Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шуваева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Андреева С.В., Дедюевой М.В.,
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д.Т. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 апреля 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Д.Т. к муниципальному образованию городской округ г. Кострома, Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы, З.Р., С.А.К., С.Л.Г., А.Г., Ш., З.Ж., Д.Г., Д.А., Р.Г., Н.Т., Г.Э., М.В., З.И., С.С. С.Л.С., Б.Г., И.М., С.Т., Х.С. И.А., Н.Е., Б.Л., У., П.Д., Я., К.Н.Н., Р.В., Ц.С., Т.Н., Р.О.Ю., Р.А., М.Г., Б.И., Н.Н., Н.М., Р.О.В., Р.Д., Ж.В., А.О.И., А.О.А. Ч.Т. Ч.Д., Б.Э., К.С.В., К.В.И., К.Э., К.К., Г.И. С.А.А., Л.В., И.В., Б.С. Е. Г.А., С.Э., В., Ц.Н.С., Т.М., К.И.В., А.А.А., А.В., Л.К., Ж.Е., К.В.С., А.Н., Д.Л., С.О.А., К.Т., Ф., С.Н., Р.Е., Р.И., К.Р., Щ.Е., Щ.Н., Б.Н., Б.Е., К.И.В., Л.Н., К.А.С., К.В.М. С.О.Н., Г.Ю., К.С.С., А.А.М., К.Е.В., С.Г., Б.Ю., К.Е.В., К.М., С.К., П.В., Ц.Н.И., К.Н.А., П.П., Д.С.Г., Ц.А., К.А.М., К.Н.О., К.О., П.Ю., П.О. о признании постановления главы г. Костромы недействительным в части, признании права собственности на помещение колясочной отказано.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Д.Т., ее представителя Х.М., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
Д.Т. обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы о признании права собственности на помещение колясочной площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития по адресу: Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела спорное нежилое помещение по договору купли-продажи. Помещение было передано ей от по акту приема-передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Для регистрации права собственности на помещение в 2010 году она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, но в регистрации ей было отказано, так как печать на договоре не соответствует названию продавца в тексте договора; кроме того, документы, представленные на регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон. По мнению Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, сведения о передаваемом в собственность Д.Т. нежилом помещении, указанные в договоре купли-продажи, не соответствуют сведениям о данном объекте, указанном в кадастровом паспорте, выданном в связи с чем идентифицировать объект недвижимого имущества невозможно. Вместе с тем истец считает договор купли-продажи здания заключенным с момента подписания договора, а не с момента государственной регистрации, в связи с чем обратилась в суд с иском о признании права собственности по спорное помещение.
К участию в деле в качестве ответчиков привлечены муниципальное образование городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации г. Костромы, а также собственники помещений в жилом доме - З.Р., С.А.К., С.Л.Г., А.Г., Ш., З.Ж., Д.Г., Д.А., Р.Г., Н.Т., Г.Э., М.В., З.И., С.С., С.Л.С., Б.Г., И.М., С.Т., Х.С., И.А., Н.Е., Б.Л., У., П.Д., Я., К.Н.Н., Р.В., Ц.С., Т.Н., Р.О.Ю., Р.А., М.Г., Б.И., Н.Н., Н.М., Р.О.В., Р.Д., Ж.В., А.О.И., А.О.А., Ч.Т., Ч.Д., Б.Э., К.С.В., К.В.И., К.Э., К.К., Г.И., С.А.А., Л.В., И.В., Б.С., Е., С.Э., В., Ц.Н.С., Т.М., К.И.В., А.А.А., А.В., Л.К., Ж.Е., К.В., А.Н., Д.Л., С.О.А., К.Т., Ф., С.Н., Р.Е., Р.И., К.Р., Щ.Е., Щ.Н., Б.Н., Б.Е., К.И.В., Л.Н., К.А.С., К.В.М., С.О.Н., Г.Ю., К.С.С., А.А.М., К.Е.В., С.Г., Б.Ю., К.Е.В., К.М., С.К., П.В., Ц.Н.И., К.Н.А., П.П., Д.С.С., Ц.А., К.А.М., К.Н.О., К.О., П.Ю., П.О.
При рассмотрении дела Д.Т. заявленные требования уточнила, просила признать недействительным постановление главы г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N в части признания местами общего пользования помещений под позициями 86, 87, 88, 89, 90, расположенных на первом этаже дома по адресу:, согласно приложению N 1 к названному постановлению; признать за собой право собственности на помещение колясочной площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу:. Требования дополнительно обосновала тем, что при вынесении оспариваемого постановления Администрация г. Костромы руководствовалась данными БТИ, согласно которым купленное ею помещение ошибочно не значилось принадлежащим ей (Д.Т.). Договор купли-продажи согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.Т.
В апелляционной жалобе Д.Т. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда о том, что спорные жилые помещения относились и относятся к общему имуществу дома, а договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома (ранее общежития) и должен быть заключен в нотариальной форме. Не согласны с выводом суда об отнесении спорных помещений к общему имуществу дома, указывая, что спорные помещения были признаны общим имуществом только после издания постановления Администрации г. Костромы, которое она оспаривает. Каких-либо документов, подтверждающих использование спорных помещений другими жильцами, в материалах дела не имеется. Ответчики, участвующие в судебном заседании, не возражали против удовлетворения ее требований и подтвердили, что спорное помещение использовалось ею. Ссылку суда на ст. 158 ГК РФ и на ст. 163 ГК РФ считает необоснованной. По ее мнению, необходимо руководствоваться ст. 161 ГК РФ, из грамматического, логического и системного толкования которой следует, что данная статья устанавливает правила совершения сделок в простой письменной, а не в нотариальной форме. Кроме того, согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21 договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Также ссылается на ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Между тем суд не дал надлежащей оценки вышеприведенным доводам. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, являлось собственником общежития -.
Постановлением главы самоуправления г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N постановлено принять в муниципальную собственность и поставить на баланс муниципальных жилищно-эксплуатационных и коммунальных предприятий г. Костромы ведомственный жилищный фонд включая общежитие по.
ДД.ММ.ГГГГ Д.Т. и подписан договор купли-продажи помещения колясочной площадью кв. м, расположенного по адресу:, согласно которому продал истцу указанное помещение за руб.
Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения в судебном заседании специалиста Костромского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Г. о том, что в соответствии с инвентарным делом назначение спорного помещения как "колясочная" не определено, а также установив на основании поэтажных планов первого этажа, что спорные помещения не изолированы от жилой части дома, помещения поз. 86 (коридор) и поз. 89 (тамбур) являются проходными с улицы в общий коридор первого этажа дома, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и являются общедомовым имуществом.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома и должен быть заключен в нотариальной форме. Однако, как установлено судом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между и Д.Т. нотариально удостоверен не был, вследствие чего суд на основании ст. ст. 158, 163, 165, 550 ГК РФ, ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", положений ГК РСФСР пришел к выводу о том, что данный договор является ничтожным.
Также суд пришел к выводу о том, что сторонами договора нарушено требование закона о государственной регистрации договора.
С выводами суда о несоблюдении Д.Т. и требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Поскольку спорный договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.
Ранее действовавшее законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи жилых помещений.
Спорный договор не являлся договором купли-продажи жилого помещения. В нем указано о продаже и покупке помещения колясочной, имеющей нежилое назначение. То, что в период заключения продажа помещений дома осуществлялась путем продажи долей в праве собственности на дом в целом, не свидетельствует о том, что заключенный истицей договор предусматривал продажу доли дома.
Следовательно, договор купли-продажи, на котором основываются исковые требования Д.Т., являлся договором купли-продажи нежилого помещения и не требовал соблюдения нотариальной формы.
До введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательством была предусмотрена необходимость регистрации в органе БТИ договоров купли-продажи жилых помещений (Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утв. Приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 N 380); на договоры купли-продажи нежилых помещений требование об обязательной регистрации в органах БТИ не распространялось.
С учетом изложенное указанные выводы как ошибочные подлежат исключению из мотивировочной части решения.
Вместе с тем исключение из мотивировочной части решения этих выводов не влечет отмену решения суда, поскольку вывод суда об отсутствии оснований для признания права собственности Д.Т. на спорное помещение является правильным, соответствует установленным судом обстоятельствам и требованиям закона.
Судом правильно определены нормы материального права, подлежащие применению при разрешении дела. В частности, суд верно сослался на нормы ст. 554 ГК РФ, предусматривающие, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основе исследованных доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора купли-продажи не согласованы существенные условия договора (предмет договора, включая данные, определяющие расположение продаваемого помещения в составе другого недвижимого имущества), поскольку определить предмет сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расположение купленного истицей помещения в составе жилого дома не представляется возможным.
Исковые требования Д.Т. основаны на том, что по договору купли-продажи ей было передано помещение колясочной, в которое входят помещения на первом этаже дома, обозначенные в настоящее время на плане БТИ поз. 86-90. Из поэтажных планов первого этажа, с учетом изменения нумерации помещений на основании постановления администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N, следует, что целевое назначение спорных помещений определено как "коридор (поз. 86), умывальня (поз. 87), подсобное (поз. 88), тамбур (поз. 89), основное (поз. 90)".
Таким образом, помещения, на которые претендует истица, никогда не имели целевого назначения колясочная. То есть определить предмет договора по целевому назначению помещения невозможно. То, что комната площадью кв. м, согласно показаниям свидетеля С. в отдельные периоды использовалась фактически для хранения детских колясок, не позволяет признать указываемые истицей помещения колясочной, так как по договору ей продана не комната площадью кв. м, а помещение площадь кв. м.
Ссылка на данные технического учета и на обозначение проданных помещений применительно в их обозначению в документах БТИ в договоре не приведена.
Кроме того, в договоре купли-продажи предмет договора определен как одно помещение площадью кв. м. В то же время истица утверждает, что ей продано несколько смежных помещений общей площадью кв. м.
Судом обоснованно обращено внимание на противоречивость сведений о проданном объекте (его площади и конфигурации) в различных документах, имеющихся в материалах дела.
Также суд правильно учел, что помещения, на которые претендует истица, не выделены из состава других помещений дома, не представляли собой на момент заключения сделки самостоятельного объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ сособственники жилого дома заключили договор об определении размера долей жилого дома и выдела их в натуре, в том числе с выделением в натуре нежилых помещений. Помещения, обозначенные на плане БТИ номерами 86-90, которые, по утверждению Д.Т., были переданы ей по договору как помещение колясочной, согласно этому договору являются местами общего пользования для жителей всего дома, в том числе коридор площадью кв. м (поз. 86), умывальня площадью кв. м (поз. 87), подсобное площадью кв. м (поз. 88), тамбур площадью кв. м (поз. 89), основное площадью кв. м (поз. 90). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области.
Таким образом, ввиду отсутствия в договоре сведений, определяющих предмет договора, договор от ДД.ММ.ГГГГ между Д.Т. и купли-продажи помещения колясочной площадью кв. м, расположенного по адресу:, является незаключенным.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании за истцом права собственности на помещение "колясочная" площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу:.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Т. - без удовлетворения.
Исключить из мотивировочной части решения выводы суда о несоблюдении Д.Т. и требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-962
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2012 г. по делу N 33-962
Судья: Шуваева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Андреева С.В., Дедюевой М.В.,
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д.Т. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 апреля 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Д.Т. к муниципальному образованию городской округ г. Кострома, Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы, З.Р., С.А.К., С.Л.Г., А.Г., Ш., З.Ж., Д.Г., Д.А., Р.Г., Н.Т., Г.Э., М.В., З.И., С.С. С.Л.С., Б.Г., И.М., С.Т., Х.С. И.А., Н.Е., Б.Л., У., П.Д., Я., К.Н.Н., Р.В., Ц.С., Т.Н., Р.О.Ю., Р.А., М.Г., Б.И., Н.Н., Н.М., Р.О.В., Р.Д., Ж.В., А.О.И., А.О.А. Ч.Т. Ч.Д., Б.Э., К.С.В., К.В.И., К.Э., К.К., Г.И. С.А.А., Л.В., И.В., Б.С. Е. Г.А., С.Э., В., Ц.Н.С., Т.М., К.И.В., А.А.А., А.В., Л.К., Ж.Е., К.В.С., А.Н., Д.Л., С.О.А., К.Т., Ф., С.Н., Р.Е., Р.И., К.Р., Щ.Е., Щ.Н., Б.Н., Б.Е., К.И.В., Л.Н., К.А.С., К.В.М. С.О.Н., Г.Ю., К.С.С., А.А.М., К.Е.В., С.Г., Б.Ю., К.Е.В., К.М., С.К., П.В., Ц.Н.И., К.Н.А., П.П., Д.С.Г., Ц.А., К.А.М., К.Н.О., К.О., П.Ю., П.О. о признании постановления главы г. Костромы недействительным в части, признании права собственности на помещение колясочной отказано.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Д.Т., ее представителя Х.М., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
Д.Т. обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы о признании права собственности на помещение колясочной площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития по адресу: Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела спорное нежилое помещение по договору купли-продажи. Помещение было передано ей от по акту приема-передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Для регистрации права собственности на помещение в 2010 году она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, но в регистрации ей было отказано, так как печать на договоре не соответствует названию продавца в тексте договора; кроме того, документы, представленные на регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон. По мнению Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, сведения о передаваемом в собственность Д.Т. нежилом помещении, указанные в договоре купли-продажи, не соответствуют сведениям о данном объекте, указанном в кадастровом паспорте, выданном в связи с чем идентифицировать объект недвижимого имущества невозможно. Вместе с тем истец считает договор купли-продажи здания заключенным с момента подписания договора, а не с момента государственной регистрации, в связи с чем обратилась в суд с иском о признании права собственности по спорное помещение.
К участию в деле в качестве ответчиков привлечены муниципальное образование городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации г. Костромы, а также собственники помещений в жилом доме - З.Р., С.А.К., С.Л.Г., А.Г., Ш., З.Ж., Д.Г., Д.А., Р.Г., Н.Т., Г.Э., М.В., З.И., С.С., С.Л.С., Б.Г., И.М., С.Т., Х.С., И.А., Н.Е., Б.Л., У., П.Д., Я., К.Н.Н., Р.В., Ц.С., Т.Н., Р.О.Ю., Р.А., М.Г., Б.И., Н.Н., Н.М., Р.О.В., Р.Д., Ж.В., А.О.И., А.О.А., Ч.Т., Ч.Д., Б.Э., К.С.В., К.В.И., К.Э., К.К., Г.И., С.А.А., Л.В., И.В., Б.С., Е., С.Э., В., Ц.Н.С., Т.М., К.И.В., А.А.А., А.В., Л.К., Ж.Е., К.В., А.Н., Д.Л., С.О.А., К.Т., Ф., С.Н., Р.Е., Р.И., К.Р., Щ.Е., Щ.Н., Б.Н., Б.Е., К.И.В., Л.Н., К.А.С., К.В.М., С.О.Н., Г.Ю., К.С.С., А.А.М., К.Е.В., С.Г., Б.Ю., К.Е.В., К.М., С.К., П.В., Ц.Н.И., К.Н.А., П.П., Д.С.С., Ц.А., К.А.М., К.Н.О., К.О., П.Ю., П.О.
При рассмотрении дела Д.Т. заявленные требования уточнила, просила признать недействительным постановление главы г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N в части признания местами общего пользования помещений под позициями 86, 87, 88, 89, 90, расположенных на первом этаже дома по адресу:, согласно приложению N 1 к названному постановлению; признать за собой право собственности на помещение колясочной площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу:. Требования дополнительно обосновала тем, что при вынесении оспариваемого постановления Администрация г. Костромы руководствовалась данными БТИ, согласно которым купленное ею помещение ошибочно не значилось принадлежащим ей (Д.Т.). Договор купли-продажи согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.Т.
В апелляционной жалобе Д.Т. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда о том, что спорные жилые помещения относились и относятся к общему имуществу дома, а договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома (ранее общежития) и должен быть заключен в нотариальной форме. Не согласны с выводом суда об отнесении спорных помещений к общему имуществу дома, указывая, что спорные помещения были признаны общим имуществом только после издания постановления Администрации г. Костромы, которое она оспаривает. Каких-либо документов, подтверждающих использование спорных помещений другими жильцами, в материалах дела не имеется. Ответчики, участвующие в судебном заседании, не возражали против удовлетворения ее требований и подтвердили, что спорное помещение использовалось ею. Ссылку суда на ст. 158 ГК РФ и на ст. 163 ГК РФ считает необоснованной. По ее мнению, необходимо руководствоваться ст. 161 ГК РФ, из грамматического, логического и системного толкования которой следует, что данная статья устанавливает правила совершения сделок в простой письменной, а не в нотариальной форме. Кроме того, согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21 договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Также ссылается на ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Между тем суд не дал надлежащей оценки вышеприведенным доводам. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, являлось собственником общежития -.
Постановлением главы самоуправления г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N постановлено принять в муниципальную собственность и поставить на баланс муниципальных жилищно-эксплуатационных и коммунальных предприятий г. Костромы ведомственный жилищный фонд включая общежитие по.
ДД.ММ.ГГГГ Д.Т. и подписан договор купли-продажи помещения колясочной площадью кв. м, расположенного по адресу:, согласно которому продал истцу указанное помещение за руб.
Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения в судебном заседании специалиста Костромского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Г. о том, что в соответствии с инвентарным делом назначение спорного помещения как "колясочная" не определено, а также установив на основании поэтажных планов первого этажа, что спорные помещения не изолированы от жилой части дома, помещения поз. 86 (коридор) и поз. 89 (тамбур) являются проходными с улицы в общий коридор первого этажа дома, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и являются общедомовым имуществом.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома и должен быть заключен в нотариальной форме. Однако, как установлено судом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между и Д.Т. нотариально удостоверен не был, вследствие чего суд на основании ст. ст. 158, 163, 165, 550 ГК РФ, ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", положений ГК РСФСР пришел к выводу о том, что данный договор является ничтожным.
Также суд пришел к выводу о том, что сторонами договора нарушено требование закона о государственной регистрации договора.
С выводами суда о несоблюдении Д.Т. и требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Поскольку спорный договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.
Ранее действовавшее законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи жилых помещений.
Спорный договор не являлся договором купли-продажи жилого помещения. В нем указано о продаже и покупке помещения колясочной, имеющей нежилое назначение. То, что в период заключения продажа помещений дома осуществлялась путем продажи долей в праве собственности на дом в целом, не свидетельствует о том, что заключенный истицей договор предусматривал продажу доли дома.
Следовательно, договор купли-продажи, на котором основываются исковые требования Д.Т., являлся договором купли-продажи нежилого помещения и не требовал соблюдения нотариальной формы.
До введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательством была предусмотрена необходимость регистрации в органе БТИ договоров купли-продажи жилых помещений (Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утв. Приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 N 380); на договоры купли-продажи нежилых помещений требование об обязательной регистрации в органах БТИ не распространялось.
С учетом изложенное указанные выводы как ошибочные подлежат исключению из мотивировочной части решения.
Вместе с тем исключение из мотивировочной части решения этих выводов не влечет отмену решения суда, поскольку вывод суда об отсутствии оснований для признания права собственности Д.Т. на спорное помещение является правильным, соответствует установленным судом обстоятельствам и требованиям закона.
Судом правильно определены нормы материального права, подлежащие применению при разрешении дела. В частности, суд верно сослался на нормы ст. 554 ГК РФ, предусматривающие, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основе исследованных доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора купли-продажи не согласованы существенные условия договора (предмет договора, включая данные, определяющие расположение продаваемого помещения в составе другого недвижимого имущества), поскольку определить предмет сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расположение купленного истицей помещения в составе жилого дома не представляется возможным.
Исковые требования Д.Т. основаны на том, что по договору купли-продажи ей было передано помещение колясочной, в которое входят помещения на первом этаже дома, обозначенные в настоящее время на плане БТИ поз. 86-90. Из поэтажных планов первого этажа, с учетом изменения нумерации помещений на основании постановления администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N, следует, что целевое назначение спорных помещений определено как "коридор (поз. 86), умывальня (поз. 87), подсобное (поз. 88), тамбур (поз. 89), основное (поз. 90)".
Таким образом, помещения, на которые претендует истица, никогда не имели целевого назначения колясочная. То есть определить предмет договора по целевому назначению помещения невозможно. То, что комната площадью кв. м, согласно показаниям свидетеля С. в отдельные периоды использовалась фактически для хранения детских колясок, не позволяет признать указываемые истицей помещения колясочной, так как по договору ей продана не комната площадью кв. м, а помещение площадь кв. м.
Ссылка на данные технического учета и на обозначение проданных помещений применительно в их обозначению в документах БТИ в договоре не приведена.
Кроме того, в договоре купли-продажи предмет договора определен как одно помещение площадью кв. м. В то же время истица утверждает, что ей продано несколько смежных помещений общей площадью кв. м.
Судом обоснованно обращено внимание на противоречивость сведений о проданном объекте (его площади и конфигурации) в различных документах, имеющихся в материалах дела.
Также суд правильно учел, что помещения, на которые претендует истица, не выделены из состава других помещений дома, не представляли собой на момент заключения сделки самостоятельного объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ сособственники жилого дома заключили договор об определении размера долей жилого дома и выдела их в натуре, в том числе с выделением в натуре нежилых помещений. Помещения, обозначенные на плане БТИ номерами 86-90, которые, по утверждению Д.Т., были переданы ей по договору как помещение колясочной, согласно этому договору являются местами общего пользования для жителей всего дома, в том числе коридор площадью кв. м (поз. 86), умывальня площадью кв. м (поз. 87), подсобное площадью кв. м (поз. 88), тамбур площадью кв. м (поз. 89), основное площадью кв. м (поз. 90). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области.
Таким образом, ввиду отсутствия в договоре сведений, определяющих предмет договора, договор от ДД.ММ.ГГГГ между Д.Т. и купли-продажи помещения колясочной площадью кв. м, расположенного по адресу:, является незаключенным.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании за истцом права собственности на помещение "колясочная" площадью кв. м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу:.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Т. - без удовлетворения.
Исключить из мотивировочной части решения выводы суда о несоблюдении Д.Т. и требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)