Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Р.Г. Гайнуллин
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Л.Ф. Хамзиной,
судей А.Ш. Ахметшиной, А.Х. Валиуллина,
при секретаре судебного заседания С.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Х. Валиуллина гражданское дело по апелляционной жалобе Г.Р.Р. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 31 июля 2012 года, которым иск Г.Р.Р. к С.В. о признании договора купли-продажи недействительным оставлен без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения Г.Р.Р. в поддержку доводов жалобы, Судебная коллегия
установила:
Г.Р.Р. обратилась в суд с иском к С.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.
В обоснование было указано, что истец и ее дочь Г.Л. являются собственниками по 1/2 доли в праве собственности на комнаты N 1 и 3 в квартире дома по улице г. Нижнекамска. 03.12.2011 года бывший супруг истца Г.Р.З. на основании договора купли-продажи продал ответчику находящуюся в указанной квартире комнату N 2 за 180000 рублей. Однако в уведомлении в адрес истца о предстоящей продаже Г.Р.З. указал стоимость комнаты в размере 365698 рублей 48 копеек, а в договоре купли-продажи ее стоимость определена в размере 400000 рублей. Поскольку договором не предусмотрена действительная цена имущества, истец полагает, что договор считается недействительным в силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ). Кроме того в уведомлении указано о продаже комнаты без учета стоимости мест общего пользования пропорционально долям в праве собственности. Несмотря на продажу комнаты, Г.Р.З. продолжает состоять на регистрации в квартире, поскольку не имеет другого жилья. В нарушение положений закона в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие положение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Истец просила признать указанный договор купли-продажи комнаты недействительным без применения последствий недействительности сделки.
С.В. и ее представитель в судебном заседании иск не признали, указывая, что при заключении договора купли-продажи его сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Истец и ее дочь уведомлялись о намерении Г.Р.З. продать комнату, на что реакции не последовало.
Третье лицо Г.Р.З. просил в удовлетворении иска отказать, подтвердив изложенные ответчиком обстоятельства.
Третье лицо Г.Л. иск поддержала, просила его удовлетворить.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
При принятии решения суд исходил из того, что требования Г.Р.Р. о признании сделки недействительной не основаны на законе. Судом принято во внимание, что истец требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя не заявляла. Истцу и ее дочери предлагалось приобрести комнату, от чего они отказались.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска. Указывается, что уведомление истца о продаже комнаты носило формальный характер, поскольку договор купли-продажи был заключен с ответчиком раньше. Г.Р.З. умышленно нарушены права истца на преимущественное приобретение спорного недвижимого имущества. Выводы суда о пропуске истцом установленного срока для обращения с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, по мнению заявителя, являются ошибочными, поскольку о нарушении своего права ей стало известно 16.03.2012 года после получения выписки из отдела Росреестра о том, что собственником комнаты является ответчик. Судом не применены положения закона о возможности продажи одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного законом срока.
В возражениях ответчика на апелляционную жалобу истца содержится просьба об отклонении требований жалобы. Указывается, что судом были правильно определены все обстоятельства дела. Предложение приобретения комнаты по цене 365698 рублей 48 копеек было направлено истцу заблаговременно - 21.09.2011 года, что следует из ее искового заявления и данных в суде первой инстанции показаний. От предложения приобретения комнаты истец отказалась также и в судебном заседании.
Г.Р.Р. в суде апелляционной инстанции требования жалобы поддержала, изложив в обоснование те же доводы.
Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции по извещению не явились.
Судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пункт 3 этой же статьи Кодекса предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Из материалов дела следует, что Г.Р.Р. и Г.Л. являются собственниками комнат 1 и 3 в квартире дома по улице г. Нижнекамска на основании договора приватизации от 11.08.2008 года. Г.Р.З. являлся собственником комнаты 2 в квартире по вышеуказанному адресу на основании договора приватизации от 05.07.2007 года.
03.12.2011 года между Г.Р.З. и С.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной комнаты по цене 365698 рублей 48 копеек. 16.02.2012 года договор был зарегистрирован Нижнекамским отделом Росреестра по Республике Татарстан.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что по предложению Г.Р.З. в месячный срок истец и Г.Л. намерение приобретения комнаты не выразили, заявленное Г.Р.Р. требование не влечет восстановление или возникновение у нее каких-либо прав на спорную комнату. Также не предъявлено требований о переводе на истца права преимущественного приобретения спорной комнаты.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку из материалов дела следует, что истец и ее дочь отказались от предложения покупки указанной комнаты, требований о переводе прав и обязанностей покупателя в судебном порядке не заявляли. При этом избрали способ защиты своих прав в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки недействительной по формальным основаниям.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом срок предъявления требований о переводе на нее преимущественного права покупки спорной комнаты не пропущен, не имеют правового значения. На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции каких-либо прав на спорную комнату истцом также не заявлялось.
Доводы жалобы о том, что уведомление истцу было направлено позже даты заключения договора купли-продажи, являются несостоятельными, поскольку из протокола судебного заседания от 20.07.2012 года усматривается, что предложение о покупке комнаты истцу предъявлялось дважды - 04.09.2011 года по цене 380000 рублей, а 21.09.2011 года по цене 365698 рублей 48 копеек (л.д. 52 оборот).
Ссылка заявителя на положения пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Судебной коллегией отклоняется, поскольку истец отказалась от преимущественного права на приобретение спорной комнаты, что подтверждается указанным протоколом судебного заседания.
Другие доводы жалобы носят формальный характер, заявлены в силу произвольного толкования регулирующих спорные правоотношения норм материального, а также процессуального права и не могут повлечь отмену либо изменение состоявшегося по делу судебного акта.
Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено без нарушений норм материального и процессуального права, с учетом всех юридически значимых по делу обстоятельств, доводов сторон и представленных сторонами доказательств, которые судом оценены надлежащим образом.
Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 31 июля 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Р.Р. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 15.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10585/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N 33-10585/12
Судья Р.Г. Гайнуллин
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Л.Ф. Хамзиной,
судей А.Ш. Ахметшиной, А.Х. Валиуллина,
при секретаре судебного заседания С.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Х. Валиуллина гражданское дело по апелляционной жалобе Г.Р.Р. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 31 июля 2012 года, которым иск Г.Р.Р. к С.В. о признании договора купли-продажи недействительным оставлен без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения Г.Р.Р. в поддержку доводов жалобы, Судебная коллегия
установила:
Г.Р.Р. обратилась в суд с иском к С.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.
В обоснование было указано, что истец и ее дочь Г.Л. являются собственниками по 1/2 доли в праве собственности на комнаты N 1 и 3 в квартире дома по улице г. Нижнекамска. 03.12.2011 года бывший супруг истца Г.Р.З. на основании договора купли-продажи продал ответчику находящуюся в указанной квартире комнату N 2 за 180000 рублей. Однако в уведомлении в адрес истца о предстоящей продаже Г.Р.З. указал стоимость комнаты в размере 365698 рублей 48 копеек, а в договоре купли-продажи ее стоимость определена в размере 400000 рублей. Поскольку договором не предусмотрена действительная цена имущества, истец полагает, что договор считается недействительным в силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ). Кроме того в уведомлении указано о продаже комнаты без учета стоимости мест общего пользования пропорционально долям в праве собственности. Несмотря на продажу комнаты, Г.Р.З. продолжает состоять на регистрации в квартире, поскольку не имеет другого жилья. В нарушение положений закона в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие положение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Истец просила признать указанный договор купли-продажи комнаты недействительным без применения последствий недействительности сделки.
С.В. и ее представитель в судебном заседании иск не признали, указывая, что при заключении договора купли-продажи его сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Истец и ее дочь уведомлялись о намерении Г.Р.З. продать комнату, на что реакции не последовало.
Третье лицо Г.Р.З. просил в удовлетворении иска отказать, подтвердив изложенные ответчиком обстоятельства.
Третье лицо Г.Л. иск поддержала, просила его удовлетворить.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
При принятии решения суд исходил из того, что требования Г.Р.Р. о признании сделки недействительной не основаны на законе. Судом принято во внимание, что истец требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя не заявляла. Истцу и ее дочери предлагалось приобрести комнату, от чего они отказались.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска. Указывается, что уведомление истца о продаже комнаты носило формальный характер, поскольку договор купли-продажи был заключен с ответчиком раньше. Г.Р.З. умышленно нарушены права истца на преимущественное приобретение спорного недвижимого имущества. Выводы суда о пропуске истцом установленного срока для обращения с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, по мнению заявителя, являются ошибочными, поскольку о нарушении своего права ей стало известно 16.03.2012 года после получения выписки из отдела Росреестра о том, что собственником комнаты является ответчик. Судом не применены положения закона о возможности продажи одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного законом срока.
В возражениях ответчика на апелляционную жалобу истца содержится просьба об отклонении требований жалобы. Указывается, что судом были правильно определены все обстоятельства дела. Предложение приобретения комнаты по цене 365698 рублей 48 копеек было направлено истцу заблаговременно - 21.09.2011 года, что следует из ее искового заявления и данных в суде первой инстанции показаний. От предложения приобретения комнаты истец отказалась также и в судебном заседании.
Г.Р.Р. в суде апелляционной инстанции требования жалобы поддержала, изложив в обоснование те же доводы.
Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции по извещению не явились.
Судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пункт 3 этой же статьи Кодекса предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Из материалов дела следует, что Г.Р.Р. и Г.Л. являются собственниками комнат 1 и 3 в квартире дома по улице г. Нижнекамска на основании договора приватизации от 11.08.2008 года. Г.Р.З. являлся собственником комнаты 2 в квартире по вышеуказанному адресу на основании договора приватизации от 05.07.2007 года.
03.12.2011 года между Г.Р.З. и С.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной комнаты по цене 365698 рублей 48 копеек. 16.02.2012 года договор был зарегистрирован Нижнекамским отделом Росреестра по Республике Татарстан.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что по предложению Г.Р.З. в месячный срок истец и Г.Л. намерение приобретения комнаты не выразили, заявленное Г.Р.Р. требование не влечет восстановление или возникновение у нее каких-либо прав на спорную комнату. Также не предъявлено требований о переводе на истца права преимущественного приобретения спорной комнаты.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку из материалов дела следует, что истец и ее дочь отказались от предложения покупки указанной комнаты, требований о переводе прав и обязанностей покупателя в судебном порядке не заявляли. При этом избрали способ защиты своих прав в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки недействительной по формальным основаниям.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом срок предъявления требований о переводе на нее преимущественного права покупки спорной комнаты не пропущен, не имеют правового значения. На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции каких-либо прав на спорную комнату истцом также не заявлялось.
Доводы жалобы о том, что уведомление истцу было направлено позже даты заключения договора купли-продажи, являются несостоятельными, поскольку из протокола судебного заседания от 20.07.2012 года усматривается, что предложение о покупке комнаты истцу предъявлялось дважды - 04.09.2011 года по цене 380000 рублей, а 21.09.2011 года по цене 365698 рублей 48 копеек (л.д. 52 оборот).
Ссылка заявителя на положения пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Судебной коллегией отклоняется, поскольку истец отказалась от преимущественного права на приобретение спорной комнаты, что подтверждается указанным протоколом судебного заседания.
Другие доводы жалобы носят формальный характер, заявлены в силу произвольного толкования регулирующих спорные правоотношения норм материального, а также процессуального права и не могут повлечь отмену либо изменение состоявшегося по делу судебного акта.
Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено без нарушений норм материального и процессуального права, с учетом всех юридически значимых по делу обстоятельств, доводов сторон и представленных сторонами доказательств, которые судом оценены надлежащим образом.
Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 31 июля 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Р.Р. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)