Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Ярадаева А.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по заявлению К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию, поступившее по апелляционной жалобе К. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении заявления К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
К. обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию.
В обоснование заявления она указала следующее.
Постановлением Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г. N земельный участок площадью кв. м был предоставлен К. для строительства индивидуального жилого дома N в аренду на период строительства.
Фактически договор аренды земельного участка на основании указанного постановления не заключался.
12 марта 1998 года К.А. умер.
Свидетельство о праве на наследство после его смерти получила К. (заявитель по делу).
На основании распоряжения главы администрации города Чебоксары от 12 августа 2011 г. N 2070-р "О внесении изменений в постановление Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и продлении срока аренды земельного участка в мкр. в ранее вынесенное постановление администрации города Чебоксары от 22 августа 1997 г. N 1438 были внесены изменения, с указанием на то, что земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома вместо К. предоставляется К. сроком до 22.08.2012 г. и именно с ней следует заключить договор аренды земельного участка.
02 ноября 2011 г. между администрацией г. Чебоксары и К. заключен договор N, по которому ей на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и распоряжения администрации города Чебоксары от 12.08.2011 N 2070-р для завершения строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду сроком до 22.08.2012 г. вышеуказанный земельный участок.
Распоряжением главы администрации города Чебоксары от 06.02.2012 N 334-р "О внесении изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 12.09.2011 N 2070-р" и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 02.11.2011 N от 07 марта 2012 г. изменен срок аренды до 22.08.2014 г.
02 ноября 2011 г. К. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
Письмом от 03 апреля 2012 г. ей отказано в регистрации договора аренды земельного участка от 02 ноября 2011 г. N со ссылкой на абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку договор аренды не отвечает требованиям земельного законодательства, действующего на момент регистрации договора, в частности, ст. 30.1 ЗК РФ.
По мнению заявителя, отказ в проведении государственной регистрации договора аренды является незаконным и необоснованным, нарушающим ее права и законные интересы, поскольку земельные отношения между ней (как правопреемницей К.) и администрацией г. Чебоксары возникли еще в 1997 году на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г., поэтому регистрационная служба не должна была руководствоваться ныне действующим законодательством, регламентирующим правила предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства.
В судебном заседании представитель заявителя С. заявление поддержала в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике И. просила в удовлетворении заявления отказать, указав, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки регистрационной службой выявлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации: документы, подтверждающие право пользования земельным участком, предоставленным для индивидуального жилищного строительства, не соответствуют требованиям ст. 609, п. 2 ст. 617 ГК РФ, п. 4 и п. 11 ст. 30, ст. 34, ст. 30.1 и ст. 38.1 ЗК РФ. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что представленное в качестве правоустанавливающего документа распоряжение главы администрации г. Чебоксары N 2070-р от 12.08.2011 не соответствует требованиям ныне действующего законодательства о порядке предоставления в аренду для индивидуального жилищного строительства находящихся в муниципальной собственности земельных участков. Сам договор аренды земельного участка от 02.11.2011 также заключен с нарушениями требований действующего законодательства и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В связи с этим представитель Управления просила в удовлетворении заявления К. отказать.
Представители третьего лица ФБУ "Кадастровая палата" по ЧР, привлеченного к участию в деле по инициативе суда, в судебное заседание не явились, своих возражений не представили.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года в удовлетворении заявления К. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию отказано.
Указанное решение обжаловано К. по мотивам его незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав заявителя К., ее представителя С., поддержавших доводы жалобы, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике И., возражавшую против ее удовлетворения, проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года подлежат государственной регистрации.
На основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
В силу положений статей 9 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в компетенцию регистрирующего органа входит, в том числе, правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверка законности сделки.
Из материалов дела видно, что постановлением Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г. N 1438 часть земельного участка площадью кв. м была изъята из землепользования Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова, закрепленного государственным актом на право пользования землей за N, выданным в соответствии с постановлением главы администрации Чебоксарского района ЧР от 23.12.1992 г. за N 690. Этим же постановлением земельный участок площадью кв. м был предоставлен К. для строительства индивидуального жилого дома в аренду на период строительства. Одновременно на К. возложены обязанности в месячный срок после принятия данного постановления оформить в управлении архитектуры и градостроительства акт установления границ участка в натуре на местности, войти в товарищество собственников жилья, оформить договор аренды земельного участка в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству, и приступить к застройке участка не ранее получения разрешения на строительство и оформления договора аренды земельного участка.
Фактически договор аренды земельного участка на основании указанного постановления не заключался, разрешение на строительство не получено.
12 марта 1998 года К.А. умер.
Свидетельство о праве на наследство после его смерти получила К. (заявитель по делу).
На основании распоряжения главы администрации города Чебоксары от 12 августа 2011 г. N 2070-р "О внесении изменений в постановление Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и продлении срока аренды земельного участка в в ранее вынесенное постановление администрации города Чебоксары от 22 августа 1997 г. N 1438 были внесены изменения, с указанием на то, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N площадью для завершения строительства индивидуального жилого дома вместо К. предоставляется К. сроком до 22.08.2012 г. и именно с ней следует заключить договор аренды земельного участка.
02 ноября 2011 г. между Администрацией г. Чебоксары и К. заключен договор N, по которому ей на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и распоряжения администрации города Чебоксары от 12.08.2011 N 2070-р для завершения строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду сроком до 22.08.2012 г. вышеуказанный земельный участок.
Распоряжением администрации города Чебоксары от 06.02.2012 N 334-р "О внесении изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 12.09.2011 N 2070-р" и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 02.11.2011 N от 07 марта 2012 г. сторонами изменен срок аренды до 22.08.2014 г.
02 ноября 2011 г. К. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
Установив, что предоставленная заявителем документация не отвечает требованиям закона, в частности, положениям статьи 30.1 ЗК РФ относительно открытости, публичности предоставления земельного участка с проведением аукциона, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора аренды.
Выводы суда, согласившегося с обоснованностью такого отказа, являются правильными.
Так, в обоснование своих требований, К. указывала, что права по заключению договора аренды перешли к ней от К. а потому, с ее точки зрения, к возникшим правоотношениям нельзя применять законодательство, действующее на момент регистрации сделки.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 и пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам переходят права на принадлежавшее ему имущество, в том числе имущественные права.
Так, в силу ст. 8 ГК РФ и ст. 3, 5 ЗК РФ основанием возникновения гражданских (в том числе земельных) прав и обязанностей являются акты органов местного самоуправления и гражданско-правовые сделки.
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вынесения постановления администрации города от 22.08.97, право аренды земельных участков удостоверяется договорами.
При этом, применительно к положениям ст. 433, ст. 606, ч. 3 ст. 607 ГК РФ, постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка в аренду является основанием возникновения права гражданина на заключение договора аренды, а уже сам договор аренды порождает у сторон имущественные права и обязанности, связанные с арендой.
Этим же правилам корреспондируют положения статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которой к наследнику могут переходить права и обязанности, возникшие именно из арендного договора, а не постановления органа местного самоуправления, предусматривающего возможность заключения такого договора.
Поскольку арендный договор К. не заключался, право аренды земельного участка с кадастровым номером N у него не возникло, оно не могло перейти в порядке наследования к его наследникам, в частности, к К.
Право на заключение договора, возникшее у К. на основании постановления главы администрации г. Чебоксары от 22.08.1997, в состав его наследства не входит.
В соответствии со статьями 8, пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В связи с этим договор аренды земельного участка N от 02.11.2011, заключенный с К., должен соответствовать требованиям действующего в момент регистрации договора законодательства, в том числе требованиям статьей 30, 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ.
В таких условиях, суд первой инстанции правильно исходил из того, что представленные заявителем на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и пришел к верному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований К.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, оснований для отмены решения по доводам, изложенным в жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу К. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 05.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2968/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2012 г. по делу N 33-2968/12
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Ярадаева А.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по заявлению К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию, поступившее по апелляционной жалобе К. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении заявления К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию.
В обоснование заявления она указала следующее.
Постановлением Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г. N земельный участок площадью кв. м был предоставлен К. для строительства индивидуального жилого дома N в аренду на период строительства.
Фактически договор аренды земельного участка на основании указанного постановления не заключался.
12 марта 1998 года К.А. умер.
Свидетельство о праве на наследство после его смерти получила К. (заявитель по делу).
На основании распоряжения главы администрации города Чебоксары от 12 августа 2011 г. N 2070-р "О внесении изменений в постановление Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и продлении срока аренды земельного участка в мкр. в ранее вынесенное постановление администрации города Чебоксары от 22 августа 1997 г. N 1438 были внесены изменения, с указанием на то, что земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома вместо К. предоставляется К. сроком до 22.08.2012 г. и именно с ней следует заключить договор аренды земельного участка.
02 ноября 2011 г. между администрацией г. Чебоксары и К. заключен договор N, по которому ей на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и распоряжения администрации города Чебоксары от 12.08.2011 N 2070-р для завершения строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду сроком до 22.08.2012 г. вышеуказанный земельный участок.
Распоряжением главы администрации города Чебоксары от 06.02.2012 N 334-р "О внесении изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 12.09.2011 N 2070-р" и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 02.11.2011 N от 07 марта 2012 г. изменен срок аренды до 22.08.2014 г.
02 ноября 2011 г. К. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
Письмом от 03 апреля 2012 г. ей отказано в регистрации договора аренды земельного участка от 02 ноября 2011 г. N со ссылкой на абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку договор аренды не отвечает требованиям земельного законодательства, действующего на момент регистрации договора, в частности, ст. 30.1 ЗК РФ.
По мнению заявителя, отказ в проведении государственной регистрации договора аренды является незаконным и необоснованным, нарушающим ее права и законные интересы, поскольку земельные отношения между ней (как правопреемницей К.) и администрацией г. Чебоксары возникли еще в 1997 году на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г., поэтому регистрационная служба не должна была руководствоваться ныне действующим законодательством, регламентирующим правила предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства.
В судебном заседании представитель заявителя С. заявление поддержала в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике И. просила в удовлетворении заявления отказать, указав, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки регистрационной службой выявлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации: документы, подтверждающие право пользования земельным участком, предоставленным для индивидуального жилищного строительства, не соответствуют требованиям ст. 609, п. 2 ст. 617 ГК РФ, п. 4 и п. 11 ст. 30, ст. 34, ст. 30.1 и ст. 38.1 ЗК РФ. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что представленное в качестве правоустанавливающего документа распоряжение главы администрации г. Чебоксары N 2070-р от 12.08.2011 не соответствует требованиям ныне действующего законодательства о порядке предоставления в аренду для индивидуального жилищного строительства находящихся в муниципальной собственности земельных участков. Сам договор аренды земельного участка от 02.11.2011 также заключен с нарушениями требований действующего законодательства и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В связи с этим представитель Управления просила в удовлетворении заявления К. отказать.
Представители третьего лица ФБУ "Кадастровая палата" по ЧР, привлеченного к участию в деле по инициативе суда, в судебное заседание не явились, своих возражений не представили.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года в удовлетворении заявления К. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию отказано.
Указанное решение обжаловано К. по мотивам его незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав заявителя К., ее представителя С., поддержавших доводы жалобы, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике И., возражавшую против ее удовлетворения, проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года подлежат государственной регистрации.
На основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
В силу положений статей 9 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в компетенцию регистрирующего органа входит, в том числе, правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверка законности сделки.
Из материалов дела видно, что постановлением Чебоксарской городской администрации от 22 августа 1997 г. N 1438 часть земельного участка площадью кв. м была изъята из землепользования Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова, закрепленного государственным актом на право пользования землей за N, выданным в соответствии с постановлением главы администрации Чебоксарского района ЧР от 23.12.1992 г. за N 690. Этим же постановлением земельный участок площадью кв. м был предоставлен К. для строительства индивидуального жилого дома в аренду на период строительства. Одновременно на К. возложены обязанности в месячный срок после принятия данного постановления оформить в управлении архитектуры и градостроительства акт установления границ участка в натуре на местности, войти в товарищество собственников жилья, оформить договор аренды земельного участка в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству, и приступить к застройке участка не ранее получения разрешения на строительство и оформления договора аренды земельного участка.
Фактически договор аренды земельного участка на основании указанного постановления не заключался, разрешение на строительство не получено.
12 марта 1998 года К.А. умер.
Свидетельство о праве на наследство после его смерти получила К. (заявитель по делу).
На основании распоряжения главы администрации города Чебоксары от 12 августа 2011 г. N 2070-р "О внесении изменений в постановление Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и продлении срока аренды земельного участка в в ранее вынесенное постановление администрации города Чебоксары от 22 августа 1997 г. N 1438 были внесены изменения, с указанием на то, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N площадью для завершения строительства индивидуального жилого дома вместо К. предоставляется К. сроком до 22.08.2012 г. и именно с ней следует заключить договор аренды земельного участка.
02 ноября 2011 г. между Администрацией г. Чебоксары и К. заключен договор N, по которому ей на основании постановления Чебоксарской городской администрации от 22.08.1997 N 1438 и распоряжения администрации города Чебоксары от 12.08.2011 N 2070-р для завершения строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду сроком до 22.08.2012 г. вышеуказанный земельный участок.
Распоряжением администрации города Чебоксары от 06.02.2012 N 334-р "О внесении изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 12.09.2011 N 2070-р" и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 02.11.2011 N от 07 марта 2012 г. сторонами изменен срок аренды до 22.08.2014 г.
02 ноября 2011 г. К. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
Установив, что предоставленная заявителем документация не отвечает требованиям закона, в частности, положениям статьи 30.1 ЗК РФ относительно открытости, публичности предоставления земельного участка с проведением аукциона, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора аренды.
Выводы суда, согласившегося с обоснованностью такого отказа, являются правильными.
Так, в обоснование своих требований, К. указывала, что права по заключению договора аренды перешли к ней от К. а потому, с ее точки зрения, к возникшим правоотношениям нельзя применять законодательство, действующее на момент регистрации сделки.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 и пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам переходят права на принадлежавшее ему имущество, в том числе имущественные права.
Так, в силу ст. 8 ГК РФ и ст. 3, 5 ЗК РФ основанием возникновения гражданских (в том числе земельных) прав и обязанностей являются акты органов местного самоуправления и гражданско-правовые сделки.
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вынесения постановления администрации города от 22.08.97, право аренды земельных участков удостоверяется договорами.
При этом, применительно к положениям ст. 433, ст. 606, ч. 3 ст. 607 ГК РФ, постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка в аренду является основанием возникновения права гражданина на заключение договора аренды, а уже сам договор аренды порождает у сторон имущественные права и обязанности, связанные с арендой.
Этим же правилам корреспондируют положения статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которой к наследнику могут переходить права и обязанности, возникшие именно из арендного договора, а не постановления органа местного самоуправления, предусматривающего возможность заключения такого договора.
Поскольку арендный договор К. не заключался, право аренды земельного участка с кадастровым номером N у него не возникло, оно не могло перейти в порядке наследования к его наследникам, в частности, к К.
Право на заключение договора, возникшее у К. на основании постановления главы администрации г. Чебоксары от 22.08.1997, в состав его наследства не входит.
В соответствии со статьями 8, пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В связи с этим договор аренды земельного участка N от 02.11.2011, заключенный с К., должен соответствовать требованиям действующего в момент регистрации договора законодательства, в том числе требованиям статьей 30, 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ.
В таких условиях, суд первой инстанции правильно исходил из того, что представленные заявителем на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и пришел к верному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований К.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, оснований для отмены решения по доводам, изложенным в жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу К. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 9 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)