Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Силина Ж.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.
судей Афанасьевой Т.В., Кашиной Л.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле
25 октября 2012 года
гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Даниловского районного суда Ярославской области от 08 августа 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. к П. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Афанасьевой Т.В., судебная коллегия
установила:
З. обратился с иском к П., с учетом уточнения требований просил о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между ним и П. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, была произведена оплата в сумму <...> рублей. При подписании договора истец с полным пакетом документов не знакомился.
После подписания договора в ОРГАНИЗАЦИЯ З. было разъяснено, что необходимо оформить охранное свидетельство на дом <...>, поскольку он является памятником архитектуры 19-20 вв. Истец подписывать охранное обязательство собственника на объект культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ отказался.
З. полагает, что при подписании договора купли-продажи его ввели в заблуждение, поскольку он не был поставлен в известность об имеющихся ограничениях на нежилой дом. Указывает также, что земельный участок приобретался для строительства магазина, который предполагалось построить на месте старого здания. В настоящее время построить магазин невозможно в связи с имеющимися в отношении нежилого здания ограничениями.
Истец полагает, что П. знал об имеющихся ограничениях, так как ранее подписывал охранное свидетельство, но не сообщил об этом З., чем ввел его в заблуждение, в связи с чем сделка должна быть признана недействительной.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения - об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в ее поддержание истца З. и его представителя адвоката Б., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Отказывая З. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что оснований для признания сделки недействительной не имеется; договором, который был заключен между сторонами, предусмотрено, что приобретаемое жилое помещение имеет ограничения права: прочие ограничения; указанный договор З. подписан, а его доводы о том, что он приобретал земельный участок для строительства нового магазина правового значения не имеют.
Судебная коллегия с указанными выводами не соглашается, считает их неправильными.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Из материалов дела следует, что между П. и З. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Цена недвижимых объектов: нежилого дома и земельного участка по договору - <...> рублей. Пункт 1.1 договора предусматривал, что нежилое здание имеет прочие ограничения.
Здание, расположенное по адресу: <...>, является выявленным объектом культурного наследия в соответствии с Постановлением Главы Администрации Ярославской области от 22.11.1993 года N 329.
По данным информации ОРГАНИЗАЦИЯ 2 от ДД.ММ.ГГГГ лит. <...>, расположенный по адресу: <...>, является объектом культурного наследия и состоит на государственном учете как памятник архитектуры, истории и культуры 19-20 в.в. (л.д. <...>).
Обращаясь первоначально с иском в суд первой инстанции, З. просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку в нем не был указан существенный пункт о том, что нежилое здание является памятником архитектуры. В ходе судебного заседания в апелляционной инстанции представитель З. пояснял, что считает договор незаключенным, поскольку в нем не отражены существенные условия - наличие на земельном участке объекта культурного наследия и указания на охранное обязательство.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, при продаже спорного объекта недвижимости сторонам следовало учитывать его правовое положение и нормативные акты, регламентирующие порядок отчуждения.
Согласно п. 4 ст. 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениям (обременениями) права собственности на объект.
В п. 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 года N 894, установлено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.
В этой связи, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик и его представитель не уведомили З. о том, что указание в п. 1.1 договора о существующих ограничениях права: прочие ограничения не позволят З. снести здание; что в договоре не было указания на тот факт, что продается объект культурного наследия, заслуживают внимания.
Судебная коллегия полагает, что в соответствии с приведенными выше положениями Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 года N 894, условия охранного обязательства подлежали обязательному включению в заключенный между истцом и ответчиком договор, предусматривающий переход права собственности на указанный объект недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П. и З., не содержит условий охранного свидетельства, т.е. не содержит обязательства нового собственника - З. по сохранению объекта культурного наследия.
Таким образом, данный договор не содержит всех обязательных существенных условий, следовательно, не соответствует положениям ч. 1 ст. 432 ГК РФ, а значит, не может считаться заключенным и порождающим права и обязанности сторон.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
За государственную регистрацию перехода права собственности З. была уплачена государственная пошлина в размере <...> руб., которая не подлежит возврату в соответствии со ст. 333.40 ч. 4 НК РФ, поскольку в государственной регистрации перехода права собственности было отказано. Указанная госпошлина является убытками З., связанными с оформлением договора купли-продажи, подлежит взысканию с П. на основании ст. 15 ГК РФ.
В связи с этим требования З. о признании договора незаключенным подлежат удовлетворению, с П. в пользу З. подлежат взысканию денежные средства в размере <...> рублей, из которых <...> рублей - оплата по договору купли-продажи за нежилое помещение и земельный участок, <...> рублей - уплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности.
В соответствии с. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все пронесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С П. подлежит взысканию в пользу З. возврат госпошлины <...> руб., уплаченной при подаче иска в суд.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судебная коллегия считает разумным взыскать с П. в пользу З. расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, учитывая сложность дела и объем защищаемого права, и то, что представитель Б. участвовал в 3 судебных заседаниях в суде первой инстанции, в одном заседании в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Даниловского районного суда Ярославской области от 08 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, от ДД.ММ.ГГГГ между П. и З. незаключенным.
Взыскать с П. в пользу З. <...> рублей, возврат государственной пошлины <...> рублей, расходы на оплату услуг представителя <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5777/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2012 г. по делу N 33-5777/2012
Судья Силина Ж.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.
судей Афанасьевой Т.В., Кашиной Л.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле
25 октября 2012 года
гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Даниловского районного суда Ярославской области от 08 августа 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. к П. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Афанасьевой Т.В., судебная коллегия
установила:
З. обратился с иском к П., с учетом уточнения требований просил о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между ним и П. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, была произведена оплата в сумму <...> рублей. При подписании договора истец с полным пакетом документов не знакомился.
После подписания договора в ОРГАНИЗАЦИЯ З. было разъяснено, что необходимо оформить охранное свидетельство на дом <...>, поскольку он является памятником архитектуры 19-20 вв. Истец подписывать охранное обязательство собственника на объект культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ отказался.
З. полагает, что при подписании договора купли-продажи его ввели в заблуждение, поскольку он не был поставлен в известность об имеющихся ограничениях на нежилой дом. Указывает также, что земельный участок приобретался для строительства магазина, который предполагалось построить на месте старого здания. В настоящее время построить магазин невозможно в связи с имеющимися в отношении нежилого здания ограничениями.
Истец полагает, что П. знал об имеющихся ограничениях, так как ранее подписывал охранное свидетельство, но не сообщил об этом З., чем ввел его в заблуждение, в связи с чем сделка должна быть признана недействительной.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения - об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в ее поддержание истца З. и его представителя адвоката Б., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Отказывая З. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что оснований для признания сделки недействительной не имеется; договором, который был заключен между сторонами, предусмотрено, что приобретаемое жилое помещение имеет ограничения права: прочие ограничения; указанный договор З. подписан, а его доводы о том, что он приобретал земельный участок для строительства нового магазина правового значения не имеют.
Судебная коллегия с указанными выводами не соглашается, считает их неправильными.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Из материалов дела следует, что между П. и З. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Цена недвижимых объектов: нежилого дома и земельного участка по договору - <...> рублей. Пункт 1.1 договора предусматривал, что нежилое здание имеет прочие ограничения.
Здание, расположенное по адресу: <...>, является выявленным объектом культурного наследия в соответствии с Постановлением Главы Администрации Ярославской области от 22.11.1993 года N 329.
По данным информации ОРГАНИЗАЦИЯ 2 от ДД.ММ.ГГГГ лит. <...>, расположенный по адресу: <...>, является объектом культурного наследия и состоит на государственном учете как памятник архитектуры, истории и культуры 19-20 в.в. (л.д. <...>).
Обращаясь первоначально с иском в суд первой инстанции, З. просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку в нем не был указан существенный пункт о том, что нежилое здание является памятником архитектуры. В ходе судебного заседания в апелляционной инстанции представитель З. пояснял, что считает договор незаключенным, поскольку в нем не отражены существенные условия - наличие на земельном участке объекта культурного наследия и указания на охранное обязательство.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, при продаже спорного объекта недвижимости сторонам следовало учитывать его правовое положение и нормативные акты, регламентирующие порядок отчуждения.
Согласно п. 4 ст. 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениям (обременениями) права собственности на объект.
В п. 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 года N 894, установлено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.
В этой связи, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик и его представитель не уведомили З. о том, что указание в п. 1.1 договора о существующих ограничениях права: прочие ограничения не позволят З. снести здание; что в договоре не было указания на тот факт, что продается объект культурного наследия, заслуживают внимания.
Судебная коллегия полагает, что в соответствии с приведенными выше положениями Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 года N 894, условия охранного обязательства подлежали обязательному включению в заключенный между истцом и ответчиком договор, предусматривающий переход права собственности на указанный объект недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П. и З., не содержит условий охранного свидетельства, т.е. не содержит обязательства нового собственника - З. по сохранению объекта культурного наследия.
Таким образом, данный договор не содержит всех обязательных существенных условий, следовательно, не соответствует положениям ч. 1 ст. 432 ГК РФ, а значит, не может считаться заключенным и порождающим права и обязанности сторон.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
За государственную регистрацию перехода права собственности З. была уплачена государственная пошлина в размере <...> руб., которая не подлежит возврату в соответствии со ст. 333.40 ч. 4 НК РФ, поскольку в государственной регистрации перехода права собственности было отказано. Указанная госпошлина является убытками З., связанными с оформлением договора купли-продажи, подлежит взысканию с П. на основании ст. 15 ГК РФ.
В связи с этим требования З. о признании договора незаключенным подлежат удовлетворению, с П. в пользу З. подлежат взысканию денежные средства в размере <...> рублей, из которых <...> рублей - оплата по договору купли-продажи за нежилое помещение и земельный участок, <...> рублей - уплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности.
В соответствии с. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все пронесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С П. подлежит взысканию в пользу З. возврат госпошлины <...> руб., уплаченной при подаче иска в суд.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судебная коллегия считает разумным взыскать с П. в пользу З. расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, учитывая сложность дела и объем защищаемого права, и то, что представитель Б. участвовал в 3 судебных заседаниях в суде первой инстанции, в одном заседании в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Даниловского районного суда Ярославской области от 08 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, от ДД.ММ.ГГГГ между П. и З. незаключенным.
Взыскать с П. в пользу З. <...> рублей, возврат государственной пошлины <...> рублей, расходы на оплату услуг представителя <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)