Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Котов Г.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Шитиковой Т.М.,
судей Гузенковой Н.В., Козловой А.А.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу К.С.В. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 16 февраля 2011 года, которым удовлетворены требования П.В., П.А.А. к ООО "Консоль" о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договорам и отказано в удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л. к П.В., П.А.А., ООО "Консоль" о признании предварительных договоров ничтожными и возложении на ООО "Консоль" обязанности по заключению с ними договоров долевого участия в строительстве жилья в доме-новостройке в мкр. Семичевка г. Смоленска.
Заслушав доклад судьи Смоленского областного суда Шитиковой Т.М., объяснения К.С.В. и его представителя Л.А., представителя Департамента Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству Г., поддержавших доводы жалобы, возражения П.В., представителя П.А.А. - П.А.И. против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
П.В. и П.А.А. обратились в суд с иском к ООО "Консоль", Департаменту Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству (далее Департамент) о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения на условиях, предусмотренных предварительным договором, указав, что 01.09.2009 с ответчиком заключены предварительные договоры участия в инвестиционном строительстве жилого дома N 03-С и N 06-С, предметом которых было предоставление им однокомнатных квартир, общей площадью 47,12 кв. м, расположенных на шестом и девятом этажах многоквартирного жилого дома по адресу: ... с последующим заключением дополнительных соглашений на строительство этих квартир. В установленный срок 01.06.2010 они обратилась к ответчику с предложением о заключении дополнительных соглашений, отчего ООО "Консоль" незаконно отказалось и сообщило о расторжении предварительных договоров.
ООО "Консоль" не возражало против исковых требований П.В. и П.А.А.
Департамент иск не признал, сославшись на то, что на заседании конкурсной комиссии 01.04.2010 принято решение об изменении общего реестра дольщиков, пострадавших от деятельности Коммандитного товарищества "..." (далее Товарищество), в части формирования очередности списков пострадавших граждан, с которыми победители конкурсов, в том числе и ООО "Консоль", обязаны заключить договоры на предоставление квартир. Уточненный список дольщиков, из которого исключены истцы, направлен ООО "Консоль" 29.04.2010. По условиям договора N 1 от 22.08.2008, заключенного между ООО "Консоль" и Департаментом, ООО "Консоль" обязано заключить с гражданами-соинвесторами договор долевого участия или иной договор, оформленный надлежащим образом, в связи с чем, истцы могут понудить ответчика заключить основной договор в виде договора долевого участия, а не дополнительного соглашения. Заключение договора долевого участия предварительным договором от 01.09.2009 не предусмотрено. По дополнительному соглашению объекты недвижимости для дольщиков не возводятся, не дают право собственности и не регистрируются в государственных органах. В предварительных договорах отсутствуют четко определенные условия основного договора, в связи с чем они ничтожны.
К.С.П., К.С.В., Л.Л. предъявили требования к П.В., П.А.А., ООО "Консоль о признании предварительных договоров N 03-С и 06-С от 09.09.2009 ничтожными, обязании ООО "Консоль" заключить договоры долевого участия согласно списка Департамента от 29.04.2010., указав, что из 216 пострадавших дольщиков избрана инициативная группа: Б., ФИО 2., Л.Л., К.С.П., ФИО 3., К.С.В., ФИО 4., которая от имени обманутых дольщиков принимала активное участие в голодовке, участвовала на постоянной основе в заседаниях комиссии администрации г. Смоленска и т.п. В целях разрешения вопроса о завершении строительства жилого дома в районе... (объект N 1), пострадавшими вкладчиками объекта N 1 создано ТСЖ "...", состоящее из 59 вкладчиков, отсудивших свое право собственности в судебном порядке. 26.02.2010 общим собранием вкладчиков принято решение о выделении из общего реестра дольщиков, имеющих инвестиционные договоры на квартиры объекта N 1, в том числе П.А.А. и П.В. с включением их в список объекта N 1. Имея квартиры на объекте N 1, они незаконно претендуют на квартиры других дольщиков. Договоры их с ООО "Консоль" не имеют четких условий - нет гарантийного срока на объект долевого строительства, не указан срок ввода дома в эксплуатацию, не указана цена доплаты за 1 кв. м, сроки и порядок ее уплаты и т.п., поэтому их нельзя признать заключенными.
П.В. и П.А.А. встречные иски не признали, пояснив, что очередность включения в списки, определялась по времени заключения инвестиционных договоров с Товариществом. При этом не имеет значения то, что их инвестиционные договоры составлены на объект N 1, поскольку они на квартиры там не претендуют, по суду право собственности на них не признавали, и в настоящее время из-за банкротства Товарищества, признать не могут.
Третье лицо Б. не согласился с иском П.А.А., П.В., встречные требования поддержал, пояснив, что П.А.А. и П.В. не имеют права на заключение основного договора, так как изменился список обманутых вкладчиков на строительство квартир в ..., что является правом Департамента. К.С.П., К.С.В., Л.Л. имеют приоритетное право на заключение договора с ООО "Консоль", поскольку на протяжении длительного времени являются членами инициативной группы обманутых вкладчиков, принимали участие в голодовках и других мероприятиях по привлечению государства для решения проблемы обманутых вкладчиков.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 16.02.2011 требования П.В. и П.А.А. удовлетворены: ООО "Консоль" обязано заключить с ними дополнительные договоры согласно п. 1.1 Договоров N 03-С и N 06-С, соответственно, от 01.09.2009, заключенных между ними и ООО "Консоль", на строительство квартир площадью 47.12 кв. м, расположенных на шестом и девятом этажах, соответственно, в многоэтажном доме - новостройке по адресу: ...
В удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л. к П.В., П.А.А., ООО "Консоль" о признании указанных договоров ничтожными и возложении на ООО "Консоль" обязанности по заключению с ними договоров долевого участия в строительстве жилья в доме-новостройке по названному адресу отказано.
В кассационной жалобе К.С.В. просит решение отменить, считая его неправомерным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 ст. 445 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 19.04.2004 П.В. заключил с Товариществом договор инвестиционного вклада N, по которому передал Товариществу .... 02.08.2004 П.А.А. заключил аналогичный договор инвестиционного вклада N, передав Товариществу .... По условиям договоров, Товарищество обязалось передать им однокомнатные квартиры (каждому) в строительном объекте N 1 ..., а истцы обязались оплатить их стоимость.
В рамках уголовного дела N, возбужденного в отношении руководителей Товарищества, причинивших гражданам имущественный ущерб путем обмана, П.В. и П.А.А. признаны потерпевшими. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2010 Товарищество признано банкротом.
На основании решений Конкурсной комиссии по определению граждан, в отношении которых ООО "Консоль" будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами - соинвесторами (участниками долевого строительства) по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области (далее Конкурсной комиссии) от 15.08.2008 Протокол N 2 и от 26.08.2009 Протокол N 4, извещений от 30.09.2008 и 31.08.2009 между ООО "Консоль" (Организация) П.В. и П.А.А. (Соинвесторы) 01.09.2009 заключены предварительные договоры, соответственно, N 03-С и N 06-С, участия в инвестиционном строительстве жилого дома, в соответствии с которыми Организация по выбору Соинвесторов передает им право получения в собственность равноценных квартир в многоквартирном жилом доме-новостройке, в соответствии с Договором с Недобросовестным застройщиком. Квартиры, представляют собой жилые помещения, располагающееся на шестом и девятом этажах, соответственно, общей площадью 47.12 кв. м каждая в многоквартирном жилом доме-новостройке по адресу: ... (п. 1.1).
Одним из условий указанных Договоров являлась необходимость заключения дополнительного соглашения N 1, в котором бы оговаривался конкретный объект строительства, после подписания настоящего договора и после передачи ООО "Консоль" земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с дальнейшей регистрацией в регистрационной палате (абз. 2 п. 1.1).
01.04.2010 на очередном заседании Конкурсной комиссии (протокол без номера л.д. 35 - 38 т. 1) принято решение об изменении списка вкладчиков, которым должно строить жилье ООО "Консоль". В частности, в список на строительство однокомнатных квартир вместо П.В., П.А.А. и М. включены К.С.П., Л.Г. и Калмыков С.В.
01.06.2010 П.В. и П.А.А. после оформления ООО "Консоль" земельного участка под строительство (свидетельство о регистрации от 05.05.2010) обратились к ООО "Консоль" с заявлениями о заключении дополнительных соглашений N 1. Однако 01.07.2010 ООО "Консоль" им отказано в заключении дополнительных соглашений и предложено расторгнуть предварительные договоры со ссылкой на то, что на основании протокола заседания комиссии по определению юридического лица, осуществляющего функцию по разрешению кризисных ситуаций с участниками долевого строительства Товарищества от 02.04.2010, получен новый список граждан, утвержденный начальником Департамента, где они не указаны.
Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ, правильно признал обоснованными доводы П.В. и П.А.А. о незаконности одностороннего отказа ООО "Консоль" от заключения с ними дополнительных соглашений.
Как следует из материалов дела, в целях оказания помощи пострадавшим соинвесторам Товарищества распоряжением Администрации Смоленской области от 11.09.2007 г. N 763-р/адм создана комиссия по работе с гражданами, в состав которой вошли представители Администрации Смоленской области, Администрации г. Смоленска, иных органов исполнительной власти Смоленской области, члены инициативной группы обманутых вкладчиков Товарищества, представители Управления службы судебных приставов по Смоленской области и другие. Для решения проблемы обманутых граждан-соинвесторов, пострадавших от деятельности Товарищества принят Смоленской областной закон от 28.02.2008 г. N 13-з "О предоставлении земельных участков в собственность юридических лиц бесплатно" и Порядок организации и проведения конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами (участниками долевого строительства) по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области, утвержденный постановлением Администрации Смоленской области от 24.04.2008 г. N 252.
В период 2007 года во исполнение протокола рабочего совещания, проведенного первым заместителем Губернатора области от 28.09.2007, представителями органа общественной самодеятельности "..." в г. Смоленске составлен реестр граждан-соинвесторов (участников долевого строительства), пострадавших от деятельности Товарищества, в хронологическом порядке, в соответствии с датами заключения договоров с Товариществом. При этом П.В. указан в этом реестре за N 52, П.А.А. - за N 71 (л.д. 121 - 124 т. 1).
На основании решения Конкурсной комиссии от 15.08.2008 ООО "Консоль" признано победителем конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области. Между Департаментом и ООО "Консоль" 22.08.2008 заключен договор N 1 "Об осуществлении функций по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области" (л.д. 24-27 т. 1). Во исполнение обязательств по этому договору 01.09.2009 ООО "Консоль" с П.В. и П.А.А. заключены предварительные договоры участия в инвестиционном строительстве жилого дома, согласно п. 1.1 которых стороны обязались заключить дополнительное соглашение N 1 в срок после подписания настоящего договора и после передачи земельного участка Организации с дальнейшей регистрацией в регистрационной палате.
Пунктом 5.2 предварительных договоров предусмотрено право ООО "Консоль" потребовать в одностороннем внесудебном порядке их досрочного расторжения, если Соинвестором не будут представлены документы, подтверждающие его права требования по договору с Недобросовестным застройщиком, а также, если ООО "Консоль" станет известно что, на момент, когда Соинвестором были предоставлены документы, подтверждающие его права требования по Договору с недобросовестным застройщиком: обязательства Недобросовестного застройщика перед Соинвестором были выполнены в полном объеме (Соинвестору предложено жилое помещение либо возвращены денежные средства), либо выполнены частично, а также в случае, если Соинвестор полностью или частично восстановил свои нарушенные права в судебном порядке. При этом возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке в связи с изменением списка вкладчиков, которым должно строить жилье ООО "Консоль", его условиями не предусмотрена.
Анализируя приведенные обстоятельства и положения названных соглашений, суд правомерно исходил из того, что на основании п. 1 ст. 425 ГК РФ условия предварительного договора обязательны для сторон и должны исполняться надлежащим образом, поэтому отказ ООО "Консоль" от заключения дополнительных соглашений противозаконен.
Поскольку ответчиками не представлены сведения о признании за П.В. и П.А.А. права собственности на недостроенные квартиры на объекте N 1 (...), либо о восстановлении ими нарушенных прав иным способом в судебном порядке, вывод суда о законности заключенных с ними ООО "Консоль" предварительных договоров и обоснованности исковых требований П.В. и П.А.А. не вызывает сомнений.
Не соглашаясь с доводами ответчиков о ничтожности предварительных договоров, а также с утверждениями К.С.П., К.С.В. и Л.Л. об их приоритетном праве на строительство квартир в ООО "Консоль", суд справедливо учел, что ООО "Консоль" в рамках предварительных договоров выполняло принятые перед Администрацией Смоленской области обязательства по разрешению кризисной ситуации, возникшей в связи с банкротством Товарищества, посредством предоставления обманутому дольщику квартиры. Согласно п. 2.1 заключенного им 22.08.2008 с Департаментом договора, соинвесторами являются: 3 гражданина, включенных первыми по дате заключения договора на строительство 1-х комнатных квартир в многоквартирном доме на территории Смоленской области в Реестр вкладчиков, пострадавших от Товарищества и такими соинвесторами согласно первоначальному реестру являлись П.В. и П.А.А. Изменение списка обманутых вкладчиков 01.04.2010 на основании протокола общего собрания вкладчиков Товарищества от 26.02.2010, не имевших гражданских правоотношений со сторонами предварительного договора, не влечет его расторжение и не является основанием для отказа в удовлетворении иска П.В. и П.А.А.
В силу ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В рассматриваемом случае условия предварительных договоров не противоречат закону, в том числе и положениям ст. 429 ГК РФ.
Поэтому суд обоснованно удовлетворил требования П.В., П.А.А. и отказал в удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л.
Доводы жалобы основаны на ином толковании закона и иной оценке доказательств по делу, исследованных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому не могут быть приняты во внимание. Наличие у П.В., П.А.А. возможности предъявить иск о признании права собственности на квартиры в недостроенном объекте N 1, а также представленное суду кассационной инстанции письмо конкурсного управляющего Товарищества от 22.03.2011, адресованное заместителю губернатора Смоленской области, о включении П.В. в реестр требований кредиторов Товарищества, не свидетельствуют об их злоупотреблении правом и по существу не имеют принципиального значения по данному спору и не влекут отмену решения. При наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 5.2 предварительных договоров ООО "Консоль" вправе требовать в одностороннем внесудебном порядке их досрочного расторжения.
Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства дела и постановлено решение с соблюдением норм материального и процессуального права, которое не подлежит отмене по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда города Смоленска от 16 февраля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу К.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1408
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2011 г. по делу N 33-1408
Судья Котов Г.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Шитиковой Т.М.,
судей Гузенковой Н.В., Козловой А.А.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу К.С.В. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 16 февраля 2011 года, которым удовлетворены требования П.В., П.А.А. к ООО "Консоль" о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договорам и отказано в удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л. к П.В., П.А.А., ООО "Консоль" о признании предварительных договоров ничтожными и возложении на ООО "Консоль" обязанности по заключению с ними договоров долевого участия в строительстве жилья в доме-новостройке в мкр. Семичевка г. Смоленска.
Заслушав доклад судьи Смоленского областного суда Шитиковой Т.М., объяснения К.С.В. и его представителя Л.А., представителя Департамента Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству Г., поддержавших доводы жалобы, возражения П.В., представителя П.А.А. - П.А.И. против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
П.В. и П.А.А. обратились в суд с иском к ООО "Консоль", Департаменту Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству (далее Департамент) о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения на условиях, предусмотренных предварительным договором, указав, что 01.09.2009 с ответчиком заключены предварительные договоры участия в инвестиционном строительстве жилого дома N 03-С и N 06-С, предметом которых было предоставление им однокомнатных квартир, общей площадью 47,12 кв. м, расположенных на шестом и девятом этажах многоквартирного жилого дома по адресу: ... с последующим заключением дополнительных соглашений на строительство этих квартир. В установленный срок 01.06.2010 они обратилась к ответчику с предложением о заключении дополнительных соглашений, отчего ООО "Консоль" незаконно отказалось и сообщило о расторжении предварительных договоров.
ООО "Консоль" не возражало против исковых требований П.В. и П.А.А.
Департамент иск не признал, сославшись на то, что на заседании конкурсной комиссии 01.04.2010 принято решение об изменении общего реестра дольщиков, пострадавших от деятельности Коммандитного товарищества "..." (далее Товарищество), в части формирования очередности списков пострадавших граждан, с которыми победители конкурсов, в том числе и ООО "Консоль", обязаны заключить договоры на предоставление квартир. Уточненный список дольщиков, из которого исключены истцы, направлен ООО "Консоль" 29.04.2010. По условиям договора N 1 от 22.08.2008, заключенного между ООО "Консоль" и Департаментом, ООО "Консоль" обязано заключить с гражданами-соинвесторами договор долевого участия или иной договор, оформленный надлежащим образом, в связи с чем, истцы могут понудить ответчика заключить основной договор в виде договора долевого участия, а не дополнительного соглашения. Заключение договора долевого участия предварительным договором от 01.09.2009 не предусмотрено. По дополнительному соглашению объекты недвижимости для дольщиков не возводятся, не дают право собственности и не регистрируются в государственных органах. В предварительных договорах отсутствуют четко определенные условия основного договора, в связи с чем они ничтожны.
К.С.П., К.С.В., Л.Л. предъявили требования к П.В., П.А.А., ООО "Консоль о признании предварительных договоров N 03-С и 06-С от 09.09.2009 ничтожными, обязании ООО "Консоль" заключить договоры долевого участия согласно списка Департамента от 29.04.2010., указав, что из 216 пострадавших дольщиков избрана инициативная группа: Б., ФИО 2., Л.Л., К.С.П., ФИО 3., К.С.В., ФИО 4., которая от имени обманутых дольщиков принимала активное участие в голодовке, участвовала на постоянной основе в заседаниях комиссии администрации г. Смоленска и т.п. В целях разрешения вопроса о завершении строительства жилого дома в районе... (объект N 1), пострадавшими вкладчиками объекта N 1 создано ТСЖ "...", состоящее из 59 вкладчиков, отсудивших свое право собственности в судебном порядке. 26.02.2010 общим собранием вкладчиков принято решение о выделении из общего реестра дольщиков, имеющих инвестиционные договоры на квартиры объекта N 1, в том числе П.А.А. и П.В. с включением их в список объекта N 1. Имея квартиры на объекте N 1, они незаконно претендуют на квартиры других дольщиков. Договоры их с ООО "Консоль" не имеют четких условий - нет гарантийного срока на объект долевого строительства, не указан срок ввода дома в эксплуатацию, не указана цена доплаты за 1 кв. м, сроки и порядок ее уплаты и т.п., поэтому их нельзя признать заключенными.
П.В. и П.А.А. встречные иски не признали, пояснив, что очередность включения в списки, определялась по времени заключения инвестиционных договоров с Товариществом. При этом не имеет значения то, что их инвестиционные договоры составлены на объект N 1, поскольку они на квартиры там не претендуют, по суду право собственности на них не признавали, и в настоящее время из-за банкротства Товарищества, признать не могут.
Третье лицо Б. не согласился с иском П.А.А., П.В., встречные требования поддержал, пояснив, что П.А.А. и П.В. не имеют права на заключение основного договора, так как изменился список обманутых вкладчиков на строительство квартир в ..., что является правом Департамента. К.С.П., К.С.В., Л.Л. имеют приоритетное право на заключение договора с ООО "Консоль", поскольку на протяжении длительного времени являются членами инициативной группы обманутых вкладчиков, принимали участие в голодовках и других мероприятиях по привлечению государства для решения проблемы обманутых вкладчиков.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 16.02.2011 требования П.В. и П.А.А. удовлетворены: ООО "Консоль" обязано заключить с ними дополнительные договоры согласно п. 1.1 Договоров N 03-С и N 06-С, соответственно, от 01.09.2009, заключенных между ними и ООО "Консоль", на строительство квартир площадью 47.12 кв. м, расположенных на шестом и девятом этажах, соответственно, в многоэтажном доме - новостройке по адресу: ...
В удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л. к П.В., П.А.А., ООО "Консоль" о признании указанных договоров ничтожными и возложении на ООО "Консоль" обязанности по заключению с ними договоров долевого участия в строительстве жилья в доме-новостройке по названному адресу отказано.
В кассационной жалобе К.С.В. просит решение отменить, считая его неправомерным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 ст. 445 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 19.04.2004 П.В. заключил с Товариществом договор инвестиционного вклада N, по которому передал Товариществу .... 02.08.2004 П.А.А. заключил аналогичный договор инвестиционного вклада N, передав Товариществу .... По условиям договоров, Товарищество обязалось передать им однокомнатные квартиры (каждому) в строительном объекте N 1 ..., а истцы обязались оплатить их стоимость.
В рамках уголовного дела N, возбужденного в отношении руководителей Товарищества, причинивших гражданам имущественный ущерб путем обмана, П.В. и П.А.А. признаны потерпевшими. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2010 Товарищество признано банкротом.
На основании решений Конкурсной комиссии по определению граждан, в отношении которых ООО "Консоль" будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами - соинвесторами (участниками долевого строительства) по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области (далее Конкурсной комиссии) от 15.08.2008 Протокол N 2 и от 26.08.2009 Протокол N 4, извещений от 30.09.2008 и 31.08.2009 между ООО "Консоль" (Организация) П.В. и П.А.А. (Соинвесторы) 01.09.2009 заключены предварительные договоры, соответственно, N 03-С и N 06-С, участия в инвестиционном строительстве жилого дома, в соответствии с которыми Организация по выбору Соинвесторов передает им право получения в собственность равноценных квартир в многоквартирном жилом доме-новостройке, в соответствии с Договором с Недобросовестным застройщиком. Квартиры, представляют собой жилые помещения, располагающееся на шестом и девятом этажах, соответственно, общей площадью 47.12 кв. м каждая в многоквартирном жилом доме-новостройке по адресу: ... (п. 1.1).
Одним из условий указанных Договоров являлась необходимость заключения дополнительного соглашения N 1, в котором бы оговаривался конкретный объект строительства, после подписания настоящего договора и после передачи ООО "Консоль" земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с дальнейшей регистрацией в регистрационной палате (абз. 2 п. 1.1).
01.04.2010 на очередном заседании Конкурсной комиссии (протокол без номера л.д. 35 - 38 т. 1) принято решение об изменении списка вкладчиков, которым должно строить жилье ООО "Консоль". В частности, в список на строительство однокомнатных квартир вместо П.В., П.А.А. и М. включены К.С.П., Л.Г. и Калмыков С.В.
01.06.2010 П.В. и П.А.А. после оформления ООО "Консоль" земельного участка под строительство (свидетельство о регистрации от 05.05.2010) обратились к ООО "Консоль" с заявлениями о заключении дополнительных соглашений N 1. Однако 01.07.2010 ООО "Консоль" им отказано в заключении дополнительных соглашений и предложено расторгнуть предварительные договоры со ссылкой на то, что на основании протокола заседания комиссии по определению юридического лица, осуществляющего функцию по разрешению кризисных ситуаций с участниками долевого строительства Товарищества от 02.04.2010, получен новый список граждан, утвержденный начальником Департамента, где они не указаны.
Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ, правильно признал обоснованными доводы П.В. и П.А.А. о незаконности одностороннего отказа ООО "Консоль" от заключения с ними дополнительных соглашений.
Как следует из материалов дела, в целях оказания помощи пострадавшим соинвесторам Товарищества распоряжением Администрации Смоленской области от 11.09.2007 г. N 763-р/адм создана комиссия по работе с гражданами, в состав которой вошли представители Администрации Смоленской области, Администрации г. Смоленска, иных органов исполнительной власти Смоленской области, члены инициативной группы обманутых вкладчиков Товарищества, представители Управления службы судебных приставов по Смоленской области и другие. Для решения проблемы обманутых граждан-соинвесторов, пострадавших от деятельности Товарищества принят Смоленской областной закон от 28.02.2008 г. N 13-з "О предоставлении земельных участков в собственность юридических лиц бесплатно" и Порядок организации и проведения конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами (участниками долевого строительства) по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области, утвержденный постановлением Администрации Смоленской области от 24.04.2008 г. N 252.
В период 2007 года во исполнение протокола рабочего совещания, проведенного первым заместителем Губернатора области от 28.09.2007, представителями органа общественной самодеятельности "..." в г. Смоленске составлен реестр граждан-соинвесторов (участников долевого строительства), пострадавших от деятельности Товарищества, в хронологическом порядке, в соответствии с датами заключения договоров с Товариществом. При этом П.В. указан в этом реестре за N 52, П.А.А. - за N 71 (л.д. 121 - 124 т. 1).
На основании решения Конкурсной комиссии от 15.08.2008 ООО "Консоль" признано победителем конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области. Между Департаментом и ООО "Консоль" 22.08.2008 заключен договор N 1 "Об осуществлении функций по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области" (л.д. 24-27 т. 1). Во исполнение обязательств по этому договору 01.09.2009 ООО "Консоль" с П.В. и П.А.А. заключены предварительные договоры участия в инвестиционном строительстве жилого дома, согласно п. 1.1 которых стороны обязались заключить дополнительное соглашение N 1 в срок после подписания настоящего договора и после передачи земельного участка Организации с дальнейшей регистрацией в регистрационной палате.
Пунктом 5.2 предварительных договоров предусмотрено право ООО "Консоль" потребовать в одностороннем внесудебном порядке их досрочного расторжения, если Соинвестором не будут представлены документы, подтверждающие его права требования по договору с Недобросовестным застройщиком, а также, если ООО "Консоль" станет известно что, на момент, когда Соинвестором были предоставлены документы, подтверждающие его права требования по Договору с недобросовестным застройщиком: обязательства Недобросовестного застройщика перед Соинвестором были выполнены в полном объеме (Соинвестору предложено жилое помещение либо возвращены денежные средства), либо выполнены частично, а также в случае, если Соинвестор полностью или частично восстановил свои нарушенные права в судебном порядке. При этом возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке в связи с изменением списка вкладчиков, которым должно строить жилье ООО "Консоль", его условиями не предусмотрена.
Анализируя приведенные обстоятельства и положения названных соглашений, суд правомерно исходил из того, что на основании п. 1 ст. 425 ГК РФ условия предварительного договора обязательны для сторон и должны исполняться надлежащим образом, поэтому отказ ООО "Консоль" от заключения дополнительных соглашений противозаконен.
Поскольку ответчиками не представлены сведения о признании за П.В. и П.А.А. права собственности на недостроенные квартиры на объекте N 1 (...), либо о восстановлении ими нарушенных прав иным способом в судебном порядке, вывод суда о законности заключенных с ними ООО "Консоль" предварительных договоров и обоснованности исковых требований П.В. и П.А.А. не вызывает сомнений.
Не соглашаясь с доводами ответчиков о ничтожности предварительных договоров, а также с утверждениями К.С.П., К.С.В. и Л.Л. об их приоритетном праве на строительство квартир в ООО "Консоль", суд справедливо учел, что ООО "Консоль" в рамках предварительных договоров выполняло принятые перед Администрацией Смоленской области обязательства по разрешению кризисной ситуации, возникшей в связи с банкротством Товарищества, посредством предоставления обманутому дольщику квартиры. Согласно п. 2.1 заключенного им 22.08.2008 с Департаментом договора, соинвесторами являются: 3 гражданина, включенных первыми по дате заключения договора на строительство 1-х комнатных квартир в многоквартирном доме на территории Смоленской области в Реестр вкладчиков, пострадавших от Товарищества и такими соинвесторами согласно первоначальному реестру являлись П.В. и П.А.А. Изменение списка обманутых вкладчиков 01.04.2010 на основании протокола общего собрания вкладчиков Товарищества от 26.02.2010, не имевших гражданских правоотношений со сторонами предварительного договора, не влечет его расторжение и не является основанием для отказа в удовлетворении иска П.В. и П.А.А.
В силу ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В рассматриваемом случае условия предварительных договоров не противоречат закону, в том числе и положениям ст. 429 ГК РФ.
Поэтому суд обоснованно удовлетворил требования П.В., П.А.А. и отказал в удовлетворении требований К.С.П., К.С.В., Л.Л.
Доводы жалобы основаны на ином толковании закона и иной оценке доказательств по делу, исследованных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому не могут быть приняты во внимание. Наличие у П.В., П.А.А. возможности предъявить иск о признании права собственности на квартиры в недостроенном объекте N 1, а также представленное суду кассационной инстанции письмо конкурсного управляющего Товарищества от 22.03.2011, адресованное заместителю губернатора Смоленской области, о включении П.В. в реестр требований кредиторов Товарищества, не свидетельствуют об их злоупотреблении правом и по существу не имеют принципиального значения по данному спору и не влекут отмену решения. При наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 5.2 предварительных договоров ООО "Консоль" вправе требовать в одностороннем внесудебном порядке их досрочного расторжения.
Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства дела и постановлено решение с соблюдением норм материального и процессуального права, которое не подлежит отмене по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда города Смоленска от 16 февраля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу К.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)