Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий - Шинжина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Алексиной М.В.
судей - Антуха Б.Е., Солоповой И.В.
при секретаре - Т.К.
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. на решение Онгудайского районного суда Республики Алтай от 21 сентября 2010 года, которым
отказано в удовлетворении исковых требований Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" к М. ФИО17, Б.О. ФИО18, Т.В. ФИО19, администрации муниципального образования "Онгудайский район" о признании недействительными заключенный между администрацией Онгудайского района, с одной стороны, и С.А. ФИО20, Т.В. ФИО21, С.М. ФИО22, с другой стороны, договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (договор приватизации квартиры, расположенной по адресу: - договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: - от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.В. ФИО23, с одной стороны, и Б.О. ФИО24, с другой стороны, договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.В. ФИО25, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына С.М. ФИО26 с одной стороны, и Б.О. ФИО27, с другой стороны, договор купли-продажи дома с земельным участком, находящихся в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О. ФИО28, с одной стороны, и М. ФИО29, с другой стороны, применении последствий недействительности ничтожной сделки-договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Б.О. ФИО30 и М. ФИО32: М. ФИО31 возвратить Онгудайскому потребительскому обществу "Ойрот" здание заготконторы, расположенное по адресу: первоначальном виде, признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу:, выданные ДД.ММ.ГГГГ на имя М. ФИО33, исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и жилой дом на имя М. ФИО34.
Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., судебная коллегия
установила:
Онгудайское районное потребительское общество "Ойрот" обратилось в суд с иском к М., Б.О., Т.В. о признании недействительными договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (договор приватизации), заключенного между администрацией Онгудайского района и С.А., Т.В., С.М., договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т.В. и Б.О., договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т.В., С.М. и Б.О., применении последствий недействительности ничтожной сделки: М. возвратить Онгудайскому потребительскому обществу "Ойрот" здание заготконторы, расположенное по адресу:, в первоначальном виде, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу:, на имя М., исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу:, на имя М., указывая на то, что постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 11 мая 1999 года в связи с нецелесообразностью дальнейшего содержания и в целях их сохранности, помещение конторы райзаготконторы, расположенное на земельном участке соток, по в объявлено жилым помещением. Решением о переводе здания райзаготконторы органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления не принималось, здание конторы числится и до настоящего времени на балансе Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" (далее - РПО "Ойрот"), на счете основных средств баланса РПО "Ойрот" как здание конторы райзаготконторы. Документов, содержащих сведения о переводе здания заготконторы или его части в жилое помещение, нет, т. к. здание заготконторы не переводилось из нежилого в жилое помещение. Постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 18 мая 2000 года "О постановке на консервацию" здание конторы по адресу:, поставлено на консервацию на неопределенный срок. В сентябре 2009 года обнаружилось, что это здание кто-то начал ремонтировать, заменять крышу. Истцы обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай, в Онгудайский отдел и выяснилось, что здание заготконторы продано Б.О., причем здание заготконторы по адресу:, продано уже как жилой дом. Право собственности Б.О. на жилой дом по вышеуказанному адресу возникло на основании договора купли-продажи от 11.11.2003 года, зарегистрированного Онгудайским филиалом ЦРПНиС 21.11.2003 года. Истец считает, что договор купли-продажи жилого дома от 11.11.2003 года является недействительным по следующим основаниям: в п. 1 договора купли-продажи от 11.11.2003 года предметом договора является жилой дом, находящийся по адресу:, а в последующих пунктах указанного договора в качестве предмета указана квартира. Согласно технического паспорта от 25.06.1999 года, по адресу, в находится индивидуальный жилой дом. В соответствии с техническим паспортом от 25.06.1999 года, данный жилой дом расположен на земельном участке, что подтверждается схематическим планом земельного участка, постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 11 мая 1999 года, договором купли-продажи земельного участка от 08.07.2002 года. В соответствии с ч. 1 ст. 35, ст. 1 ЗК РФ Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, производится вместе с земельным участком. В договоре купли-продажи отчуждение квартиры производится в нарушение указанных федеральных нормативных правовых актов без земельного участка. Продавцом по данному Договору от 11.11.2003 года является Т.В. и ее несовершеннолетний сын С.М. Согласно п. 2.1. Договора от 11.11.2003 года продавцу отчуждаемая квартира принадлежит на праве личной собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 03.02.2000 года, который также является недействительным. Так, в соответствии со ст. 1, 2 Федерального закона от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации подлежат жилые помещения, занимающие на условиях найма и с согласия совместно проживающих членов семьи. С.А., Т.В., С.М. не занимали данное нежилое помещение, и оно не переводилось в жилое помещение, не предоставлялось для проживания вышеназванным лицам. Договор социального найма с ними не заключался. Кроме того, согласно ст. 2 ФЗ N 1541-1 от 04.07.1991 года, ст. 216 ГК РФ приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Помещение по вышеуказанному адресу находится в кооперативной собственности Онгудайского потребительского общества "Ойрот", в муниципальную собственность Онгудайского района не передавалось. Спорное помещение не является жилым помещением, так как не переводилось в жилой фонд. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. В исполкоме данный договор не регистрировался, о чем свидетельствует справка администрации Онгудайского сельского поселения от 15.06.2010 г. N 1872. Договор в нарушение ФЗ N 1541-1 не подписан сторонами, а только Т.В., стороны договора, от 03.02.2000 года Т.В. является собственником лишь 1/3 доли в праве собственности, сын С.М. и С.А. также собственниками по 1/3 доли в праве каждый, а по условиям договора купли-продажи от 11.11.2003 года Т.В. выступает собственником полностью квартиры по адресу, в, что является нарушением ст. 209 ГК РФ и 246, 247 ГК РФ. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 08.07.2002 года Т.В. продала Б.О. земельный участок, находящий по адресу:, который не имеет кадастрового номера.
Определением суда от 18 августа 2010 года администрация муниципального образования "Онгудайский район" привлечена в качестве соответчика.
В кассационной жалобе представитель Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. просит отменить решение суда, указывая, что к данным правоотношениям не применяется срок исковой давности, поскольку потребительское общество "Ойрот" является собственником здания заготконторы, расположенного в, и не являлось стороной гражданско-правовых оспариваемых сделок по объектам в, поэтому не могло знать о начале исполнения оспариваемых сделок, факты заключения сделок оспаривались ответчиками. О последствиях исполнения по ничтожным сделкам истец узнал только в сентябре 2009 года, т.е. течение срока исковой давности начинается с сентября 2009 года. Кроме того, срок о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, не истек, срок исполнения договора 12 октября 2009 года, в связи с чем срок исковой давности не пропущен. При разрешении спора судом не исследовались обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности приобретателя по сделке от 08.09.2009 года купли-продажи жилого дома и земельного участка М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Б.Ч., Ч., поддержавших доводы жалобы, представителя Б.О. - П., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Абзацем вторым пункта 2 статьи 166 ГК РФ предусматривается, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из материалов дела следует, что 03.02.2000 года между Администрацией Онгудайского района и С.А., Т.В., С.М. заключен договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан, по которому, "продавец" передал в собственность, а "покупатель" приобрел квартиру в равных долях, состоящую из комнат, общей площадью кв. м, в том числе жилой кв. м, по адресу:.
Постановлением Онгудайской сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома в" Т.В. предоставлен земельный участок, площадью кв. м в.
08.07.2002 между Т.В. и Б.О. заключен договор купли-продажи земельного участка по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил земельный участок, площадью кв. м, в, указанный договор зарегистрирован, регистрационный номер сделки N от ДД.ММ.ГГГГ.
11.11.2003 года между Т.В., действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына С.М., и Б.О. заключен договор купли-продажи, по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил жилой дом в, полезной площадью кв. м, в том числе жилой площадью кв. м, указанный договор зарегистрирован, регистрационный номер сделки N от ДД.ММ.ГГГГ.
08.09.2009 года между Б.О. и М. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил земельный участок с жилым домом в, земельный участок, площадью кв. м, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N, жилой дом, общей полезной площадью кв. м, в том числе жилой кв. м, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N.
Суд первой инстанции верно признал установленным, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ титул собственника жилого дома в, перешел Т.В., С.М. ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора Т.В., действующей за себя и за несовершеннолетнего С.М., с Б.О., право собственности Т.В. (1\\3), С.М. (2\\3) на жилой дом, являющееся предметом этого договора было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за N и за N соответственно. В соответствии со ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора Т.В., С.М. обладали зарегистрированным правом собственности, которое никто не оспорил. Доказательств иному, в том числе и тому, что предмет сделки находился в собственности Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" на 21.11.2003 года, истцом в судебное заседание не представлено.
Необоснованными являются и доводы истца о назначении объекта недвижимости как нежилого, поскольку назначение объекта недвижимого имущества указывается Управлением Федеральной регистрационной службы в соответствии с документами удостоверенными организациями (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (п. 23 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В техническом паспорте на спорный объект недвижимого имущества, имеющегося в деле правоустанавливающих документов Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай, указано о жилом назначении данного объекта.
Согласно ст. 195 ГК РФ сроком исковой давности признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов гражданского дела усматривается, что переход права собственности к С.А., Т.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведен Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ года.
Следовательно, датой начала исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности по договору к покупателю - ДД.ММ.ГГГГ, именно с этого момента возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ.
Онгудайское районное потребительское общество "Ойрот" с иском о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ обратилось ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного срока исковой давности.
Мнение представителей Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" о необходимости исчисления срока исковой давности с того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав (ст. 208 ГК РФ), которое наступило с сентября 2009 года, когда обнаружилось, что кто-то начал ремонтировать крышу, является необоснованным, поскольку, п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрен специальный случай изъятия из правила, установленного п. 1 ст. 200 ГК РФ. Правовая позиция по этому вопросу изложена в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80. Верховный суд РФ в соответствии со ст. 126 Конституции РФ является высшим судебным органом по гражданским делам, подсудным судам общей юрисдикции, которым даются разъяснения по вопросам судебной практики, общеобязательные для судов общей юрисдикции.
В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
Одно из таких изъятий установлено п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок давности составляет три года.
Как указано выше, как усматривается из материалов дела, договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Онгудайским отделом Управления Росреестра по Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N Исковое заявление о признании сделки недействительной подано в суд 19.07.2010 года. Кроме того, также необоснованной является ссылка представителей истца на статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. К рассматриваемому спору указанная норма не применима.
Выводы суда первой инстанции по указанному вопросу основаны на установленных по делу обстоятельствах и соответствуют пункту 2 статьи 199 ГК РФ, так как на иски лиц, считающих себя собственниками недвижимого имущества, но фактически не владеющих этим имуществом, распространяется исковая давность, и к таким искам статья 208 ГК РФ не применима, так как эта законодательная норма применяется во взаимосвязи со статьей 304 ГК РФ. Истцом же заявлены требования о признании сделок недействительными, которые не являются требованиями, на которые в соответствии со ст. 208 ГК не распространяется срок исковой давности. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации, основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По изложенным основаниям, суд находит верным вывод суда о применении срока исковой давности к требованиям истца, что является основанием к отказу истцу в удовлетворении исковых требований.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Онгудайского районного суда от 18 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.АЛЕКСИНА
Судьи
Б.Е.АНТУХ
И.В.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ ОТ 24.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-737
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2010 г. по делу N 33-737
Председательствующий - Шинжина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Алексиной М.В.
судей - Антуха Б.Е., Солоповой И.В.
при секретаре - Т.К.
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. на решение Онгудайского районного суда Республики Алтай от 21 сентября 2010 года, которым
отказано в удовлетворении исковых требований Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" к М. ФИО17, Б.О. ФИО18, Т.В. ФИО19, администрации муниципального образования "Онгудайский район" о признании недействительными заключенный между администрацией Онгудайского района, с одной стороны, и С.А. ФИО20, Т.В. ФИО21, С.М. ФИО22, с другой стороны, договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (договор приватизации квартиры, расположенной по адресу: - договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: - от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.В. ФИО23, с одной стороны, и Б.О. ФИО24, с другой стороны, договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.В. ФИО25, действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына С.М. ФИО26 с одной стороны, и Б.О. ФИО27, с другой стороны, договор купли-продажи дома с земельным участком, находящихся в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О. ФИО28, с одной стороны, и М. ФИО29, с другой стороны, применении последствий недействительности ничтожной сделки-договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Б.О. ФИО30 и М. ФИО32: М. ФИО31 возвратить Онгудайскому потребительскому обществу "Ойрот" здание заготконторы, расположенное по адресу: первоначальном виде, признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу:, выданные ДД.ММ.ГГГГ на имя М. ФИО33, исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и жилой дом на имя М. ФИО34.
Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., судебная коллегия
установила:
Онгудайское районное потребительское общество "Ойрот" обратилось в суд с иском к М., Б.О., Т.В. о признании недействительными договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (договор приватизации), заключенного между администрацией Онгудайского района и С.А., Т.В., С.М., договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т.В. и Б.О., договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т.В., С.М. и Б.О., применении последствий недействительности ничтожной сделки: М. возвратить Онгудайскому потребительскому обществу "Ойрот" здание заготконторы, расположенное по адресу:, в первоначальном виде, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу:, на имя М., исключении из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу:, на имя М., указывая на то, что постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 11 мая 1999 года в связи с нецелесообразностью дальнейшего содержания и в целях их сохранности, помещение конторы райзаготконторы, расположенное на земельном участке соток, по в объявлено жилым помещением. Решением о переводе здания райзаготконторы органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления не принималось, здание конторы числится и до настоящего времени на балансе Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" (далее - РПО "Ойрот"), на счете основных средств баланса РПО "Ойрот" как здание конторы райзаготконторы. Документов, содержащих сведения о переводе здания заготконторы или его части в жилое помещение, нет, т. к. здание заготконторы не переводилось из нежилого в жилое помещение. Постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 18 мая 2000 года "О постановке на консервацию" здание конторы по адресу:, поставлено на консервацию на неопределенный срок. В сентябре 2009 года обнаружилось, что это здание кто-то начал ремонтировать, заменять крышу. Истцы обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай, в Онгудайский отдел и выяснилось, что здание заготконторы продано Б.О., причем здание заготконторы по адресу:, продано уже как жилой дом. Право собственности Б.О. на жилой дом по вышеуказанному адресу возникло на основании договора купли-продажи от 11.11.2003 года, зарегистрированного Онгудайским филиалом ЦРПНиС 21.11.2003 года. Истец считает, что договор купли-продажи жилого дома от 11.11.2003 года является недействительным по следующим основаниям: в п. 1 договора купли-продажи от 11.11.2003 года предметом договора является жилой дом, находящийся по адресу:, а в последующих пунктах указанного договора в качестве предмета указана квартира. Согласно технического паспорта от 25.06.1999 года, по адресу, в находится индивидуальный жилой дом. В соответствии с техническим паспортом от 25.06.1999 года, данный жилой дом расположен на земельном участке, что подтверждается схематическим планом земельного участка, постановлением Совета Онгудайского райпотребсоюза от 11 мая 1999 года, договором купли-продажи земельного участка от 08.07.2002 года. В соответствии с ч. 1 ст. 35, ст. 1 ЗК РФ Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, производится вместе с земельным участком. В договоре купли-продажи отчуждение квартиры производится в нарушение указанных федеральных нормативных правовых актов без земельного участка. Продавцом по данному Договору от 11.11.2003 года является Т.В. и ее несовершеннолетний сын С.М. Согласно п. 2.1. Договора от 11.11.2003 года продавцу отчуждаемая квартира принадлежит на праве личной собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 03.02.2000 года, который также является недействительным. Так, в соответствии со ст. 1, 2 Федерального закона от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации подлежат жилые помещения, занимающие на условиях найма и с согласия совместно проживающих членов семьи. С.А., Т.В., С.М. не занимали данное нежилое помещение, и оно не переводилось в жилое помещение, не предоставлялось для проживания вышеназванным лицам. Договор социального найма с ними не заключался. Кроме того, согласно ст. 2 ФЗ N 1541-1 от 04.07.1991 года, ст. 216 ГК РФ приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Помещение по вышеуказанному адресу находится в кооперативной собственности Онгудайского потребительского общества "Ойрот", в муниципальную собственность Онгудайского района не передавалось. Спорное помещение не является жилым помещением, так как не переводилось в жилой фонд. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. В исполкоме данный договор не регистрировался, о чем свидетельствует справка администрации Онгудайского сельского поселения от 15.06.2010 г. N 1872. Договор в нарушение ФЗ N 1541-1 не подписан сторонами, а только Т.В., стороны договора, от 03.02.2000 года Т.В. является собственником лишь 1/3 доли в праве собственности, сын С.М. и С.А. также собственниками по 1/3 доли в праве каждый, а по условиям договора купли-продажи от 11.11.2003 года Т.В. выступает собственником полностью квартиры по адресу, в, что является нарушением ст. 209 ГК РФ и 246, 247 ГК РФ. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 08.07.2002 года Т.В. продала Б.О. земельный участок, находящий по адресу:, который не имеет кадастрового номера.
Определением суда от 18 августа 2010 года администрация муниципального образования "Онгудайский район" привлечена в качестве соответчика.
В кассационной жалобе представитель Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. просит отменить решение суда, указывая, что к данным правоотношениям не применяется срок исковой давности, поскольку потребительское общество "Ойрот" является собственником здания заготконторы, расположенного в, и не являлось стороной гражданско-правовых оспариваемых сделок по объектам в, поэтому не могло знать о начале исполнения оспариваемых сделок, факты заключения сделок оспаривались ответчиками. О последствиях исполнения по ничтожным сделкам истец узнал только в сентябре 2009 года, т.е. течение срока исковой давности начинается с сентября 2009 года. Кроме того, срок о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, не истек, срок исполнения договора 12 октября 2009 года, в связи с чем срок исковой давности не пропущен. При разрешении спора судом не исследовались обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности приобретателя по сделке от 08.09.2009 года купли-продажи жилого дома и земельного участка М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Б.Ч., Ч., поддержавших доводы жалобы, представителя Б.О. - П., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Абзацем вторым пункта 2 статьи 166 ГК РФ предусматривается, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из материалов дела следует, что 03.02.2000 года между Администрацией Онгудайского района и С.А., Т.В., С.М. заключен договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан, по которому, "продавец" передал в собственность, а "покупатель" приобрел квартиру в равных долях, состоящую из комнат, общей площадью кв. м, в том числе жилой кв. м, по адресу:.
Постановлением Онгудайской сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома в" Т.В. предоставлен земельный участок, площадью кв. м в.
08.07.2002 между Т.В. и Б.О. заключен договор купли-продажи земельного участка по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил земельный участок, площадью кв. м, в, указанный договор зарегистрирован, регистрационный номер сделки N от ДД.ММ.ГГГГ.
11.11.2003 года между Т.В., действующей за себя лично и за своего несовершеннолетнего сына С.М., и Б.О. заключен договор купли-продажи, по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил жилой дом в, полезной площадью кв. м, в том числе жилой площадью кв. м, указанный договор зарегистрирован, регистрационный номер сделки N от ДД.ММ.ГГГГ.
08.09.2009 года между Б.О. и М. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому "продавец" продал, а "покупатель" купил земельный участок с жилым домом в, земельный участок, площадью кв. м, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N, жилой дом, общей полезной площадью кв. м, в том числе жилой кв. м, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N.
Суд первой инстанции верно признал установленным, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ титул собственника жилого дома в, перешел Т.В., С.М. ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора Т.В., действующей за себя и за несовершеннолетнего С.М., с Б.О., право собственности Т.В. (1\\3), С.М. (2\\3) на жилой дом, являющееся предметом этого договора было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за N и за N соответственно. В соответствии со ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора Т.В., С.М. обладали зарегистрированным правом собственности, которое никто не оспорил. Доказательств иному, в том числе и тому, что предмет сделки находился в собственности Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" на 21.11.2003 года, истцом в судебное заседание не представлено.
Необоснованными являются и доводы истца о назначении объекта недвижимости как нежилого, поскольку назначение объекта недвижимого имущества указывается Управлением Федеральной регистрационной службы в соответствии с документами удостоверенными организациями (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (п. 23 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В техническом паспорте на спорный объект недвижимого имущества, имеющегося в деле правоустанавливающих документов Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай, указано о жилом назначении данного объекта.
Согласно ст. 195 ГК РФ сроком исковой давности признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов гражданского дела усматривается, что переход права собственности к С.А., Т.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведен Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ года.
Следовательно, датой начала исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности по договору к покупателю - ДД.ММ.ГГГГ, именно с этого момента возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ.
Онгудайское районное потребительское общество "Ойрот" с иском о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ обратилось ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного срока исковой давности.
Мнение представителей Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" о необходимости исчисления срока исковой давности с того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав (ст. 208 ГК РФ), которое наступило с сентября 2009 года, когда обнаружилось, что кто-то начал ремонтировать крышу, является необоснованным, поскольку, п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрен специальный случай изъятия из правила, установленного п. 1 ст. 200 ГК РФ. Правовая позиция по этому вопросу изложена в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80. Верховный суд РФ в соответствии со ст. 126 Конституции РФ является высшим судебным органом по гражданским делам, подсудным судам общей юрисдикции, которым даются разъяснения по вопросам судебной практики, общеобязательные для судов общей юрисдикции.
В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
Одно из таких изъятий установлено п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок давности составляет три года.
Как указано выше, как усматривается из материалов дела, договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Онгудайским отделом Управления Росреестра по Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N Исковое заявление о признании сделки недействительной подано в суд 19.07.2010 года. Кроме того, также необоснованной является ссылка представителей истца на статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. К рассматриваемому спору указанная норма не применима.
Выводы суда первой инстанции по указанному вопросу основаны на установленных по делу обстоятельствах и соответствуют пункту 2 статьи 199 ГК РФ, так как на иски лиц, считающих себя собственниками недвижимого имущества, но фактически не владеющих этим имуществом, распространяется исковая давность, и к таким искам статья 208 ГК РФ не применима, так как эта законодательная норма применяется во взаимосвязи со статьей 304 ГК РФ. Истцом же заявлены требования о признании сделок недействительными, которые не являются требованиями, на которые в соответствии со ст. 208 ГК не распространяется срок исковой давности. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации, основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По изложенным основаниям, суд находит верным вывод суда о применении срока исковой давности к требованиям истца, что является основанием к отказу истцу в удовлетворении исковых требований.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Онгудайского районного суда от 18 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Онгудайского районного потребительского общества "Ойрот" Ч. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.АЛЕКСИНА
Судьи
Б.Е.АНТУХ
И.В.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)