Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курносов И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.
судей: Григорьева Д.Н., Монмаря Д.В.
при секретаре К.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Григорьева Д.Н. дело по апелляционной жалобе М. на решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20.08.2012 г.,
установила:
Г.В. обратилась с иском к Г.Н. о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что между истицей и ответчиком, действовавшим на основании доверенности от имени М., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки. На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ, истец просила суд признать за ней право собственности на указанную квартиру.
Решением мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данный иск был удовлетворен, за Г.В. было признано право собственности на указанную квартиру.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА решение мирового судьи отменено, дело принято к производству Семикаракорского районного суда Ростовской области в качестве суда первой инстанции для рассмотрения по существу.
Определением Семикаракорского районного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ходатайству истца Г.В. произведена замена ненадлежащего ответчика Г.Н. на надлежащего ответчика М.
Г.Ю. обратилась с иском к Г.В., М., Г.Н., Т. и П. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на квартиру, указав, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.Ю. и М. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Поскольку Г.Ю. проживала на значительном расстоянии от г. Семикаракорска, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. выдала доверенность на имя ее отца - Г.Н. для осуществления действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на проданную квартиру. Истица вселилась в квартиру, за свой счет произвела ремонт. Впоследствии она неоднократно предпринимала попытки оформить квартиру в собственность. При обращении в Семикаракорский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с целью регистрации ее прав на спорную квартиру, Г.Ю. узнала, что право собственности на нее зарегистрировано за Г.В. на основании решения мирового судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, впоследствии отмененного определением Семикаракорского районного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Полагает, что волеизъявления М. на отчуждение квартиры Г.В. не было. М. не получала от Г.В. денежных средств за квартиру, не передавала квартиру новому покупателю, в связи с чем Г.В. не является добросовестным приобретателем. Полагает, что Г.В. не проявила разумности и осмотрительности при заключении сделки, знала о ее спорном характере. После заключения сделки Г.В. обратилась в суд за признанием права собственности на спорную квартиру, что было необходимо для придания видимости законности совершенной сделки.
Г.Ю. считает, что на Г.Н. должна быть возложена обязанность возвратить Г.В. полученные по ничтожной сделке денежные средства, так как с его стороны Г.Н. имеет место неосновательное обогащение.
Зарегистрированное право собственности Г.В. в отношении спорной квартиры должно быть признано недействительным, так как оно основано на ничтожной сделке и решении мирового судьи отмененного судом вышестоящей инстанции. На Т., который является в настоящее время собственником спорной квартиры, также не могут распространяться положения о правах добросовестного покупателя, так как последний не представил доказательств своей разумности и осмотрительности при заключении сделки, поскольку к моменту ее совершения имелись притязания третьих лиц. Так же полагает, что низкая стоимость квартиры в сумме ? рублей должна была вызвать соответствующие подозрения, поскольку ее рыночная стоимость составляет около ? рублей.
Г.Ю. с учетом уточнений просила суд: применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной 22.06.2009 г. между Г.Н., действующим от имени М. на основании доверенности, и Г.В., в виде возврата сторон в первоначальное положение, исключив Г.В. из числа собственников указанной квартиры, и признать договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать недействительным зарегистрированное право собственности Г.В. на указанную квартиру; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.В. и Т., в виде возврата сторон в первоначальное положение, исключив Т. из числа собственников указанной квартиры, и признать договор купли продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать недействительным зарегистрированное право собственности Т. на указанную квартиру; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Т. и П., в виде возврата сторон в первоначальное положение, и признать договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать за Г.Ю. право собственности на указанную квартиру; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Г.Ю. на указанную квартиру; взыскать с М. Н.В. в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере ? рублей.
Г.Н. обратился со встречным иском к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости, указав, что 07.102006 г. между М. и Г.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. продала указанную квартиру Г.В. Договор купли-продажи от имени М. был подписан истцом на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Дальнейшая судьба спорной квартиры ему была неизвестна до отменены решения мирового судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
По мнению Г.Н., договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между М. и Г.Ю., является мнимой сделкой, а значит, в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой с момента его заключения. Действительным покупателем квартиры является он, деньги за квартиру передал М. именно он. Ключи от квартиры М. передала ему.
Г.Н. формально оформил договор купли-продажи квартиры на имя своей дочери Г.Ю. с ее согласия. Продавец М. была посвящена в подробности сделки и знала о том, кто является действительным покупателем. Деньги на покупку квартиры он занимал у своего знакомого (ФИО)
После приобретения жилого помещения Г.Н. поменял в ней входную дверь и один ключ отдал своей дочери - Г.Ю., однако последняя в квартиру никогда не вселялась и ремонт в ней не делала. На момент заключения договора купли-продажи Г.Ю. являлась студенткой второго курса института, не работала, доходов не имела, находилась на его иждивении, и денежных средств на производство ремонта не имела.
Г.Н. решил продать квартиру, нашел покупателя, предупредил М. о продаже квартиры Г.В., после чего был заключен договор купли-продажи, он получил деньги от Г.В. и возвратил их Р., у которого ранее занимал денежные средства. О продаже квартиры Г.В. Т., а затем о продаже ее П., Г.Н. узнал только из материалов дела.
Г.Н. просил суд признать договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между М. и Г.Ю., недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости.
П. обратился в суд со встречным иском к Г.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры действительной сделкой и о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование иска указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА при совершении сделки купли-продажи квартиры он и продавец Т. действовали разумно и добросовестно, и полагает, что именно на Г.Ю. лежит обязанность доказать обратное.
С Т. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Договор совершен в установленной законом письменной форме и все документы сданы в Семикаракорский отдел Управления Росреестра по Ростовской области для осуществления регистрации договора и перехода права собственности. Государственная регистрация не была осуществлена в связи с применением обеспечительных мер по ходатайству Г.Ю. в виде наложения ареста на квартиру. При согласовании и обсуждении всех существенных условий договора купли-продажи Т.А. предъявил ему свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, подтверждающего его право собственности, информации о наличии обременений или о наличии судебного спора в отношении квартиры свидетельство не содержало. О наличии притязаний третьих лиц на указанную квартиру и о судебном разбирательстве П. узнал только после того, как его уведомили о приостановлении государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру.
П., просил суд в иске Г.Ю. о применении последствий признания договора купли-продажи квартиры, заключенного между Т. и П., недействительной (ничтожной) сделкой отказать; признать указанный договор купли-продажи квартиры действительной сделкой и признать его добросовестным приобретателем квартиры.
Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 26.05.2011 г. в удовлетворении иска Г.В. и встречного иска Г.Н. отказано.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Г.В. и Т. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА признан недействительной сделкой.
Исковые требования Г.Ю. к Т. о признании недействительным зарегистрированного права Т. на квартиру, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - удовлетворены, зарегистрированное право собственности Т. на данную квартиру признано недействительным.
Исковые требования Г.Ю. к Т. и П. о признании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительной сделкой, в силу ее ничтожности удовлетворены.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Т. и П. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА признан недействительной сделкой.
В удовлетворении иска Г.Ю. к Г.В., Г.Н., Т. о применении последствий недействительности (ничтожной) сделок, в виде возврата сторон в первоначальное положение отказано.
В удовлетворении иска Г.Ю. о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности на данную квартиру отказано.
В удовлетворении иска П. к Т., М., Г.Н., Г.В. о признании договора купли-продажи заключенного ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Т. и П. действительной сделкой отказано.
В удовлетворении исковых требований П. о признании добросовестным приобретателем отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам от 12.01.2012 г. указанное решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела стороны, заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 09.07.2012 г. в удовлетворении требований Г.В. к М. о признании права собственности на квартиру отказано.
Исковые требования Г.Ю. к Г.В., М., Г.Н., Т. и П. о применении последствий недействительности ничтожных сделок купли-продажи квартиры путем возврата сторон в первоначальное положение, об исключении из числа собственников квартиры, о признании зарегистрированных прав собственности на квартиру недействительным, о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, и о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворены частично.
С М. в пользу Г.Ю. взыскана сумма неосновательного обогащения ? руб. В удовлетворении остальной части требований Г.Ю. отказано.
В удовлетворении встречного иска Г.Н. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости отказано.
В удовлетворении встречного иска П. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи действительной сделкой и о признании покупателя квартиры добросовестным приобретателем отказано.
С М. в доход государства взыскана госпошлина в сумме ? руб.
М. с вынесенным решением не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене в части взыскания с нее в пользу Г.Ю. ? рублей.
В обоснование доводов жалобы указала, что денежные средства в размере ? руб. за приобретенную квартиру ей передавал Г.Н., а не Г.Ю. Фактическим покупателем квартиры выступал Г.Н., предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и основной договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА лишь прикрывали договор купли-продажи М. и Г.Н. Суд первой инстанции не дал оценку договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не установил, кто и кому передавал деньги за приобретенную квартиру, кто является фактическим покупателем.
При вынесении решения судом не приняты во внимание показания Г.Н., в которых он утверждал, что квартира приобреталась лично им, для чего ему была выдана доверенность М. с целью оформления сделки купли-продажи. После передачи денег за квартиру, Г.Н. получил от нее ключи, стал делать ремонт. Кроме того, суд не дал оценку показаниям апеллянта и ее сына (ФИО)2 принимавшего участие в передаче денег.
Апеллянт считает, что вывод суда о том, что сделка купли-продажи между М. и Г.Ю. не состоялась, основанный на том, что сделка не прошла государственную регистрацию, является ошибочным. Согласно условиям договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В п. 6 договора имеется указание на то, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами договора, что подтверждено подписями сторон. Признавая договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не состоявшейся или незаключенной сделкой, суд счел недоказанным факт передачи спорной квартиры Г.Ю., но доказанным факт передачи квартиры именно Г.Ю. Апеллянт полагает, что вывод суда о том, что сделка является незаключенной, должен касаться всех условий указанного договора. Полагает, что предварительный договор купли-продажи устанавливает срок заключения основного договора, но не подтверждает факт передачи денег.
Выслушав представителя М., Г.Ю., Г.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив судебное решение в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При вынесении решения суд установил, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между М. и Г.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Так же ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. выдала Г.Н. нотариально удостоверенную доверенность на продажу указанной квартиры.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. спорную квартиру продала Г.Ю., о чем был составлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Государственная регистрация данного договора и переход права собственности на указанную квартиру от продавца к покупателю произведены не были.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Г.Н., действующий по доверенности от имени М., продал спорную квартиру Г.В.
Решением мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за Г.В. признано право собственности на спорное жилое помещение. Указанное решение послужило основанием для регистрации Г.В. права собственности.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.В. и Т. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА решение мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по гражданскому делу по иску Г.В. к Г.Н. о признании права собственности на квартиру отменено, дело принято к производству Семикаракорского районного суда Ростовской области.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Т. продал спорную квартиру П., о чем был составлен письменный договор купли-продажи.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по заявлению Г.Ю. в целях обеспечения ее иска на спорную квартиру был наложен арест, что послужило основанием для приостановления регистрации права в регистрационном органе перехода права собственности от Т. к П.
Разрешая заявленные требования, суд установил, что между Г.В. и Т. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор купли-продажи указанной квартиры, и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА произведена государственная регистрация данного договора и перехода права собственности на нее в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что Г.В. распорядилась данной квартирой, продав ее Т.
Учитывая, что требования о признании указанной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, об оспаривании зарегистрированного права собственности Т. на указанную квартиру Г.В. заявлены не были, суд нашел ее требования о признании права собственности на квартиру не подлежащими удовлетворению.
Суд не согласился с доводами Г.Ю. о об отсутствии волеизъявления у первоначального собственника спорной квартиры М. на отчуждение квартиры Г.В., о том, что М. не получала от Г.В. денежных средств за квартиру, не передавала квартиру новому покупателю, поскольку установил, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Г.Н., действующий от имени М. на основании доверенности, продал вышеуказанную квартиру Г.В. Совершая указанную сделку и подписывая договор купли-продажи от имени М., Г.Н. был уполномочен М. продать квартиру за цену и на условиях по его усмотрению.
Судом был получен ответ нотариуса (ФИО)3 подтвердившего удостоверение доверенности, при этом, суд учел, что М. об отмене указанной доверенности не заявляла, исходил из ее действительности, посчитав, что на момент совершения оспариваемой сделки Г.Н. был наделен правом на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры от имени М.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, находя их обоснованными, и соответствующими представленным доказательствам.
Доводы Г.Ю. о том, что спорная квартира была продана лицами, не имеющими право на ее отчуждение, и о недобросовестности покупателей, не доказавших своей разумности и осмотрительности при заключении сделок, суд обоснованно отверг, поскольку в момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи вышеуказанная квартира принадлежала соответственно М., Г.В. и Т. и каких либо обременений на момент совершения оспариваемых сделок не имелось. Цена спорной квартиры была определена сторонами оспариваемых сделок по их согласию, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров, как и передача квартиры.
Так же суд обоснованно отверг доводы представителя Г.Ю. о том, что Т. перепродал П. без согласия супруги, поскольку в силу ст. 35 СК РФ Г.Ю. не является лицом, обладающим правом предъявления такого требования.
Кроме того суд счел, что доводы Г.Ю. о проведении ремонта в квартире допустимыми доказательствами не подтверждены, и посчитал, что поскольку Г.Ю. не заявлено требований о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 07.102006 г., а также об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения, то ее требования о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия так же соглашается с данным выводом суда первой инстанции, находя его законным и обоснованным.
В соответствии с положением ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В этой связи, исковые требования Г.Ю. к М. о взыскании суммы неосновательного обогащения суд счел подлежащими удовлетворению, поскольку пришел к обоснованному выводу о том, что сделка купли-продажи между М. и Г.Ю. не прошла государственную регистрацию, и в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ считается незаключенной.
Поскольку ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. при заключении предварительного договора купли-продажи получила от Г.Ю. деньги в сумме ? рублей, о чем имеется расписка, а сделка купли-продажи между ними не состоялась, суд пришел к правильному выводу о том, что М. в соответствии со ст. 1102 ГК РФ обязана возвратить указанную сумму Г.Ю.
Данный вывод суда основан на фактических обстоятельствах дела, соответствует требованиям закона, в связи с чем является правильным.
Одноименный довод апелляционной жалобы М. не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном толковании закона, и переоценке выводов суда первой инстанции относительно обстоятельств заключения договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Вместе с тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, основания для признания выводов суда ошибочными в данной части у судебной коллегии отсутствуют.
Доводы Г.Н. о том, что деньги М. передавал он, а не Г.Ю. суд обоснованно посчитал опровергнутыми письменными доказательствами.
Довод апелляционной жалобы о противоречии выводов суда в части признания сделки купли-продажи между М. и Г.Ю. не состоявшейся, и принятие во внимание данного договора в части подтверждения передачи денежных средств, не может послужить основанием к отмене судебного постановления, поскольку судебная коллегия в данном случае не находит в данном вопросе противоречий, а выводы суда считает логичными и обоснованными. Указанный довод апелляционной жалобы по мнению судебной коллегии так же основан на неверном толковании закона.
Кроме того суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска Г.Н. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости, и встречного иска П. к Г.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА действительной сделкой и о признании покупателя квартиры добросовестным приобретателем, и решение в данной части не обжаловано.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом правильно определены юридически значимые по делу обстоятельства, дана надлежащая оценка доводам сторон, представленным доказательствам, верно применен материальный и процессуальный закон, в связи с чем оснований к отмене решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 09.07.2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М., без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11489/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. по делу N 33-11489/12
Судья: Курносов И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.
судей: Григорьева Д.Н., Монмаря Д.В.
при секретаре К.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Григорьева Д.Н. дело по апелляционной жалобе М. на решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20.08.2012 г.,
установила:
Г.В. обратилась с иском к Г.Н. о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что между истицей и ответчиком, действовавшим на основании доверенности от имени М., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки. На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ, истец просила суд признать за ней право собственности на указанную квартиру.
Решением мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данный иск был удовлетворен, за Г.В. было признано право собственности на указанную квартиру.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА решение мирового судьи отменено, дело принято к производству Семикаракорского районного суда Ростовской области в качестве суда первой инстанции для рассмотрения по существу.
Определением Семикаракорского районного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ходатайству истца Г.В. произведена замена ненадлежащего ответчика Г.Н. на надлежащего ответчика М.
Г.Ю. обратилась с иском к Г.В., М., Г.Н., Т. и П. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на квартиру, указав, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.Ю. и М. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Поскольку Г.Ю. проживала на значительном расстоянии от г. Семикаракорска, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. выдала доверенность на имя ее отца - Г.Н. для осуществления действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на проданную квартиру. Истица вселилась в квартиру, за свой счет произвела ремонт. Впоследствии она неоднократно предпринимала попытки оформить квартиру в собственность. При обращении в Семикаракорский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с целью регистрации ее прав на спорную квартиру, Г.Ю. узнала, что право собственности на нее зарегистрировано за Г.В. на основании решения мирового судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, впоследствии отмененного определением Семикаракорского районного суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Полагает, что волеизъявления М. на отчуждение квартиры Г.В. не было. М. не получала от Г.В. денежных средств за квартиру, не передавала квартиру новому покупателю, в связи с чем Г.В. не является добросовестным приобретателем. Полагает, что Г.В. не проявила разумности и осмотрительности при заключении сделки, знала о ее спорном характере. После заключения сделки Г.В. обратилась в суд за признанием права собственности на спорную квартиру, что было необходимо для придания видимости законности совершенной сделки.
Г.Ю. считает, что на Г.Н. должна быть возложена обязанность возвратить Г.В. полученные по ничтожной сделке денежные средства, так как с его стороны Г.Н. имеет место неосновательное обогащение.
Зарегистрированное право собственности Г.В. в отношении спорной квартиры должно быть признано недействительным, так как оно основано на ничтожной сделке и решении мирового судьи отмененного судом вышестоящей инстанции. На Т., который является в настоящее время собственником спорной квартиры, также не могут распространяться положения о правах добросовестного покупателя, так как последний не представил доказательств своей разумности и осмотрительности при заключении сделки, поскольку к моменту ее совершения имелись притязания третьих лиц. Так же полагает, что низкая стоимость квартиры в сумме ? рублей должна была вызвать соответствующие подозрения, поскольку ее рыночная стоимость составляет около ? рублей.
Г.Ю. с учетом уточнений просила суд: применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной 22.06.2009 г. между Г.Н., действующим от имени М. на основании доверенности, и Г.В., в виде возврата сторон в первоначальное положение, исключив Г.В. из числа собственников указанной квартиры, и признать договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать недействительным зарегистрированное право собственности Г.В. на указанную квартиру; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.В. и Т., в виде возврата сторон в первоначальное положение, исключив Т. из числа собственников указанной квартиры, и признать договор купли продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать недействительным зарегистрированное право собственности Т. на указанную квартиру; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Т. и П., в виде возврата сторон в первоначальное положение, и признать договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным; признать за Г.Ю. право собственности на указанную квартиру; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Г.Ю. на указанную квартиру; взыскать с М. Н.В. в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере ? рублей.
Г.Н. обратился со встречным иском к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости, указав, что 07.102006 г. между М. и Г.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. продала указанную квартиру Г.В. Договор купли-продажи от имени М. был подписан истцом на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Дальнейшая судьба спорной квартиры ему была неизвестна до отменены решения мирового судьи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
По мнению Г.Н., договор купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между М. и Г.Ю., является мнимой сделкой, а значит, в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой с момента его заключения. Действительным покупателем квартиры является он, деньги за квартиру передал М. именно он. Ключи от квартиры М. передала ему.
Г.Н. формально оформил договор купли-продажи квартиры на имя своей дочери Г.Ю. с ее согласия. Продавец М. была посвящена в подробности сделки и знала о том, кто является действительным покупателем. Деньги на покупку квартиры он занимал у своего знакомого (ФИО)
После приобретения жилого помещения Г.Н. поменял в ней входную дверь и один ключ отдал своей дочери - Г.Ю., однако последняя в квартиру никогда не вселялась и ремонт в ней не делала. На момент заключения договора купли-продажи Г.Ю. являлась студенткой второго курса института, не работала, доходов не имела, находилась на его иждивении, и денежных средств на производство ремонта не имела.
Г.Н. решил продать квартиру, нашел покупателя, предупредил М. о продаже квартиры Г.В., после чего был заключен договор купли-продажи, он получил деньги от Г.В. и возвратил их Р., у которого ранее занимал денежные средства. О продаже квартиры Г.В. Т., а затем о продаже ее П., Г.Н. узнал только из материалов дела.
Г.Н. просил суд признать договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между М. и Г.Ю., недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости.
П. обратился в суд со встречным иском к Г.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры действительной сделкой и о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование иска указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА при совершении сделки купли-продажи квартиры он и продавец Т. действовали разумно и добросовестно, и полагает, что именно на Г.Ю. лежит обязанность доказать обратное.
С Т. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Договор совершен в установленной законом письменной форме и все документы сданы в Семикаракорский отдел Управления Росреестра по Ростовской области для осуществления регистрации договора и перехода права собственности. Государственная регистрация не была осуществлена в связи с применением обеспечительных мер по ходатайству Г.Ю. в виде наложения ареста на квартиру. При согласовании и обсуждении всех существенных условий договора купли-продажи Т.А. предъявил ему свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, подтверждающего его право собственности, информации о наличии обременений или о наличии судебного спора в отношении квартиры свидетельство не содержало. О наличии притязаний третьих лиц на указанную квартиру и о судебном разбирательстве П. узнал только после того, как его уведомили о приостановлении государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру.
П., просил суд в иске Г.Ю. о применении последствий признания договора купли-продажи квартиры, заключенного между Т. и П., недействительной (ничтожной) сделкой отказать; признать указанный договор купли-продажи квартиры действительной сделкой и признать его добросовестным приобретателем квартиры.
Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 26.05.2011 г. в удовлетворении иска Г.В. и встречного иска Г.Н. отказано.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Г.В. и Т. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА признан недействительной сделкой.
Исковые требования Г.Ю. к Т. о признании недействительным зарегистрированного права Т. на квартиру, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - удовлетворены, зарегистрированное право собственности Т. на данную квартиру признано недействительным.
Исковые требования Г.Ю. к Т. и П. о признании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительной сделкой, в силу ее ничтожности удовлетворены.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Т. и П. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА признан недействительной сделкой.
В удовлетворении иска Г.Ю. к Г.В., Г.Н., Т. о применении последствий недействительности (ничтожной) сделок, в виде возврата сторон в первоначальное положение отказано.
В удовлетворении иска Г.Ю. о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности на данную квартиру отказано.
В удовлетворении иска П. к Т., М., Г.Н., Г.В. о признании договора купли-продажи заключенного ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Т. и П. действительной сделкой отказано.
В удовлетворении исковых требований П. о признании добросовестным приобретателем отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам от 12.01.2012 г. указанное решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела стороны, заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 09.07.2012 г. в удовлетворении требований Г.В. к М. о признании права собственности на квартиру отказано.
Исковые требования Г.Ю. к Г.В., М., Г.Н., Т. и П. о применении последствий недействительности ничтожных сделок купли-продажи квартиры путем возврата сторон в первоначальное положение, об исключении из числа собственников квартиры, о признании зарегистрированных прав собственности на квартиру недействительным, о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, и о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворены частично.
С М. в пользу Г.Ю. взыскана сумма неосновательного обогащения ? руб. В удовлетворении остальной части требований Г.Ю. отказано.
В удовлетворении встречного иска Г.Н. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости отказано.
В удовлетворении встречного иска П. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи действительной сделкой и о признании покупателя квартиры добросовестным приобретателем отказано.
С М. в доход государства взыскана госпошлина в сумме ? руб.
М. с вынесенным решением не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене в части взыскания с нее в пользу Г.Ю. ? рублей.
В обоснование доводов жалобы указала, что денежные средства в размере ? руб. за приобретенную квартиру ей передавал Г.Н., а не Г.Ю. Фактическим покупателем квартиры выступал Г.Н., предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и основной договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА лишь прикрывали договор купли-продажи М. и Г.Н. Суд первой инстанции не дал оценку договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не установил, кто и кому передавал деньги за приобретенную квартиру, кто является фактическим покупателем.
При вынесении решения судом не приняты во внимание показания Г.Н., в которых он утверждал, что квартира приобреталась лично им, для чего ему была выдана доверенность М. с целью оформления сделки купли-продажи. После передачи денег за квартиру, Г.Н. получил от нее ключи, стал делать ремонт. Кроме того, суд не дал оценку показаниям апеллянта и ее сына (ФИО)2 принимавшего участие в передаче денег.
Апеллянт считает, что вывод суда о том, что сделка купли-продажи между М. и Г.Ю. не состоялась, основанный на том, что сделка не прошла государственную регистрацию, является ошибочным. Согласно условиям договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В п. 6 договора имеется указание на то, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами договора, что подтверждено подписями сторон. Признавая договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не состоявшейся или незаключенной сделкой, суд счел недоказанным факт передачи спорной квартиры Г.Ю., но доказанным факт передачи квартиры именно Г.Ю. Апеллянт полагает, что вывод суда о том, что сделка является незаключенной, должен касаться всех условий указанного договора. Полагает, что предварительный договор купли-продажи устанавливает срок заключения основного договора, но не подтверждает факт передачи денег.
Выслушав представителя М., Г.Ю., Г.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив судебное решение в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При вынесении решения суд установил, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между М. и Г.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Так же ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. выдала Г.Н. нотариально удостоверенную доверенность на продажу указанной квартиры.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. спорную квартиру продала Г.Ю., о чем был составлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Государственная регистрация данного договора и переход права собственности на указанную квартиру от продавца к покупателю произведены не были.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Г.Н., действующий по доверенности от имени М., продал спорную квартиру Г.В.
Решением мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за Г.В. признано право собственности на спорное жилое помещение. Указанное решение послужило основанием для регистрации Г.В. права собственности.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Г.В. и Т. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА решение мирового судьи судебного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Семикаракорского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по гражданскому делу по иску Г.В. к Г.Н. о признании права собственности на квартиру отменено, дело принято к производству Семикаракорского районного суда Ростовской области.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Т. продал спорную квартиру П., о чем был составлен письменный договор купли-продажи.
Определением Семикаракорского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по заявлению Г.Ю. в целях обеспечения ее иска на спорную квартиру был наложен арест, что послужило основанием для приостановления регистрации права в регистрационном органе перехода права собственности от Т. к П.
Разрешая заявленные требования, суд установил, что между Г.В. и Т. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор купли-продажи указанной квартиры, и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА произведена государственная регистрация данного договора и перехода права собственности на нее в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что Г.В. распорядилась данной квартирой, продав ее Т.
Учитывая, что требования о признании указанной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, об оспаривании зарегистрированного права собственности Т. на указанную квартиру Г.В. заявлены не были, суд нашел ее требования о признании права собственности на квартиру не подлежащими удовлетворению.
Суд не согласился с доводами Г.Ю. о об отсутствии волеизъявления у первоначального собственника спорной квартиры М. на отчуждение квартиры Г.В., о том, что М. не получала от Г.В. денежных средств за квартиру, не передавала квартиру новому покупателю, поскольку установил, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Г.Н., действующий от имени М. на основании доверенности, продал вышеуказанную квартиру Г.В. Совершая указанную сделку и подписывая договор купли-продажи от имени М., Г.Н. был уполномочен М. продать квартиру за цену и на условиях по его усмотрению.
Судом был получен ответ нотариуса (ФИО)3 подтвердившего удостоверение доверенности, при этом, суд учел, что М. об отмене указанной доверенности не заявляла, исходил из ее действительности, посчитав, что на момент совершения оспариваемой сделки Г.Н. был наделен правом на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры от имени М.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, находя их обоснованными, и соответствующими представленным доказательствам.
Доводы Г.Ю. о том, что спорная квартира была продана лицами, не имеющими право на ее отчуждение, и о недобросовестности покупателей, не доказавших своей разумности и осмотрительности при заключении сделок, суд обоснованно отверг, поскольку в момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи вышеуказанная квартира принадлежала соответственно М., Г.В. и Т. и каких либо обременений на момент совершения оспариваемых сделок не имелось. Цена спорной квартиры была определена сторонами оспариваемых сделок по их согласию, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров, как и передача квартиры.
Так же суд обоснованно отверг доводы представителя Г.Ю. о том, что Т. перепродал П. без согласия супруги, поскольку в силу ст. 35 СК РФ Г.Ю. не является лицом, обладающим правом предъявления такого требования.
Кроме того суд счел, что доводы Г.Ю. о проведении ремонта в квартире допустимыми доказательствами не подтверждены, и посчитал, что поскольку Г.Ю. не заявлено требований о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 07.102006 г., а также об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения, то ее требования о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия так же соглашается с данным выводом суда первой инстанции, находя его законным и обоснованным.
В соответствии с положением ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В этой связи, исковые требования Г.Ю. к М. о взыскании суммы неосновательного обогащения суд счел подлежащими удовлетворению, поскольку пришел к обоснованному выводу о том, что сделка купли-продажи между М. и Г.Ю. не прошла государственную регистрацию, и в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ считается незаключенной.
Поскольку ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА М. при заключении предварительного договора купли-продажи получила от Г.Ю. деньги в сумме ? рублей, о чем имеется расписка, а сделка купли-продажи между ними не состоялась, суд пришел к правильному выводу о том, что М. в соответствии со ст. 1102 ГК РФ обязана возвратить указанную сумму Г.Ю.
Данный вывод суда основан на фактических обстоятельствах дела, соответствует требованиям закона, в связи с чем является правильным.
Одноименный довод апелляционной жалобы М. не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном толковании закона, и переоценке выводов суда первой инстанции относительно обстоятельств заключения договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Вместе с тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, основания для признания выводов суда ошибочными в данной части у судебной коллегии отсутствуют.
Доводы Г.Н. о том, что деньги М. передавал он, а не Г.Ю. суд обоснованно посчитал опровергнутыми письменными доказательствами.
Довод апелляционной жалобы о противоречии выводов суда в части признания сделки купли-продажи между М. и Г.Ю. не состоявшейся, и принятие во внимание данного договора в части подтверждения передачи денежных средств, не может послужить основанием к отмене судебного постановления, поскольку судебная коллегия в данном случае не находит в данном вопросе противоречий, а выводы суда считает логичными и обоснованными. Указанный довод апелляционной жалобы по мнению судебной коллегии так же основан на неверном толковании закона.
Кроме того суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска Г.Н. к Г.Ю. и М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой в силу ее мнимости, и встречного иска П. к Г.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА действительной сделкой и о признании покупателя квартиры добросовестным приобретателем, и решение в данной части не обжаловано.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом правильно определены юридически значимые по делу обстоятельства, дана надлежащая оценка доводам сторон, представленным доказательствам, верно применен материальный и процессуальный закон, в связи с чем оснований к отмене решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 09.07.2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М., без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)