Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
22 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Книстяпиной Н.А.
судей: Салдушкиной С.А., Бочкова Л.Б.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л. на решение Самарского районного суда г. Самары от 23 августа 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Л. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права пользования жилым помещением <...> комната N жилой площадью 16,70 кв. м на условиях договора социального найма, и возложении обязанности заключить договор социального найма отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Книстяпиной Н.А., объяснения Л. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя департамента управления имуществом г.о. Самара - М., действующей на основании доверенности <...>, судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с иском к департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, заключении договора социального найма, указав, что с 14.01.03 г. он работал в должности <...>, в связи с чем, 27.05.03 г. МУП "З" ему выдан ордер N на право занятия жилой площади в общежитии по <...>.
С 27.05.03 г. по настоящее время он проживает в комнате N в данном общежитии, на момент его вселения комната пустовала.
С 06.06.03 г. он зарегистрирован по месту жительства в данном общежитии постоянно.
15.06.12 г. он обратился в департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о заключении договора социального найма занимаемой комнаты.
Ответчиком ему отказано в заключении договора социального найма занимаемого жилого помещения, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости относится к специализированному жилищному фонду, является общежитием, поэтому расположенное в нем жилое помещение не подлежит передаче в пользование по договору социального найма. Кроме того, ему было предоставлено койко-место, а не отдельная комната.
Ссылаясь на то, что дом <...>, утратил статус общежития, а также на то, что с момента вселения по настоящее время он пользуется всей комнатой и несет бремя ее содержания, а не койко-места, Л. просил признать за ним права пользования жилым помещением - комнатой N, площадью 16,70 кв. м, расположенной в доме <...>, на условиях договора социального найма, возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор социального найма указанного жилого помещения.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 23.08.12 г. в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить, считает его неправильным.
Заслушав истца и представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Из материалов дела следует, что спорным жилым помещением является комната N, площадью 16,70 кв. м, расположенная в доме <...>.
Согласно ордеру N, 27.05.03 г. истцу предоставлена жилая площадь в спорной комнате, в которой он постоянно проживает с указанного времени, зарегистрирован в спорном помещении с 06.06.03 г.
Из материалов дела следует, 15.06.12 г. он обратился в департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о заключении договора социального найма занимаемой комнаты.
Согласно сообщению N от 30.07.12 г., ответчиком ему отказано в заключении договора социального найма занимаемого жилого помещения, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости относится к специализированному жилищному фонду, является общежитием, поэтому расположенное в нем жилое помещение не подлежит передаче в пользование по договору социального найма. Кроме того, ему было предоставлено койко-место, а не отдельная комната.
В связи с чем, Л. и обратился в суд с данным иском.
Отказывая Л. в удовлетворении его требований, суд сослался на то, что истец заселился в спорное жилое помещение после передаче его в муниципальную собственность, оно было предоставлено ему в качестве общежития, а жилые помещения специализированного жилого фонда не подлежат передаче в пользования граждан по договору социального найма. Кроме того, истцу было предоставлено койко-место в спорной комнате, а не вся комната.
Между тем, указанный вывод суда нельзя признать правильным.
В силу ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Из материалов дела следует, что истцу действительно было предоставлено койко-место в спорной комнате.
Однако, с момента вселения истца, в комнате N в доме <...>, никто кроме Л. не проживал. Доказательств, свидетельствующих о том, что койко-место в комнате N предоставлялось также иным лицам, состоящим в трудовых отношения с МУП "З", однако истец чинил им препятствия во вселении в спорную комнату, ответчиком суду представлено не было.
К тому же, ни в заседание суда первой инстанции, ни в апелляционной инстанции, ответчик не оспаривал факт того, что истец пользовался и проживал в спорной комнате один.
Кроме того, на имя Л. открыт лицевой счет, на основании которого производится начисление платежей за всю жилую площадь спорной комнаты - из расчета 1 комнаты, а не койко-места.
Оценивая изложенное, судебная коллегия полагает установленным, что фактически истец занимает отдельную спорную комнату, а не койко-место.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества N от 26.08.11 г., объект недвижимости, расположенный по <...>, является муниципальной собственностью г.о. Самара, включен в реестр муниципального имущества 14.03.03 г. за N на основании Постановления Главы города Самары N от 14.03.03 г.
В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Из указанной нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежития и в силу закона к ним должен быть применен правовой статус, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Отсутствие самого договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданских прав нанимателя жилого помещения, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Таким образом, спорное жилое помещение является муниципальной собственностью, включено в реестр муниципального имущества, после чего, в силу закона, утратило статус общежития и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма.
В связи с чем, не имеет правового значения то обстоятельство, что в ордере от 27.05.03 г. указано на вселение истца в общежитие, поскольку с 14.03.03 г. спорное жилое помещение утратило данный статус.
Однако, отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд сослался на то, что ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ не подлежит применению, поскольку Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.11 г. N 4-П признана неконституционной в части, в которой она не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями в жилых домах ведомственного фонда, использовавшихся в качестве общежитий и предоставленных гражданам после 1 марта 2005 года.
Действительно, постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.11 г. N 4-П ст. 7 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" признана не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма - по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, - не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
Однако, из указанного постановления не следует, что ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ не подлежит применению в случае, если жилое помещением предоставлено до 01.03.05 г., поскольку ограничения конституционного права на жилище могут быть установлены в конституционно значимых целях только федеральным законом, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд допустил неправильное толкование закона и пришел к ошибочному выводу о том, что истцу надлежит отказать в удовлетворении его требований, поскольку спорное жилое помещение является общежитием.
Кроме того, суд необоснованно принял во внимание, то обстоятельство, что согласно выписке из реестра муниципального имущества N от 26.08.11 г., объект недвижимости, расположенный по <...>, является общежитием.
Поскольку как указано выше, при передаче общежития в муниципальную собственность оно утрачивает данный статус, каких-либо решений органами местного самоуправления о включении спорного помещения в специализированный жилищный фонд не принималось.
Учитывая, что спорное помещение утратило статус общежития, законность вселения истца в него никем не оспаривалось, а также то, что истцу фактически предоставлено не койко-место в спорной комнате, а полностью жилая комната, его проживание в жилом помещении не носит временный характер, то судебная коллегия полагает, что между сторонами сложились отношения по пользованию жилым помещением на условиях договора социального найма, в связи с чем подлежит применению ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, а поэтому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Л.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самара от 23 августа 2012 года отменить, постановить новое решение:
"Иск Л. к департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, возложении обязанности заключить договор социального найма, удовлетворить.
Признать за Л. право пользования жилым помещением - комнатой N, общей (жилой) площадью 16,70 кв. м, расположенной <...>, на условиях договора социального найма.
Возложить на департамент управления имуществом городского округа Самара обязанность заключить с Л. договор социального найма жилого помещения - комнаты N, общей (жилой) площадью 16,70 кв. м, расположенной <...>".
Апелляционную жалобу Л. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9733/2012
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2012 г. по делу N 33-9733/2012
22 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Книстяпиной Н.А.
судей: Салдушкиной С.А., Бочкова Л.Б.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л. на решение Самарского районного суда г. Самары от 23 августа 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Л. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права пользования жилым помещением <...> комната N жилой площадью 16,70 кв. м на условиях договора социального найма, и возложении обязанности заключить договор социального найма отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Книстяпиной Н.А., объяснения Л. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя департамента управления имуществом г.о. Самара - М., действующей на основании доверенности <...>, судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с иском к департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, заключении договора социального найма, указав, что с 14.01.03 г. он работал в должности <...>, в связи с чем, 27.05.03 г. МУП "З" ему выдан ордер N на право занятия жилой площади в общежитии по <...>.
С 27.05.03 г. по настоящее время он проживает в комнате N в данном общежитии, на момент его вселения комната пустовала.
С 06.06.03 г. он зарегистрирован по месту жительства в данном общежитии постоянно.
15.06.12 г. он обратился в департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о заключении договора социального найма занимаемой комнаты.
Ответчиком ему отказано в заключении договора социального найма занимаемого жилого помещения, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости относится к специализированному жилищному фонду, является общежитием, поэтому расположенное в нем жилое помещение не подлежит передаче в пользование по договору социального найма. Кроме того, ему было предоставлено койко-место, а не отдельная комната.
Ссылаясь на то, что дом <...>, утратил статус общежития, а также на то, что с момента вселения по настоящее время он пользуется всей комнатой и несет бремя ее содержания, а не койко-места, Л. просил признать за ним права пользования жилым помещением - комнатой N, площадью 16,70 кв. м, расположенной в доме <...>, на условиях договора социального найма, возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор социального найма указанного жилого помещения.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 23.08.12 г. в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить, считает его неправильным.
Заслушав истца и представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Из материалов дела следует, что спорным жилым помещением является комната N, площадью 16,70 кв. м, расположенная в доме <...>.
Согласно ордеру N, 27.05.03 г. истцу предоставлена жилая площадь в спорной комнате, в которой он постоянно проживает с указанного времени, зарегистрирован в спорном помещении с 06.06.03 г.
Из материалов дела следует, 15.06.12 г. он обратился в департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о заключении договора социального найма занимаемой комнаты.
Согласно сообщению N от 30.07.12 г., ответчиком ему отказано в заключении договора социального найма занимаемого жилого помещения, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости относится к специализированному жилищному фонду, является общежитием, поэтому расположенное в нем жилое помещение не подлежит передаче в пользование по договору социального найма. Кроме того, ему было предоставлено койко-место, а не отдельная комната.
В связи с чем, Л. и обратился в суд с данным иском.
Отказывая Л. в удовлетворении его требований, суд сослался на то, что истец заселился в спорное жилое помещение после передаче его в муниципальную собственность, оно было предоставлено ему в качестве общежития, а жилые помещения специализированного жилого фонда не подлежат передаче в пользования граждан по договору социального найма. Кроме того, истцу было предоставлено койко-место в спорной комнате, а не вся комната.
Между тем, указанный вывод суда нельзя признать правильным.
В силу ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Из материалов дела следует, что истцу действительно было предоставлено койко-место в спорной комнате.
Однако, с момента вселения истца, в комнате N в доме <...>, никто кроме Л. не проживал. Доказательств, свидетельствующих о том, что койко-место в комнате N предоставлялось также иным лицам, состоящим в трудовых отношения с МУП "З", однако истец чинил им препятствия во вселении в спорную комнату, ответчиком суду представлено не было.
К тому же, ни в заседание суда первой инстанции, ни в апелляционной инстанции, ответчик не оспаривал факт того, что истец пользовался и проживал в спорной комнате один.
Кроме того, на имя Л. открыт лицевой счет, на основании которого производится начисление платежей за всю жилую площадь спорной комнаты - из расчета 1 комнаты, а не койко-места.
Оценивая изложенное, судебная коллегия полагает установленным, что фактически истец занимает отдельную спорную комнату, а не койко-место.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества N от 26.08.11 г., объект недвижимости, расположенный по <...>, является муниципальной собственностью г.о. Самара, включен в реестр муниципального имущества 14.03.03 г. за N на основании Постановления Главы города Самары N от 14.03.03 г.
В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Из указанной нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежития и в силу закона к ним должен быть применен правовой статус, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Отсутствие самого договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданских прав нанимателя жилого помещения, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Таким образом, спорное жилое помещение является муниципальной собственностью, включено в реестр муниципального имущества, после чего, в силу закона, утратило статус общежития и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма.
В связи с чем, не имеет правового значения то обстоятельство, что в ордере от 27.05.03 г. указано на вселение истца в общежитие, поскольку с 14.03.03 г. спорное жилое помещение утратило данный статус.
Однако, отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд сослался на то, что ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ не подлежит применению, поскольку Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.11 г. N 4-П признана неконституционной в части, в которой она не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями в жилых домах ведомственного фонда, использовавшихся в качестве общежитий и предоставленных гражданам после 1 марта 2005 года.
Действительно, постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.11 г. N 4-П ст. 7 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" признана не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма - по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, - не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
Однако, из указанного постановления не следует, что ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.04 г. N 189-ФЗ не подлежит применению в случае, если жилое помещением предоставлено до 01.03.05 г., поскольку ограничения конституционного права на жилище могут быть установлены в конституционно значимых целях только федеральным законом, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд допустил неправильное толкование закона и пришел к ошибочному выводу о том, что истцу надлежит отказать в удовлетворении его требований, поскольку спорное жилое помещение является общежитием.
Кроме того, суд необоснованно принял во внимание, то обстоятельство, что согласно выписке из реестра муниципального имущества N от 26.08.11 г., объект недвижимости, расположенный по <...>, является общежитием.
Поскольку как указано выше, при передаче общежития в муниципальную собственность оно утрачивает данный статус, каких-либо решений органами местного самоуправления о включении спорного помещения в специализированный жилищный фонд не принималось.
Учитывая, что спорное помещение утратило статус общежития, законность вселения истца в него никем не оспаривалось, а также то, что истцу фактически предоставлено не койко-место в спорной комнате, а полностью жилая комната, его проживание в жилом помещении не носит временный характер, то судебная коллегия полагает, что между сторонами сложились отношения по пользованию жилым помещением на условиях договора социального найма, в связи с чем подлежит применению ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, а поэтому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Л.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самара от 23 августа 2012 года отменить, постановить новое решение:
"Иск Л. к департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, возложении обязанности заключить договор социального найма, удовлетворить.
Признать за Л. право пользования жилым помещением - комнатой N, общей (жилой) площадью 16,70 кв. м, расположенной <...>, на условиях договора социального найма.
Возложить на департамент управления имуществом городского округа Самара обязанность заключить с Л. договор социального найма жилого помещения - комнаты N, общей (жилой) площадью 16,70 кв. м, расположенной <...>".
Апелляционную жалобу Л. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)