Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лакеенкова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего: Малькова А.Г.,
судей: Назаренко Т.Н., Сухарева Г.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам С. и К.О. на решение Рославльского городского суда Смоленской области от 15 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Малькова А.Г. объяснения участников кассационного производства, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Департаменту Смоленской области по социальному развитию и К.О. о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору купли-продажи квартиры N 47 по адресу: "1" в размере *** рубля, указав, что 05 октября 2010 года между ним и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору он продавал квартиру за *** рублей, из которых 127 000 рублей Л. оплатила за свой счет, а оставшаяся сумма должна была быть перечислена с блокированного целевого счета, открытого на имя владельца сертификата - Л., выданного Департаментом Смоленской области по социальному развитию на его счет; 08.10.2010 года право собственности Л. на проданную квартиру было зарегистрировано и получено свидетельство о государственной регистрации права. Во исполнение договорных обязательств представитель Л. - ее дочь К.О. предоставила в банк зарегистрированный договор и предписание перечислить деньги со счета Л. на его счет, но деньги не были перечислены, так как Л. умерла.
К.О. обратилась со встречным иском о признании за умершей Л. права собственности на спорную квартиру и включении ее в наследственную массу на том основании, что ее мать умерла 05 октября 2010 года уже после того, как были сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и 08 октября 2010 года сделка была зарегистрирована, на имя Л. было получено свидетельство о государственной регистрации права.
В судебном заседании представитель Департамента Смоленской области по социальному развитию - А. иски не признала, пояснив, что согласно порядку выплаты по сертификату предусмотрено, что он направлен на улучшение жилищных условий самого ветерана, а не его наследников; данный жилищный сертификат именной, и не входит в состав наследственного имущества. Деньги поступили на блокированный целевой счет ветерана и могли быть использованы только им, но не его наследниками. Если и возникли обязанности по исполнению заключенного договора купли-продажи, то между наследником и продавцом, Департамент не обязан исполнять эти обязанности.
Представитель третьего лица Рославльского отдела Управления Федеральной регистрационной службы - К.Л. суду пояснила, что она сама принимала документы от сторон. За умершую Л. действовала ее дочь К.О. по доверенности. При ней продавец и покупатель подписали договор купли-продажи 05 октября 2010 года. О том, что Л. умерла к этому времени, ее никто не поставил в известность, в противном случае она не приняла бы документы. Договор датирован 01 октября 2010 года, это можно расценить как проект, так как он не был подписан сторонами, подписи ставились 05.10.2010 года в ее присутствии.
Обжалуемым судебным решением постановлено:
в иске С. о взыскании солидарно *** рублей в счет задолженности по договору купли-продажи от 01.10.2010 года отказать; во встречном иске К.О. о признании за умершей Л. права собственности на квартиру N 47 по адресу: "1" и включении ее в наследственную массу отказать; признать договор купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года между С. и Л. незаключенным; признать сделку по государственной регистрации договора купли-продажи от 08.10.2010 года N 67-67-06/180/2010-469 ничтожной; вернуть стороны в первоначальное положение.
В кассационной жалобе С. просит отменить решение суда, направив дело на новое рассмотрение в Рославльский городской суд. Ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
К.О. в своей кассационной жалобе просит также о пересмотре дела, приводит те же основания для отмены решения суда.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ч. 1 ст. 168 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Суд установил следующие обстоятельства.
05 октября 2010 года в 4 часа 40 минут утра умерла Л.
05 октября 2010 года после смерти Л. С. и К.О., (действующая по доверенности от имени Л.) обратились в Рославльский отдел Управления Федеральной регистрационной службы за государственной регистрацией договора купли-продажи спорной квартиры, продавцом по которому выступил С., а покупателем Л.
08 октября 2010 года договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию; за Л. признано право собственности на квартиру N 47 по адресу: "1".
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
При этом статья 212 ГК РФ, содержащая исключительный перечень субъектов права собственности, не предусматривает наличие права собственности умершего гражданина.
Принимая решение, суд правильно вопреки доводам, содержащимся в кассационных жалобах, исходил из того, что Л. не приобрела права собственности на квартиру.
Обстоятельства момента подписания договора, на что ссылаются К.О. и С. в жалобах, не имеют юридического значения при рассмотрении вопроса о наличии (отсутствии) оснований возникновения права собственности Л. на квартиру по сделке купли-продажи.
Вместе с тем анализу на предмет соответствия условий данной сделки требованиям закона подлежит договор на дату его регистрации, то есть 08 октября 2010 года, поскольку до этого момента договор не мог считаться заключенным в силу императивных предписаний п. 2 ст. 558 ГК РФ.
Рассматриваемая же сделка в день заключения договора (08 октября 2010 года) по отчуждению С. уже после смерти Л. в ее пользу вышеназванного объекта недвижимого имущества не соответствовала закону, а именно положениям п. 1 ст. 549, ст. 212 ГК РФ.
При таком положении суд принял верное решение.
Доводы жалобы о действительности сделки не основаны на нормах цивильного права.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Рославльского городского суда Смоленской области от 15 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы С. и К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1434
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 мая 2011 г. по делу N 33-1434
Судья Лакеенкова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего: Малькова А.Г.,
судей: Назаренко Т.Н., Сухарева Г.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам С. и К.О. на решение Рославльского городского суда Смоленской области от 15 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Малькова А.Г. объяснения участников кассационного производства, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Департаменту Смоленской области по социальному развитию и К.О. о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору купли-продажи квартиры N 47 по адресу: "1" в размере *** рубля, указав, что 05 октября 2010 года между ним и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору он продавал квартиру за *** рублей, из которых 127 000 рублей Л. оплатила за свой счет, а оставшаяся сумма должна была быть перечислена с блокированного целевого счета, открытого на имя владельца сертификата - Л., выданного Департаментом Смоленской области по социальному развитию на его счет; 08.10.2010 года право собственности Л. на проданную квартиру было зарегистрировано и получено свидетельство о государственной регистрации права. Во исполнение договорных обязательств представитель Л. - ее дочь К.О. предоставила в банк зарегистрированный договор и предписание перечислить деньги со счета Л. на его счет, но деньги не были перечислены, так как Л. умерла.
К.О. обратилась со встречным иском о признании за умершей Л. права собственности на спорную квартиру и включении ее в наследственную массу на том основании, что ее мать умерла 05 октября 2010 года уже после того, как были сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и 08 октября 2010 года сделка была зарегистрирована, на имя Л. было получено свидетельство о государственной регистрации права.
В судебном заседании представитель Департамента Смоленской области по социальному развитию - А. иски не признала, пояснив, что согласно порядку выплаты по сертификату предусмотрено, что он направлен на улучшение жилищных условий самого ветерана, а не его наследников; данный жилищный сертификат именной, и не входит в состав наследственного имущества. Деньги поступили на блокированный целевой счет ветерана и могли быть использованы только им, но не его наследниками. Если и возникли обязанности по исполнению заключенного договора купли-продажи, то между наследником и продавцом, Департамент не обязан исполнять эти обязанности.
Представитель третьего лица Рославльского отдела Управления Федеральной регистрационной службы - К.Л. суду пояснила, что она сама принимала документы от сторон. За умершую Л. действовала ее дочь К.О. по доверенности. При ней продавец и покупатель подписали договор купли-продажи 05 октября 2010 года. О том, что Л. умерла к этому времени, ее никто не поставил в известность, в противном случае она не приняла бы документы. Договор датирован 01 октября 2010 года, это можно расценить как проект, так как он не был подписан сторонами, подписи ставились 05.10.2010 года в ее присутствии.
Обжалуемым судебным решением постановлено:
в иске С. о взыскании солидарно *** рублей в счет задолженности по договору купли-продажи от 01.10.2010 года отказать; во встречном иске К.О. о признании за умершей Л. права собственности на квартиру N 47 по адресу: "1" и включении ее в наследственную массу отказать; признать договор купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года между С. и Л. незаключенным; признать сделку по государственной регистрации договора купли-продажи от 08.10.2010 года N 67-67-06/180/2010-469 ничтожной; вернуть стороны в первоначальное положение.
В кассационной жалобе С. просит отменить решение суда, направив дело на новое рассмотрение в Рославльский городской суд. Ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
К.О. в своей кассационной жалобе просит также о пересмотре дела, приводит те же основания для отмены решения суда.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ч. 1 ст. 168 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Суд установил следующие обстоятельства.
05 октября 2010 года в 4 часа 40 минут утра умерла Л.
05 октября 2010 года после смерти Л. С. и К.О., (действующая по доверенности от имени Л.) обратились в Рославльский отдел Управления Федеральной регистрационной службы за государственной регистрацией договора купли-продажи спорной квартиры, продавцом по которому выступил С., а покупателем Л.
08 октября 2010 года договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию; за Л. признано право собственности на квартиру N 47 по адресу: "1".
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
При этом статья 212 ГК РФ, содержащая исключительный перечень субъектов права собственности, не предусматривает наличие права собственности умершего гражданина.
Принимая решение, суд правильно вопреки доводам, содержащимся в кассационных жалобах, исходил из того, что Л. не приобрела права собственности на квартиру.
Обстоятельства момента подписания договора, на что ссылаются К.О. и С. в жалобах, не имеют юридического значения при рассмотрении вопроса о наличии (отсутствии) оснований возникновения права собственности Л. на квартиру по сделке купли-продажи.
Вместе с тем анализу на предмет соответствия условий данной сделки требованиям закона подлежит договор на дату его регистрации, то есть 08 октября 2010 года, поскольку до этого момента договор не мог считаться заключенным в силу императивных предписаний п. 2 ст. 558 ГК РФ.
Рассматриваемая же сделка в день заключения договора (08 октября 2010 года) по отчуждению С. уже после смерти Л. в ее пользу вышеназванного объекта недвижимого имущества не соответствовала закону, а именно положениям п. 1 ст. 549, ст. 212 ГК РФ.
При таком положении суд принял верное решение.
Доводы жалобы о действительности сделки не основаны на нормах цивильного права.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Рославльского городского суда Смоленской области от 15 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы С. и К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)