Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зайцева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Суриной Е.В.
судей Буйнова Ю.К. и Селезневой А.Ф.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Твери 18 августа 2011 года
по докладу судьи Суриной Е.В.
дело по кассационной жалобе ООО "Квадрат"
на решение Центрального районного суда г. Твери от 15 июня 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Квадрат" в пользу М. неустойку в размере рублей, расходы по оплате госпошлины в размере рублей, а всего.
В остальной части иска отказать.
Возвратить М. из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере".
Судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "Квадрат" о взыскании неустойки в размере рублей и денежной суммы в размере рублей.
В обоснование требований указала, что 14 мая 2008 года заключила с ООО "Квадрат" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик должен был построить и передать в ее собственность трехкомнатную квартиру площадью кв. м по адресу:. Договором были установлены сроки передачи квартиры до 29 сентября 2009 года, однако квартира была передана по акту приема-передачи лишь 16 октября 2009 года, в связи с чем за нарушение сроков исполнения договора должна быть взыскана неустойка в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки от суммы договора в размере рублей, что предусмотрено п. 4.2 Договора. Кроме того, оплата по договору была ею произведена в размере рублей из расчета рублей за 1 кв. м. В соответствии с действующим законодательством общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и т.п., подсчитываемых со следующим понижающим коэффициентом: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. При получении технического паспорта на квартиру было установлено, что площадь лоджий составляет кв. м, следовательно, стоимость 1 кв. м лоджии должна составлять не рублей, а рублей. Соответственно, сумма оплаты по договору подлежит уменьшению на рублей.
В судебном заседании истец и его представитель по доверенности А. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика И. - В. иск не признала, пояснив, что стороны согласовали, что дольщик оплачивает не только общую площадь квартиры, но и площадь лоджий по одной цене, в связи с чем законных оснований для уменьшения цены договора не имеется. Просрочки исполнения обязательства также не было, фактически объект передан дольщику 20 июля 2009 года, а п. 3.2 Договора устанавливает, что объект передается дольщику в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также сбора необходимого для регистрации права пакета документов. Кадастровый паспорт помещения был выдан Управлением Роснедвижимости по Тверской области 28 сентября 2009 года, соответственно, срок передачи объекта не позднее 28 ноября 2009 года. Акт приема-передачи с указанием кадастрового номера подписан сторонами 16 октября 2009 года. Кроме того, если допустить просрочку в 16 дней, то в настоящее время законом установлена неустойка в виде 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Квадрат" просит об отмене решения суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность установленных судом обстоятельств. Полагает, что ответчиком не была допущена просрочка в передаче квартиры. По условиям договора и в соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ невыполнение дольщиком своих обязательств по оплате является основанием для освобождения застройщика от ответственности за время вынужденной (по вине дольщика) просрочки в передаче квартиры. Оплата за квартиру в полном объеме была осуществлена истцом 16 октября 2009 года. В этот же день между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, ответчик не считается просрочившим, так как обязательство по передаче квартиры по условиям договора не могло быть исполнено в связи с неисполнением истцом своих обязательств по оплате квартиры. Кроме того, в жалобе указывается, что п. 3.2 Договора устанавливает, что объект передается дольщику в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также сбора необходимого для регистрации права пакета документов. Двухмесячный срок для передачи квартиры должен отсчитываться с момента получения ответчиком комплекта документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, в частности, кадастрового паспорта помещения, который был выдан Управлением Роснедвижимости по Тверской области 28 сентября 2009 года, соответственно, срок передачи объекта не позднее 28 ноября 2009 года. Акт приема-передачи с указанием кадастрового номера подписан сторонами 16 октября 2009 года. Таким образом, нарушения сроков передачи квартиры не было.
М., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции, в судебное заседание не явилась, причин неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении слушания дела не обратилась. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия на основании ч. 2 ст. 354 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя А.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ООО "Квадрат" С., поддержавшего доводы жалобы, представителя М. - А., полагавшей, что решение суда является правильным, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом, 14 мая 2008 года М. заключила с ООО "Квадрат" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик долен был построить и передать в ее собственность трехкомнатную квартиру площадью кв. м по адресу:, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором сумму в размере рублей и принять квартиру.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору выполнял в строгом соответствии с графиком платежей и договором о долевом строительстве, полностью оплатив оговоренную цену в размере рублей.
Удовлетворяя исковые требования М. о взыскании неустойки, суд исходил из того, что нарушение сроков передачи квартиры, установленных п. 3.2 Договора, имело место.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Пунктом 3.1 Договора установлено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома - 01 марта 2009 года.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N дом N введен в эксплуатацию 29 июля 2009 года.
В пункте 3.2 Договора оговорена обязанность застройщика в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также необходимого для проведения государственной регистрации комплекта документов передать дольщику квартиру путем подписания уполномоченными представителями сторон акта-приема-передачи квартиры. Моментом выполнения обязательств застройщика по договору является дата подписания двустороннего акта.
Доводы жалобы о том, что двухмесячный срок для передачи квартиры должен отсчитываться с момента получения ответчиком комплекта документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, нашли оценку в решении суда, не соглашаться с которой оснований не имеется.
Как верно указано судом, пунктом 3.2 Договора застройщик устанавливает определенный срок передачи квартиры дольщику - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод, при этом вторая часть пункта, связанная с необходимостью для проведения государственной регистрации комплекта документов, не указывает на действия застройщика (получение документов, или подготовка, оформление, обращение в соответствующие органы и т.п.) и не устанавливает конкретных сроков для формирования комплекта документов, в связи с чем сроком передачи квартиры дольщику является двухмесячный срок, указанный в первой части пункта. При ином толковании положений этого пункта у застройщика вообще отсутствуют сроки исполнения обязательств по передаче квартиры дольщику, так как получение и формирование необходимого для государственной регистрации комплекта документов зависит от действий иных компетентных органов, не состоящих в договорных отношениях с дольщиком.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что установленный договором срок должен был наступить не позднее 29 сентября 2009 года.
Доводы жалобы о том, что обязательство по передаче квартиры по условиям договора не могло быть исполнено в связи с неисполнением истцом своих обязательств по оплате квартиры, в связи с чем ответчик освобождается от ответственности за время вынужденной (по вине дольщика) просрочки в передаче квартиры, не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
Указанные доводы ответчиком в обоснование своих возражений при рассмотрении дела не приводились и не подлежали оценке судом первой инстанции.
Кроме того, как видно из квитанции от 16 октября 2009 года, на которую имеется ссылка в кассационной жалобе, оплата в размере рублей М. произведена в соответствии с п. 2.3 Договора участия в долевом строительстве, что свидетельствует о том, что указанная сумма являлась доплатой после проведения окончательного обмера квартиры органом технической инвентаризации исходя из фактической приведенной площади квартиры и стоимости одного квадратного метра.
Указанное обстоятельство подтвердил и представитель ООО "Квадрат" в судебном заседании кассационной инстанции. Из материалов дела следует, что акт приема-передачи помещения М. датирован 16 октября 2009 года. Таким образом, просрочка ответчика составляет 16 дней.
Размер неустойки определен в соответствии с п. 4.2 Договора, исходя из 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки от внесенной суммы вклада дольщика, в размере рублей, и составляет рублей.
В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что определенная судом сумма неустойки в размере рублей несоразмерна последствиям нарушения сроков передачи квартиры. Как следует из материалов дела, просрочка исполнения обязательств ответчиком составляет всего 16 дней, существенных отрицательных последствий нарушения сроков исполнения договора для истца не наступило. В связи с чем судебная коллегия полагает необходимым уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с ООО "Квадрат" в пользу М., до рублей.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ размер госпошлины, подлежащий уплате М., составит рублей.
Поскольку М. при подаче искового заявления уплачена госпошлина в сумме, возврату из бюджета подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Твери от 15 июня 2011 года изменить частично. Уменьшить сумму неустойки, подлежащую взысканию с ООО "Квадрат" в пользу М., до рублей, размер госпошлины до рублей. Возврату М. из бюджета подлежит излишне уплаченная госпошлина в размере. В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Квадрат" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3334
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2011 г. по делу N 33-3334
Судья: Зайцева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Суриной Е.В.
судей Буйнова Ю.К. и Селезневой А.Ф.
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Твери 18 августа 2011 года
по докладу судьи Суриной Е.В.
дело по кассационной жалобе ООО "Квадрат"
на решение Центрального районного суда г. Твери от 15 июня 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Квадрат" в пользу М. неустойку в размере рублей, расходы по оплате госпошлины в размере рублей, а всего.
В остальной части иска отказать.
Возвратить М. из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере".
Судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "Квадрат" о взыскании неустойки в размере рублей и денежной суммы в размере рублей.
В обоснование требований указала, что 14 мая 2008 года заключила с ООО "Квадрат" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик должен был построить и передать в ее собственность трехкомнатную квартиру площадью кв. м по адресу:. Договором были установлены сроки передачи квартиры до 29 сентября 2009 года, однако квартира была передана по акту приема-передачи лишь 16 октября 2009 года, в связи с чем за нарушение сроков исполнения договора должна быть взыскана неустойка в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки от суммы договора в размере рублей, что предусмотрено п. 4.2 Договора. Кроме того, оплата по договору была ею произведена в размере рублей из расчета рублей за 1 кв. м. В соответствии с действующим законодательством общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и т.п., подсчитываемых со следующим понижающим коэффициентом: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. При получении технического паспорта на квартиру было установлено, что площадь лоджий составляет кв. м, следовательно, стоимость 1 кв. м лоджии должна составлять не рублей, а рублей. Соответственно, сумма оплаты по договору подлежит уменьшению на рублей.
В судебном заседании истец и его представитель по доверенности А. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика И. - В. иск не признала, пояснив, что стороны согласовали, что дольщик оплачивает не только общую площадь квартиры, но и площадь лоджий по одной цене, в связи с чем законных оснований для уменьшения цены договора не имеется. Просрочки исполнения обязательства также не было, фактически объект передан дольщику 20 июля 2009 года, а п. 3.2 Договора устанавливает, что объект передается дольщику в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также сбора необходимого для регистрации права пакета документов. Кадастровый паспорт помещения был выдан Управлением Роснедвижимости по Тверской области 28 сентября 2009 года, соответственно, срок передачи объекта не позднее 28 ноября 2009 года. Акт приема-передачи с указанием кадастрового номера подписан сторонами 16 октября 2009 года. Кроме того, если допустить просрочку в 16 дней, то в настоящее время законом установлена неустойка в виде 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Квадрат" просит об отмене решения суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность установленных судом обстоятельств. Полагает, что ответчиком не была допущена просрочка в передаче квартиры. По условиям договора и в соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ невыполнение дольщиком своих обязательств по оплате является основанием для освобождения застройщика от ответственности за время вынужденной (по вине дольщика) просрочки в передаче квартиры. Оплата за квартиру в полном объеме была осуществлена истцом 16 октября 2009 года. В этот же день между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, ответчик не считается просрочившим, так как обязательство по передаче квартиры по условиям договора не могло быть исполнено в связи с неисполнением истцом своих обязательств по оплате квартиры. Кроме того, в жалобе указывается, что п. 3.2 Договора устанавливает, что объект передается дольщику в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также сбора необходимого для регистрации права пакета документов. Двухмесячный срок для передачи квартиры должен отсчитываться с момента получения ответчиком комплекта документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, в частности, кадастрового паспорта помещения, который был выдан Управлением Роснедвижимости по Тверской области 28 сентября 2009 года, соответственно, срок передачи объекта не позднее 28 ноября 2009 года. Акт приема-передачи с указанием кадастрового номера подписан сторонами 16 октября 2009 года. Таким образом, нарушения сроков передачи квартиры не было.
М., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции, в судебное заседание не явилась, причин неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении слушания дела не обратилась. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия на основании ч. 2 ст. 354 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя А.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ООО "Квадрат" С., поддержавшего доводы жалобы, представителя М. - А., полагавшей, что решение суда является правильным, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом, 14 мая 2008 года М. заключила с ООО "Квадрат" договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик долен был построить и передать в ее собственность трехкомнатную квартиру площадью кв. м по адресу:, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором сумму в размере рублей и принять квартиру.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору выполнял в строгом соответствии с графиком платежей и договором о долевом строительстве, полностью оплатив оговоренную цену в размере рублей.
Удовлетворяя исковые требования М. о взыскании неустойки, суд исходил из того, что нарушение сроков передачи квартиры, установленных п. 3.2 Договора, имело место.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Пунктом 3.1 Договора установлено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома - 01 марта 2009 года.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N дом N введен в эксплуатацию 29 июля 2009 года.
В пункте 3.2 Договора оговорена обязанность застройщика в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также необходимого для проведения государственной регистрации комплекта документов передать дольщику квартиру путем подписания уполномоченными представителями сторон акта-приема-передачи квартиры. Моментом выполнения обязательств застройщика по договору является дата подписания двустороннего акта.
Доводы жалобы о том, что двухмесячный срок для передачи квартиры должен отсчитываться с момента получения ответчиком комплекта документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, нашли оценку в решении суда, не соглашаться с которой оснований не имеется.
Как верно указано судом, пунктом 3.2 Договора застройщик устанавливает определенный срок передачи квартиры дольщику - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод, при этом вторая часть пункта, связанная с необходимостью для проведения государственной регистрации комплекта документов, не указывает на действия застройщика (получение документов, или подготовка, оформление, обращение в соответствующие органы и т.п.) и не устанавливает конкретных сроков для формирования комплекта документов, в связи с чем сроком передачи квартиры дольщику является двухмесячный срок, указанный в первой части пункта. При ином толковании положений этого пункта у застройщика вообще отсутствуют сроки исполнения обязательств по передаче квартиры дольщику, так как получение и формирование необходимого для государственной регистрации комплекта документов зависит от действий иных компетентных органов, не состоящих в договорных отношениях с дольщиком.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что установленный договором срок должен был наступить не позднее 29 сентября 2009 года.
Доводы жалобы о том, что обязательство по передаче квартиры по условиям договора не могло быть исполнено в связи с неисполнением истцом своих обязательств по оплате квартиры, в связи с чем ответчик освобождается от ответственности за время вынужденной (по вине дольщика) просрочки в передаче квартиры, не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
Указанные доводы ответчиком в обоснование своих возражений при рассмотрении дела не приводились и не подлежали оценке судом первой инстанции.
Кроме того, как видно из квитанции от 16 октября 2009 года, на которую имеется ссылка в кассационной жалобе, оплата в размере рублей М. произведена в соответствии с п. 2.3 Договора участия в долевом строительстве, что свидетельствует о том, что указанная сумма являлась доплатой после проведения окончательного обмера квартиры органом технической инвентаризации исходя из фактической приведенной площади квартиры и стоимости одного квадратного метра.
Указанное обстоятельство подтвердил и представитель ООО "Квадрат" в судебном заседании кассационной инстанции. Из материалов дела следует, что акт приема-передачи помещения М. датирован 16 октября 2009 года. Таким образом, просрочка ответчика составляет 16 дней.
Размер неустойки определен в соответствии с п. 4.2 Договора, исходя из 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки от внесенной суммы вклада дольщика, в размере рублей, и составляет рублей.
В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что определенная судом сумма неустойки в размере рублей несоразмерна последствиям нарушения сроков передачи квартиры. Как следует из материалов дела, просрочка исполнения обязательств ответчиком составляет всего 16 дней, существенных отрицательных последствий нарушения сроков исполнения договора для истца не наступило. В связи с чем судебная коллегия полагает необходимым уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с ООО "Квадрат" в пользу М., до рублей.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ размер госпошлины, подлежащий уплате М., составит рублей.
Поскольку М. при подаче искового заявления уплачена госпошлина в сумме, возврату из бюджета подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Твери от 15 июня 2011 года изменить частично. Уменьшить сумму неустойки, подлежащую взысканию с ООО "Квадрат" в пользу М., до рублей, размер госпошлины до рублей. Возврату М. из бюджета подлежит излишне уплаченная госпошлина в размере. В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Квадрат" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)