Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Елизарова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Хлопушиной Н.П.,
судей Бакулина А.А., Вороновой М.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 августа 2011 года кассационную жалобу П.А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года по делу по иску П.А. к Администрации Красногорского муниципального района Московской области к Б.А.Б. о признании договора аренды недействительным,
заслушав доклад судьи Бакулина А.А.,
объяснения представителей П.А. - по доверенности К., по ордеру З., представителя Б.А.Б. - Б.А.П.,
П.А. обратился в суд с иском к Администрации Красногорского муниципального района Московской области и Б.А.Б. о признании договора аренды недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником и добросовестным пользователем земельного участка площадью 1700 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> д. Захарково. Соседний земельный участок был передан по договору аренды ответчику Б.А.Б. Ему не было известно о намерении администрации передать участок в аренду иному лицу, при этом при передаче не учтены его интересы как пользователя техническими средствами, септиком, находящемся на его участке. Он добросовестно и открыто пользовался переданным ответчику земельным участком на протяжении длительного времени, периодически обращался в администрацию с заявлением о передаче участка в аренду. Просит признать договор аренды недействительным. В процессе рассмотрения дела представители истца основания требований уточнили, указав, что при заключении договора аренды были нарушены нормы законодательства, а именно неотъемлемой частью договора аренды является кадастровый паспорт участка и акт согласования границ. Истец акт согласования границ переданного в аренду участка не подписывал, границы не согласовывал, отсутствовала публикация в средствах массовой информации о предоставлении спорного участка в аренду, в связи, с чем нарушено право истца при оформлении и регистрации акта согласования границ земельного участка. При регистрации договора аренды администрацией не был представлен акт согласования границ, нарушены требования статей 39 и 40 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", что также влечет недействительность оспариваемого договора.
В судебном заседании истец и его представители Р. и С. в судебном заседании заявленные требования по указанным в уточненном исковом заявлении основаниям поддержали, просили иск удовлетворить.
Представитель Администрации Красногорского муниципального района Московской области П.С. в судебное заседание явилась, против заявленных требований возражала, пояснив, что оспариваемый договор аренды заключен в полном соответствии с законодательством.
Представитель Б.А.Б., - Б.А.П. против заявленного требования возражал, указав, что его доверитель, являясь инвалидом, обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, администрация, рассмотрев заявление, передала его доверителю в аренду сформированный участок, прилегающий к участку <адрес> <адрес> земельный участок площадью 1500 кв. метров сроком на 49 лет. Данный договор прошел государственную регистрацию. Оснований для признания договора недействительным не имеется.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе П.А. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального прав.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением Главы Красногорского муниципального района Московской области N 1200/6 от 26 июня 2010 года Б.А.Б. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1500 кв. метров, для личного подсобного хозяйства прилегающий к участку при доме <адрес> (л.д. 77 - 78).
14 июля 2010 года между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и Б.А.Б. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 79 - 84).
Из материалов дела усматривается, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. предоставленный на основании Постановления Главы администрации Воронковского сельского совета, также истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 200 кв. метров прилегающий к участку N и приобретенный на основании договора купли-продажи (л.д. 14). Оба участки сформированы как объекты и имеют самостоятельные кадастровые номера.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что суд, не усматривает нарушение закона при заключении договора поскольку, администрация обладает правом на заключение данного договора, основанием для заключения явилось постановление Главы администрации Красногорского района МО о предоставлении Б.А.Б. как инвалиду земельного участка в аренду. Данное постановление никем не оспорено, и не отменено. Договор аренды заключен в письменной форме, содержит все существенные условия необходимые при заключении договора аренды земельного участка, зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан в границах приложенного к договору кадастрового паспорта. Границы участка установлены и никем не оспорены.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он сделан с нарушением норм материального и процессуального права, без учета и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного дела.
В силу ст. 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 пп. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
В соответствии с п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, предусматривающей порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого данные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Анализ приведенных выше норм земельного законодательства в их правовой связи позволяет сделать вывод о том, что предоставление земельных участков в аренду должно производиться исключительно с соблюдением принципа публичности, в силу которого органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны сообщать населению информацию о предоставлении земельных участков, независимо от целей, для которых они предоставляются (для строительства или для целей, не связанных со строительством).
При этом несоблюдение указанных принципов свидетельствует о нарушении предусмотренного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.
Из представленных документов не усматривается, что до заключения договора аренды земельного участка Администрацией Красногорского района принимались меры для обеспечения опубликования сообщения в средствах массовой информации о земельном участке, предоставляемом в аренду для личного подсобного хозяйства, и что иных заявок, кроме заявления Б.А.Б., не поступило.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суд данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения данного дела, оставил без внимания и не выяснил, представлялись ли Б.А.Б. в Управление Росреестра по Московской области документы, подтверждающие соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду, был ли соблюден указанный порядок при продаже заявителю права аренды земельного участка, в связи с чем решение суда об отказе в иске нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, т.к. установленные нарушения не могут быть устранены судебной коллегией из-за отсутствия в материалах дела сведений об опубликовании сообщения в средствах массовой информации о земельном участке. При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы истца, подтверждающих соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду и с учетом установленного постановить решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 364 ГПК РФ,
решение Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-15955
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2011 г. по делу N 33-15955
Судья: Елизарова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Хлопушиной Н.П.,
судей Бакулина А.А., Вороновой М.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 августа 2011 года кассационную жалобу П.А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года по делу по иску П.А. к Администрации Красногорского муниципального района Московской области к Б.А.Б. о признании договора аренды недействительным,
заслушав доклад судьи Бакулина А.А.,
объяснения представителей П.А. - по доверенности К., по ордеру З., представителя Б.А.Б. - Б.А.П.,
установила:
П.А. обратился в суд с иском к Администрации Красногорского муниципального района Московской области и Б.А.Б. о признании договора аренды недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником и добросовестным пользователем земельного участка площадью 1700 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> д. Захарково. Соседний земельный участок был передан по договору аренды ответчику Б.А.Б. Ему не было известно о намерении администрации передать участок в аренду иному лицу, при этом при передаче не учтены его интересы как пользователя техническими средствами, септиком, находящемся на его участке. Он добросовестно и открыто пользовался переданным ответчику земельным участком на протяжении длительного времени, периодически обращался в администрацию с заявлением о передаче участка в аренду. Просит признать договор аренды недействительным. В процессе рассмотрения дела представители истца основания требований уточнили, указав, что при заключении договора аренды были нарушены нормы законодательства, а именно неотъемлемой частью договора аренды является кадастровый паспорт участка и акт согласования границ. Истец акт согласования границ переданного в аренду участка не подписывал, границы не согласовывал, отсутствовала публикация в средствах массовой информации о предоставлении спорного участка в аренду, в связи, с чем нарушено право истца при оформлении и регистрации акта согласования границ земельного участка. При регистрации договора аренды администрацией не был представлен акт согласования границ, нарушены требования статей 39 и 40 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", что также влечет недействительность оспариваемого договора.
В судебном заседании истец и его представители Р. и С. в судебном заседании заявленные требования по указанным в уточненном исковом заявлении основаниям поддержали, просили иск удовлетворить.
Представитель Администрации Красногорского муниципального района Московской области П.С. в судебное заседание явилась, против заявленных требований возражала, пояснив, что оспариваемый договор аренды заключен в полном соответствии с законодательством.
Представитель Б.А.Б., - Б.А.П. против заявленного требования возражал, указав, что его доверитель, являясь инвалидом, обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, администрация, рассмотрев заявление, передала его доверителю в аренду сформированный участок, прилегающий к участку <адрес> <адрес> земельный участок площадью 1500 кв. метров сроком на 49 лет. Данный договор прошел государственную регистрацию. Оснований для признания договора недействительным не имеется.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе П.А. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального прав.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением Главы Красногорского муниципального района Московской области N 1200/6 от 26 июня 2010 года Б.А.Б. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1500 кв. метров, для личного подсобного хозяйства прилегающий к участку при доме <адрес> (л.д. 77 - 78).
14 июля 2010 года между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и Б.А.Б. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 79 - 84).
Из материалов дела усматривается, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. предоставленный на основании Постановления Главы администрации Воронковского сельского совета, также истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 200 кв. метров прилегающий к участку N и приобретенный на основании договора купли-продажи (л.д. 14). Оба участки сформированы как объекты и имеют самостоятельные кадастровые номера.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что суд, не усматривает нарушение закона при заключении договора поскольку, администрация обладает правом на заключение данного договора, основанием для заключения явилось постановление Главы администрации Красногорского района МО о предоставлении Б.А.Б. как инвалиду земельного участка в аренду. Данное постановление никем не оспорено, и не отменено. Договор аренды заключен в письменной форме, содержит все существенные условия необходимые при заключении договора аренды земельного участка, зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан в границах приложенного к договору кадастрового паспорта. Границы участка установлены и никем не оспорены.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он сделан с нарушением норм материального и процессуального права, без учета и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного дела.
В силу ст. 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 пп. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
В соответствии с п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, предусматривающей порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого данные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Анализ приведенных выше норм земельного законодательства в их правовой связи позволяет сделать вывод о том, что предоставление земельных участков в аренду должно производиться исключительно с соблюдением принципа публичности, в силу которого органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны сообщать населению информацию о предоставлении земельных участков, независимо от целей, для которых они предоставляются (для строительства или для целей, не связанных со строительством).
При этом несоблюдение указанных принципов свидетельствует о нарушении предусмотренного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.
Из представленных документов не усматривается, что до заключения договора аренды земельного участка Администрацией Красногорского района принимались меры для обеспечения опубликования сообщения в средствах массовой информации о земельном участке, предоставляемом в аренду для личного подсобного хозяйства, и что иных заявок, кроме заявления Б.А.Б., не поступило.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суд данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения данного дела, оставил без внимания и не выяснил, представлялись ли Б.А.Б. в Управление Росреестра по Московской области документы, подтверждающие соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду, был ли соблюден указанный порядок при продаже заявителю права аренды земельного участка, в связи с чем решение суда об отказе в иске нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, т.к. установленные нарушения не могут быть устранены судебной коллегией из-за отсутствия в материалах дела сведений об опубликовании сообщения в средствах массовой информации о земельном участке. При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы истца, подтверждающих соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду и с учетом установленного постановить решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 364 ГПК РФ,
определила:
решение Красногорского городского суда Московской области от 06 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)