Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Осетровой З.Х.,
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Сафина Ф.Ф.,
при секретаре: Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца М. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
Взыскать с ООО "ГрадоСтрой" в пользу М. ФИО8 денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ... года в размере 1400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "ГрадоСтрой" в пользу М. ФИО9 судебные расходы в размере 1000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований М. к ООО "ГрадоСтрой" отказать.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
Истец М. обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика ООО "ГрадоСтрой" в ее пользу денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ... года в сумме ... руб., неустойки в сумме 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения суда, компенсации морального вреда в размере ... руб. М. иск мотивировала тем, что ... года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... в жилом ..., мкр. "...", стоимость квартиры определена в размере N ... руб. Истцом сумма за квартиру внесена в полном объеме, что подтверждается квитанциями. Как стало известно истцу, ООО "Трест Строймеханизация-1" за услуги подрядчика ООО "ГрадоСтрой" перечислил денежные средства и указанная квартира по акту взаимозачета ООО "ГрадоСтрой" передаваться не будет. Истец ... года письменно обратилась с претензией к ответчику о возврате уплаченной суммы и выплате разницы в стоимости 1 кв. м на момент заключения договора - N ... руб. за 1 кв. м, всего N ... руб. Истцу действиями ответчика причинен моральный вред.
Впоследствии истец М. уточнила исковые требования и просит взыскать с ответчика ООО "ГрадоСтрой" в ее пользу денежные средства по предварительному договору купли-продажи от ... года в сумме N ... руб., неустойку в сумме 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения, взыскать с ответчика причиненные убытки в размере N ... руб., компенсацию морального вреда N ... руб.
... года истец представила уточненное исковое заявление, в котором просит взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в сумме.
N ... руб., неустойку в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей" в размере N ... руб., убытки в сумме N ... руб., компенсацию морального вреда N ... руб., судебные издержки в сумме N ... руб.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, истец М. в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая на то, что судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права; оставлен без оценки факт ничтожности условия предварительного договора; судом незаконно отказано в удовлетворении требований в части взыскания убытков; неправильно применена норма о возмещении судебных расходов; суд не исследовал фактические обстоятельства о причинения истцу морального вреда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя М. - Х. (доверенность от ... года), поддержавшую жалобу, представителя ООО "ГрадоСтрой" П. (доверенность от ... года), полагавшего решение суда законным, а апелляционную жалобу необоснованной, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Как следует из материалов дела, между ООО "ГрадоСтрой" и М. ... года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: ..., жилой ... мк. ........, общая проектная площадь N ... кв. м, N ... этаж. (л.д. 7 - 8).
Согласно п. п. 4.2 указанного предварительного договора купли-продажи квартиры стороны обязались заключить акт взаимозачета после полной оплаты квартиры согласно п. 3.2.1 договора. При этом обязательство по оплате стоимости квартиры в размере N ... руб. М. исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями ООО "ГрадоСтрой" на общую сумму N ... руб. (л.д. 9). Однако, как установлено судом, и не оспорено ответчиком, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 160 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от... года стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: РБ, ..., ... (......), со следующими характеристиками: номер ..., количество комнат N ..., общая проектная площадь ... кв. м, этаж N ..., ... дома (строительный адрес).
Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1.1). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.
Таким образом, в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе недвижимого имущества (дома).
Указанные в договоре характеристики нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется в виду.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.
В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
С учетом разъяснений п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 34/15 от 04.12.2000 г.) к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик заведомо знал о недействительности договоров и безосновательно пользуется денежными средствами истца.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что полученные денежные средства ООО "ГрадоСтрой" от М. в сумме N ... руб., подлежат возврату М. как неосновательное обогащение со стороны ответчика.
Отказывая в удовлетворении требований М. о взыскании с ответчика неустойки в размере N ... от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения суда в сумме N ... руб., а также о взыскании причиненных убытков в сумме N ... руб., суд правильно определил правоотношения сторон, поскольку на предварительный договор не могут распространятся санкции в виде взыскания убытков и неустойки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей".
Делая вывод о том, что оснований для удовлетворения требований М. о компенсации морального вреда не установлено, суд правильно учел положения ст. ст. 151, 1100 ГК РФ.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не могут являться основанием для отмены судебного постановления.
При рассмотрении дела судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии с требованиями ст. 330 ГПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия:
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Председательствующий
ОСЕТРОВА З.Х.
Судьи
ФАРХУТДИНОВА Г.Р.
САФИН Ф.Ф.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 28.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2345/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2012 г. по делу N 33-2345/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Осетровой З.Х.,
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Сафина Ф.Ф.,
при секретаре: Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца М. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
Взыскать с ООО "ГрадоСтрой" в пользу М. ФИО8 денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи квартиры от ... года в размере 1400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.
Взыскать с ООО "ГрадоСтрой" в пользу М. ФИО9 судебные расходы в размере 1000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований М. к ООО "ГрадоСтрой" отказать.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
Истец М. обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика ООО "ГрадоСтрой" в ее пользу денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ... года в сумме ... руб., неустойки в сумме 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения суда, компенсации морального вреда в размере ... руб. М. иск мотивировала тем, что ... года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... в жилом ..., мкр. "...", стоимость квартиры определена в размере N ... руб. Истцом сумма за квартиру внесена в полном объеме, что подтверждается квитанциями. Как стало известно истцу, ООО "Трест Строймеханизация-1" за услуги подрядчика ООО "ГрадоСтрой" перечислил денежные средства и указанная квартира по акту взаимозачета ООО "ГрадоСтрой" передаваться не будет. Истец ... года письменно обратилась с претензией к ответчику о возврате уплаченной суммы и выплате разницы в стоимости 1 кв. м на момент заключения договора - N ... руб. за 1 кв. м, всего N ... руб. Истцу действиями ответчика причинен моральный вред.
Впоследствии истец М. уточнила исковые требования и просит взыскать с ответчика ООО "ГрадоСтрой" в ее пользу денежные средства по предварительному договору купли-продажи от ... года в сумме N ... руб., неустойку в сумме 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения, взыскать с ответчика причиненные убытки в размере N ... руб., компенсацию морального вреда N ... руб.
... года истец представила уточненное исковое заявление, в котором просит взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в сумме.
N ... руб., неустойку в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей" в размере N ... руб., убытки в сумме N ... руб., компенсацию морального вреда N ... руб., судебные издержки в сумме N ... руб.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, истец М. в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая на то, что судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права; оставлен без оценки факт ничтожности условия предварительного договора; судом незаконно отказано в удовлетворении требований в части взыскания убытков; неправильно применена норма о возмещении судебных расходов; суд не исследовал фактические обстоятельства о причинения истцу морального вреда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя М. - Х. (доверенность от ... года), поддержавшую жалобу, представителя ООО "ГрадоСтрой" П. (доверенность от ... года), полагавшего решение суда законным, а апелляционную жалобу необоснованной, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Как следует из материалов дела, между ООО "ГрадоСтрой" и М. ... года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: ..., жилой ... мк. ........, общая проектная площадь N ... кв. м, N ... этаж. (л.д. 7 - 8).
Согласно п. п. 4.2 указанного предварительного договора купли-продажи квартиры стороны обязались заключить акт взаимозачета после полной оплаты квартиры согласно п. 3.2.1 договора. При этом обязательство по оплате стоимости квартиры в размере N ... руб. М. исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями ООО "ГрадоСтрой" на общую сумму N ... руб. (л.д. 9). Однако, как установлено судом, и не оспорено ответчиком, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 160 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от... года стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: РБ, ..., ... (......), со следующими характеристиками: номер ..., количество комнат N ..., общая проектная площадь ... кв. м, этаж N ..., ... дома (строительный адрес).
Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1.1). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.
Таким образом, в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе недвижимого имущества (дома).
Указанные в договоре характеристики нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется в виду.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.
В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
С учетом разъяснений п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 34/15 от 04.12.2000 г.) к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик заведомо знал о недействительности договоров и безосновательно пользуется денежными средствами истца.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что полученные денежные средства ООО "ГрадоСтрой" от М. в сумме N ... руб., подлежат возврату М. как неосновательное обогащение со стороны ответчика.
Отказывая в удовлетворении требований М. о взыскании с ответчика неустойки в размере N ... от стоимости квартиры за каждый день просрочки по день вынесения решения суда в сумме N ... руб., а также о взыскании причиненных убытков в сумме N ... руб., суд правильно определил правоотношения сторон, поскольку на предварительный договор не могут распространятся санкции в виде взыскания убытков и неустойки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей".
Делая вывод о том, что оснований для удовлетворения требований М. о компенсации морального вреда не установлено, суд правильно учел положения ст. ст. 151, 1100 ГК РФ.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не могут являться основанием для отмены судебного постановления.
При рассмотрении дела судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии с требованиями ст. 330 ГПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия:
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Председательствующий
ОСЕТРОВА З.Х.
Судьи
ФАРХУТДИНОВА Г.Р.
САФИН Ф.Ф.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)