Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаджиев Ш.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Шихгереева Х.И.,
судей Гаджиева Б.Г. и Загирова Н.В.
при секретаре судебного заседания А.А.
рассмотрела в судебном заседании от 27 мая 2011 года дело по кассационной жалобе С. и М. - представителей на
решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Шихгереева Х.И., объяснения М. и С. - представителей К.М.Н., просивших решение суда отменить, А.Б. и его представителя Н., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
обратилась в суд с иском к об истребовании из его незаконного владения квартир по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, указывая, что спорные квартиры принадлежали ее отцу на праве собственности, ее отец 25 марта 2007 года скончался, вследствие чего на имущество, принадлежавшее ее отцу, в том числе и на указанные квартиры, открылось наследство, на открывшееся наследство ею и ее братьями и в установленном порядке приняли наследство и им выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, на основании соглашения, заключенного между наследниками, а именно, между ней и ее братьями названные квартиры переданы в ее собственность, в соответствии с названными правоустанавливающими документами она зарегистрировала свое право собственности в Едином реестре прав на недвижимое имущество, о чем ей 11 апреля 2008 года выдано свидетельства серии 05-АА N и N о государственной регистрации права собственности, однако, данные квартиры в настоящее время занимает, утверждая, что эти квартиры он приобрел у, но это не соответствует действительности, поскольку переход права на квартиры нигде не зарегистрирован, а ее отец квартиры ответчику не продавал.
обратился в суд с иском к,,, нотариусу А.Ж.Г. о признании его добросовестным приобретателем квартир по пр. имени Имама Шамиля в г. Махачкале, а договор купли-продажи указанных квартир, заключенный 10 июля 2006 года между и им, действительным, признании недействительными свидетельств о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года в части наследования вышеуказанных квартир,,, зарегистрированного права собственности К.М.Н. на указанные квартиры, а также о возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществить государственную регистрацию его прав собственности на квартиры на основании заключенного между К.Н. и ним договора купли-продажи квартир, а также передаточного акта, подписанного самим К.Н.
В обоснование своих требований он указал, что квартиры он приобрел у в начале июля 2006 года, он согласно состоявшейся договоренности оплатил К.Н. 75 тыс. долларов США, К.Н. передал ему ключи от квартиры, домовые книги, технические паспорта, договоры, оформлением квартиры должен был заняться сам К.Н., в этих целях он дополнительно уплатил К.Н. 10 тыс. рублей, через несколько дней, а именно, 10 июля 2006 года К.Н. позвонил и сказал, что он находится у нотариуса, куда и должен приехать и он (А.Б.) для подписания договора, через некоторое после прежнего звонка К.Н. позвонил ему повторно и, заявив, что он подписал договор, но должен срочно уехать, поэтому, оставляет подписанный им договор у нотариуса, ему (А.Б. следует приехать к нотариусу и подписать договор и забрать документы, он так и сделал, приехал и подписал договор и передаточный акт, забрал документы и уехал, на основании договора купли-продажи квартир по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, заключенного 10 июля 2006 года между ним и собственником этих квартир К.Н., он в сентябре 2006 года вселился в спорные квартиры и еще при жизни К.Н. пользовался ими, К.Н. не довел до конца оформление документов, не представил документы для осуществления государственной регистрации его права собственности и 25 марта 2007 года К.Н. скончался, не выполнив этого взятого на себя обязательства, в связи со смертью собственника заключенный договор, а также переход права собственности на квартиры к нему остались незарегистрированными.
Поскольку он приобрел указанные квартиры и заключил договор с К.Н. договор купли-продажи, который подписан ими обоими, оплатив сумму договора, а также составлен подписанный ими передаточный акт, он приобрел право собственности на эти квартиры, заключенный между ними договор является подтверждением этого права на спорные квартиры, в связи с чем нотариус не должен был выдавать в нарушение его прав,, свидетельство о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, а наследники, которым было известно о таких договорных правоотношениях своего отца, не должны были заключать в нарушение его прав соглашение о разделе наследственного имущества, что повлекло незаконную государственную регистрацию прав собственности на приобретенные им у собственника квартиры.
В связи с тем, что К.М.Н., ее представители С. и М. дважды не явились без уважительных причин по вызову в судебное заседание, определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 6 октября 2010 года исковое заявление К.М.Н. было оставлено без рассмотрения, а требования А.Б. было рассмотрено и разрешено в отсутствие К.М.А. и ее представителей.
Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года иск А.Б. удовлетворен, за ним на основании заключенного между и им договора купли-продажи от 165 июля 2006 года признано право собственности на квартиры по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, признав указанный договор действительным, зарегистрированное право К.М.Н. на указанные квартиры по записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N и N и выданные ей свидетельства о государственной регистрации права серии 05-АА N и серии 05-АА N от 11 января 2008 года, а также свидетельство на праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, выданные,,, нотариусом г. Махачкалы А.Ж.Г., признаны недействительными в части наследования этих квартир.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд, признавая, что К.Н. умер 25 марта 2007 года, признает действительным договор купли-продажи, якобы заключенный с К.Н. 16 октября 2007 года, т.е. после смерти собственника, что не могло быть, кроме того, нотариус А.Ж.А., полномочия которой к этому времени были прекращены, не могла удостоверить договор, заключенный 16 октября 2007 года, суд не мог основать решение на показаниях свидетеля К.М.А., поскольку К.М.А. является близким другом А.Б., кроме того, судом не устранены противоречия в его первоначальных и последующих показаниях, показания нотариуса А.Ж.А. также не могут быть положены в основу решения, поскольку она является подельником в подделке документов и заинтересована в исходе дела и дает ложные показания, суд не учел, что доводы А.Б. основаны на предположениях, а не на доказательствах о его правах на квартиры, в то же время представленные К.М.Н. доказательства судом опровергнуты без законных и достаточных оснований, судом не учтено и то, что по фактам подделки документов было возбуждено уголовное дело, по которым проводились экспертизы, согласно которым подпись К.Н. на договорах не принадлежит К.Н., судом не выполнено указание суда кассационной инстанции о необходимости проведения экспертизы по указанному факту, оставлен без внимания довод о том, что А.Б. не представлена расписка К.Н. о получении денег, а право собственности А.Б. не зарегистрировано.
В возражениях на кассационную жалобу А.Б. просит решение суда оставить без изменения, указывая, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом выяснены и им дана правильная оценка, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, а также возражения на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Судом установлено, что квартиры по пр. Имама Шамиля в г. Махачкале принадлежали ранее на праве собственности К.Н., который является отцом К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
А.Б. о своих правах на квартиры по ул. Имама Шамиля в г. Махачкале заявляет со ссылкой на договора купли-продажи от 10 июля 2006 года, согласно которым К.Н. - собственник этих квартир продал их А.Б. за 75 тыс. долларов США, оплата этой стоимости произведена им К.Н. до подписания договора.
Тем самим он указывает на возникновение у него права на спорные квартиры на основании сделок.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Юридическую силу вышеназванных договоров и перехода к А.Б. прав на спорные квартиры К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б. отрицают со ссылкой на то, что договора и передаточные акты их отцом, К.Н. не подписаны и переход к А.Б. прав на квартиры не зарегистрирован, в то время как их право наследников подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года и зарегистрировано в установленном порядке, получив свидетельство о государственной регистрации права.
Судом проверялись эти доводы К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б. и они судом правильно отвергнуты как неосновательные.
Действительно, переход права собственности на квартиры от К.Н. к А.Б. не зарегистрирован в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако, как это разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сама по себе государственная регистрация прав, как и отсутствие таковой не может служить безусловным основанием для отказа в признании права собственности на недвижимость, имея в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, зарегистрированное право может быть оспорено с представлением доказательств, предусмотренных статьями 55 и 60 ГПК РФ.
В подтверждение своего довода о заключении сделки и исполнении сторонами этой сделки А.Б. ссылается как на сами договора купли-продажи от 10 июля 2006 года и передаточные акты от 10 июля 2006 года, так и на показания свидетеля К.М.А., согласно которым летом 2006 года А.Б. попросил у него в долг 10 тыс. долларов США, объяснив, что покупает квартиры и ему не хватает этих денег, он собрал эту сумму, привез ее А.Б., в тот же день они поехали посмотреть покупаемые квартиры, там находился незнакомый ему до этого продавец К.Н., А.Б. в его (К.М.А.) присутствии передал деньги в сумме 75 тыс. долларов США К.Н., тот в свою очередь передал А.Б. документы и ключи от квартиры, при этом они договорились, что оформлением сделок будет заниматься сам К.Н., после этого А.Б. вселился в квартиру, произвел ремонт и живет там с семьей.
Подписание договора в ее присутствии ее знакомым К.Н. подтвердила и нотариус А.Ж.А., которая заявила, что договор в ее присутствии был подписан самим К.Н., после чего он ушел, предварительно позвонив другой стороне по договору, чтобы тот пришел к нотариусу, подписал договора и передаточные акты и взял эти документы к себе.
Суд не имел оснований не доверять этим показаниям и объяснениям, полученным в соответствии с требованиями закона.
К.М.Н. обратилась в суд с иском к А.Б. об истребовании квартир из чужого незаконного владения. Впоследствии данные требования К.М.Н. оставлены без рассмотрения, поскольку К.М.Н., надлежаще уведомленная о месте и времени судебного заседания, не явилась дважды в суд.
А.Б., возражая против требований К.М.Н., заявил встречные требования (в связи с оставлением требований К.М.Н. без рассмотрения они стали основными требованиями, рассмотренными по делу) о признании за ним права собственности на эти квартиры, а также об оспаривании свидетельств о праве на наследство по закону и о государственной регистрации этого права и права собственности К.М.Н. по тем основаниям, что он еще при жизни собственника квартир - К.Н., а именно, 10 июля 2006 года заключил с ним нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартир, до заключения договора оплатил стоимость квартир, во исполнение этого договора собственник квартир подписал акты передачи квартир, передал ему ключи от квартир, техническую документацию на них, после чего еще при жизни собственника он вселился в квартиры и живет там с семьей, произведя ремонт квартир и пользуясь ими как своими собственными, при этом согласно состоявшейся между ними договоренности дальнейшим оформлением квартир должен был заниматься К.Н., однако, последний до завершения оформления регистрации перехода прав на квартиры к нему 25 марта 2007 года скончался, в связи с чем он (А.Б.) в отсутствие титульного собственника лишен возможности зарегистрировать свои права, однако, в силу состоявшихся договоров он является собственником квартир.
По форме и содержанию сделки соответствуют требованиям закона (статьи 549, 550, 554, 555 ГК, составлены в письменной форме с указанием предмета договора, подлежащего передаче, цену имущества, подписаны сторонами, расчеты произведены до подписания сторонами, в установленном порядке никем не оспорены, имея в виду, что иск К.М.Н. оставлен без рассмотрения, в связи с чем он считается не поданным.
Как установлено судом спорные квартиры на основании договоров от 10 июля 2006 года и передаточных актов от 10 июля 2006 года, подписанных самим собственником, фактически вышли из владения и пользования К.Н., перешли во владение и пользование А.Б. еще при жизни самого К.Н., какие-либо претензии сам К.Н. к А.Б. относительно этих квартир при своей жизни не заявлял, что свидетельствует о том, что по своей сущности его воля собственника, выраженная в договорах и передаточных актах от 10 июля 2006 года, соответствовала действительной его воле.
Оспаривая юридическую силу этих договоров и передаточных актов, К.М.Н. заявляет, что они не подписаны их отцом.
В подтверждение этих доводов она ссылается на заключения экспертов, данных при производстве по уголовному делу, возбужденному в отношении А.Б.
Однако, эти заключения (как в той части, в которой в них утверждается об учинении подписей на договорах и передаточных актах не К.Н., так и в той части, в которой утверждается об учинении подписей К.Н.) не могут быть положены в основу дела, поскольку в соответствии с требованиями ст. 55, 195 ГПК РФ, заключения экспертиз, полученные в рамках уголовного дела не могут признаваться полученными при рассмотрении гражданского дела, имея в виду, что порядок назначения экспертизы, постановки вопросов перед ней, а также проведения экспертизы по уголовному делу отличаются от порядка назначения экспертизы, постановки вопросов перед ней, а также ее проведения в гражданском судопроизводстве.
Другие доказательства своих доводов К.М.Н. суду не представила, и, не явившись в судебное заседание без уважительных причин, в судебном заседании участие не принимала и какие-либо ходатайства о назначении экспертизы по гражданскому делу суду не заявляла.
Соответственно, К.М.Н. не выполнила свои предусмотренные статьями 56 - 57 ГПК РФ обязанности по предоставлению доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что договора купли-продажи квартир от 10 июля 2006 года не подписаны ее отцом.
В связи с этим суд правильно признал за А.Б. право собственности на спорные квартиры, он не имел оснований для отказа А.Б. в признании действительными сделок по купле-продаже квартир, которые им оформлены в установленном порядке и обоснованно признал эти заключенные А.Б. с К.Н. договора действительными.
Как установлено судом спорные квартиры на основании договоров от 10 июля 2006 года и передаточных актов от 10 июля 2006 года, подписанных самим собственником, фактически вышли из владения и пользования К.Н. и перешли во владение и пользование А.Б. еще при жизни самого К.Н., какие-либо претензии сам К.Н. к А.Б. при своей жизни не заявлял, что свидетельствует о том, что по своей сущности его воля собственника, выраженная в договорах и передаточных актах, соответствовала действительности.
Имущество признается принадлежащим наследодателю и входит в наследственную массу в том случае, если наследодатель к моменту смерти и открытия наследства обладает всеми правомочиями, предусмотренными статьей 209 ГК РФ, а именно, правомочиями владения, пользования и распоряжения.
К.Н. на момент своей смерти в результате совершения сделки с ними не являлся владельцем и пользователем квартир, эти квартиры уже не принадлежали ему и, соответственно, не могли входит в наследственную массу.
Соответственно, свидетельства о праве на наследство по закону, выданные, и нотариусом А.Ж.Г. в части наследства на указанные квартиры, нарушают права А.Б., который являлся их владельцем и пользователем на основании заключенных с их собственником сделок. Поэтому, суд правильно признал эти свидетельства незаконными и недействительными.
Как следствие этого суд правильно признал недействительными и другие правоустанавливающие документы на имя, а также ее зарегистрированное право на указанные квартиры, которые основаны на недействительном свидетельстве о праве на наследство.
Поэтому, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы в указанных частях не имеется.
Не могут служить основанием для отмены решения суда и доводы о том, что суд пришел к выводу о законности договоров, заключенных К.Н. с А.Б. 16 октября 2007 года, т.е. после своей смерти и прекращения правоспособности.
А.Б. никогда не утверждал, что им договора купли-продажи квартир с К.Н. заключались 16 октября 2007 года, он утверждал, что эти договора заключены 10 июля 2006 года.
Суд также не указывал на то, что К.Н. и А.Б. договора купли-продажи квартир заключены 16 октября 2007 года, как это видно из текста решения, суд указывал на заключенные К.Н. с А.Б. договора купли-продажи от 10 июля 2006 года.
Из этого следует, что указание в резолютивной части решения на договора от 16 сентября 2007 года является опиской, заключающаяся в том, что вместо "10 июля 2006 года" указана дата "16.10.2007 г.).
Описка, допущенная судом первой инстанции в резолютивной части решения относительно даты (вместо 10 июля 2006 года ошибочно указана дата 16 октября 2007 года) заключения договоров купли-продажи квартир между К.Н. и А.Б., подлежит исправлению путем изложения резолютивной части решения в правильной редакции.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Иск удовлетворить:
Признать за право собственности на квартиры по ул. И. Шамиля в г. Махачкале на основании договоров купли-продажи от 10 июля 2006 года, заключенных между ним и, признав эти договора действительными.
Зарегистрированное право собственности на указанные квартиры согласно записям за N и N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданное ей свидетельство о государственной регистрации права серии 05-АА N и серии 05-АА N от 11 января 2008 года, а также свидетельства о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, выданные, и нотариусом ФИО15 в части наследования квартир по ул. И. Шамиля в г. Махачкале признать недействительными".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 27.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1289-2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2011 г. по делу N 33-1289-2011
Судья Гаджиев Ш.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Шихгереева Х.И.,
судей Гаджиева Б.Г. и Загирова Н.В.
при секретаре судебного заседания А.А.
рассмотрела в судебном заседании от 27 мая 2011 года дело по кассационной жалобе С. и М. - представителей на
решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Шихгереева Х.И., объяснения М. и С. - представителей К.М.Н., просивших решение суда отменить, А.Б. и его представителя Н., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
обратилась в суд с иском к об истребовании из его незаконного владения квартир по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, указывая, что спорные квартиры принадлежали ее отцу на праве собственности, ее отец 25 марта 2007 года скончался, вследствие чего на имущество, принадлежавшее ее отцу, в том числе и на указанные квартиры, открылось наследство, на открывшееся наследство ею и ее братьями и в установленном порядке приняли наследство и им выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, на основании соглашения, заключенного между наследниками, а именно, между ней и ее братьями названные квартиры переданы в ее собственность, в соответствии с названными правоустанавливающими документами она зарегистрировала свое право собственности в Едином реестре прав на недвижимое имущество, о чем ей 11 апреля 2008 года выдано свидетельства серии 05-АА N и N о государственной регистрации права собственности, однако, данные квартиры в настоящее время занимает, утверждая, что эти квартиры он приобрел у, но это не соответствует действительности, поскольку переход права на квартиры нигде не зарегистрирован, а ее отец квартиры ответчику не продавал.
обратился в суд с иском к,,, нотариусу А.Ж.Г. о признании его добросовестным приобретателем квартир по пр. имени Имама Шамиля в г. Махачкале, а договор купли-продажи указанных квартир, заключенный 10 июля 2006 года между и им, действительным, признании недействительными свидетельств о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года в части наследования вышеуказанных квартир,,, зарегистрированного права собственности К.М.Н. на указанные квартиры, а также о возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществить государственную регистрацию его прав собственности на квартиры на основании заключенного между К.Н. и ним договора купли-продажи квартир, а также передаточного акта, подписанного самим К.Н.
В обоснование своих требований он указал, что квартиры он приобрел у в начале июля 2006 года, он согласно состоявшейся договоренности оплатил К.Н. 75 тыс. долларов США, К.Н. передал ему ключи от квартиры, домовые книги, технические паспорта, договоры, оформлением квартиры должен был заняться сам К.Н., в этих целях он дополнительно уплатил К.Н. 10 тыс. рублей, через несколько дней, а именно, 10 июля 2006 года К.Н. позвонил и сказал, что он находится у нотариуса, куда и должен приехать и он (А.Б.) для подписания договора, через некоторое после прежнего звонка К.Н. позвонил ему повторно и, заявив, что он подписал договор, но должен срочно уехать, поэтому, оставляет подписанный им договор у нотариуса, ему (А.Б. следует приехать к нотариусу и подписать договор и забрать документы, он так и сделал, приехал и подписал договор и передаточный акт, забрал документы и уехал, на основании договора купли-продажи квартир по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, заключенного 10 июля 2006 года между ним и собственником этих квартир К.Н., он в сентябре 2006 года вселился в спорные квартиры и еще при жизни К.Н. пользовался ими, К.Н. не довел до конца оформление документов, не представил документы для осуществления государственной регистрации его права собственности и 25 марта 2007 года К.Н. скончался, не выполнив этого взятого на себя обязательства, в связи со смертью собственника заключенный договор, а также переход права собственности на квартиры к нему остались незарегистрированными.
Поскольку он приобрел указанные квартиры и заключил договор с К.Н. договор купли-продажи, который подписан ими обоими, оплатив сумму договора, а также составлен подписанный ими передаточный акт, он приобрел право собственности на эти квартиры, заключенный между ними договор является подтверждением этого права на спорные квартиры, в связи с чем нотариус не должен был выдавать в нарушение его прав,, свидетельство о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, а наследники, которым было известно о таких договорных правоотношениях своего отца, не должны были заключать в нарушение его прав соглашение о разделе наследственного имущества, что повлекло незаконную государственную регистрацию прав собственности на приобретенные им у собственника квартиры.
В связи с тем, что К.М.Н., ее представители С. и М. дважды не явились без уважительных причин по вызову в судебное заседание, определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 6 октября 2010 года исковое заявление К.М.Н. было оставлено без рассмотрения, а требования А.Б. было рассмотрено и разрешено в отсутствие К.М.А. и ее представителей.
Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года иск А.Б. удовлетворен, за ним на основании заключенного между и им договора купли-продажи от 165 июля 2006 года признано право собственности на квартиры по пр. им. Имама Шамиля в г. Махачкале, признав указанный договор действительным, зарегистрированное право К.М.Н. на указанные квартиры по записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N и N и выданные ей свидетельства о государственной регистрации права серии 05-АА N и серии 05-АА N от 11 января 2008 года, а также свидетельство на праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, выданные,,, нотариусом г. Махачкалы А.Ж.Г., признаны недействительными в части наследования этих квартир.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд, признавая, что К.Н. умер 25 марта 2007 года, признает действительным договор купли-продажи, якобы заключенный с К.Н. 16 октября 2007 года, т.е. после смерти собственника, что не могло быть, кроме того, нотариус А.Ж.А., полномочия которой к этому времени были прекращены, не могла удостоверить договор, заключенный 16 октября 2007 года, суд не мог основать решение на показаниях свидетеля К.М.А., поскольку К.М.А. является близким другом А.Б., кроме того, судом не устранены противоречия в его первоначальных и последующих показаниях, показания нотариуса А.Ж.А. также не могут быть положены в основу решения, поскольку она является подельником в подделке документов и заинтересована в исходе дела и дает ложные показания, суд не учел, что доводы А.Б. основаны на предположениях, а не на доказательствах о его правах на квартиры, в то же время представленные К.М.Н. доказательства судом опровергнуты без законных и достаточных оснований, судом не учтено и то, что по фактам подделки документов было возбуждено уголовное дело, по которым проводились экспертизы, согласно которым подпись К.Н. на договорах не принадлежит К.Н., судом не выполнено указание суда кассационной инстанции о необходимости проведения экспертизы по указанному факту, оставлен без внимания довод о том, что А.Б. не представлена расписка К.Н. о получении денег, а право собственности А.Б. не зарегистрировано.
В возражениях на кассационную жалобу А.Б. просит решение суда оставить без изменения, указывая, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом выяснены и им дана правильная оценка, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, а также возражения на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Судом установлено, что квартиры по пр. Имама Шамиля в г. Махачкале принадлежали ранее на праве собственности К.Н., который является отцом К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
А.Б. о своих правах на квартиры по ул. Имама Шамиля в г. Махачкале заявляет со ссылкой на договора купли-продажи от 10 июля 2006 года, согласно которым К.Н. - собственник этих квартир продал их А.Б. за 75 тыс. долларов США, оплата этой стоимости произведена им К.Н. до подписания договора.
Тем самим он указывает на возникновение у него права на спорные квартиры на основании сделок.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Юридическую силу вышеназванных договоров и перехода к А.Б. прав на спорные квартиры К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б. отрицают со ссылкой на то, что договора и передаточные акты их отцом, К.Н. не подписаны и переход к А.Б. прав на квартиры не зарегистрирован, в то время как их право наследников подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года и зарегистрировано в установленном порядке, получив свидетельство о государственной регистрации права.
Судом проверялись эти доводы К.М.Н., К.Б.А. и К.Б.Б. и они судом правильно отвергнуты как неосновательные.
Действительно, переход права собственности на квартиры от К.Н. к А.Б. не зарегистрирован в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Однако, как это разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сама по себе государственная регистрация прав, как и отсутствие таковой не может служить безусловным основанием для отказа в признании права собственности на недвижимость, имея в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, зарегистрированное право может быть оспорено с представлением доказательств, предусмотренных статьями 55 и 60 ГПК РФ.
В подтверждение своего довода о заключении сделки и исполнении сторонами этой сделки А.Б. ссылается как на сами договора купли-продажи от 10 июля 2006 года и передаточные акты от 10 июля 2006 года, так и на показания свидетеля К.М.А., согласно которым летом 2006 года А.Б. попросил у него в долг 10 тыс. долларов США, объяснив, что покупает квартиры и ему не хватает этих денег, он собрал эту сумму, привез ее А.Б., в тот же день они поехали посмотреть покупаемые квартиры, там находился незнакомый ему до этого продавец К.Н., А.Б. в его (К.М.А.) присутствии передал деньги в сумме 75 тыс. долларов США К.Н., тот в свою очередь передал А.Б. документы и ключи от квартиры, при этом они договорились, что оформлением сделок будет заниматься сам К.Н., после этого А.Б. вселился в квартиру, произвел ремонт и живет там с семьей.
Подписание договора в ее присутствии ее знакомым К.Н. подтвердила и нотариус А.Ж.А., которая заявила, что договор в ее присутствии был подписан самим К.Н., после чего он ушел, предварительно позвонив другой стороне по договору, чтобы тот пришел к нотариусу, подписал договора и передаточные акты и взял эти документы к себе.
Суд не имел оснований не доверять этим показаниям и объяснениям, полученным в соответствии с требованиями закона.
К.М.Н. обратилась в суд с иском к А.Б. об истребовании квартир из чужого незаконного владения. Впоследствии данные требования К.М.Н. оставлены без рассмотрения, поскольку К.М.Н., надлежаще уведомленная о месте и времени судебного заседания, не явилась дважды в суд.
А.Б., возражая против требований К.М.Н., заявил встречные требования (в связи с оставлением требований К.М.Н. без рассмотрения они стали основными требованиями, рассмотренными по делу) о признании за ним права собственности на эти квартиры, а также об оспаривании свидетельств о праве на наследство по закону и о государственной регистрации этого права и права собственности К.М.Н. по тем основаниям, что он еще при жизни собственника квартир - К.Н., а именно, 10 июля 2006 года заключил с ним нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартир, до заключения договора оплатил стоимость квартир, во исполнение этого договора собственник квартир подписал акты передачи квартир, передал ему ключи от квартир, техническую документацию на них, после чего еще при жизни собственника он вселился в квартиры и живет там с семьей, произведя ремонт квартир и пользуясь ими как своими собственными, при этом согласно состоявшейся между ними договоренности дальнейшим оформлением квартир должен был заниматься К.Н., однако, последний до завершения оформления регистрации перехода прав на квартиры к нему 25 марта 2007 года скончался, в связи с чем он (А.Б.) в отсутствие титульного собственника лишен возможности зарегистрировать свои права, однако, в силу состоявшихся договоров он является собственником квартир.
По форме и содержанию сделки соответствуют требованиям закона (статьи 549, 550, 554, 555 ГК, составлены в письменной форме с указанием предмета договора, подлежащего передаче, цену имущества, подписаны сторонами, расчеты произведены до подписания сторонами, в установленном порядке никем не оспорены, имея в виду, что иск К.М.Н. оставлен без рассмотрения, в связи с чем он считается не поданным.
Как установлено судом спорные квартиры на основании договоров от 10 июля 2006 года и передаточных актов от 10 июля 2006 года, подписанных самим собственником, фактически вышли из владения и пользования К.Н., перешли во владение и пользование А.Б. еще при жизни самого К.Н., какие-либо претензии сам К.Н. к А.Б. относительно этих квартир при своей жизни не заявлял, что свидетельствует о том, что по своей сущности его воля собственника, выраженная в договорах и передаточных актах от 10 июля 2006 года, соответствовала действительной его воле.
Оспаривая юридическую силу этих договоров и передаточных актов, К.М.Н. заявляет, что они не подписаны их отцом.
В подтверждение этих доводов она ссылается на заключения экспертов, данных при производстве по уголовному делу, возбужденному в отношении А.Б.
Однако, эти заключения (как в той части, в которой в них утверждается об учинении подписей на договорах и передаточных актах не К.Н., так и в той части, в которой утверждается об учинении подписей К.Н.) не могут быть положены в основу дела, поскольку в соответствии с требованиями ст. 55, 195 ГПК РФ, заключения экспертиз, полученные в рамках уголовного дела не могут признаваться полученными при рассмотрении гражданского дела, имея в виду, что порядок назначения экспертизы, постановки вопросов перед ней, а также проведения экспертизы по уголовному делу отличаются от порядка назначения экспертизы, постановки вопросов перед ней, а также ее проведения в гражданском судопроизводстве.
Другие доказательства своих доводов К.М.Н. суду не представила, и, не явившись в судебное заседание без уважительных причин, в судебном заседании участие не принимала и какие-либо ходатайства о назначении экспертизы по гражданскому делу суду не заявляла.
Соответственно, К.М.Н. не выполнила свои предусмотренные статьями 56 - 57 ГПК РФ обязанности по предоставлению доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что договора купли-продажи квартир от 10 июля 2006 года не подписаны ее отцом.
В связи с этим суд правильно признал за А.Б. право собственности на спорные квартиры, он не имел оснований для отказа А.Б. в признании действительными сделок по купле-продаже квартир, которые им оформлены в установленном порядке и обоснованно признал эти заключенные А.Б. с К.Н. договора действительными.
Как установлено судом спорные квартиры на основании договоров от 10 июля 2006 года и передаточных актов от 10 июля 2006 года, подписанных самим собственником, фактически вышли из владения и пользования К.Н. и перешли во владение и пользование А.Б. еще при жизни самого К.Н., какие-либо претензии сам К.Н. к А.Б. при своей жизни не заявлял, что свидетельствует о том, что по своей сущности его воля собственника, выраженная в договорах и передаточных актах, соответствовала действительности.
Имущество признается принадлежащим наследодателю и входит в наследственную массу в том случае, если наследодатель к моменту смерти и открытия наследства обладает всеми правомочиями, предусмотренными статьей 209 ГК РФ, а именно, правомочиями владения, пользования и распоряжения.
К.Н. на момент своей смерти в результате совершения сделки с ними не являлся владельцем и пользователем квартир, эти квартиры уже не принадлежали ему и, соответственно, не могли входит в наследственную массу.
Соответственно, свидетельства о праве на наследство по закону, выданные, и нотариусом А.Ж.Г. в части наследства на указанные квартиры, нарушают права А.Б., который являлся их владельцем и пользователем на основании заключенных с их собственником сделок. Поэтому, суд правильно признал эти свидетельства незаконными и недействительными.
Как следствие этого суд правильно признал недействительными и другие правоустанавливающие документы на имя, а также ее зарегистрированное право на указанные квартиры, которые основаны на недействительном свидетельстве о праве на наследство.
Поэтому, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы в указанных частях не имеется.
Не могут служить основанием для отмены решения суда и доводы о том, что суд пришел к выводу о законности договоров, заключенных К.Н. с А.Б. 16 октября 2007 года, т.е. после своей смерти и прекращения правоспособности.
А.Б. никогда не утверждал, что им договора купли-продажи квартир с К.Н. заключались 16 октября 2007 года, он утверждал, что эти договора заключены 10 июля 2006 года.
Суд также не указывал на то, что К.Н. и А.Б. договора купли-продажи квартир заключены 16 октября 2007 года, как это видно из текста решения, суд указывал на заключенные К.Н. с А.Б. договора купли-продажи от 10 июля 2006 года.
Из этого следует, что указание в резолютивной части решения на договора от 16 сентября 2007 года является опиской, заключающаяся в том, что вместо "10 июля 2006 года" указана дата "16.10.2007 г.).
Описка, допущенная судом первой инстанции в резолютивной части решения относительно даты (вместо 10 июля 2006 года ошибочно указана дата 16 октября 2007 года) заключения договоров купли-продажи квартир между К.Н. и А.Б., подлежит исправлению путем изложения резолютивной части решения в правильной редакции.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 29 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Иск удовлетворить:
Признать за право собственности на квартиры по ул. И. Шамиля в г. Махачкале на основании договоров купли-продажи от 10 июля 2006 года, заключенных между ним и, признав эти договора действительными.
Зарегистрированное право собственности на указанные квартиры согласно записям за N и N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданное ей свидетельство о государственной регистрации права серии 05-АА N и серии 05-АА N от 11 января 2008 года, а также свидетельства о праве на наследство по закону от 16 октября 2007 года, выданные, и нотариусом ФИО15 в части наследования квартир по ул. И. Шамиля в г. Махачкале признать недействительными".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)