Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шкадова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Бовгатовой Н.В.
судей Ратьковой М.В. и Котовой Н.А.
при секретаре судебного заседания Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
по докладу судьи Котовой Н.А.
дело по кассационной жалобе Лапшовой на решение Нелидовского городского суда Тверской области от 01 июня 2011 года, которым постановлено:
"Иск П. к Лапшовой удовлетворить.
Обязать Л. заключить с П. основной договор купли-продажи квартиры по адресу:.
В удовлетворении встречного иска Лапшовой к П. о расторжении договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Взыскать с Лапшовой в пользу П. государственную пошлину в возврат в сумме рублей"
Судебная коллегия,
установила:
П. обратился в суд с иском к Л. о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости.
В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчица обязалась заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу:, не позднее десяти дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права ответчицы на указанную квартиру, которое было получено ответчицей в 2010 году, однако, заключить основной договор ответчица отказывается, в связи с чем, просил обязать Л. заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.
Ответчик Л. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к П. о расторжении договора задатка, указав, что задаток за квартиру был передан не ей, а третьему лицу Б.К. В настоящее время она вынуждена отказаться от исполнения договора купли-продажи квартиры, так как, продав квартиру, она лишается жилья.
В судебном заседании истец П. и его представитель С. поддержали исковые требования, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Ответчица Л. и ее представитель Б.А. иск не признали, поддержав встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третье лицо Б.К. иск Л. не признал, пояснив, что ответчица высказывала свое намерение проживать вместе с ними, однако, потом передумала, хотела вернуть П. двойную сумму задатка, но таких денежных средств у нее не имеется.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Л. просит об отмене указанного решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи она не являлась собственником спорной квартиры, поскольку правоустанавливающие документы, указанные в договоре, она получила позднее, что свидетельствует о введении ее в заблуждение. По мнению кассатора, отсутствие государственной регистрации предварительного договора влечет его незаключенность и отсутствие правовых последствий для его сторон. Также кассатор считает, что уклонение от заключения договора может повлечь только одну форму ответственности, то есть, предусмотренную договором задатка. Полагает, что судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о недействительности предварительного договора купли-продажи. Кроме того, вывод суда об уклонении ответчицы от заключения основного договора не подтвержден доказательствами.
В заседание суда кассационной инстанции истец Л., ответчик П., третье лицо Б.К. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика С., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор порождает для сторон лишь одно обязательство заключить в будущем основной договор на определенных сторонами условиях.
Согласно ч. 3, 4 и 5 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л. и П. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 дней со дня получения Л. свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение. В договоре сторонами определена стоимость продаваемого имущества в размере рублей и определен порядок расчета между сторонами.
Во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ П. была уплачена Л. сумма в размере рублей, о чем был заключен договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ.
Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что он отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам и договорам купли-продажи жилого помещения.
Довод жалобы относительно обязательности государственной регистрации договора основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует из материалов дела, требуемая законом письменная форма заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости сторонами по делу была соблюдена.
Положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в данном случае не могут применяться, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации в силу отсутствия такого требования в законе. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ правило об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения не подлежит применению к предварительному договору, поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а представляет собой обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, что ответчица от заключения основного договора купли-продажи уклоняется, о чем свидетельствует ее позиция при рассмотрении настоящего спора, а также действия ответчицы по неоднократному оспариванию предварительного договора.
В соответствии с обстоятельствами, установленными решением Нелидовского городского суда Тверской области от 12 мая 2010 года, которым Л. было отказано в удовлетворении иска к П. об изменении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что волеизъявление по продаже квартиры исходило от самой истицы, стоимость квартиры также была определена ею, с содержанием предварительного договора и договора о задатке истица была ознакомлена, правовые последствия заключения данных договоров истице были разъяснены.
Доводы жалобы относительно недействительности предварительного договора купли-продажи спорной квартиры были проверены судом в рамках ранее рассмотренного дела по иску Л. к П. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Нелидовского городского суда Тверской области от 26 ноября 2010 года в удовлетворении указанного иска Л. отказано. Приведенным решением суда также установлено, что спорная квартира принадлежала ответчице в силу правовых норм о наследовании с момента открытия наследства, в связи с чем, довод жалобы об отсутствии у Л. на момент заключения предварительного договора правоустанавливающих документов на квартиру, также не может быть принят судебной коллегией во внимание.
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, возражения Л. относительно иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи сводятся к оспариванию установленных судебными решениями обстоятельств и являются несостоятельными.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Л. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи жилого помещения на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу:.
Нельзя согласиться с доводом кассатора о нарушении принципа свободы договора, поскольку данный принцип предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Л. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Изменение в рыночной стоимости за период урегулирования спора и разрешения спора в суде, как правильно указал суд, не может являться основанием к отказу в заключении основного договора.
Поскольку исковые требования П. признаны судом обоснованными, встречный иск Л. не подлежал удовлетворению.
По мнению судебной коллегии, встречный иск Л. по своему правовому содержанию является возражением относительно заявленных истцом требований, поскольку оспаривание ответчицей договора задатка не освобождает ответчицу от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.
Довод кассатора относительно наличия двойной формы ответственности, как по предварительному договору купли-продажи, так и по договору задатка, не могут быть приняты во внимание, поскольку удовлетворение требований о понуждении к заключению основного договора, исключает ответственность ответчицы по возврату задатка в двойном размере.
Таким образом, рассмотрев дело в пределах доводов кассационной жалобы, направленных на иную оценку установленных судом обстоятельств дела и исследованных доказательств, иное толкование норм материального права, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены правильно постановленного в рамках заявленных исковых требований решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нелидовского городского суда Тверской области от 01 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3028
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2011 г. по делу N 33-3028
Судья: Шкадова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Бовгатовой Н.В.
судей Ратьковой М.В. и Котовой Н.А.
при секретаре судебного заседания Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
по докладу судьи Котовой Н.А.
дело по кассационной жалобе Лапшовой на решение Нелидовского городского суда Тверской области от 01 июня 2011 года, которым постановлено:
"Иск П. к Лапшовой удовлетворить.
Обязать Л. заключить с П. основной договор купли-продажи квартиры по адресу:.
В удовлетворении встречного иска Лапшовой к П. о расторжении договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Взыскать с Лапшовой в пользу П. государственную пошлину в возврат в сумме рублей"
Судебная коллегия,
установила:
П. обратился в суд с иском к Л. о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости.
В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчица обязалась заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу:, не позднее десяти дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права ответчицы на указанную квартиру, которое было получено ответчицей в 2010 году, однако, заключить основной договор ответчица отказывается, в связи с чем, просил обязать Л. заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.
Ответчик Л. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к П. о расторжении договора задатка, указав, что задаток за квартиру был передан не ей, а третьему лицу Б.К. В настоящее время она вынуждена отказаться от исполнения договора купли-продажи квартиры, так как, продав квартиру, она лишается жилья.
В судебном заседании истец П. и его представитель С. поддержали исковые требования, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Ответчица Л. и ее представитель Б.А. иск не признали, поддержав встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третье лицо Б.К. иск Л. не признал, пояснив, что ответчица высказывала свое намерение проживать вместе с ними, однако, потом передумала, хотела вернуть П. двойную сумму задатка, но таких денежных средств у нее не имеется.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Л. просит об отмене указанного решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи она не являлась собственником спорной квартиры, поскольку правоустанавливающие документы, указанные в договоре, она получила позднее, что свидетельствует о введении ее в заблуждение. По мнению кассатора, отсутствие государственной регистрации предварительного договора влечет его незаключенность и отсутствие правовых последствий для его сторон. Также кассатор считает, что уклонение от заключения договора может повлечь только одну форму ответственности, то есть, предусмотренную договором задатка. Полагает, что судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о недействительности предварительного договора купли-продажи. Кроме того, вывод суда об уклонении ответчицы от заключения основного договора не подтвержден доказательствами.
В заседание суда кассационной инстанции истец Л., ответчик П., третье лицо Б.К. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика С., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор порождает для сторон лишь одно обязательство заключить в будущем основной договор на определенных сторонами условиях.
Согласно ч. 3, 4 и 5 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л. и П. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 дней со дня получения Л. свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение. В договоре сторонами определена стоимость продаваемого имущества в размере рублей и определен порядок расчета между сторонами.
Во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ П. была уплачена Л. сумма в размере рублей, о чем был заключен договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ.
Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что он отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам и договорам купли-продажи жилого помещения.
Довод жалобы относительно обязательности государственной регистрации договора основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует из материалов дела, требуемая законом письменная форма заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости сторонами по делу была соблюдена.
Положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в данном случае не могут применяться, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации в силу отсутствия такого требования в законе. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ правило об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения не подлежит применению к предварительному договору, поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а представляет собой обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, что ответчица от заключения основного договора купли-продажи уклоняется, о чем свидетельствует ее позиция при рассмотрении настоящего спора, а также действия ответчицы по неоднократному оспариванию предварительного договора.
В соответствии с обстоятельствами, установленными решением Нелидовского городского суда Тверской области от 12 мая 2010 года, которым Л. было отказано в удовлетворении иска к П. об изменении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что волеизъявление по продаже квартиры исходило от самой истицы, стоимость квартиры также была определена ею, с содержанием предварительного договора и договора о задатке истица была ознакомлена, правовые последствия заключения данных договоров истице были разъяснены.
Доводы жалобы относительно недействительности предварительного договора купли-продажи спорной квартиры были проверены судом в рамках ранее рассмотренного дела по иску Л. к П. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Нелидовского городского суда Тверской области от 26 ноября 2010 года в удовлетворении указанного иска Л. отказано. Приведенным решением суда также установлено, что спорная квартира принадлежала ответчице в силу правовых норм о наследовании с момента открытия наследства, в связи с чем, довод жалобы об отсутствии у Л. на момент заключения предварительного договора правоустанавливающих документов на квартиру, также не может быть принят судебной коллегией во внимание.
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, возражения Л. относительно иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи сводятся к оспариванию установленных судебными решениями обстоятельств и являются несостоятельными.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Л. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи жилого помещения на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу:.
Нельзя согласиться с доводом кассатора о нарушении принципа свободы договора, поскольку данный принцип предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Л. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Изменение в рыночной стоимости за период урегулирования спора и разрешения спора в суде, как правильно указал суд, не может являться основанием к отказу в заключении основного договора.
Поскольку исковые требования П. признаны судом обоснованными, встречный иск Л. не подлежал удовлетворению.
По мнению судебной коллегии, встречный иск Л. по своему правовому содержанию является возражением относительно заявленных истцом требований, поскольку оспаривание ответчицей договора задатка не освобождает ответчицу от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.
Довод кассатора относительно наличия двойной формы ответственности, как по предварительному договору купли-продажи, так и по договору задатка, не могут быть приняты во внимание, поскольку удовлетворение требований о понуждении к заключению основного договора, исключает ответственность ответчицы по возврату задатка в двойном размере.
Таким образом, рассмотрев дело в пределах доводов кассационной жалобы, направленных на иную оценку установленных судом обстоятельств дела и исследованных доказательств, иное толкование норм материального права, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены правильно постановленного в рамках заявленных исковых требований решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нелидовского городского суда Тверской области от 01 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)