Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ведерникова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Валуевой Л.Б.,
Судей Опалевой Т.П., Ворониной Е.И.,
При секретаре А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 01 августа 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО <...>, Чусовской филиал на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. удовлетворить.
Признать за К. право собственности на гараж, расположенный по адресу: <...>."
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Валуевой Л.Б., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Межрайонной ИФНС РФ N <...> по Пермскому краю и администрации МО "Лысьвенский муниципальный район" о признании права собственности на гараж, расположенный по адресу: <...>.
Заявленные требования мотивировал следующим: в 2005 г. работникам ЗАО "Организация" было предложено строительство гаражей на территории данной организации путем заключения договоров субаренды. В связи с тем, что один из работников не изъявил желания на строительство гаража, договор субаренды предложили заключить с ним. 01.04.2005 г. между ним и ЗАО "Организация" был заключен договор субаренды, по условиям которого ему был предоставлен земельный участок под строительство гаража по адресу: <...>, после чего на основании договора субаренды 23.05.2005 г. ему Отделом архитектуры администрации г. Лысьвы было выдано разрешение на строительство гаража. До 2008 г. им за счет собственных средств и своими силами был построен капитальный гараж по вышеуказанному адресу. Построенный гараж соответствует градостроительным и санитарным нормам. В связи с тем, что договор субаренды земельного участка им не был зарегистрирован в установленном порядке, ему было отказано в государственной регистрации права собственности на возведенный гараж. В настоящее время организация, на территории которой находится гараж, препятствует ему в пользовании гаражом.
В судебном заседании К. поддержал заявленные требования по вышеизложенным основаниям.
Представители Межрайонной ИФНС РФ N <...> по Пермскому краю и администрации МО "Лысьвенский муниципальный район" в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, по существу заявленных требований возражений не представили.
Судом в качестве третьего лица по делу было привлечено ЗАО <...>, Чусовской филиал, представитель которого в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что по договору аренды от 11.07.1996 г. администрацией г. Лысьвы ЗАО "Организация" был предоставлен в аренду земельный участок по <...> для производственных целей. В соответствии с условиями данного договора арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Не получив согласия администрации г. Лысьвы, К. не имел правовых оснований на строительство гаража. В соответствии с земельным законодательством земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. При заключении с истцом договора субаренды данные требования закона были нарушены, разрешенный вид использования земельного участка был изменен в нарушение установленных Градостроительным кодексом РФ требованиям. Также при заключении договора субаренды земельный участок, переданный истцу в субаренду, не был отмежеван и поставлен на кадастровый учет, соответственно, при заключении договора фактически не был определен предмет договора. Поскольку договор субаренды был заключен с нарушением законодательства, а также не были соблюдены требования о государственной регистрации сделки, он является ничтожным, Кроме того, договор аренды N 745 от 11.07.1996 г. был расторгнут 17.08.2005 г., следовательно, действие договора субаренды, на который ссылается истец, прекратилось, в связи с чем, считает возведенное истцом строение на указанном земельном участке самовольной постройкой. Кроме того, расположение гаража на территории предприятия мешает производственной деятельности. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ЗАО <...>, Чусовской филиал, полагая его незаконным и необоснованным.
Заявитель полагает ошибочным вывод суда о том, что целевое назначение земельного участка - земли населенных пунктов при осуществлении строительства гаража не изменено. Суд не учел, что неизмененной в данном случае осталась категория земель - земли населенных пунктов, а целевое (разрешенное) использование земельного участка было изменено сторонами самостоятельно, что противоречит нормам земельного законодательства РФ. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ изменение целевого назначения земельного участка самостоятельно сторонами по договору при заключении договора субаренды земли невозможно, то строительство гаража производилось истцом с нарушением действующего законодательства РФ.
В жалобе указывается, что возведение гаража противоречит договору аренды N 745 от 11.07.1996 г., поскольку в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Данного согласия с администрации г. Лысьва при заключении договора субаренды получено не было.
Ссылаясь на ст. 164, 165, 131 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 Земельного кодекса РФ, в жалобе указывается о том, ни одной из сторон договора субаренды регистрационные действия произведены не были, а истцом не было произведено ни одного платежа арендной платы, поэтому договор субаренды является ничтожным. Вывод суда о том, что договор субаренды никогда и никем не был оспорен, является необоснованным, поскольку изначально данная сделка не вела стороны к исполнению каких-либо обязательств, до конца не был определен предмет договора, объект не был передан по акту, по договору не произошло оплаты, договор не зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем заявителем данный договор не рассматривался, как сделка в юридическом его значении, оснований для признания данной сделки ничтожной не было. Договор аренды земли N 745 от 11.07.1996 г. был расторгнут на основании постановления главы города Лысьвы N 294 от 17.08.2005 г. о расторжении договора аренды земельного участка. Суд не учел, что в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ земельный участок, предоставленный ответчику в субаренду, не отмежеван и на кадастровый учет не поставлен. Указанный договор и построенный гараж не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю. Таким образом, в договоре субаренды земельного участка не определен предмет договора и его цена, что является существенными условиями договора аренды. При недостижении согласия сторон по существенным условиям договора, последний считается незаключенным. Мнение суда первой инстанции о том, что "выданное истцу разрешение на строительство гаража содержит данные о расположении гаража как относительно граничащих с ними гаражей, так и административного здания ЗАО <...> не говорит о том, что границы данного земельного участка согласованы ЗАО <...>, как субарендатором. Фактически сам истец без какого-либо согласования границ земельного участка с субарендатором и собственниками смежных земельных участков, выбрал место под строительство гаража, указал это место расположения МУП "Архитектурно-проектному бюро", и в результате чего получил разрешение на строительство гаража, что также является нарушением действующего законодательства РФ. Суд не учел, что возведенный истцом гараж является самовольной постройкой. Вывод суда о том, что представителем ЗАО <...> не указано, в чем именно состоит нарушение прав Общества, а также не представлено доказательств того, что возведенный истцом гараж препятствует осуществлению Обществом какой-либо деятельности, в том числе развороту транспортных средств, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, необоснован. Заключая основной договор аренды на земельный участок на определенную площадь, организацией планировалось изначально использовать данную территорию на благо предприятия, будь то производственная деятельность (кратковременная стоянка аварийных машин и их разворот, складирование газовых труб), либо использование территории для создания условий труда и отдыха работников предприятия (футбольная, волейбольная площадка, беседка для отдыха работников аварийной службы, которые работают круглосуточно). В случае ненадобности предприятию данного земельного участка мог быть оформлен отказ от части земельного участка, соответственно уменьшилась бы арендная плата за землю, которую заявитель регулярно вносит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, исходя из смысла указанных норм права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь необходимо два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
В силу ст. 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Из материалов дела следует: 11.07.1996 г. на основании постановления главы администрации г. Лысьвы от 10.07.1996 г. между администрацией г. Лысьвы и Чусовским филиалом АФ "Организация" был заключен договор долгосрочной аренды N 745 земельного участка площадью 8604 кв. м по ул. <...> на 49 лет для производственных целей. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Как следует из копии письма в адрес главы администрации г. Лысьвы, ЗАО "Организация" просит разрешить заключение договоров субаренды на общую площадь 350 кв. м на арендуемой ЗАО "Организация" территории Лысьвенского управления для строительства капитальных гаражей.
Согласно копии писем администрации г. Лысьвы, ЗАО "Организация" разрешена передача в субаренду семи земельных участков, площадью по 36 кв. м каждый, по договору аренды N 745, в том числе и истцу.
Согласно договору субаренды от 01.04.2005 г. ЗАО "Организация" передала К. земельный участок по ул. <...> площадью 59 кв. м для строительства гаража согласно прилагаемому чертежу границ. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что договор заключается на срок, не превышающий срок аренды по договору N 745 от 17.07.1996 г., заключенному с администрацией г. Лысьвы.
Постановлением Главы города Лысьвы от 17.08.2005 г. N 284 на основании заявления ЗАО "Организация" принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.1996 г. N 745.
Согласно дополнительному соглашению N 60 от 06.10.2005 г. договор аренды от 11.07.1996 г. N 745, заключенный между администрацией г. Лысьвы и ЗАО "Организация" расторгнут с 17.08.2005 г.
Дополнительным соглашением N 60 от 06.10.2005 г. договор аренды от 11.07.1996 г. N 745, заключенный между администрацией г. Лысьвы и ЗАО "Организация" расторгнут с 17.08.2005 г.
05.10.2005 г. между департаментом имущественных отношений Пермской области и ЗАО "Организация" заключен договор аренды земельного участка по ул. <...> на срок до 30.04.2010 г. под производственную базу.
Согласно договору аренды земельного участка от 04.07.2011 г. N 46 администрация МО "Лысьвенский муниципальный район" передала в аренду ЗАО "Организация" земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 8503 кв. м по адресу <...>, сроком на 10 лет (с 04 июля 2011 г. по 04 июля 2021 г.).
Принимая решение об удовлетворении исковых требований К., суд исходил из того, что гараж был возведен им на земельном участке, предоставленном по договору субаренды, в соответствии с выданным разрешением на строительство.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимого имущества. Из вышеизложенных обстоятельств спорных правоотношений следует, что договор субаренды земельного участка был заключен с К. с согласия собственника земельного участка. При этом администрации г. Лысьвы было известно о том, что на земельных участках, которые ЗАО "Организация" просила передать в субаренду, уже фактически построены либо будут построены капитальные гаражи. Таким образом, давая разрешение на заключение договора субаренды, администрация Муниципального образования знала о целевом использовании истцом данного земельного участка - для строительства капитального гаража. Кроме того, 23.05.2005 г. МУП "Архитектурно-проектное бюро" на основании договора субаренды от 01.04.2005 г. N 03 выдало К. разрешение N 29 на строительство капитального гаража по адресу: гаражный массив <...>, <...> ряд, <...> место. Данное разрешение согласовано с начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Лысьвы.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что возведенный истцом гараж является самовольной постройкой, является необоснованным, поскольку К. возвел гараж на земельном участке, предоставленном ему на основании договора субаренды, который не оспорен. При этом гараж был возведен истцом на основании и в соответствии с разрешением на строительство, выданным уполномоченным на то органом.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что при строительстве гаража был изменен вид разрешенного использования земельного участка, является несостоятельным. Как уже было указано выше, истец построил гараж на основании договора субаренды и разрешения на строительство гаража, которыми разрешенное использование земельного участка определено как "под строительство гаража". При этом ответчиком не оспаривается соответствие возведенного гаража градостроительным нормам и правилам. Кроме того, при строительстве гаража самим ЗАО <...> Чусовской филиал (ранее - ЗАО "Организация") было согласовано возведение данного объекта (гаража), т.е. фактически согласован иной вид использования этого земельного участка, о чем свидетельствуют письма ЗАО "Организация" от 11.04.2005 г. N 40, от 11.04.2005 г. N 44, N 72 от 19.04.2004 г., адресованные Главе администрации г. Лысьва, в которых содержится просьба разрешить заключение договоров субаренды земельных участков общей площадью 350 кв. м на арендуемой ЗАО "Организация" территории Лысьвенского управления для строительства капитальных гаражей, в том числе истцом.
Судебная коллегия, отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что договор субаренды от 01.04.2005 г. является ничтожным, считает необходимым отметить, что наряду с положениями п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 той же статьи заинтересованной стороне предоставлено право требовать в судебном порядке регистрации сделки в судебном порядке. Поскольку сторонами договора субаренды в установленном законом порядке не заявлены в суд требования ни о признании сделки недействительной, ни об обязании его зарегистрировать, указанный вопрос выходит за рамки заявленных исковых требований и не подлежит рассмотрению в настоящем деле. Помимо этого, государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05 июля 2001 года, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что договор субаренды является незаключенным, не влечет отмену постановленного судом решения.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что договор субаренды спорного земельного участка подлежит государственной регистрации в силу закона, а неисполнение данного правила может повлечь признание договора незаключенным. Однако, таких требований ЗАО <...> Чусовской филиал не заявляло, судом они не рассматривались.
Не является безусловным основанием к отмене решения суда довод апелляционной жалобы заявителя о том, что земельный участок, переданный в субаренду истцу, не размежеван и не поставлен на кадастровый учет. Судебная коллегия, исходя из системного толкования положений ст. 30 Земельного кодекса РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает, что месторасположение земельного участка, предоставленного третьим лицом истцу под строительство капитального гаража в 2005 г., возможно четко установить как на плане земельного участка, так и с привязкой к местности, поскольку в договоре субаренды земельного участка от 01.04.2005 г. указано на передачу в субаренду истцу земельного участка площадью 57,7 кв. м по адресу: <...>, для строительства гаража согласно прилагаемому чертежу границ, а к разрешению N 28 от 23.05.2005 г. на строительство капитального гаража, выданного истцу МУП "Архитектурно-проектное бюро", приложен план земельного участка,
предоставляемого истцу в субаренду.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как уже указывалось выше, договор субаренды от 01.04.2005 г. содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, прилагаемому к договору. Кроме того, из содержания договора следует, что истец принял в субаренду земельный участок именно для строительства гаража. У сторон договора при его подписании и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ. При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете субаренды и не влечет признание договора субаренды незаключенным. Стороны не отрицали фактическое исполнение договора - принятие в субаренду и использование земельного участка.
Указываемые заявителем доводы не могут повлечь за собой отмену решения суда. Все те доводы, о которых третье лицо говорит в своей апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, который дал им надлежащую оценку. Утверждения третьего лица об ошибочности выводов суда являются его собственной оценкой норм материального права. Доказательств, опровергающих выводы суда, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 16 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО <...> Чусовской филиал - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6575
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. по делу N 33-6575
Судья Ведерникова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Валуевой Л.Б.,
Судей Опалевой Т.П., Ворониной Е.И.,
При секретаре А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 01 августа 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО <...>, Чусовской филиал на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 16 мая 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. удовлетворить.
Признать за К. право собственности на гараж, расположенный по адресу: <...>."
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Валуевой Л.Б., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Межрайонной ИФНС РФ N <...> по Пермскому краю и администрации МО "Лысьвенский муниципальный район" о признании права собственности на гараж, расположенный по адресу: <...>.
Заявленные требования мотивировал следующим: в 2005 г. работникам ЗАО "Организация" было предложено строительство гаражей на территории данной организации путем заключения договоров субаренды. В связи с тем, что один из работников не изъявил желания на строительство гаража, договор субаренды предложили заключить с ним. 01.04.2005 г. между ним и ЗАО "Организация" был заключен договор субаренды, по условиям которого ему был предоставлен земельный участок под строительство гаража по адресу: <...>, после чего на основании договора субаренды 23.05.2005 г. ему Отделом архитектуры администрации г. Лысьвы было выдано разрешение на строительство гаража. До 2008 г. им за счет собственных средств и своими силами был построен капитальный гараж по вышеуказанному адресу. Построенный гараж соответствует градостроительным и санитарным нормам. В связи с тем, что договор субаренды земельного участка им не был зарегистрирован в установленном порядке, ему было отказано в государственной регистрации права собственности на возведенный гараж. В настоящее время организация, на территории которой находится гараж, препятствует ему в пользовании гаражом.
В судебном заседании К. поддержал заявленные требования по вышеизложенным основаниям.
Представители Межрайонной ИФНС РФ N <...> по Пермскому краю и администрации МО "Лысьвенский муниципальный район" в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, по существу заявленных требований возражений не представили.
Судом в качестве третьего лица по делу было привлечено ЗАО <...>, Чусовской филиал, представитель которого в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что по договору аренды от 11.07.1996 г. администрацией г. Лысьвы ЗАО "Организация" был предоставлен в аренду земельный участок по <...> для производственных целей. В соответствии с условиями данного договора арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Не получив согласия администрации г. Лысьвы, К. не имел правовых оснований на строительство гаража. В соответствии с земельным законодательством земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. При заключении с истцом договора субаренды данные требования закона были нарушены, разрешенный вид использования земельного участка был изменен в нарушение установленных Градостроительным кодексом РФ требованиям. Также при заключении договора субаренды земельный участок, переданный истцу в субаренду, не был отмежеван и поставлен на кадастровый учет, соответственно, при заключении договора фактически не был определен предмет договора. Поскольку договор субаренды был заключен с нарушением законодательства, а также не были соблюдены требования о государственной регистрации сделки, он является ничтожным, Кроме того, договор аренды N 745 от 11.07.1996 г. был расторгнут 17.08.2005 г., следовательно, действие договора субаренды, на который ссылается истец, прекратилось, в связи с чем, считает возведенное истцом строение на указанном земельном участке самовольной постройкой. Кроме того, расположение гаража на территории предприятия мешает производственной деятельности. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ЗАО <...>, Чусовской филиал, полагая его незаконным и необоснованным.
Заявитель полагает ошибочным вывод суда о том, что целевое назначение земельного участка - земли населенных пунктов при осуществлении строительства гаража не изменено. Суд не учел, что неизмененной в данном случае осталась категория земель - земли населенных пунктов, а целевое (разрешенное) использование земельного участка было изменено сторонами самостоятельно, что противоречит нормам земельного законодательства РФ. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ изменение целевого назначения земельного участка самостоятельно сторонами по договору при заключении договора субаренды земли невозможно, то строительство гаража производилось истцом с нарушением действующего законодательства РФ.
В жалобе указывается, что возведение гаража противоречит договору аренды N 745 от 11.07.1996 г., поскольку в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Данного согласия с администрации г. Лысьва при заключении договора субаренды получено не было.
Ссылаясь на ст. 164, 165, 131 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 Земельного кодекса РФ, в жалобе указывается о том, ни одной из сторон договора субаренды регистрационные действия произведены не были, а истцом не было произведено ни одного платежа арендной платы, поэтому договор субаренды является ничтожным. Вывод суда о том, что договор субаренды никогда и никем не был оспорен, является необоснованным, поскольку изначально данная сделка не вела стороны к исполнению каких-либо обязательств, до конца не был определен предмет договора, объект не был передан по акту, по договору не произошло оплаты, договор не зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем заявителем данный договор не рассматривался, как сделка в юридическом его значении, оснований для признания данной сделки ничтожной не было. Договор аренды земли N 745 от 11.07.1996 г. был расторгнут на основании постановления главы города Лысьвы N 294 от 17.08.2005 г. о расторжении договора аренды земельного участка. Суд не учел, что в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ земельный участок, предоставленный ответчику в субаренду, не отмежеван и на кадастровый учет не поставлен. Указанный договор и построенный гараж не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю. Таким образом, в договоре субаренды земельного участка не определен предмет договора и его цена, что является существенными условиями договора аренды. При недостижении согласия сторон по существенным условиям договора, последний считается незаключенным. Мнение суда первой инстанции о том, что "выданное истцу разрешение на строительство гаража содержит данные о расположении гаража как относительно граничащих с ними гаражей, так и административного здания ЗАО <...> не говорит о том, что границы данного земельного участка согласованы ЗАО <...>, как субарендатором. Фактически сам истец без какого-либо согласования границ земельного участка с субарендатором и собственниками смежных земельных участков, выбрал место под строительство гаража, указал это место расположения МУП "Архитектурно-проектному бюро", и в результате чего получил разрешение на строительство гаража, что также является нарушением действующего законодательства РФ. Суд не учел, что возведенный истцом гараж является самовольной постройкой. Вывод суда о том, что представителем ЗАО <...> не указано, в чем именно состоит нарушение прав Общества, а также не представлено доказательств того, что возведенный истцом гараж препятствует осуществлению Обществом какой-либо деятельности, в том числе развороту транспортных средств, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, необоснован. Заключая основной договор аренды на земельный участок на определенную площадь, организацией планировалось изначально использовать данную территорию на благо предприятия, будь то производственная деятельность (кратковременная стоянка аварийных машин и их разворот, складирование газовых труб), либо использование территории для создания условий труда и отдыха работников предприятия (футбольная, волейбольная площадка, беседка для отдыха работников аварийной службы, которые работают круглосуточно). В случае ненадобности предприятию данного земельного участка мог быть оформлен отказ от части земельного участка, соответственно уменьшилась бы арендная плата за землю, которую заявитель регулярно вносит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, исходя из смысла указанных норм права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь необходимо два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
В силу ст. 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Из материалов дела следует: 11.07.1996 г. на основании постановления главы администрации г. Лысьвы от 10.07.1996 г. между администрацией г. Лысьвы и Чусовским филиалом АФ "Организация" был заключен договор долгосрочной аренды N 745 земельного участка площадью 8604 кв. м по ул. <...> на 49 лет для производственных целей. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Как следует из копии письма в адрес главы администрации г. Лысьвы, ЗАО "Организация" просит разрешить заключение договоров субаренды на общую площадь 350 кв. м на арендуемой ЗАО "Организация" территории Лысьвенского управления для строительства капитальных гаражей.
Согласно копии писем администрации г. Лысьвы, ЗАО "Организация" разрешена передача в субаренду семи земельных участков, площадью по 36 кв. м каждый, по договору аренды N 745, в том числе и истцу.
Согласно договору субаренды от 01.04.2005 г. ЗАО "Организация" передала К. земельный участок по ул. <...> площадью 59 кв. м для строительства гаража согласно прилагаемому чертежу границ. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что договор заключается на срок, не превышающий срок аренды по договору N 745 от 17.07.1996 г., заключенному с администрацией г. Лысьвы.
Постановлением Главы города Лысьвы от 17.08.2005 г. N 284 на основании заявления ЗАО "Организация" принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.1996 г. N 745.
Согласно дополнительному соглашению N 60 от 06.10.2005 г. договор аренды от 11.07.1996 г. N 745, заключенный между администрацией г. Лысьвы и ЗАО "Организация" расторгнут с 17.08.2005 г.
Дополнительным соглашением N 60 от 06.10.2005 г. договор аренды от 11.07.1996 г. N 745, заключенный между администрацией г. Лысьвы и ЗАО "Организация" расторгнут с 17.08.2005 г.
05.10.2005 г. между департаментом имущественных отношений Пермской области и ЗАО "Организация" заключен договор аренды земельного участка по ул. <...> на срок до 30.04.2010 г. под производственную базу.
Согласно договору аренды земельного участка от 04.07.2011 г. N 46 администрация МО "Лысьвенский муниципальный район" передала в аренду ЗАО "Организация" земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 8503 кв. м по адресу <...>, сроком на 10 лет (с 04 июля 2011 г. по 04 июля 2021 г.).
Принимая решение об удовлетворении исковых требований К., суд исходил из того, что гараж был возведен им на земельном участке, предоставленном по договору субаренды, в соответствии с выданным разрешением на строительство.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимого имущества. Из вышеизложенных обстоятельств спорных правоотношений следует, что договор субаренды земельного участка был заключен с К. с согласия собственника земельного участка. При этом администрации г. Лысьвы было известно о том, что на земельных участках, которые ЗАО "Организация" просила передать в субаренду, уже фактически построены либо будут построены капитальные гаражи. Таким образом, давая разрешение на заключение договора субаренды, администрация Муниципального образования знала о целевом использовании истцом данного земельного участка - для строительства капитального гаража. Кроме того, 23.05.2005 г. МУП "Архитектурно-проектное бюро" на основании договора субаренды от 01.04.2005 г. N 03 выдало К. разрешение N 29 на строительство капитального гаража по адресу: гаражный массив <...>, <...> ряд, <...> место. Данное разрешение согласовано с начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Лысьвы.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что возведенный истцом гараж является самовольной постройкой, является необоснованным, поскольку К. возвел гараж на земельном участке, предоставленном ему на основании договора субаренды, который не оспорен. При этом гараж был возведен истцом на основании и в соответствии с разрешением на строительство, выданным уполномоченным на то органом.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что при строительстве гаража был изменен вид разрешенного использования земельного участка, является несостоятельным. Как уже было указано выше, истец построил гараж на основании договора субаренды и разрешения на строительство гаража, которыми разрешенное использование земельного участка определено как "под строительство гаража". При этом ответчиком не оспаривается соответствие возведенного гаража градостроительным нормам и правилам. Кроме того, при строительстве гаража самим ЗАО <...> Чусовской филиал (ранее - ЗАО "Организация") было согласовано возведение данного объекта (гаража), т.е. фактически согласован иной вид использования этого земельного участка, о чем свидетельствуют письма ЗАО "Организация" от 11.04.2005 г. N 40, от 11.04.2005 г. N 44, N 72 от 19.04.2004 г., адресованные Главе администрации г. Лысьва, в которых содержится просьба разрешить заключение договоров субаренды земельных участков общей площадью 350 кв. м на арендуемой ЗАО "Организация" территории Лысьвенского управления для строительства капитальных гаражей, в том числе истцом.
Судебная коллегия, отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что договор субаренды от 01.04.2005 г. является ничтожным, считает необходимым отметить, что наряду с положениями п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 той же статьи заинтересованной стороне предоставлено право требовать в судебном порядке регистрации сделки в судебном порядке. Поскольку сторонами договора субаренды в установленном законом порядке не заявлены в суд требования ни о признании сделки недействительной, ни об обязании его зарегистрировать, указанный вопрос выходит за рамки заявленных исковых требований и не подлежит рассмотрению в настоящем деле. Помимо этого, государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05 июля 2001 года, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что договор субаренды является незаключенным, не влечет отмену постановленного судом решения.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что договор субаренды спорного земельного участка подлежит государственной регистрации в силу закона, а неисполнение данного правила может повлечь признание договора незаключенным. Однако, таких требований ЗАО <...> Чусовской филиал не заявляло, судом они не рассматривались.
Не является безусловным основанием к отмене решения суда довод апелляционной жалобы заявителя о том, что земельный участок, переданный в субаренду истцу, не размежеван и не поставлен на кадастровый учет. Судебная коллегия, исходя из системного толкования положений ст. 30 Земельного кодекса РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает, что месторасположение земельного участка, предоставленного третьим лицом истцу под строительство капитального гаража в 2005 г., возможно четко установить как на плане земельного участка, так и с привязкой к местности, поскольку в договоре субаренды земельного участка от 01.04.2005 г. указано на передачу в субаренду истцу земельного участка площадью 57,7 кв. м по адресу: <...>, для строительства гаража согласно прилагаемому чертежу границ, а к разрешению N 28 от 23.05.2005 г. на строительство капитального гаража, выданного истцу МУП "Архитектурно-проектное бюро", приложен план земельного участка,
предоставляемого истцу в субаренду.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как уже указывалось выше, договор субаренды от 01.04.2005 г. содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, прилагаемому к договору. Кроме того, из содержания договора следует, что истец принял в субаренду земельный участок именно для строительства гаража. У сторон договора при его подписании и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ. При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете субаренды и не влечет признание договора субаренды незаключенным. Стороны не отрицали фактическое исполнение договора - принятие в субаренду и использование земельного участка.
Указываемые заявителем доводы не могут повлечь за собой отмену решения суда. Все те доводы, о которых третье лицо говорит в своей апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, который дал им надлежащую оценку. Утверждения третьего лица об ошибочности выводов суда являются его собственной оценкой норм материального права. Доказательств, опровергающих выводы суда, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 16 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО <...> Чусовской филиал - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)