Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Трихалкин С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Нестеровой Л.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску М. к открытому акционерному обществу об обязании освободить земельный участок, поступившее по апелляционной жалобе ОАО на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 13 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования М. удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, местоположение: от строений и сооружений ответчика, в частности от антенно-мачтового сооружения, входящего в состав объекта "Система подвижной радиосвязи с металлической оградой.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к ОАО о возложении обязанности освободить земельный участок от антенно-мачтового сооружения с металлической оградой.
В обоснование иска он указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав собственности от 11.07.2011 г. серия N.
10 октября 2011 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N земельного участка. Срок действия договора аренды составлял пять месяцев (с 25 июля 2011 года по 31 декабря 2011 г.), а арендная плата - 5 рублей 1 копейка за весь период действия договора.
После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком истца. Поэтому в силу закона договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Письмом от 10 февраля 2012 года истец известил ответчика - ОАО - об отказе от договора аренды и освобождении участка по истечении трех месяцев с момента получения извещения.
Поскольку до настоящего времени ответчик арендованный земельный участок не освободил от своих сооружений, в том числе антенно-мачтового сооружения, истец просил возложить на него обязанность освободить данный участок.
В судебном заседании истец М. поддержал исковые требования.
Представитель ответчика С. иск не признал, указав, что строения на земельном участке находятся на законных основаниях, поскольку земельный участок был отведен ответчику в целях строительства именно этих сооружений. Требования истца продиктованы лишь намерением безосновательно увеличить арендную плату, о размере которого стороны не могут достигнуть соглашения. Вместе с тем, поскольку возведенное антенно-мачтовое сооружение не является самовольной постройкой, по мнению ответчика, в иске о ее сносе следует отказать.
Третьи лица - администрация сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики и администрация Моргаушского района в лице управления капитального строения, архитектуры и ЖКХ администрации Моргаушского района Чувашской Республики, своих представителей в суд не направили.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ОАО по мотивам его необоснованности.
Выслушав представителя ответчика К., истца М., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Исходя из содержания ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Частью 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как видно из материалов дела, М. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, с разрешенным видом использования: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью кв. м, расположенного по адресу: что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав собственности серии N от 11.07.2011 года.
10 октября 2011 года между М. и ОАО заключен договор аренды указанного земельного участка, согласно которому М. (арендодатель) предоставил ОАО (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, расположенный по адресу:
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен арендатору для строительства антенно-мачтового сооружения, входящего в состав объекта "Система подвижной радиосвязи на участке
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды составляет 5 месяцев (с 25 июля 2011 года по 31 декабря 2011 года).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 10 октября 2011 года.
Судом первой инстанции установлено, что поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, действие договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.
Выводы суда в этой части являются правильными.
Далее из материалов дела следует, что 10 февраля 2012 года арендодатель направил по почте арендатору письмом с уведомлением о вручении об отказе от исполнения договора аренды.
Установив, что письмо истца об отказе от договора получено филиалом ОАО 15 февраля 2012 года, сославшись на положения ст. 301, 621, 622 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил иск М. об освобождении земельного участка.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может, ввиду следующего.
Действительно, согласно ст. 621 ГК РФ арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
А в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем при разрешении споров, связанных арендой земельных участков, ранее отведенных под капитальное строительство, указанные нормы следует применять в совокупности со специальными нормами относительно возникновения прав на недвижимое имущество.
Так, применительно к положениям ст. 218 ГК РФ одним из оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество является факт возведения этого имущества на отведенном под строительство земельном участке.
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При этом не исключается возможность регистрации прав на объект незавершенного строительства.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, не принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Как видно из договора аренды земельного участка от 10.10.2011 г., М. предоставил ответчику земельный участок в аренду именно под строительство объекта недвижимости - антенно-мачтового сооружения (п. 1.3 договора).
В статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" содержатся определения линейно-кабельного сооружения связи и сооружения связи. Под линейно-кабельными сооружениями связи понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи; под сооружениями связи - объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здания, строения, созданные или приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи.
Возведенное ответчиком антенно-мачтовое сооружение представляет собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции, установленную на свайный фундамент, являющуюся частью радиорелейной связи.
В свете положений статьи 130 ГК РФ такие антенно-мачтовые сооружения отвечают всем признакам недвижимого имущества, поскольку они прочно связаны с землей.
В договоре аренды также отмечено, что строящийся объект является объектом недвижимости (п. 4.2.1 договора).
Таким образом заявленный истцом спор об освобождении земельного участка по своей сути является спором о праве на объект недвижимости, созданный на отведенном в установленном порядке земельном участке под строительство этого объекта, а требование истца об освобождении земельного участка - требованием о сносе возведенного в соответствии с законом объекта недвижимости.
Ввиду этого нормы статей 621, 622 ГК РФ суду следовало применять с учетом положений статей 218, 222 ГК РФ относительно прав арендатора на вновь создаваемый объект недвижимости.
Ссылки истца (с которыми согласился и суд первой инстанции) на положения ст. 301 ГК РФ, обуславливающие право собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения, являются несостоятельными, поскольку спор касается не возврата земельного участка по истечении срока действия договора аренды, а сноса возведенного объекта недвижимости.
При этом следует отметить, что в силу ст. 304, 304 ГК РФ собственник недвижимого имущества, возведенного в соответствии с законом, также вправе требовать устранения любого нарушения его прав на это имущество, в том числе от собственника земельного участка.
В таких условиях, принимая во внимание, что объект недвижимости на принадлежащем истцу земельном участке возведен с его согласия, учитывая, что само строительство осуществлялось в рамках градостроительного плана, утвержденного постановлением главы администрации сельского поселения от 23.06.11, с соблюдением строительных норм и правил, при наличии положительного заключения государственной экспертизы от 23.08.2010, а в настоящее время объект принят в эксплуатацию соответствующей государственной приемочной комиссией, у суда не имелось достаточных оснований принимать решение о сносе постройки, не отвечающей признакам самовольной.
Ввиду этого судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым отказать М. в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 13 июля 2012 года отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска М. к открытому акционерному обществу о возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, расположенный в сельском поселении Моргаушского района Чувашской Республики, от строений и сооружений ответчика, в том числе антенно-мачтового сооружения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 10.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3002/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2012 г. по делу N 33-3002/2012
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Трихалкин С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Нестеровой Л.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску М. к открытому акционерному обществу об обязании освободить земельный участок, поступившее по апелляционной жалобе ОАО на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 13 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования М. удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, местоположение: от строений и сооружений ответчика, в частности от антенно-мачтового сооружения, входящего в состав объекта "Система подвижной радиосвязи с металлической оградой.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к ОАО о возложении обязанности освободить земельный участок от антенно-мачтового сооружения с металлической оградой.
В обоснование иска он указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу:, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав собственности от 11.07.2011 г. серия N.
10 октября 2011 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N земельного участка. Срок действия договора аренды составлял пять месяцев (с 25 июля 2011 года по 31 декабря 2011 г.), а арендная плата - 5 рублей 1 копейка за весь период действия договора.
После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком истца. Поэтому в силу закона договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Письмом от 10 февраля 2012 года истец известил ответчика - ОАО - об отказе от договора аренды и освобождении участка по истечении трех месяцев с момента получения извещения.
Поскольку до настоящего времени ответчик арендованный земельный участок не освободил от своих сооружений, в том числе антенно-мачтового сооружения, истец просил возложить на него обязанность освободить данный участок.
В судебном заседании истец М. поддержал исковые требования.
Представитель ответчика С. иск не признал, указав, что строения на земельном участке находятся на законных основаниях, поскольку земельный участок был отведен ответчику в целях строительства именно этих сооружений. Требования истца продиктованы лишь намерением безосновательно увеличить арендную плату, о размере которого стороны не могут достигнуть соглашения. Вместе с тем, поскольку возведенное антенно-мачтовое сооружение не является самовольной постройкой, по мнению ответчика, в иске о ее сносе следует отказать.
Третьи лица - администрация сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики и администрация Моргаушского района в лице управления капитального строения, архитектуры и ЖКХ администрации Моргаушского района Чувашской Республики, своих представителей в суд не направили.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ОАО по мотивам его необоснованности.
Выслушав представителя ответчика К., истца М., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Исходя из содержания ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Частью 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как видно из материалов дела, М. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, с разрешенным видом использования: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью кв. м, расположенного по адресу: что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав собственности серии N от 11.07.2011 года.
10 октября 2011 года между М. и ОАО заключен договор аренды указанного земельного участка, согласно которому М. (арендодатель) предоставил ОАО (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, расположенный по адресу:
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен арендатору для строительства антенно-мачтового сооружения, входящего в состав объекта "Система подвижной радиосвязи на участке
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды составляет 5 месяцев (с 25 июля 2011 года по 31 декабря 2011 года).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 10 октября 2011 года.
Судом первой инстанции установлено, что поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, действие договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.
Выводы суда в этой части являются правильными.
Далее из материалов дела следует, что 10 февраля 2012 года арендодатель направил по почте арендатору письмом с уведомлением о вручении об отказе от исполнения договора аренды.
Установив, что письмо истца об отказе от договора получено филиалом ОАО 15 февраля 2012 года, сославшись на положения ст. 301, 621, 622 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил иск М. об освобождении земельного участка.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может, ввиду следующего.
Действительно, согласно ст. 621 ГК РФ арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
А в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем при разрешении споров, связанных арендой земельных участков, ранее отведенных под капитальное строительство, указанные нормы следует применять в совокупности со специальными нормами относительно возникновения прав на недвижимое имущество.
Так, применительно к положениям ст. 218 ГК РФ одним из оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество является факт возведения этого имущества на отведенном под строительство земельном участке.
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При этом не исключается возможность регистрации прав на объект незавершенного строительства.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, не принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Как видно из договора аренды земельного участка от 10.10.2011 г., М. предоставил ответчику земельный участок в аренду именно под строительство объекта недвижимости - антенно-мачтового сооружения (п. 1.3 договора).
В статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" содержатся определения линейно-кабельного сооружения связи и сооружения связи. Под линейно-кабельными сооружениями связи понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи; под сооружениями связи - объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здания, строения, созданные или приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи.
Возведенное ответчиком антенно-мачтовое сооружение представляет собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции, установленную на свайный фундамент, являющуюся частью радиорелейной связи.
В свете положений статьи 130 ГК РФ такие антенно-мачтовые сооружения отвечают всем признакам недвижимого имущества, поскольку они прочно связаны с землей.
В договоре аренды также отмечено, что строящийся объект является объектом недвижимости (п. 4.2.1 договора).
Таким образом заявленный истцом спор об освобождении земельного участка по своей сути является спором о праве на объект недвижимости, созданный на отведенном в установленном порядке земельном участке под строительство этого объекта, а требование истца об освобождении земельного участка - требованием о сносе возведенного в соответствии с законом объекта недвижимости.
Ввиду этого нормы статей 621, 622 ГК РФ суду следовало применять с учетом положений статей 218, 222 ГК РФ относительно прав арендатора на вновь создаваемый объект недвижимости.
Ссылки истца (с которыми согласился и суд первой инстанции) на положения ст. 301 ГК РФ, обуславливающие право собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения, являются несостоятельными, поскольку спор касается не возврата земельного участка по истечении срока действия договора аренды, а сноса возведенного объекта недвижимости.
При этом следует отметить, что в силу ст. 304, 304 ГК РФ собственник недвижимого имущества, возведенного в соответствии с законом, также вправе требовать устранения любого нарушения его прав на это имущество, в том числе от собственника земельного участка.
В таких условиях, принимая во внимание, что объект недвижимости на принадлежащем истцу земельном участке возведен с его согласия, учитывая, что само строительство осуществлялось в рамках градостроительного плана, утвержденного постановлением главы администрации сельского поселения от 23.06.11, с соблюдением строительных норм и правил, при наличии положительного заключения государственной экспертизы от 23.08.2010, а в настоящее время объект принят в эксплуатацию соответствующей государственной приемочной комиссией, у суда не имелось достаточных оснований принимать решение о сносе постройки, не отвечающей признакам самовольной.
Ввиду этого судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым отказать М. в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 13 июля 2012 года отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска М. к открытому акционерному обществу о возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером N, площадью кв. м, расположенный в сельском поселении Моргаушского района Чувашской Республики, от строений и сооружений ответчика, в том числе антенно-мачтового сооружения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)