Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шефер И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,
судей Руди О.В., Тищенко Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по К. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства
по кассационной жалобе внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" А. на решение Советского районного суда г. Томска от 05 августа 2011 года.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения истца К., полагавшего жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО "СУ "Монолит" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указал, что 11.10.2006 между ООО "СУ Монолит" и ООО "Электропроект" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/, по условиям которого ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ (строительный адрес) и принимает в долевое участие дольщика ООО "Электропроект", доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: двухкомнатная квартира N /__/ (строительный номер), общей площадью /__/ м 2, находящаяся на первом этаже строящегося жилого дома. Срок окончания строительства дома - II полугодие 2008 года.
Во исполнение договора ООО "Электропроект" произвело полную оплату за квартиру.
12.10.2007 ООО "Электропроект" заключило с ООО "СУ "Квартал" договор цессии на указанную квартиру, ООО "СУ "Квартал" во исполнение условий договора произвел полный расчет с ООО "Электропроект" за приобретаемое право требования.
24.10.2007 право требования строительства и передачи в собственность квартиры передано ООО "СУ "Квартал" по договору цессии Ш.И. и Ш.С., расчет произведен в полном объеме.
20.05.2008 право требования строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/ передано Ш.И. и Ш.С. по договору цессии К., оплата по договору им произведена в полном объеме.
20.05.2008 между истцом и ООО "СУ "Монолит" заключено дополнительное соглашение к договору N /__/ от 11.10.2006, в котором срок окончания строительства определен - 1 полугодие 2010 года. Однако до настоящего времени ответчик строительство дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан.
Просил признать за ним право собственности, не подлежащее оценки, на 6350/1649008 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянкой по /__/ в /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ м 2 с кадастровым номером /__/, соответствующую двухкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ м 2, находящейся на 1 этаже строящегося жилого дома.
Истец К. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Согласно представленному отзыву на исковое заявление ответчик иск не признал.
Третье лицо Ш.С. И.В. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представитель ООО "Электропроект", Ш.С., конкурсный управляющий ООО "Монолит" А. в судебное заседание не явились.
Обжалуемым решением на основании ст. 309 ГК РФ, п. 1 ст. 8, ст. 6, ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ч. 3 ст. 7 Закона Российской федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. ст. 12, 218, 219 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 10 ст. 1, ст. 55, ст. 2 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства; Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, ст. 98 ГПК РФ суд исковые требования удовлетворил, признал за К. право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянкой по /__/ в /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ м2 с кадастровым номером /__/, соответствующую двухкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ м2, находящейся на 1 этаже строящегося жилого дома; с ООО СУ "Монолит" взыскал в пользу К. расходы по уплате государственной пошлины 200 рублей.
В кассационной жалобе внешний управляющий ООО "СУ "Монолит" А. просит решение суда отменить как незаконное.
Указывает, что договор долевого участия в строительстве является действующим. Заявленная истцом доля - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В настоящее время юридически не существует такого объекта гражданских прав как "объект незавершенного строительства по адресу /__/".
Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.
Суд признал за истцом право общей долевой собственности на создаваемое жилое здание, а значит установил, что данный жилой дом является объектом, не завершенным строительством.
Ссылаясь на ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", ч. 1 ст. 130 ГК РФ, считает, что сам по себе спорный жилой дом не может расцениваться как недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС от 25.02.1998 N 8, ст. 130 ГК РФ, ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Из указанного следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, так как находятся в постоянно меняющемся состоянии, а поэтому определение долей истцов в праве долевой собственности на не завершенный строительством объект невозможно.
Находит неправомерными требования истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Полагает, что суд неверно применил закон, подлежащий применению.
Указывает, 04.03.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу N А67-10600/2009, которым ООО "СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанность конкурсного управляющего возложены на Ч. Определением Арбитражного суда Томской области от 03.06.2011 года конкурсное производство в отношении ООО "СУ "Монолит" прекращено, в отношении ООО "СУ "Монолит" введена процедура - внешнего управления, сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден А. По состоянию на 23.08.2011 расчеты с кредиторами третьей очереди ООО "СУ "Монолит" в соответствии с реестром требований кредиторов не начинались.
Полагает, что исковые требования истца связаны с требованиями, предусмотренными параграфом N 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. 12.07.2011 с измен, от 18.07.2011) "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем настоящее дело относится к подведомственности арбитражного суда. Просит прекратить производство по делу.
В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и не явившихся в зал суда представителей ответчика ООО СУ "Монолит", третьего лица ООО "Электропроспект", ООО СУ "Квартал", Ш.И., Ш.С., внешнего управляющего ООО СУ "Монолит".
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцу на основании договора цессии от 20.05.2008 принадлежит право требования от ООО "СУ "Монолит" строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/, в связи с чем истец как дольщик является полноправным участником деятельности по строительству жилого дома. Согласно дополнительному соглашению к договору долевого участия в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/ от 11.10.2006 N /__/, срок окончания строительства определен - 1 полугодие 2010 года. Согласно указанному, дольщик, осуществляя финансирование строительства жилого дома в размере, пропорциональном площади одной квартиры, вправе требовать признания за ним соответствующей доли в праве собственности.
Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В силу ст. 8 данного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых ими в соответствии с ГК РФ.
Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.
Из анализа указанных норм следует, что договор об инвестировании строительства заключается в форме договора подряда.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 6 Федерального закона ФЗ-N 39 от 25.02.1999 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Как следует из п. 1 ст. 3 этого же Закона, объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РФ N 1488-1 от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство. Данная норма подлежит применению при рассмотрении настоящего дела, поскольку не противоречит положениям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, закон не исключает и возможность создания несколькими лицами общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
Сторонами не оспаривается и материалами дела (разрешением на строительство N /__/ от 09.06.2003, заключением государственной вневедомственной экспертизы N /__/ от 06.06.2003, постановлением Мэра г. Томска о предоставлении земельного участка под строительство от 06.11.2003 N 3512з, договором аренды земельного участка /__/ от 14.10.2003) подтверждается законность строительства многоквартирного жилого дома по /__/.
Не оспариваются сторонами и иные фактические обстоятельства дела, изложенные в исковом заявлении, в том числе то обстоятельство, что 11.10.2006 ООО "СУ "Монолит" и ООО "Электропроект" заключен договор на долевое участие в строительстве вышеназванного жилого дома, согласно которому ООО "СУ "Монолит" обязалось по окончании строительства передать ООО "Электропроект" долю в виде двухкомнатной квартиры N /__/ (строительный) общей площадью /__/ м2; во исполнение договора ООО "Электропроект" произвело полную оплату за квартиру; 12.10.2007 ООО "Электропроект" с согласия ответчика заключило с ООО "СУ "Квартал" договор цессии на указанную квартиру, последний произвел полный расчет с ООО "Электропроект" за приобретаемое право требования; 24.10.2007 право требования строительства и передачи в собственность квартиры передано ООО "СУ "Квартал" по договору цессии Ш.И. и Ш.С., расчет произведен в полном объеме; 20.05.2008 право требования строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/ передано Ш.И. и Ш.С. по договору цессии К., оплата по договору им произведена в полном объеме; ответчиком строительство указанного жилого дома не завершено; адрес объекта строительства изменен на /__/.
Исходя из содержания договора от 11.10.2006, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор (несмотря на его наименование) является договором подряда, заключенным в целях осуществления его сторонами инвестиционной деятельности. Суд первой инстанции правильно квалифицировал денежные средства, затраченные истцом, как инвестиции, то есть денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
При этом суд обоснованно указал, что спорные правоотношения, возникшие по поводу создания объекта общей долевой собственности - жилого дома, регулируются статьями 218, 219, ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ, поскольку истец осуществил денежные вложения в строительство в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность.
Таким образом, за счет взноса истца, происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего истец в числе других инвесторов стал самостоятельным участником общей долевой собственности, приобрел долю в праве пропорционально произведенному вложению.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что истец осуществлял имущественное вложение в строительство в целях создания жилых помещений в многоквартирном доме и получения их в собственность, а потому у него возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате его капитальных вложений.
Учитывая изложенное, а также факт неисполнения ООО "СУ "Монолит" обязательств перед дольщиками по договорам долевого участия, который не оспаривался ответчиком, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
С такими выводами суда оснований не соглашаться нет, решение соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.
Подобное условие любого инвестиционного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Заявленное в таком случае требование о признании права подлежит рассмотрению судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 - 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Кроме того, при рассмотрении спора следует учитывать, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.
Частью 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 предусмотрено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По смыслу этих положений закона размер доли в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.
С этим связано содержание п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что в подраздел II Единого государственного реестра прав вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.
Пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, прямо предусмотрено, что доля в праве указывается в виде правильной простой дроби.
Суд первой инстанции, определяя размер доли истца, правильно исходил из размера его вклада в образование и приращение общего имущества на условиях конкретного договора.
При этом в целях расчета доли истца, указанной в простой дроби, судом первой инстанции принят показатель вклада инвестора в образование объекта строительства в количестве квадратных метров площади квартиры, оплаченных истцом (числитель), в соотношении с подлежащими созданию квадратными метрами по всему объекту - /__/ м2 с учетом балконов и лоджий (знаменатель).
Определение доли истца по указанной методике не противоречит закону и защищает права и законные интересы истца на конкретное имущество. Примененный судом механизм определения долей в праве общей собственности не затрагивает прав иных участников долевого строительства дома и инвесторов, поскольку ограничен вложениями конкретного инвестора и связан с условиями конкретного договора.
Представленный истцом расчет доли в праве общей собственности не опровергнут ответчиком и проверен судом, оснований для сомнений в его обоснованности не имеется.
Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы, истец вправе требовать признания его права собственности на вышеуказанный объект с указанием доли в этом праве.
Кроме того, статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрены равные возможности инвесторов на осуществление прав, предусмотренных договором об инвестировании, значит, в соответствии с заключенным истцом договором он имеет право на получение его доли вложений в виде оговоренной в договоре квартиры.
Потребитель (истец) имеет право на получение оплаченного товара в собственность в установленные сроки (ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").
Из смысла приведенных норм следует, что истец, являясь и инвестором и потребителем, обладает имущественным правом на вложенные им в капитальные инвестиции финансовые средства и должен получить во владение результаты инвестиционной деятельности, в рассматриваемом случае - квартиру, указанную в договоре.
Материалами дела подтверждено, что произведенные истцом вложения в виде оплаты стоимости приобретаемой доли (квартиры) в объекте недвижимости на стадии его строительства в настоящее время представляют собой часть объекта незавершенного строительства - жилого дома.
Жилой дом является объектом незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом, сведениями о включении жилого дома в реестр объектов капитального строительства.
Из материалов дела следует, что 24.03.2011 названный выше объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, 29.03.2011 Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" выдан его технический паспорт по состоянию на 23.03.2011, в котором указана общая площадь застройки (/__/ м2), степень готовности (4,2%), инвентарный номер объекта - /__/.
Указанные документы характеризуют возведенный дом с технической стороны как объект незавершенного строительства определенной степени готовности, поскольку в соответствии с п. 10 ст. 1, п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительство объекта не может считаться завершенным.
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом.
Законодательством РФ не установлена необходимость государственной регистрации объекта недвижимости и предусмотрена лишь регистрация прав на недвижимое имущество, которое уже создано. Таким образом, объект незавершенного строительства как объект недвижимости возникает в результате его создания независимо от регистрации на него чьих-либо прав (ст. 131 ГК РФ).
Перечисленные выше доказательства в соответствии с приведенными нормативными положениями указывают на факт создания по итогам реализации вложенных истцом инвестиций индивидуально-определенной вещи - незавершенного строительством жилого дома как объекта недвижимости, прочно связанного с землей.
Поскольку спорная часть незавершенного строительства (жилого дома), поименованная в договорах инвестиции и уступки права требования как определенная квартира с указанием ее индивидуальных характеристик (площади, поэтажного расположения и др.), не может быть выделена в собственность истца в натуре без причинения ущерба всему дому, истец в соответствии с положениями ст. 244 ГК РФ вправе требовать определения его доли в собственности без выдела в натуре до ввода дома в эксплуатацию.
Судебная коллегия не принимает во внимание и ссылку кассатора на постоянно меняющееся состояние объекта строительства.
Характеристики объекта, известные на момент принятия решения, зафиксированы в техническом паспорте, соответствие строительства проекту отражено в заключении экспертизы N /__/ от 06.06.2003.
Уточнение площадей в дальнейшем при вводе дома в эксплуатацию не препятствует удовлетворению иска, так как может привести лишь к допустимым отклонениям от оплаченной истцом площади квартиры, то есть к спору, который стороны вправе разрешить путем переговоров или в судебном порядке.
Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих факт его создания (ч. 1 ст. 25).
Учитывая, что ответчик, являясь застройщиком, уклоняется от надлежащего исполнения предусмотренных договором обязанностей, в установленный соглашением срок не принял и до настоящего времени не принимает надлежащих мер к окончанию строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на подлежащую передаче ему квартиру, как на самостоятельный объект гражданских прав.
Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные требования полностью соответствуют ст. 12 ГК РФ, предусматривающей, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
При изложенных обстоятельствах признание права истца на долю в праве собственности на жилой дом как объект незавершенного строительства не противоречит действующему законодательству и является единственным способом защиты законных прав истца.
Довод жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу не может быть принят во внимание, поскольку положения параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ). Приведенная редакция Закона опубликована в "Российской газете" 15.07.2011, вступила в законную силу только 15.08.2011.
Доводы кассатора направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в то время как оснований для таковой не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.
Кассационная жалоба не содержит ссылки на доводы и обстоятельства, предусмотренные законом в качестве оснований для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 05 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу внешнего управляющего ООО "Строительное управление "Монолит" А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3100/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2011 г. по делу N 33-3100/2011
Судья: Шефер И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,
судей Руди О.В., Тищенко Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по К. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства
по кассационной жалобе внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" А. на решение Советского районного суда г. Томска от 05 августа 2011 года.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения истца К., полагавшего жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО "СУ "Монолит" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указал, что 11.10.2006 между ООО "СУ Монолит" и ООО "Электропроект" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/, по условиям которого ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ (строительный адрес) и принимает в долевое участие дольщика ООО "Электропроект", доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: двухкомнатная квартира N /__/ (строительный номер), общей площадью /__/ м 2, находящаяся на первом этаже строящегося жилого дома. Срок окончания строительства дома - II полугодие 2008 года.
Во исполнение договора ООО "Электропроект" произвело полную оплату за квартиру.
12.10.2007 ООО "Электропроект" заключило с ООО "СУ "Квартал" договор цессии на указанную квартиру, ООО "СУ "Квартал" во исполнение условий договора произвел полный расчет с ООО "Электропроект" за приобретаемое право требования.
24.10.2007 право требования строительства и передачи в собственность квартиры передано ООО "СУ "Квартал" по договору цессии Ш.И. и Ш.С., расчет произведен в полном объеме.
20.05.2008 право требования строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/ передано Ш.И. и Ш.С. по договору цессии К., оплата по договору им произведена в полном объеме.
20.05.2008 между истцом и ООО "СУ "Монолит" заключено дополнительное соглашение к договору N /__/ от 11.10.2006, в котором срок окончания строительства определен - 1 полугодие 2010 года. Однако до настоящего времени ответчик строительство дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан.
Просил признать за ним право собственности, не подлежащее оценки, на 6350/1649008 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянкой по /__/ в /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ м 2 с кадастровым номером /__/, соответствующую двухкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ м 2, находящейся на 1 этаже строящегося жилого дома.
Истец К. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Согласно представленному отзыву на исковое заявление ответчик иск не признал.
Третье лицо Ш.С. И.В. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представитель ООО "Электропроект", Ш.С., конкурсный управляющий ООО "Монолит" А. в судебное заседание не явились.
Обжалуемым решением на основании ст. 309 ГК РФ, п. 1 ст. 8, ст. 6, ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ч. 3 ст. 7 Закона Российской федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. ст. 12, 218, 219 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 10 ст. 1, ст. 55, ст. 2 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства; Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, ст. 98 ГПК РФ суд исковые требования удовлетворил, признал за К. право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянкой по /__/ в /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ м2 с кадастровым номером /__/, соответствующую двухкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ м2, находящейся на 1 этаже строящегося жилого дома; с ООО СУ "Монолит" взыскал в пользу К. расходы по уплате государственной пошлины 200 рублей.
В кассационной жалобе внешний управляющий ООО "СУ "Монолит" А. просит решение суда отменить как незаконное.
Указывает, что договор долевого участия в строительстве является действующим. Заявленная истцом доля - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В настоящее время юридически не существует такого объекта гражданских прав как "объект незавершенного строительства по адресу /__/".
Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.
Суд признал за истцом право общей долевой собственности на создаваемое жилое здание, а значит установил, что данный жилой дом является объектом, не завершенным строительством.
Ссылаясь на ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", ч. 1 ст. 130 ГК РФ, считает, что сам по себе спорный жилой дом не может расцениваться как недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС от 25.02.1998 N 8, ст. 130 ГК РФ, ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Из указанного следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, так как находятся в постоянно меняющемся состоянии, а поэтому определение долей истцов в праве долевой собственности на не завершенный строительством объект невозможно.
Находит неправомерными требования истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Полагает, что суд неверно применил закон, подлежащий применению.
Указывает, 04.03.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу N А67-10600/2009, которым ООО "СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанность конкурсного управляющего возложены на Ч. Определением Арбитражного суда Томской области от 03.06.2011 года конкурсное производство в отношении ООО "СУ "Монолит" прекращено, в отношении ООО "СУ "Монолит" введена процедура - внешнего управления, сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден А. По состоянию на 23.08.2011 расчеты с кредиторами третьей очереди ООО "СУ "Монолит" в соответствии с реестром требований кредиторов не начинались.
Полагает, что исковые требования истца связаны с требованиями, предусмотренными параграфом N 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. 12.07.2011 с измен, от 18.07.2011) "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем настоящее дело относится к подведомственности арбитражного суда. Просит прекратить производство по делу.
В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и не явившихся в зал суда представителей ответчика ООО СУ "Монолит", третьего лица ООО "Электропроспект", ООО СУ "Квартал", Ш.И., Ш.С., внешнего управляющего ООО СУ "Монолит".
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцу на основании договора цессии от 20.05.2008 принадлежит право требования от ООО "СУ "Монолит" строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/, в связи с чем истец как дольщик является полноправным участником деятельности по строительству жилого дома. Согласно дополнительному соглашению к договору долевого участия в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/ от 11.10.2006 N /__/, срок окончания строительства определен - 1 полугодие 2010 года. Согласно указанному, дольщик, осуществляя финансирование строительства жилого дома в размере, пропорциональном площади одной квартиры, вправе требовать признания за ним соответствующей доли в праве собственности.
Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В силу ст. 8 данного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых ими в соответствии с ГК РФ.
Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.
Из анализа указанных норм следует, что договор об инвестировании строительства заключается в форме договора подряда.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 6 Федерального закона ФЗ-N 39 от 25.02.1999 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Как следует из п. 1 ст. 3 этого же Закона, объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РФ N 1488-1 от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство. Данная норма подлежит применению при рассмотрении настоящего дела, поскольку не противоречит положениям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, закон не исключает и возможность создания несколькими лицами общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
Сторонами не оспаривается и материалами дела (разрешением на строительство N /__/ от 09.06.2003, заключением государственной вневедомственной экспертизы N /__/ от 06.06.2003, постановлением Мэра г. Томска о предоставлении земельного участка под строительство от 06.11.2003 N 3512з, договором аренды земельного участка /__/ от 14.10.2003) подтверждается законность строительства многоквартирного жилого дома по /__/.
Не оспариваются сторонами и иные фактические обстоятельства дела, изложенные в исковом заявлении, в том числе то обстоятельство, что 11.10.2006 ООО "СУ "Монолит" и ООО "Электропроект" заключен договор на долевое участие в строительстве вышеназванного жилого дома, согласно которому ООО "СУ "Монолит" обязалось по окончании строительства передать ООО "Электропроект" долю в виде двухкомнатной квартиры N /__/ (строительный) общей площадью /__/ м2; во исполнение договора ООО "Электропроект" произвело полную оплату за квартиру; 12.10.2007 ООО "Электропроект" с согласия ответчика заключило с ООО "СУ "Квартал" договор цессии на указанную квартиру, последний произвел полный расчет с ООО "Электропроект" за приобретаемое право требования; 24.10.2007 право требования строительства и передачи в собственность квартиры передано ООО "СУ "Квартал" по договору цессии Ш.И. и Ш.С., расчет произведен в полном объеме; 20.05.2008 право требования строительства и передачи квартиры N /__/ по /__/ в /__/ передано Ш.И. и Ш.С. по договору цессии К., оплата по договору им произведена в полном объеме; ответчиком строительство указанного жилого дома не завершено; адрес объекта строительства изменен на /__/.
Исходя из содержания договора от 11.10.2006, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор (несмотря на его наименование) является договором подряда, заключенным в целях осуществления его сторонами инвестиционной деятельности. Суд первой инстанции правильно квалифицировал денежные средства, затраченные истцом, как инвестиции, то есть денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
При этом суд обоснованно указал, что спорные правоотношения, возникшие по поводу создания объекта общей долевой собственности - жилого дома, регулируются статьями 218, 219, ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ, поскольку истец осуществил денежные вложения в строительство в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность.
Таким образом, за счет взноса истца, происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего истец в числе других инвесторов стал самостоятельным участником общей долевой собственности, приобрел долю в праве пропорционально произведенному вложению.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что истец осуществлял имущественное вложение в строительство в целях создания жилых помещений в многоквартирном доме и получения их в собственность, а потому у него возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате его капитальных вложений.
Учитывая изложенное, а также факт неисполнения ООО "СУ "Монолит" обязательств перед дольщиками по договорам долевого участия, который не оспаривался ответчиком, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
С такими выводами суда оснований не соглашаться нет, решение соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.
Подобное условие любого инвестиционного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Заявленное в таком случае требование о признании права подлежит рассмотрению судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 - 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Кроме того, при рассмотрении спора следует учитывать, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.
Частью 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 предусмотрено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По смыслу этих положений закона размер доли в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.
С этим связано содержание п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что в подраздел II Единого государственного реестра прав вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.
Пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, прямо предусмотрено, что доля в праве указывается в виде правильной простой дроби.
Суд первой инстанции, определяя размер доли истца, правильно исходил из размера его вклада в образование и приращение общего имущества на условиях конкретного договора.
При этом в целях расчета доли истца, указанной в простой дроби, судом первой инстанции принят показатель вклада инвестора в образование объекта строительства в количестве квадратных метров площади квартиры, оплаченных истцом (числитель), в соотношении с подлежащими созданию квадратными метрами по всему объекту - /__/ м2 с учетом балконов и лоджий (знаменатель).
Определение доли истца по указанной методике не противоречит закону и защищает права и законные интересы истца на конкретное имущество. Примененный судом механизм определения долей в праве общей собственности не затрагивает прав иных участников долевого строительства дома и инвесторов, поскольку ограничен вложениями конкретного инвестора и связан с условиями конкретного договора.
Представленный истцом расчет доли в праве общей собственности не опровергнут ответчиком и проверен судом, оснований для сомнений в его обоснованности не имеется.
Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы, истец вправе требовать признания его права собственности на вышеуказанный объект с указанием доли в этом праве.
Кроме того, статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрены равные возможности инвесторов на осуществление прав, предусмотренных договором об инвестировании, значит, в соответствии с заключенным истцом договором он имеет право на получение его доли вложений в виде оговоренной в договоре квартиры.
Потребитель (истец) имеет право на получение оплаченного товара в собственность в установленные сроки (ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").
Из смысла приведенных норм следует, что истец, являясь и инвестором и потребителем, обладает имущественным правом на вложенные им в капитальные инвестиции финансовые средства и должен получить во владение результаты инвестиционной деятельности, в рассматриваемом случае - квартиру, указанную в договоре.
Материалами дела подтверждено, что произведенные истцом вложения в виде оплаты стоимости приобретаемой доли (квартиры) в объекте недвижимости на стадии его строительства в настоящее время представляют собой часть объекта незавершенного строительства - жилого дома.
Жилой дом является объектом незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом, сведениями о включении жилого дома в реестр объектов капитального строительства.
Из материалов дела следует, что 24.03.2011 названный выше объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, 29.03.2011 Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" выдан его технический паспорт по состоянию на 23.03.2011, в котором указана общая площадь застройки (/__/ м2), степень готовности (4,2%), инвентарный номер объекта - /__/.
Указанные документы характеризуют возведенный дом с технической стороны как объект незавершенного строительства определенной степени готовности, поскольку в соответствии с п. 10 ст. 1, п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительство объекта не может считаться завершенным.
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом.
Законодательством РФ не установлена необходимость государственной регистрации объекта недвижимости и предусмотрена лишь регистрация прав на недвижимое имущество, которое уже создано. Таким образом, объект незавершенного строительства как объект недвижимости возникает в результате его создания независимо от регистрации на него чьих-либо прав (ст. 131 ГК РФ).
Перечисленные выше доказательства в соответствии с приведенными нормативными положениями указывают на факт создания по итогам реализации вложенных истцом инвестиций индивидуально-определенной вещи - незавершенного строительством жилого дома как объекта недвижимости, прочно связанного с землей.
Поскольку спорная часть незавершенного строительства (жилого дома), поименованная в договорах инвестиции и уступки права требования как определенная квартира с указанием ее индивидуальных характеристик (площади, поэтажного расположения и др.), не может быть выделена в собственность истца в натуре без причинения ущерба всему дому, истец в соответствии с положениями ст. 244 ГК РФ вправе требовать определения его доли в собственности без выдела в натуре до ввода дома в эксплуатацию.
Судебная коллегия не принимает во внимание и ссылку кассатора на постоянно меняющееся состояние объекта строительства.
Характеристики объекта, известные на момент принятия решения, зафиксированы в техническом паспорте, соответствие строительства проекту отражено в заключении экспертизы N /__/ от 06.06.2003.
Уточнение площадей в дальнейшем при вводе дома в эксплуатацию не препятствует удовлетворению иска, так как может привести лишь к допустимым отклонениям от оплаченной истцом площади квартиры, то есть к спору, который стороны вправе разрешить путем переговоров или в судебном порядке.
Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих факт его создания (ч. 1 ст. 25).
Учитывая, что ответчик, являясь застройщиком, уклоняется от надлежащего исполнения предусмотренных договором обязанностей, в установленный соглашением срок не принял и до настоящего времени не принимает надлежащих мер к окончанию строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на подлежащую передаче ему квартиру, как на самостоятельный объект гражданских прав.
Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные требования полностью соответствуют ст. 12 ГК РФ, предусматривающей, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
При изложенных обстоятельствах признание права истца на долю в праве собственности на жилой дом как объект незавершенного строительства не противоречит действующему законодательству и является единственным способом защиты законных прав истца.
Довод жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу не может быть принят во внимание, поскольку положения параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ). Приведенная редакция Закона опубликована в "Российской газете" 15.07.2011, вступила в законную силу только 15.08.2011.
Доводы кассатора направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в то время как оснований для таковой не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, а также соблюдены нормы процессуального законодательства, решение суда является законным и отмене не подлежит.
Кассационная жалоба не содержит ссылки на доводы и обстоятельства, предусмотренные законом в качестве оснований для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 05 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу внешнего управляющего ООО "Строительное управление "Монолит" А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)