Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Е.В. Зыбунова
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина,
судей Р.Р. Насибуллина и Ф.В. Хабировой,
при секретаре судебного заседания Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО фирма - Л. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 11 ноября 2011 года, которым постановлено:
Иск А.М. и А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью, обществу с ограниченной ответственностью о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006 г., заключенный между ООО и А.М. и А.Г., договором долевого участия.
Признать за А.М. и А.Г. право собственности на долю в не завершенном строительством объекте по адресу: соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры по 1/2 доле за каждым.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью государственную пошлину в государственный бюджет в размере 9440 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу А.М. и А.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу А.М. и А.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью к А.М. и А.Г. о признании договора недействительным отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя А.М. и А.Г. - П., представителя ООО - М., полагавших решение законным и обоснованным, Судебная коллегия
установила:
А.М. и А.Г. обратились в суд с иском к ООО о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте, ссылаясь на то, что 29.11.2006 ООО, действующий от имени ООО на основании агентского договора N 5 от 20.09.2006, и А-вы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором и в указанный в договоре срок. При этом предварительным договором предусмотрены все существенные условия основного договора купли-продажи (объект, его стоимость, порядок и сроки оплаты, сроки передачи объекта и т.д.). Основной договор подлежал заключению не позднее 4 квартала 2007 года. А-вы оплатили 624000 рублей (первоначальный взнос - не менее 30%). Однако ответчиком обязательства по строительству дома и передаче квартиры истцам на исполнены, строительство дома до настоящего времени не завершено.
Не согласившись с иском, ООО обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006, заключенный между ООО и А-выми, указывая, что права на застройку земельного участка под строящимся объектом принадлежали ООО, которое и является законным владельцем незавершенного строительством объекта. ООО не наделялось полномочиями по реализации спорной квартиры, то есть договор с А-выми заключен неуполномоченным лицом.
Суд иск удовлетворил, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В кассационной жалобе представитель ответчика ООО фирма - Л. просит отменить решение, ссылаясь на несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального права. В частности, указывается, что судом дана ненадлежащая оценка доводам ответчика об отсутствии у ООО полномочий на заключение с А-выми предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и распоряжение правами на имущество, собственником которого оно не являлось. Отмечается, что материалами дела не подтверждено вложение полученных от истцов денежных средств непосредственно в строительство объекта.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 26.06.2006 между ООО (заказчик) и ООО (генподрядчик) заключен договор подряда N 2-26 на строительство жилого дома по адресу:. Согласно договору ООО переданы полномочия по осуществлению собственными и привлеченными средствами подготовки территории, строительству под "ключ" и сдачу Государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в августе 2007 года.
03.07.2006 ООО фирма и ООО заключили агентский договор N 3-07 для привлечения денежных средств для строительства жилого дома, согласно которому ООО фирма поручило агенту ООО привлекать юридических и физических лиц в качестве покупателей квартир в строящемся жилом доме по с правом получения от них денежных средств на свой расчетный счет, выполнять поручения, связанные со строительством указанного жилого дома. Также установлено, что принципал ООО фирма для заключения предварительных договоров купли-продажи, договоров долевого участия сообщает агенту данные о квартирах. Денежные средства, поступающие к агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для принципала.
Действуя в рамках вышеуказанного агентского договора, ООО заключило агентский договор с ООО, поручив от имени принципала ООО и в его интересах за вознаграждение заключать по установленной форме предварительные договоры купли-продажи с физическими и юридическими лицами в целях строительства жилого дома по, перечисляя при этом полученные деньги на расчетный счет принципала.
29.11.2006 ООО, действуя в качестве агента от имени ООО, заключило предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 с А-выми в отношении однокомнатной квартиры рассматриваемого дома, общей проектной площадью 48,81 кв. м. Договором предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 4 квартала 2007 года, а также обязанность продавца передать покупателю в указанный срок имущество по передаточному акту.
Стоимость квартиры на момент заключения договора определена в 1 976 043 руб. При заключении договора покупатель обязан произвести оплату в размере не менее 30% от указанной стоимости. Оставшаяся часть подлежит оплате до 31.12.2007 (при заключении основного договора).
Согласно платежному поручению N 2761 требуемая оплата в размере 30% в сумме 600 000 рублей произведена истцами 06.12.2006.
Разрешая дело, суд первой инстанции исходя из буквального значения содержания предварительного договора и направленности воли сторон при его подписании, признал установленным, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006 соответствует положениям ст. 4 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является по существу договором долевого участия.
Ответчиком в нарушение условий заключенного между сторонами договора принятые на себя обязательства по сдаче вышеуказанного дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцам в предусмотренные договором сроки не исполнены, на день вынесения принятого по делу решения строительство дома не завершено, что не оспаривается и представителем ответчика.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушенные права истцов как участников долевого строительства подлежат защите путем признания за ними права собственности на долю в не завершенном строительством объекте, соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры по 1/2 доле в праве за каждым.
С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом первой инстанции.
Кассационная жалоба представителя ответчика ООО фирма - Л. не содержит правовых оснований к отмене решения суда, доводы жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда первой инстанции не опровергают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Вахитовского районного суда г. Казани от 11 ноября 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО фирма - Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 19.01.2012 N 33-128/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2012 г. N 33-128/2012
Судья Е.В. Зыбунова
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина,
судей Р.Р. Насибуллина и Ф.В. Хабировой,
при секретаре судебного заседания Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО фирма - Л. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 11 ноября 2011 года, которым постановлено:
Иск А.М. и А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью, обществу с ограниченной ответственностью о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006 г., заключенный между ООО и А.М. и А.Г., договором долевого участия.
Признать за А.М. и А.Г. право собственности на долю в не завершенном строительством объекте по адресу: соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры по 1/2 доле за каждым.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью государственную пошлину в государственный бюджет в размере 9440 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу А.М. и А.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу А.М. и А.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью к А.М. и А.Г. о признании договора недействительным отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя А.М. и А.Г. - П., представителя ООО - М., полагавших решение законным и обоснованным, Судебная коллегия
установила:
А.М. и А.Г. обратились в суд с иском к ООО о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте, ссылаясь на то, что 29.11.2006 ООО, действующий от имени ООО на основании агентского договора N 5 от 20.09.2006, и А-вы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором и в указанный в договоре срок. При этом предварительным договором предусмотрены все существенные условия основного договора купли-продажи (объект, его стоимость, порядок и сроки оплаты, сроки передачи объекта и т.д.). Основной договор подлежал заключению не позднее 4 квартала 2007 года. А-вы оплатили 624000 рублей (первоначальный взнос - не менее 30%). Однако ответчиком обязательства по строительству дома и передаче квартиры истцам на исполнены, строительство дома до настоящего времени не завершено.
Не согласившись с иском, ООО обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006, заключенный между ООО и А-выми, указывая, что права на застройку земельного участка под строящимся объектом принадлежали ООО, которое и является законным владельцем незавершенного строительством объекта. ООО не наделялось полномочиями по реализации спорной квартиры, то есть договор с А-выми заключен неуполномоченным лицом.
Суд иск удовлетворил, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В кассационной жалобе представитель ответчика ООО фирма - Л. просит отменить решение, ссылаясь на несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального права. В частности, указывается, что судом дана ненадлежащая оценка доводам ответчика об отсутствии у ООО полномочий на заключение с А-выми предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и распоряжение правами на имущество, собственником которого оно не являлось. Отмечается, что материалами дела не подтверждено вложение полученных от истцов денежных средств непосредственно в строительство объекта.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 26.06.2006 между ООО (заказчик) и ООО (генподрядчик) заключен договор подряда N 2-26 на строительство жилого дома по адресу:. Согласно договору ООО переданы полномочия по осуществлению собственными и привлеченными средствами подготовки территории, строительству под "ключ" и сдачу Государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в августе 2007 года.
03.07.2006 ООО фирма и ООО заключили агентский договор N 3-07 для привлечения денежных средств для строительства жилого дома, согласно которому ООО фирма поручило агенту ООО привлекать юридических и физических лиц в качестве покупателей квартир в строящемся жилом доме по с правом получения от них денежных средств на свой расчетный счет, выполнять поручения, связанные со строительством указанного жилого дома. Также установлено, что принципал ООО фирма для заключения предварительных договоров купли-продажи, договоров долевого участия сообщает агенту данные о квартирах. Денежные средства, поступающие к агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для принципала.
Действуя в рамках вышеуказанного агентского договора, ООО заключило агентский договор с ООО, поручив от имени принципала ООО и в его интересах за вознаграждение заключать по установленной форме предварительные договоры купли-продажи с физическими и юридическими лицами в целях строительства жилого дома по, перечисляя при этом полученные деньги на расчетный счет принципала.
29.11.2006 ООО, действуя в качестве агента от имени ООО, заключило предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 с А-выми в отношении однокомнатной квартиры рассматриваемого дома, общей проектной площадью 48,81 кв. м. Договором предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 4 квартала 2007 года, а также обязанность продавца передать покупателю в указанный срок имущество по передаточному акту.
Стоимость квартиры на момент заключения договора определена в 1 976 043 руб. При заключении договора покупатель обязан произвести оплату в размере не менее 30% от указанной стоимости. Оставшаяся часть подлежит оплате до 31.12.2007 (при заключении основного договора).
Согласно платежному поручению N 2761 требуемая оплата в размере 30% в сумме 600 000 рублей произведена истцами 06.12.2006.
Разрешая дело, суд первой инстанции исходя из буквального значения содержания предварительного договора и направленности воли сторон при его подписании, признал установленным, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006 соответствует положениям ст. 4 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является по существу договором долевого участия.
Ответчиком в нарушение условий заключенного между сторонами договора принятые на себя обязательства по сдаче вышеуказанного дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцам в предусмотренные договором сроки не исполнены, на день вынесения принятого по делу решения строительство дома не завершено, что не оспаривается и представителем ответчика.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушенные права истцов как участников долевого строительства подлежат защите путем признания за ними права собственности на долю в не завершенном строительством объекте, соответствующую (эквивалентную) 31,52% стоимости однокомнатной квартиры по 1/2 доле в праве за каждым.
С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом первой инстанции.
Кассационная жалоба представителя ответчика ООО фирма - Л. не содержит правовых оснований к отмене решения суда, доводы жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда первой инстанции не опровергают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Вахитовского районного суда г. Казани от 11 ноября 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО фирма - Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)