Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шерстабоева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Залевской Е.А., Марисова А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Б. к Ч. о признании сделки недействительной
по кассационным жалобам Ф.В., Ф.Е., Ч., А.Т. на решение Северского городского суда Томской области от 03 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения Ф.В., Ф.Е., представителя ответчика Ч. и представителя третьего лица А.Т., К.И., действующего на основании ордеров N 201, 202 от 14.06.2011, истца Б., представителя истца И., действующего на основании доверенности от 12.07.2010, судебная коллегия
установила:
Б. (далее по тексту - истец) обратилась в суд с иском к Ч. (далее по тексту - ответчик, кассатор) о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: /__/, от 21.09.2009 недействительным.
В обоснование иска в письменном заявлении и в пояснениях суду первой инстанции указала, что, она 21.09.2009 подписала с ответчиком договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу под влиянием угроз и насилия, в результате чего была в состоянии, в котором не понимала значение своих действий, находилась в шоковом состоянии после более чем полугодичного психического и физического насилия, не помнит, что именно делала, путалась в событиях. Ответчик знал, что в отношении нее совершались противоправные действия (насилия, угрозы) со стороны К.А., в результате которых она была вынуждена подписать договор продажи своего единственного жилого помещения по заниженной стоимости, которая была указана в договоре в размере /__/ рублей, в то время, как по состоянию на 21.09.2009 стоимость спорной квартиры была не менее чем /__/ рублей.
Представитель истца И. дополнительно пояснил суду, что К.А. длительное время неоднократно избивал истицу, угрожал ей, требовал подписать договор. Опасаясь за свою жизнь и здоровье, здоровье своего сына Б., она подписала договор, однако деньги от продажи квартиры не получила, поскольку Ч. передал их К.А. без согласования с ней. Впоследствии все обстоятельства произошедшего были установлены приговором суда в отношении К.А.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором исковые требования не признал, дело просил рассмотреть в его отсутствие с участием представителя К.И.
Представитель ответчика Ч., К.И. исковые требования не признал, пояснил, что Ч. искал для приобретения квартиру, располагая деньгами около /__/ рублей, на улице встретил мало знакомого К.А., который сказал, что его мать продает квартиру и ищет покупателя. Позже Ч. и Б. встретились в агентстве "Гелиос", оговорили условия договора, цену, права проживающих в ней лиц. Б. пояснила, что срочно продает квартиру, так как собирается уезжать в /__/.
Ч. и Б. после осмотра квартиры 21.09.2009 встретились в агентстве, подписали документы и поехали в УФРС. С ними был сын истицы К.А., который просто сопровождал мать. После подписания и подачи документов они вернулись в агентство "Гелиос", где Ч. под расписку передал истице деньги в сумме /__/ рублей. При этом присутствовал К.А. 15.10.2010 в агентстве "Гелиос" Ч. передал истице под расписку еще /__/ рублей. При этом присутствовал ее сын К.А. Пересчитав деньги, они покинули агентство.
В его присутствии К.А. не совершал никаких угроз и избиений в отношении Б., деньги он передавал Б., куда она их дела дальше, его не интересовало.
В связи с тем, что ему срочно понадобились деньги, он продал квартиру А.Т.
Третье лицо А.Т. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила отказать Б. в иске, дело просила рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя К.И.
Представитель третьего лица А.Т., К.И. пояснил, что А.Т. приобрела спорную квартиру у Ч. 15.11.2009 за /__/ рублей через агентство недвижимости "Квартал". А.Т. было известно о том, что на момент сделки в спорной квартире проживали истец Б. и ее сыновья, квартиру осматривала. В связи с тем, что они не освобождали квартиру, собственником которой стала А.Т., то последняя была вынуждена обратиться в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. Суд исковые требования А.Т. удовлетворил. 25.04.2010 Б. получила данное решения суда, а 26.04.2010 обратилась с заявлением в милицию о вымогательстве квартиры. После выселения Б. и ее сына из квартиры А.Т. продала ее супругам Ф.Е. Считает требования истицы необоснованными.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" А.Н. пояснила, что недвижимое имущество - квартира по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, оформлена в залог Банком 13.12.2010, поскольку под ее приобретение у Банка был взят кредит. Сделка была совершена между А.Т. и супругами Ф. Считает, что в удовлетворении исковых требований истцу должно быть отказано.
Третье лицо Ф.В. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором дело просил рассмотреть в его отсутствие с участием представителя Н.
Третье лицо Ф.Е. в судебном заседании высказала свое мнение о необоснованности заявленных истицей исковых требований, в судебное заседание не явилась после перерыва, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Н.
Представитель третьих лиц Ф.В. и Ф.Е., Н. пояснила, что иск не обоснован, супруги Ф., А.Т. и Ч. являются добросовестными приобретателями.
Обжалуемым решением на основании статей 166, пункта 1 статьи 167, статей 168, 179 ГК РФ, части 4 статьи 61, статьи 98 ГПК РФ исковые требования удовлетворены, суд признал договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 21.09.2009 между Б. и Ч., недействительным, взыскал с Ч. в пользу Б. государственную пошлину в размере 14 275 рублей.
В кассационной жалобе Ф.В., Ф.Е. просят решение суда отменить, вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, отказать Б. в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывают, что признавая договор купли-продажи от 21.09.2010 недействительным, суд обосновал свой вывод тем, что К.А. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного пунктами "б" и "в" части 2 статьи 163 УК РФ, то есть в вымогательстве, совершенном неоднократно и с применением насилия. При этом предметом вымогательства явились /__/ рублей, полученных Б. от продажи квартиры. Удовлетворен гражданский иск, с К.А. в пользу Б. взысканы денежные средства в размере /__/ рублей, так как именно они с применением насилия или под угрозой применения насилия были изъяты у истца преступным путем, а не квартира. Обжалуемым решением Северского суда Б. получает возможность вернуть себе и квартиру. Таким образом, за свое проданное имущество она получает и его стоимость и само имущество за их счет.
Суд сослался в решении на нормы пункта 1 статьи 179 ГК РФ, оценив сделку купли-продажи от 21.09.2010 как совершенную под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с представителем другой стороны. Таким образом, суд без всяких на то оснований признал Ч. виновным в злонамеренном соглашении с К.А., в применении насилия и угроз, в использовании невыгодных для Б. условий по кабальной сделке. Однако ни в материалах уголовного дела, ни в ходе судебного следствия по иску Б. таких фактов установлено не было.
Суд признал, что в отношении Б. было совершено преступление, выразившееся в принуждении к совершению сделки под угрозой применения насилия, неоднократно, с применением насилия. Но такого приговора, вступившего в законную силу, ни в отношении Ч. как стороны по сделке, ни в отношении К.А. как представителя стороны сделки нет.
Также суд посчитал, что сделка купли-продажи была совершена на не выгодных для Б. условиях, поскольку в договоре указана сумма /__/ рублей. Однако, из пояснений представителя ответчика следовало, что эта сумма была указана по просьбе самой Б., З.И. дабы минимизировать налоги, в приговоре в отношении К.А. указана реальная сумма - /__/ рублей, которую получила Б. за свою квартиру. Кроме того, суд по непонятной причине исключил оценку квартиры, произведенную и учтенную в уголовном деле в размере /__/ рублей, приняв во внимание оценки, которые сделаны по заказу Б. сравнительным методом без осмотра квартиры, тогда как они уже привели квартиру в порядок после разгрома и уже после хорошего ремонта ее цена составила /__/ рублей. Таким образом, цена сделки /__/ рублей вполне соответствовали реальной стоимости квартиры.
Показания свидетелей истицы Б. и М. не соответствуют тому, что они говорили при рассмотрении уголовного дела относительно обстоятельств избиения истицы К.А., а потому необоснованно приняты судом во внимание.
В кассационной жалобе Ч. просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
В обоснование жалобы указал, что в приговоре в отношении К.А. нет указаний на какие-либо противоправные действия с его стороны в отношении Б. в связи с данной сделкой. Указания в приговоре на давление со стороны К.А. на Б. в различных регистрирующих учреждениях полностью опровергаются приговором суда.
Судом не установлено, как не установлено и приговором суда в отношении К.А. того, что он знал, что в отношении Б. были совершены насилие и угроза насилия, направленные на понуждение к совершению сделки.
Его представителем было заявлено ходатайство об оглашении ряда материалов уголовного дела, однако в удовлетворении такого ходатайства было необоснованно отказано.
В кассационной жалобе А.Т. просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Б. в обоснование иска приводит доводы о том, что на нее оказывал давление К.А., так как хотел отобрать полученные от продажи денежные средства. Впоследствии она пояснила, что никому не говорила о том, что такое давление на нее оказывалось. Кроме того, с января 2010 года Б. знала о поданном в отношении нее и ее сыновей иске о выселении, в судебные органы не приходила, каких-либо заявлений не делала.
В судебном заседании при рассмотрении дела судом кассационной инстанции третьи лица Ф.В., Ф.Е., К.И., поддержали кассационные жалобы по изложенным в них основаниям, истица Б., ее представитель И. возражали против удовлетворения кассационных жалоб, указывая на их необоснованность.
В соответствии со статьей 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобы в отсутствие ответчика Ч., третьего лица А.Т., представителя третьего лица ОАО "Сбербанк России", извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, изучив и обсудив в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ кассационные жалобы в пределах изложенных в них доводов, заслушав участвующих в кассационном производстве лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 21.09.2009 квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/, был заключен между Б. и Ч. под угрозой применения насилия, с применением насилия в отношении Б., на крайне невыгодных для Б. условиях, что является основанием для признания его недействительным по правилам части 1 статьи 179 ГК РФ.
Данный вывод суда судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права и не основанным на материалах дела.
В силу пункта 1 статьи 179 ГК Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В этой связи обстоятельствами, имеющими значение для дела, подлежащими установлению в судебном заседании, являлись наличие угрозы насилия или насилия, совершенных в отношении Б. с целью понуждения к совершению сделки, наличие крайней невыгодности для нее условий договора, связь между насилием, совершенным в отношении лица, и заключением им договора, а также то, что Ч. как сторона по сделке знал об оказанном на Б. воздействии и воспользовался им в целях заключения договора.
В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Перечисленных обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной, судом первой инстанции установлено не было.
Как следует из материалов дела, 21.09.2009 между Б. и Ч. был заключен договор купли-продажи квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/, согласно которому Б. продает указанную квартиру Ч. за /__/ рублей (том дела 1 лист дела 10). Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Томской области 14.10.2009. Впоследствии Ч. продал спорную квартиру А.Т. (том дела 1 листы дела 135, 175 - 176).
Решением Северского городского суда Томской области от 30.07.2010 исковые требования А.Т. к Б., Б., К.А. о прекращении права пользования указанной квартирой и выселении удовлетворены. Решение вступило в законную силу.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что у Б. в момент совершения сделки отсутствовала воля на заключение договора купли-продажи своего единственного жилого помещения и что она продала квартиру только в связи с оказанием на нее физического воздействия с целью понуждения к совершению сделки со стороны сына К.А., что подтвердилось показаниями свидетелей М. и Б., а также приговором Северского городского суда Томской области от 29.10.2010, которым К.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного пунктами "в", "г" части 2 статьи 163 УК РФ (с учетом кассационного определения судебной коллегии по уголовным делам Томского областного суда от 07.02.2011).
Действительно, из приговора суда следует, что К.А. в период времени с середины августа по 21.09.2009 под угрозой применения насилия, с применением насилия требовал от Б. денежные средства, полученные от продажи ее квартиры. Приговором было также установлено, что К.А. избивал свою мать Б. и запугивал брата Б. (том дела 1 листы дела 114 - 123).
Однако совокупностью доказательств подтверждается лишь факт неправомерного поведения К.А. Факт того, что о применяемом к Б. насилии был как сторона по сделке осведомлен Ч. и воспользовался данным обстоятельством или вступил в сговор с К.А., применявшим насилие в отношении истицы в целях понуждения совершить сделку в собственных интересах, материалами дела не подтвержден.
Напротив, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу и в период проведения уголовного расследования в отношении К.А., Ч. отрицал свою осведомленность о действиях К.А. в отношении Б. Доказательств несоответствия данных пояснений действительности, отвечающих требованиям статьи 60 ГПК РФ, в материалах дела нет. Показания подсудимого К.А., данные им в ходе уголовного расследования, таковыми признаны быть не могут.
Кроме того, суд необоснованно сослался на преюдициальное значение обстоятельств, установленных приговором суда в отношении К.А. в порядке пункта 4 статьи 61 ГПК РФ.
Данным приговором установлено, что К.А. вымогал денежные средства у своей матери, полученных ею от продажи квартиры, подтвержден факт избиения К.А., Б., однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что К.А. применял к Б. насилие в целях понуждения к продаже квартиры.
Таким образом, ссылка суда на приговор Северского городского суда Томской области от 29.10.2010 является неправильной, поскольку данным приговором установлено вымогательство К.А. денежных средств в сумме /__/ рублей, полученных Б. от продажи квартиры. Более того, приговором удовлетворен гражданский иск Б., требовавшей от К.А. в ходе рассмотрения уголовного дела возврата именно денежных средств.
Суд также посчитал установленным и факт заключения Б. сделки на крайне невыгодных для себя условиях, приняв во внимание факт продажи квартиры по оспариваемой сделке за /__/ рублей при рыночной цене квартиры в /__/ рублей.
Такое указание судебная коллегия считает ошибочным, поскольку материалами дела установлено, что в действительности квартира была продана Б. за /__/ рублей, а указание суммы сделки в /__/ рублей было совершено по согласованию сторон при ее заключении. Данные обстоятельства подтверждены пояснениями Ч., самой Б., данными ими в ходе уголовного расследования, а также установлены приговором суда в отношении К.А.
Доводы кассаторов Ф. о том, что стоимость квартиры в размере /__/ рублей является реальной, судебная коллегия находит убедительными.
Материалами дела подтверждено, что рыночная оценка квартиры, взятая судом во внимание, определена на основании отчета о рыночной стоимости квартиры, выполненного ООО "Эксперт" 29.11.2010 (том дела 1, листы дела 39 - 86), а также справки ООО "ФИРН" от 28.07.2010 (том дела 1, лист дела 9).
Однако, справка от 28.07.2010 составлена, как следует из ее содержания, без осмотра оценщиками квартиры.
Также доказательств того, что состояние квартиры на момент ее продажи в сентябре 2009 года соответствовало тому техническому состоянию, в котором она находилась на момент ноября 2010, в материалах дела нет. При этом из пояснений Ф., данных ими как суду первой инстанции, так и в суде кассационной инстанции, следует, что стоимость квартиры, представленная суду по итогам оценки, определена с учетом вложений А.Т., сделавшей ремонт, поскольку квартира была запущена.
Изложенное не исключает того, что цена оспариваемой сделки соответствовала стоимости проданной Б. за /__/ рублей квартиры до ее ремонта, а факт неизменности технического состояния квартиры с периода сентября 2009 по ноябрь 2010 года Б. в порядке статьи 56 ГПК РФ не подтвержден.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Б. по заявленным основаниям, поскольку факт продажи квартиры под влиянием угрозы, с применением насилия, а также на крайне невыгодных условиях в соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ истцом не доказан. В этой связи решение суда об удовлетворении иска Б. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене и, учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, абз. 4 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Северского городского суда Томской области от 03 марта 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Б. в удовлетворении исковых требований к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: /__/, от 21.09.2009 недействительным отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2011 N 33-1800/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2011 г. по делу N 33-1800/2011
Судья: Шерстабоева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Залевской Е.А., Марисова А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Б. к Ч. о признании сделки недействительной
по кассационным жалобам Ф.В., Ф.Е., Ч., А.Т. на решение Северского городского суда Томской области от 03 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения Ф.В., Ф.Е., представителя ответчика Ч. и представителя третьего лица А.Т., К.И., действующего на основании ордеров N 201, 202 от 14.06.2011, истца Б., представителя истца И., действующего на основании доверенности от 12.07.2010, судебная коллегия
установила:
Б. (далее по тексту - истец) обратилась в суд с иском к Ч. (далее по тексту - ответчик, кассатор) о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: /__/, от 21.09.2009 недействительным.
В обоснование иска в письменном заявлении и в пояснениях суду первой инстанции указала, что, она 21.09.2009 подписала с ответчиком договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу под влиянием угроз и насилия, в результате чего была в состоянии, в котором не понимала значение своих действий, находилась в шоковом состоянии после более чем полугодичного психического и физического насилия, не помнит, что именно делала, путалась в событиях. Ответчик знал, что в отношении нее совершались противоправные действия (насилия, угрозы) со стороны К.А., в результате которых она была вынуждена подписать договор продажи своего единственного жилого помещения по заниженной стоимости, которая была указана в договоре в размере /__/ рублей, в то время, как по состоянию на 21.09.2009 стоимость спорной квартиры была не менее чем /__/ рублей.
Представитель истца И. дополнительно пояснил суду, что К.А. длительное время неоднократно избивал истицу, угрожал ей, требовал подписать договор. Опасаясь за свою жизнь и здоровье, здоровье своего сына Б., она подписала договор, однако деньги от продажи квартиры не получила, поскольку Ч. передал их К.А. без согласования с ней. Впоследствии все обстоятельства произошедшего были установлены приговором суда в отношении К.А.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором исковые требования не признал, дело просил рассмотреть в его отсутствие с участием представителя К.И.
Представитель ответчика Ч., К.И. исковые требования не признал, пояснил, что Ч. искал для приобретения квартиру, располагая деньгами около /__/ рублей, на улице встретил мало знакомого К.А., который сказал, что его мать продает квартиру и ищет покупателя. Позже Ч. и Б. встретились в агентстве "Гелиос", оговорили условия договора, цену, права проживающих в ней лиц. Б. пояснила, что срочно продает квартиру, так как собирается уезжать в /__/.
Ч. и Б. после осмотра квартиры 21.09.2009 встретились в агентстве, подписали документы и поехали в УФРС. С ними был сын истицы К.А., который просто сопровождал мать. После подписания и подачи документов они вернулись в агентство "Гелиос", где Ч. под расписку передал истице деньги в сумме /__/ рублей. При этом присутствовал К.А. 15.10.2010 в агентстве "Гелиос" Ч. передал истице под расписку еще /__/ рублей. При этом присутствовал ее сын К.А. Пересчитав деньги, они покинули агентство.
В его присутствии К.А. не совершал никаких угроз и избиений в отношении Б., деньги он передавал Б., куда она их дела дальше, его не интересовало.
В связи с тем, что ему срочно понадобились деньги, он продал квартиру А.Т.
Третье лицо А.Т. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила отказать Б. в иске, дело просила рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя К.И.
Представитель третьего лица А.Т., К.И. пояснил, что А.Т. приобрела спорную квартиру у Ч. 15.11.2009 за /__/ рублей через агентство недвижимости "Квартал". А.Т. было известно о том, что на момент сделки в спорной квартире проживали истец Б. и ее сыновья, квартиру осматривала. В связи с тем, что они не освобождали квартиру, собственником которой стала А.Т., то последняя была вынуждена обратиться в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. Суд исковые требования А.Т. удовлетворил. 25.04.2010 Б. получила данное решения суда, а 26.04.2010 обратилась с заявлением в милицию о вымогательстве квартиры. После выселения Б. и ее сына из квартиры А.Т. продала ее супругам Ф.Е. Считает требования истицы необоснованными.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" А.Н. пояснила, что недвижимое имущество - квартира по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв. м, оформлена в залог Банком 13.12.2010, поскольку под ее приобретение у Банка был взят кредит. Сделка была совершена между А.Т. и супругами Ф. Считает, что в удовлетворении исковых требований истцу должно быть отказано.
Третье лицо Ф.В. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором дело просил рассмотреть в его отсутствие с участием представителя Н.
Третье лицо Ф.Е. в судебном заседании высказала свое мнение о необоснованности заявленных истицей исковых требований, в судебное заседание не явилась после перерыва, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Н.
Представитель третьих лиц Ф.В. и Ф.Е., Н. пояснила, что иск не обоснован, супруги Ф., А.Т. и Ч. являются добросовестными приобретателями.
Обжалуемым решением на основании статей 166, пункта 1 статьи 167, статей 168, 179 ГК РФ, части 4 статьи 61, статьи 98 ГПК РФ исковые требования удовлетворены, суд признал договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 21.09.2009 между Б. и Ч., недействительным, взыскал с Ч. в пользу Б. государственную пошлину в размере 14 275 рублей.
В кассационной жалобе Ф.В., Ф.Е. просят решение суда отменить, вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, отказать Б. в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывают, что признавая договор купли-продажи от 21.09.2010 недействительным, суд обосновал свой вывод тем, что К.А. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного пунктами "б" и "в" части 2 статьи 163 УК РФ, то есть в вымогательстве, совершенном неоднократно и с применением насилия. При этом предметом вымогательства явились /__/ рублей, полученных Б. от продажи квартиры. Удовлетворен гражданский иск, с К.А. в пользу Б. взысканы денежные средства в размере /__/ рублей, так как именно они с применением насилия или под угрозой применения насилия были изъяты у истца преступным путем, а не квартира. Обжалуемым решением Северского суда Б. получает возможность вернуть себе и квартиру. Таким образом, за свое проданное имущество она получает и его стоимость и само имущество за их счет.
Суд сослался в решении на нормы пункта 1 статьи 179 ГК РФ, оценив сделку купли-продажи от 21.09.2010 как совершенную под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с представителем другой стороны. Таким образом, суд без всяких на то оснований признал Ч. виновным в злонамеренном соглашении с К.А., в применении насилия и угроз, в использовании невыгодных для Б. условий по кабальной сделке. Однако ни в материалах уголовного дела, ни в ходе судебного следствия по иску Б. таких фактов установлено не было.
Суд признал, что в отношении Б. было совершено преступление, выразившееся в принуждении к совершению сделки под угрозой применения насилия, неоднократно, с применением насилия. Но такого приговора, вступившего в законную силу, ни в отношении Ч. как стороны по сделке, ни в отношении К.А. как представителя стороны сделки нет.
Также суд посчитал, что сделка купли-продажи была совершена на не выгодных для Б. условиях, поскольку в договоре указана сумма /__/ рублей. Однако, из пояснений представителя ответчика следовало, что эта сумма была указана по просьбе самой Б., З.И. дабы минимизировать налоги, в приговоре в отношении К.А. указана реальная сумма - /__/ рублей, которую получила Б. за свою квартиру. Кроме того, суд по непонятной причине исключил оценку квартиры, произведенную и учтенную в уголовном деле в размере /__/ рублей, приняв во внимание оценки, которые сделаны по заказу Б. сравнительным методом без осмотра квартиры, тогда как они уже привели квартиру в порядок после разгрома и уже после хорошего ремонта ее цена составила /__/ рублей. Таким образом, цена сделки /__/ рублей вполне соответствовали реальной стоимости квартиры.
Показания свидетелей истицы Б. и М. не соответствуют тому, что они говорили при рассмотрении уголовного дела относительно обстоятельств избиения истицы К.А., а потому необоснованно приняты судом во внимание.
В кассационной жалобе Ч. просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
В обоснование жалобы указал, что в приговоре в отношении К.А. нет указаний на какие-либо противоправные действия с его стороны в отношении Б. в связи с данной сделкой. Указания в приговоре на давление со стороны К.А. на Б. в различных регистрирующих учреждениях полностью опровергаются приговором суда.
Судом не установлено, как не установлено и приговором суда в отношении К.А. того, что он знал, что в отношении Б. были совершены насилие и угроза насилия, направленные на понуждение к совершению сделки.
Его представителем было заявлено ходатайство об оглашении ряда материалов уголовного дела, однако в удовлетворении такого ходатайства было необоснованно отказано.
В кассационной жалобе А.Т. просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Б. в обоснование иска приводит доводы о том, что на нее оказывал давление К.А., так как хотел отобрать полученные от продажи денежные средства. Впоследствии она пояснила, что никому не говорила о том, что такое давление на нее оказывалось. Кроме того, с января 2010 года Б. знала о поданном в отношении нее и ее сыновей иске о выселении, в судебные органы не приходила, каких-либо заявлений не делала.
В судебном заседании при рассмотрении дела судом кассационной инстанции третьи лица Ф.В., Ф.Е., К.И., поддержали кассационные жалобы по изложенным в них основаниям, истица Б., ее представитель И. возражали против удовлетворения кассационных жалоб, указывая на их необоснованность.
В соответствии со статьей 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобы в отсутствие ответчика Ч., третьего лица А.Т., представителя третьего лица ОАО "Сбербанк России", извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, изучив и обсудив в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ кассационные жалобы в пределах изложенных в них доводов, заслушав участвующих в кассационном производстве лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 21.09.2009 квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/, был заключен между Б. и Ч. под угрозой применения насилия, с применением насилия в отношении Б., на крайне невыгодных для Б. условиях, что является основанием для признания его недействительным по правилам части 1 статьи 179 ГК РФ.
Данный вывод суда судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права и не основанным на материалах дела.
В силу пункта 1 статьи 179 ГК Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В этой связи обстоятельствами, имеющими значение для дела, подлежащими установлению в судебном заседании, являлись наличие угрозы насилия или насилия, совершенных в отношении Б. с целью понуждения к совершению сделки, наличие крайней невыгодности для нее условий договора, связь между насилием, совершенным в отношении лица, и заключением им договора, а также то, что Ч. как сторона по сделке знал об оказанном на Б. воздействии и воспользовался им в целях заключения договора.
В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Перечисленных обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной, судом первой инстанции установлено не было.
Как следует из материалов дела, 21.09.2009 между Б. и Ч. был заключен договор купли-продажи квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/, согласно которому Б. продает указанную квартиру Ч. за /__/ рублей (том дела 1 лист дела 10). Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Томской области 14.10.2009. Впоследствии Ч. продал спорную квартиру А.Т. (том дела 1 листы дела 135, 175 - 176).
Решением Северского городского суда Томской области от 30.07.2010 исковые требования А.Т. к Б., Б., К.А. о прекращении права пользования указанной квартирой и выселении удовлетворены. Решение вступило в законную силу.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что у Б. в момент совершения сделки отсутствовала воля на заключение договора купли-продажи своего единственного жилого помещения и что она продала квартиру только в связи с оказанием на нее физического воздействия с целью понуждения к совершению сделки со стороны сына К.А., что подтвердилось показаниями свидетелей М. и Б., а также приговором Северского городского суда Томской области от 29.10.2010, которым К.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного пунктами "в", "г" части 2 статьи 163 УК РФ (с учетом кассационного определения судебной коллегии по уголовным делам Томского областного суда от 07.02.2011).
Действительно, из приговора суда следует, что К.А. в период времени с середины августа по 21.09.2009 под угрозой применения насилия, с применением насилия требовал от Б. денежные средства, полученные от продажи ее квартиры. Приговором было также установлено, что К.А. избивал свою мать Б. и запугивал брата Б. (том дела 1 листы дела 114 - 123).
Однако совокупностью доказательств подтверждается лишь факт неправомерного поведения К.А. Факт того, что о применяемом к Б. насилии был как сторона по сделке осведомлен Ч. и воспользовался данным обстоятельством или вступил в сговор с К.А., применявшим насилие в отношении истицы в целях понуждения совершить сделку в собственных интересах, материалами дела не подтвержден.
Напротив, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу и в период проведения уголовного расследования в отношении К.А., Ч. отрицал свою осведомленность о действиях К.А. в отношении Б. Доказательств несоответствия данных пояснений действительности, отвечающих требованиям статьи 60 ГПК РФ, в материалах дела нет. Показания подсудимого К.А., данные им в ходе уголовного расследования, таковыми признаны быть не могут.
Кроме того, суд необоснованно сослался на преюдициальное значение обстоятельств, установленных приговором суда в отношении К.А. в порядке пункта 4 статьи 61 ГПК РФ.
Данным приговором установлено, что К.А. вымогал денежные средства у своей матери, полученных ею от продажи квартиры, подтвержден факт избиения К.А., Б., однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что К.А. применял к Б. насилие в целях понуждения к продаже квартиры.
Таким образом, ссылка суда на приговор Северского городского суда Томской области от 29.10.2010 является неправильной, поскольку данным приговором установлено вымогательство К.А. денежных средств в сумме /__/ рублей, полученных Б. от продажи квартиры. Более того, приговором удовлетворен гражданский иск Б., требовавшей от К.А. в ходе рассмотрения уголовного дела возврата именно денежных средств.
Суд также посчитал установленным и факт заключения Б. сделки на крайне невыгодных для себя условиях, приняв во внимание факт продажи квартиры по оспариваемой сделке за /__/ рублей при рыночной цене квартиры в /__/ рублей.
Такое указание судебная коллегия считает ошибочным, поскольку материалами дела установлено, что в действительности квартира была продана Б. за /__/ рублей, а указание суммы сделки в /__/ рублей было совершено по согласованию сторон при ее заключении. Данные обстоятельства подтверждены пояснениями Ч., самой Б., данными ими в ходе уголовного расследования, а также установлены приговором суда в отношении К.А.
Доводы кассаторов Ф. о том, что стоимость квартиры в размере /__/ рублей является реальной, судебная коллегия находит убедительными.
Материалами дела подтверждено, что рыночная оценка квартиры, взятая судом во внимание, определена на основании отчета о рыночной стоимости квартиры, выполненного ООО "Эксперт" 29.11.2010 (том дела 1, листы дела 39 - 86), а также справки ООО "ФИРН" от 28.07.2010 (том дела 1, лист дела 9).
Однако, справка от 28.07.2010 составлена, как следует из ее содержания, без осмотра оценщиками квартиры.
Также доказательств того, что состояние квартиры на момент ее продажи в сентябре 2009 года соответствовало тому техническому состоянию, в котором она находилась на момент ноября 2010, в материалах дела нет. При этом из пояснений Ф., данных ими как суду первой инстанции, так и в суде кассационной инстанции, следует, что стоимость квартиры, представленная суду по итогам оценки, определена с учетом вложений А.Т., сделавшей ремонт, поскольку квартира была запущена.
Изложенное не исключает того, что цена оспариваемой сделки соответствовала стоимости проданной Б. за /__/ рублей квартиры до ее ремонта, а факт неизменности технического состояния квартиры с периода сентября 2009 по ноябрь 2010 года Б. в порядке статьи 56 ГПК РФ не подтвержден.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Б. по заявленным основаниям, поскольку факт продажи квартиры под влиянием угрозы, с применением насилия, а также на крайне невыгодных условиях в соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ истцом не доказан. В этой связи решение суда об удовлетворении иска Б. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене и, учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, абз. 4 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Северского городского суда Томской области от 03 марта 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Б. в удовлетворении исковых требований к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: /__/, от 21.09.2009 недействительным отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)