскания с Б. в пользу Р. задолженности в сумме *** руб. и судебных расходов в размере *** коп. подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права (п. 2 ст. 330 ГПК РФ).
Удовлетворяя требования Р., суд первой инстанции сослался на положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ в соответствии с которым обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В подтверждение своих выводов суд сослался на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года, в тексте которого содержатся сведения о том, что между Р. и Б. фактически был заключен договор найма жилого помещения, по которому Б. обязался платить за наем квартиры по *** руб. в месяц.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года были разрешены вопросы, касающиеся оснований вселения Б. (аренда жилого помещения) в квартиру Р. и выселения Б. в связи с отсутствием у него права пользования жилым помещением в связи с проведением в квартире дорогостоящего ремонта.
При этом решением Ленинского районного суда не устанавливались и не могли быть установлены условия найма жилого помещения, т.к. между сторонами никакого письменного договора не заключалось, участия в судебном заседании 23.12.2011 года Б. не принимал и по этой причине суд не мог установить никакой "устной договоренности".
В этой связи никакого преюдициального значения упомянутое решение Ленинского районного суда для разрешения спора Октябрьским районным судом г. Тамбова о размере платы за пользование квартирой Р. не имеет.
В суде апелляционной инстанции Б. отверг вывод суда первой инстанции о том, что им не был опровергнут расчет задолженности, представленный Р. на сумму *** руб. При этом пояснил, что плата за квартиру оговаривалась иная, *** руб. в месяц. Однако, с согласия Р. в квартире им был выполнен ремонт стоимостью ***. Указанные средства должны были быть засчитаны в счет платы за квартиру на весь срок аренды.
В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Поскольку письменного договора стороны не заключали, установить размер платы и задолженности Б. не представляется возможным.
Ссылка в данном случае на свидетельские показания о размере платы в силу ст. 162 ГК РФ недопустима. Каких-либо иных доказательств в материалах дела не имеется.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным. Отказывая Б. в удовлетворении его требований о взыскании с Р. стоимости произведенного ремонта, суд, оценив все доказательства, правильно пришел к выводу, что ремонтные работы Б., как арендатор, произвел без согласия арендодателя Р. В силу ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 года в части взыскания с Б. в пользу Р. задолженности в сумме *** и судебных расходов в размере *** коп. отменить, вынести новое решение.
Отказать Р. в удовлетворении исковых требований о взыскании с Б. *** руб. и судебных расходов в размере *** коп.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б. Э. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2683/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2012 г. по делу N 33-2683/2012
Судья: Попова Л.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Токарева Б.И., Баранова В.В.,
при секретаре: М.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Б. и его представителя Э. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 г. по иску Р. к Б. о взыскании задолженности за наем квартиры и оплату коммунальных услуг и встречному иску Б. к Р. о взыскании денежных средств,
Заслушав доклад судьи Токарева Б.И., апелляционная инстанция
установила:
Р. обратилась в суд с иском к Б., указав, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. *** Данная квартира была передана в наем с января 2010 года по устной договоренности Б. Он обязался оплачивать ей ежемесячно *** руб. за наем квартиры и дополнительно обязался оплачивать ежемесячно жилищно-коммунальные услуги. Впоследствии Б. без ее согласия сменил входную дверь и замок в данной квартире, от частичной оплаты отказался, на ее требования освободить квартиру не реагировал. По этой причине ей пришлось обратиться с исковым заявлением в Ленинский районный суд г. Тамбова. Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года Б. был выселен из данной квартиры. За весь период проживания в ее квартире Б. заплатил ей лишь часть денег, а именно по *** руб. в сентябре, октябре, ноябре, декабре 2010 года и январе, феврале, марте 2011 года, также он не оплатил жилищно-коммунальные услуги за 8 месяцев 2011 года и 13 дней января 2012 года. Таким образом, сумма задолженности Б. за наем квартиры составила *** руб., за оплату жилищно-коммунальных услуг *** руб., всего *** руб. Ей в адрес ответчика было направлено письменное предложение о добровольной оплате долга до 05.04.2012 года, но до настоящего времени долг не оплачен. Просила взыскать с Б. сумму задолженности за наем квартиры и оплату жилищно-коммунальных услуг в размере *** руб., государственную пошлину в размере *** руб.
Б. обратился в суд со встречным иском к Р., указав, что ремонт в указанной квартире произвел он по договоренности с Р., о том, что денежные средства, затраченные им на ремонт пойдут в счет арендных платежей за проживание в данной квартире, причем сумма оговаривалась в размере *** руб. в месяц и оплата им коммунальных услуг. Срок аренды - 4 года. Ввиду данной договоренности он выполнял устный договор в полном объеме: ежемесячно передавал соседке из 59 квартиры С.В.Н. - *** руб., которые она отдавала Р. Квитанции за коммунальные платежи оплачивал и собирал. После того как ремонт подходил к завершению, Р. посмотрела, что в ее квартире сделан хороший ремонт, начала выдвигать иные требования: платить сумму арендных платежей в большем размере, чем договаривались ранее. Также попросила документы об оплате коммунальных услуг, якобы сделать копии, которые потом не вернула, причем далее начала сама забирать квитанции из бухгалтерии управляющей компании, чтобы он их не оплачивал. Далее Р. подала заявление в суд о выселении его семьи из данной квартиры. В квартире им были произведены следующие работы: замена газового оборудования, ремонт канализационной системы, ремонт водопровода, установка счетчиков на свет, воду и газ, проведение электропроводки, ремонт полов с настилом ламината, ремонт в ванной комнате с облицовкой стен и потолка и установкой душевой кабины, ремонт в уборной с оклейкой стен и заменой унитаза, ремонт на кухне с облицовкой стен, установкой натяжных потолков и настилом полов, ремонт в зале с выравниванием стен, оклейкой обоями, установкой подвесных потолков, замена окон в квартире на пластиковые, замена дверей. На покупку стройматериалов он затратил *** руб. Часть ремонта он делал сам лично, а часть работ выполнял С.П.А., за услуги по ремонту он оплатил ему *** руб. Р. обманным путем забрала у него оплаченные квитанции за предыдущие периоды, однако у него сохранились копии квитанций с оплатой за февраль, март, июль, август 2011 года. Просил взыскать с Р. стоимость неотделимых улучшений в размере *** руб.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 г. исковые требования Р. удовлетворены.
С Б. взысканы в пользу Р. задолженность в сумме *** руб. и судебные расходы в размере ***.
В удовлетворении иска Б. к Р. - отказано
В апелляционной жалобе Б. и его представитель Э., считают решение незаконным и необоснованным. Просят его отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Б., и отказать в удовлетворении исковых требований Р. Указывают, что Р. не представила доказательств того, что квартира до сдачи ее в аренду была в хорошем состоянии и не требовала ремонта. Также, Р. в нарушение ст. 674 ГК РФ не заключила с Б. договор найма жилого помещения в письменной форме, следовательно, суд не мог ссылаться на свидетельские показания С.В.Н., поскольку согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Также, расчет задолженности не может быть взят во внимание, поскольку составлен в одностороннем порядке и отраженная в нем сумма не соответствует действительности, Р. обязана была сама оплачивать квитанции за коммунальные услуги, затем предъявлять их Б., который возмещал затраченные денежные средства, что не отрицал в суде истец. Также, о том что, между Б. и Р. было соглашение о проведении ремонта квартиры, свидетельствует то, что с января 2010 г. Б. пользовался спорной квартирой и производил в ней ремонт, о чем истец знала, не запретила и не приостановила дальнейший ремонт. Также, решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 г. Б. был выселен из указанной квартиры и с конца декабря 2011 г. в ней не проживал, однако Р. с декабря 2011 г. начислила на Б. арендные платежи. Также, Р. обязана возместить Б. стоимость произведенных ремонтных работ в сумме *** коп., поскольку досрочно расторгла договоренность в соответствии со ст. 623 ГК РФ.
Изучив дело, доводы апелляционной жалобы, выслушав Р., Б. и его представителя Е., судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части взыскания с Б. в пользу Р. задолженности в сумме *** руб. и судебных расходов в размере *** коп. подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права (п. 2 ст. 330 ГПК РФ).
Удовлетворяя требования Р., суд первой инстанции сослался на положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ в соответствии с которым обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В подтверждение своих выводов суд сослался на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года, в тексте которого содержатся сведения о том, что между Р. и Б. фактически был заключен договор найма жилого помещения, по которому Б. обязался платить за наем квартиры по *** руб. в месяц.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.12.2011 года были разрешены вопросы, касающиеся оснований вселения Б. (аренда жилого помещения) в квартиру Р. и выселения Б. в связи с отсутствием у него права пользования жилым помещением в связи с проведением в квартире дорогостоящего ремонта.
При этом решением Ленинского районного суда не устанавливались и не могли быть установлены условия найма жилого помещения, т.к. между сторонами никакого письменного договора не заключалось, участия в судебном заседании 23.12.2011 года Б. не принимал и по этой причине суд не мог установить никакой "устной договоренности".
В этой связи никакого преюдициального значения упомянутое решение Ленинского районного суда для разрешения спора Октябрьским районным судом г. Тамбова о размере платы за пользование квартирой Р. не имеет.
В суде апелляционной инстанции Б. отверг вывод суда первой инстанции о том, что им не был опровергнут расчет задолженности, представленный Р. на сумму *** руб. При этом пояснил, что плата за квартиру оговаривалась иная, *** руб. в месяц. Однако, с согласия Р. в квартире им был выполнен ремонт стоимостью ***. Указанные средства должны были быть засчитаны в счет платы за квартиру на весь срок аренды.
В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Поскольку письменного договора стороны не заключали, установить размер платы и задолженности Б. не представляется возможным.
Ссылка в данном случае на свидетельские показания о размере платы в силу ст. 162 ГК РФ недопустима. Каких-либо иных доказательств в материалах дела не имеется.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным. Отказывая Б. в удовлетворении его требований о взыскании с Р. стоимости произведенного ремонта, суд, оценив все доказательства, правильно пришел к выводу, что ремонтные работы Б., как арендатор, произвел без согласия арендодателя Р. В силу ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 года в части взыскания с Б. в пользу Р. задолженности в сумме *** и судебных расходов в размере *** коп. отменить, вынести новое решение.
Отказать Р. в удовлетворении исковых требований о взыскании с Б. *** руб. и судебных расходов в размере *** коп.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 10 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б. Э. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)