Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Довгоборец Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.,
судей Лепешина Д.А., Якушева П.А.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 30 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе К. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 19 июня 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К. к Л. и ООО "Виктория плюс" о признании недействительным договора аренды квартиры ****, заключенного в **** году Л. с ООО "Виктория", о приведении квартиры в первоначальное состояние отказать.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения К. и ее представителя адвоката Колдырина Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Л. и его представителя адвоката Вуккерт О.В., просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Л. о признании недействительным договора аренды квартиры ****, заключенного **** Л. и ООО "Виктория", о приведении указанной квартиры в первоначальное состояние.
Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, К. также просила признать недействительным договор аренды ****, заключенный **** Л. и ООО "Виктория плюс"; возложить на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние: побелить потолки во всех комнатах квартиры, туалете, ванной комнате и прихожей; покрасить рамы окон в комнатах всей квартиры; покрасить двери во всех комнатах квартиры, дверь в туалет, дверь в ванную комнату и входную дверь; переклеить обои в комнатах квартиры; заменить разбитые керамические плитки в ванной комнате; восстановить водонагреватель в ванной комнате и подвести к нему воду; восстановить раковину для умывания в ванной комнате и подвести к ней воду.
В обоснование требований К. указала, что **** принадлежит на праве общей долевой собственности ей и ее **** - Л. С **** в квартире никто не проживал. В **** Л. без согласия истца распорядился квартирой, сдав ее в аренду ООО "Виктория", а **** заключил договор аренды с ООО "Виктория плюс", нарушив ст. 253 ГК РФ. О сдаче квартиры в аренду истец узнала в **** при рассмотрении гражданского дела по иску Л. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Ссылаясь на ст. 167 ГК РФ, просила признать договоры аренды недействительными.
Также истец указала, что арендаторы использовали квартиру в качестве мастерской и складского помещения, из ванной комнаты убрали водонагреватель и раковину для умывания, испортили внутреннюю отделку, привели квартиру в неудовлетворительное состояние. Поскольку указанные последствия наступили в результате действий Л., он обязан привести квартиру в первоначальное состояние.
В судебном заседании суда первой инстанции истец и ее представитель исковое заявление поддержали по изложенным основаниям.
Ответчик Л. и его представитель иск не признали, пояснив, что с **** в квартире **** проживала только мать К. и Л., истец стала собственником **** доли в праве собственности на квартиру в **** года.
Квартира находилась в неудовлетворительном состоянии с **** года, титан был неисправен, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от **** г., заключением о стоимости квартиры от **** г., актом осмотра от **** г. Истец, являясь собственником квартиры, расходы по ее содержанию не несла, коммунальные услуги не оплачивала, все платежи осуществлял только Л. При заключении договоров аренды он действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ему К.Л. **** г. Сдавая квартиру в аренду, он действовал в интересах собственников, по условиям договоров арендаторы были обязаны оплачивать коммунальные услуги и произвести ремонт. В настоящее время сроки договоров аренды истекли, они исполнены, договоры аренды на новый срок не заключались. В **** г. в квартире установлены счетчики газа и холодной воды, арендатор произвел ремонт систем электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации и другие ремонтные работы в квартире, произведено улучшение жилого помещения.
Представитель ответчика - ООО "Виктория плюс" - в судебном заседании суда первой инстанции возражал относительно удовлетворения исковых требований, указав в обоснование возражений, что срок действия договора аренды, заключенного с Л., истек **** г., в ближайшее время квартира будет окончательно освобождена от имущества арендатора. Обязательства по договору исполнены в полном объеме, коммунальные услуги оплачены, в квартире произведен ремонт. Исполненный договор не может быть признан недействительным.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Виктория", - извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд первой инстанции представителя не направило. В материалах дела имеется письменный отзыв конкурсного управляющего ООО "Виктория", в котором он оставляет разрешение спора на усмотрение суда, поскольку у него не имеется документов, подтверждающих заключение ООО "Виктория" договора аренды с Л. (л.д. 180).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К., указывая, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не принято во внимание, что ответчик Л. в нарушение требований ст. 253 ГК РФ, не согласуя свои действия с сособственником, сдал квартиру квартирантам. Арендаторы не выполнили свои обязанности, предусмотренные договорами аренды, по приведению квартиры в надлежащее состояние. Именно арендаторами и по вине ответчика Л. квартира была приведена в нежилое состояние.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира, расположенная по адресу: **** принадлежит на праве общей долевой собственности К. (**** доли в праве) и Л. (**** доли в праве).
В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
**** Л. без согласования с К. заключил с ООО "Виктория" договор аренды указанной квартиры сроком на **** месяцев с правом продления срока действия договора, если ни одна из сторон не потребует его изменения или расторжения (л.д. 23 - 26). **** ООО "Виктория" вручило Л. письменное уведомление о расторжении договора аренды.
**** г. Л. без согласования с К. заключил договор аренды указанной квартиры с ООО "Виктория плюс" сроком на **** месяцев и передал квартиру арендатору (л.д. 170 - 173).
Установив, что указанные договоры аренды заключались Л. без согласования с К., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они не соответствуют требованиям закона. При этом довод ответчика Л. о том, что он действовал по доверенности, выданной ему истцом **** г., суд обоснованно оценил как несостоятельный, поскольку доверенность не содержит полномочий по заключению договоров аренды квартиры от имени К. (л.д. 22).
Вместе с тем, поскольку сроки договоров аренды истекли, указанные договоры исполнены и квартира возвращена арендодателю, правоотношения, возникшие из договоров аренды, прекратились, то нарушения прав и законных интересов К. указанными договорами аренды на момент рассмотрения дела не усматривается, в то время как согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом, т.е. лицом, имеющим материально-правовой интерес в применении последствий недействительности сделки. Истец не доказала наличие материально-правового интереса в применении последствий исполненных договоров аренды.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа К. в признании недействительными договоров аренды является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права при разрешении указанных требований - несостоятельными.
Что касается требования истца о возложении на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние, то в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что на дату приобретения истцом доли в праве собственности на указанную квартиру данное жилое помещение требовало ремонта, титан в ванной комнате был неисправен и не эксплуатировался (отчет оценки рыночной стоимости квартиры ****, выполненный в **** г.; акт ООО "МЦ ЖКХ" и ООО "Виктория" от **** г.; письмо директора ООО "Виктория" от **** г. о необходимости приведения квартиры в надлежащее состояние; постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от **** г. и др.). В то же время согласно акту выполненных работ от **** г. арендатором ООО "Виктория плюс" в квартире произведены работы по ремонту систем электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации, строительные работы на общую сумму **** коп.
Представленное истцом экспертное заключение ООО "Бюро независимой экспертизы" от 31.05.2012 г. подтверждает лишь необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, но не содержит выводы о том, что квартира приведена в надлежащее состояние по вине Л. или арендаторов.
Следовательно, поскольку истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказала, что квартира приведена в ненадлежащее состояние по вине Л. или арендаторов, суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования о возложении на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние.
Доводы частной жалобы о том, что суд неправомерно не принял во внимание, что именно арендаторами и по вине ответчика Л. квартира была приведена в нежилое состояние, не могут быть признаны судебной коллегией обоснованными, поскольку они не подтверждаются материалами дела.
Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, представленным по делу доказательствам дана надлежащая оценка. Судебное постановление является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, на которые приведена ссылка в обоснование заявленных исковых требований, являлись предметом исследования и оценки суда, фактически направлены на переоценку его суждений, что основанием для отмены судебного постановления не является.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромского городского суда Владимирской области от 19 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Д.А.ЛЕПЕШИН
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2594/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2012 г. по делу N 33-2594/2012
Докладчик: Якушев П.А.
Судья: Довгоборец Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.,
судей Лепешина Д.А., Якушева П.А.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 30 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе К. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 19 июня 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К. к Л. и ООО "Виктория плюс" о признании недействительным договора аренды квартиры ****, заключенного в **** году Л. с ООО "Виктория", о приведении квартиры в первоначальное состояние отказать.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения К. и ее представителя адвоката Колдырина Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Л. и его представителя адвоката Вуккерт О.В., просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Л. о признании недействительным договора аренды квартиры ****, заключенного **** Л. и ООО "Виктория", о приведении указанной квартиры в первоначальное состояние.
Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, К. также просила признать недействительным договор аренды ****, заключенный **** Л. и ООО "Виктория плюс"; возложить на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние: побелить потолки во всех комнатах квартиры, туалете, ванной комнате и прихожей; покрасить рамы окон в комнатах всей квартиры; покрасить двери во всех комнатах квартиры, дверь в туалет, дверь в ванную комнату и входную дверь; переклеить обои в комнатах квартиры; заменить разбитые керамические плитки в ванной комнате; восстановить водонагреватель в ванной комнате и подвести к нему воду; восстановить раковину для умывания в ванной комнате и подвести к ней воду.
В обоснование требований К. указала, что **** принадлежит на праве общей долевой собственности ей и ее **** - Л. С **** в квартире никто не проживал. В **** Л. без согласия истца распорядился квартирой, сдав ее в аренду ООО "Виктория", а **** заключил договор аренды с ООО "Виктория плюс", нарушив ст. 253 ГК РФ. О сдаче квартиры в аренду истец узнала в **** при рассмотрении гражданского дела по иску Л. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Ссылаясь на ст. 167 ГК РФ, просила признать договоры аренды недействительными.
Также истец указала, что арендаторы использовали квартиру в качестве мастерской и складского помещения, из ванной комнаты убрали водонагреватель и раковину для умывания, испортили внутреннюю отделку, привели квартиру в неудовлетворительное состояние. Поскольку указанные последствия наступили в результате действий Л., он обязан привести квартиру в первоначальное состояние.
В судебном заседании суда первой инстанции истец и ее представитель исковое заявление поддержали по изложенным основаниям.
Ответчик Л. и его представитель иск не признали, пояснив, что с **** в квартире **** проживала только мать К. и Л., истец стала собственником **** доли в праве собственности на квартиру в **** года.
Квартира находилась в неудовлетворительном состоянии с **** года, титан был неисправен, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от **** г., заключением о стоимости квартиры от **** г., актом осмотра от **** г. Истец, являясь собственником квартиры, расходы по ее содержанию не несла, коммунальные услуги не оплачивала, все платежи осуществлял только Л. При заключении договоров аренды он действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ему К.Л. **** г. Сдавая квартиру в аренду, он действовал в интересах собственников, по условиям договоров арендаторы были обязаны оплачивать коммунальные услуги и произвести ремонт. В настоящее время сроки договоров аренды истекли, они исполнены, договоры аренды на новый срок не заключались. В **** г. в квартире установлены счетчики газа и холодной воды, арендатор произвел ремонт систем электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации и другие ремонтные работы в квартире, произведено улучшение жилого помещения.
Представитель ответчика - ООО "Виктория плюс" - в судебном заседании суда первой инстанции возражал относительно удовлетворения исковых требований, указав в обоснование возражений, что срок действия договора аренды, заключенного с Л., истек **** г., в ближайшее время квартира будет окончательно освобождена от имущества арендатора. Обязательства по договору исполнены в полном объеме, коммунальные услуги оплачены, в квартире произведен ремонт. Исполненный договор не может быть признан недействительным.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Виктория", - извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд первой инстанции представителя не направило. В материалах дела имеется письменный отзыв конкурсного управляющего ООО "Виктория", в котором он оставляет разрешение спора на усмотрение суда, поскольку у него не имеется документов, подтверждающих заключение ООО "Виктория" договора аренды с Л. (л.д. 180).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К., указывая, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не принято во внимание, что ответчик Л. в нарушение требований ст. 253 ГК РФ, не согласуя свои действия с сособственником, сдал квартиру квартирантам. Арендаторы не выполнили свои обязанности, предусмотренные договорами аренды, по приведению квартиры в надлежащее состояние. Именно арендаторами и по вине ответчика Л. квартира была приведена в нежилое состояние.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира, расположенная по адресу: **** принадлежит на праве общей долевой собственности К. (**** доли в праве) и Л. (**** доли в праве).
В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
**** Л. без согласования с К. заключил с ООО "Виктория" договор аренды указанной квартиры сроком на **** месяцев с правом продления срока действия договора, если ни одна из сторон не потребует его изменения или расторжения (л.д. 23 - 26). **** ООО "Виктория" вручило Л. письменное уведомление о расторжении договора аренды.
**** г. Л. без согласования с К. заключил договор аренды указанной квартиры с ООО "Виктория плюс" сроком на **** месяцев и передал квартиру арендатору (л.д. 170 - 173).
Установив, что указанные договоры аренды заключались Л. без согласования с К., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они не соответствуют требованиям закона. При этом довод ответчика Л. о том, что он действовал по доверенности, выданной ему истцом **** г., суд обоснованно оценил как несостоятельный, поскольку доверенность не содержит полномочий по заключению договоров аренды квартиры от имени К. (л.д. 22).
Вместе с тем, поскольку сроки договоров аренды истекли, указанные договоры исполнены и квартира возвращена арендодателю, правоотношения, возникшие из договоров аренды, прекратились, то нарушения прав и законных интересов К. указанными договорами аренды на момент рассмотрения дела не усматривается, в то время как согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом, т.е. лицом, имеющим материально-правовой интерес в применении последствий недействительности сделки. Истец не доказала наличие материально-правового интереса в применении последствий исполненных договоров аренды.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа К. в признании недействительными договоров аренды является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права при разрешении указанных требований - несостоятельными.
Что касается требования истца о возложении на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние, то в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что на дату приобретения истцом доли в праве собственности на указанную квартиру данное жилое помещение требовало ремонта, титан в ванной комнате был неисправен и не эксплуатировался (отчет оценки рыночной стоимости квартиры ****, выполненный в **** г.; акт ООО "МЦ ЖКХ" и ООО "Виктория" от **** г.; письмо директора ООО "Виктория" от **** г. о необходимости приведения квартиры в надлежащее состояние; постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от **** г. и др.). В то же время согласно акту выполненных работ от **** г. арендатором ООО "Виктория плюс" в квартире произведены работы по ремонту систем электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации, строительные работы на общую сумму **** коп.
Представленное истцом экспертное заключение ООО "Бюро независимой экспертизы" от 31.05.2012 г. подтверждает лишь необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, но не содержит выводы о том, что квартира приведена в надлежащее состояние по вине Л. или арендаторов.
Следовательно, поскольку истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказала, что квартира приведена в ненадлежащее состояние по вине Л. или арендаторов, суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования о возложении на Л. обязанности привести квартиру в первоначальное состояние.
Доводы частной жалобы о том, что суд неправомерно не принял во внимание, что именно арендаторами и по вине ответчика Л. квартира была приведена в нежилое состояние, не могут быть признаны судебной коллегией обоснованными, поскольку они не подтверждаются материалами дела.
Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, представленным по делу доказательствам дана надлежащая оценка. Судебное постановление является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, на которые приведена ссылка в обоснование заявленных исковых требований, являлись предметом исследования и оценки суда, фактически направлены на переоценку его суждений, что основанием для отмены судебного постановления не является.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромского городского суда Владимирской области от 19 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Д.А.ЛЕПЕШИН
П.А.ЯКУШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)