Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Притулин В.П.
Категория дела - 18
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Малахай Г.А.,
и судей Лопаткиной Н.А., Сагитовой Е.И.,
по докладу Сагитовой Е.И.,
при секретаре М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.К., Г.И. на решение Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года.
Заслушав доклад судьи, суд
установил:
Решением Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года, с учетом определения Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года об исправлении описки в данном решении, удовлетворены исковые требования М.Т. к Г.К., Г.И. о признании недействительной доверенности и договора купли-продажи дома. Признана недействительной доверенность, выданная 18.08.2010 года от имени М.Т. на имя Г.И. о предоставлении полномочий по продаже домовладения с земельным участком. Признан недействительным договор купли-продажи 1/2 доли домовладения и 1/2 доли земельного участка от 30.08.2011 года, заключенный между продавцом М.Т., от имени которой действовала Г.И. на основании доверенности, и покупателем Г.К. Аннулирована государственная регистрация права собственности Г.К. на указанную долю дома и земельного участка. Восстановлено право собственности М.Т. на указанную долю дома.
Дополнительным решением Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года признан недействительным договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный между М.Т. и администрацией муниципального образования город Армавир.
В апелляционной жалобе Г.К., Г.И. просят решение отменить. Ссылаются на то, что суд не привлек к участию в деле нотариуса, удостоверившего доверенность от имени М.Т. Судом необоснованно отклонено заявленное ими ходатайство о допросе нотариуса в качестве свидетеля об обстоятельствах выдачи доверенности. Истица не доказала тот факт, что она была введена в заблуждение относительно полномочий выдаваемой ею доверенности о продаже дома.
В возражениях на апелляционную жалобу М.Т. просит решение оставить без изменения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав Г.И., ее представителя Х., представителя М.Т. - А.В., апелляционная инстанция находит, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что стороны состоят между собой в родственных отношениях. После смерти Е., которая доводилась матерью истице М.Т., а также бабушкой ответчикам Г.К. и Г.И., открылось наследство в виде спорного домовладения и земельного участка.
В наследство вступили истица М.Т. и Г.К., который проживал в данном домовладении и зарегистрирован по указанному адресу.
18 августа 2010 года от имени М.Т. были выданы две доверенности на имя Г.И.: одна доверенность, зарегистрированная в реестре под N 3266 - с правом по оформлению наследства; другая доверенность, зарегистрированная под N 3267 - с правом подготовки документов для оформления в собственность земельного участка, с правом продажи домовладения с земельным участком Г.К., с правом подписания договора и полномочиями по получению денежных средств.
Между администрацией муниципального образования город Армавир, с одной стороны, а также между М.Т. в лице Г.И., и Г.К., с другой стороны, 11 июля 2011 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок, на котором расположено домовладение, перешло к М.Т. и Г.К. по 1/2 доле каждому.
Действуя на основании доверенности от 18 августа 2010 года с правом продажи домовладения и земельного участка, Г.И., в интересах истицы М.Т., 30 августа 2011 года заключила с Г.К. договор купли-продажи 1/2 доли дома и 1/2 доли земельного участка.
Согласно п. 3 договора стоимость имущества определена по соглашению сторон <...> рублей. Указанная сумма до подписания договора была уплачена покупателем Г.И. для передачи представляемой М.Т.
В материалах дела имеется расписка от 17.08.2010 года, составленная от имени М.Т. о том, что данную сумму она получила.
Признавая доверенность от 18 августа 2010 года с правом продажи дома и земельного участка недействительной, суд пришел к выводу о том, что в данной доверенности отражены полномочия, которые выходят за пределы правоспособности представляемого лица (М.Т.), а также, что в доверенности не указаны индивидуальные конкретные признаки отчуждаемого имущества. Данный вывод суд обосновал тем, что на момент удостоверения доверенности М.Т. не имела прав на земельный участок, который ей еще предстояло приобрести у администрации муниципального образования, и что в доверенности отсутствует указание на принадлежавшую истице долю в спорных объектах недвижимости.
Кроме того, суд указал, что стоимость 1/2 доли дома и земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, явно не соответствует ни инвентарной оценке жилого дома, ни реальной стоимости земельного участка, а также их рыночной стоимости.
Саму расписку суд не признал достоверным доказательством факта получения истицей денежных средств, основываясь на заключении судебной экспертизы, согласно которой подпись истицы и рукописный текст, читаемый как М.Т., был выполнен ранее, чем печатный текст о получении ею <...> рублей в счет продажи 1/2 доли дома и земельного участка.
Данные выводы суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными.
На момент выдачи доверенности право М.Т. в отношении недвижимого имущества никем не оспаривалось, так как со дня смерти наследодателя она являлась собственником 1/2 доли жилого дома, как лицо, принявшее наследство.
Право же на приобретение доли земельного участка также возникло у нее в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, как у лица, имеющего в собственности строение, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Указанной доверенностью истица наделила Г.И. полномочиями по оформлению своих прав на земельный участок.
Таким образом, полномочия, указанные в доверенности, не выходили за пределы правоспособности истицы.
Выводы суда о том, что отсутствие в доверенности указания на принадлежавшую истице долю в спорных объектах недвижимости влечет ее недействительность, являются ошибочными, так как доверенное лицо на основании указанной доверенности могло распорядиться только тем имуществом, на которое имеет право сам доверитель.
Полномочия, переданные оспариваемой доверенностью Г.И., изложены в ясной и понятной форме, в доверенности указаны индивидуальные признаки имущества.
Из содержания доверенности следует, что ее текст прочитан вслух, доверенность подписана истицей в присутствии нотариуса, удостоверена им.
Данное обстоятельство истицей не опровергнуто.
Истица не представила доказательств того, что она заблуждалась относительно природы полномочий, указанных в данной доверенности, ни в силу своего возраста (ей 59 лет), ни в силу состояния здоровья.
Вследствие этого, оснований для признания недействительным договоров купли-продажи доли дома и земельного участка у суда не имелось, так как данные договоры соответствуют требованиям закона, заключены доверенным лицом в соответствии с полномочиями, указанными в доверенности.
Цена имущества в договоре купли-продажи, заключенном на основании доверенности, была установлена соглашением сторон, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, а также содержанию доверенности.
Признавая расписку недостоверным доказательством, суд не учел пояснения в судебном заседании от 04 мая 2012 года представителя истицы А.Т., которая фактически признала факт получения денежных средств, однако считала уплаченную сумму <...> рублей не достаточной (л.д. 34).
Вследствие изложенного, решение суда, а также дополнительное решение подлежат отмене, а по делу суд апелляционной инстанции принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований М.Т., так как ею не представлено доказательств того, что оспариваемые ею сделки не соответствуют требованиям закона. Основания для признания сделок недействительными в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ отсутствуют.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, суд
определил:
Апелляционную жалобу Г.К., Г.И. удовлетворить.
Решение Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года и дополнительное решение Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М.Т. к Г.К., Г.И. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-22103/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2012 г. по делу N 33-22103/12
Судья - Притулин В.П.
Категория дела - 18
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Малахай Г.А.,
и судей Лопаткиной Н.А., Сагитовой Е.И.,
по докладу Сагитовой Е.И.,
при секретаре М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.К., Г.И. на решение Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года.
Заслушав доклад судьи, суд
установил:
Решением Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года, с учетом определения Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года об исправлении описки в данном решении, удовлетворены исковые требования М.Т. к Г.К., Г.И. о признании недействительной доверенности и договора купли-продажи дома. Признана недействительной доверенность, выданная 18.08.2010 года от имени М.Т. на имя Г.И. о предоставлении полномочий по продаже домовладения с земельным участком. Признан недействительным договор купли-продажи 1/2 доли домовладения и 1/2 доли земельного участка от 30.08.2011 года, заключенный между продавцом М.Т., от имени которой действовала Г.И. на основании доверенности, и покупателем Г.К. Аннулирована государственная регистрация права собственности Г.К. на указанную долю дома и земельного участка. Восстановлено право собственности М.Т. на указанную долю дома.
Дополнительным решением Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года признан недействительным договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, заключенный между М.Т. и администрацией муниципального образования город Армавир.
В апелляционной жалобе Г.К., Г.И. просят решение отменить. Ссылаются на то, что суд не привлек к участию в деле нотариуса, удостоверившего доверенность от имени М.Т. Судом необоснованно отклонено заявленное ими ходатайство о допросе нотариуса в качестве свидетеля об обстоятельствах выдачи доверенности. Истица не доказала тот факт, что она была введена в заблуждение относительно полномочий выдаваемой ею доверенности о продаже дома.
В возражениях на апелляционную жалобу М.Т. просит решение оставить без изменения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав Г.И., ее представителя Х., представителя М.Т. - А.В., апелляционная инстанция находит, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что стороны состоят между собой в родственных отношениях. После смерти Е., которая доводилась матерью истице М.Т., а также бабушкой ответчикам Г.К. и Г.И., открылось наследство в виде спорного домовладения и земельного участка.
В наследство вступили истица М.Т. и Г.К., который проживал в данном домовладении и зарегистрирован по указанному адресу.
18 августа 2010 года от имени М.Т. были выданы две доверенности на имя Г.И.: одна доверенность, зарегистрированная в реестре под N 3266 - с правом по оформлению наследства; другая доверенность, зарегистрированная под N 3267 - с правом подготовки документов для оформления в собственность земельного участка, с правом продажи домовладения с земельным участком Г.К., с правом подписания договора и полномочиями по получению денежных средств.
Между администрацией муниципального образования город Армавир, с одной стороны, а также между М.Т. в лице Г.И., и Г.К., с другой стороны, 11 июля 2011 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок, на котором расположено домовладение, перешло к М.Т. и Г.К. по 1/2 доле каждому.
Действуя на основании доверенности от 18 августа 2010 года с правом продажи домовладения и земельного участка, Г.И., в интересах истицы М.Т., 30 августа 2011 года заключила с Г.К. договор купли-продажи 1/2 доли дома и 1/2 доли земельного участка.
Согласно п. 3 договора стоимость имущества определена по соглашению сторон <...> рублей. Указанная сумма до подписания договора была уплачена покупателем Г.И. для передачи представляемой М.Т.
В материалах дела имеется расписка от 17.08.2010 года, составленная от имени М.Т. о том, что данную сумму она получила.
Признавая доверенность от 18 августа 2010 года с правом продажи дома и земельного участка недействительной, суд пришел к выводу о том, что в данной доверенности отражены полномочия, которые выходят за пределы правоспособности представляемого лица (М.Т.), а также, что в доверенности не указаны индивидуальные конкретные признаки отчуждаемого имущества. Данный вывод суд обосновал тем, что на момент удостоверения доверенности М.Т. не имела прав на земельный участок, который ей еще предстояло приобрести у администрации муниципального образования, и что в доверенности отсутствует указание на принадлежавшую истице долю в спорных объектах недвижимости.
Кроме того, суд указал, что стоимость 1/2 доли дома и земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, явно не соответствует ни инвентарной оценке жилого дома, ни реальной стоимости земельного участка, а также их рыночной стоимости.
Саму расписку суд не признал достоверным доказательством факта получения истицей денежных средств, основываясь на заключении судебной экспертизы, согласно которой подпись истицы и рукописный текст, читаемый как М.Т., был выполнен ранее, чем печатный текст о получении ею <...> рублей в счет продажи 1/2 доли дома и земельного участка.
Данные выводы суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными.
На момент выдачи доверенности право М.Т. в отношении недвижимого имущества никем не оспаривалось, так как со дня смерти наследодателя она являлась собственником 1/2 доли жилого дома, как лицо, принявшее наследство.
Право же на приобретение доли земельного участка также возникло у нее в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, как у лица, имеющего в собственности строение, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Указанной доверенностью истица наделила Г.И. полномочиями по оформлению своих прав на земельный участок.
Таким образом, полномочия, указанные в доверенности, не выходили за пределы правоспособности истицы.
Выводы суда о том, что отсутствие в доверенности указания на принадлежавшую истице долю в спорных объектах недвижимости влечет ее недействительность, являются ошибочными, так как доверенное лицо на основании указанной доверенности могло распорядиться только тем имуществом, на которое имеет право сам доверитель.
Полномочия, переданные оспариваемой доверенностью Г.И., изложены в ясной и понятной форме, в доверенности указаны индивидуальные признаки имущества.
Из содержания доверенности следует, что ее текст прочитан вслух, доверенность подписана истицей в присутствии нотариуса, удостоверена им.
Данное обстоятельство истицей не опровергнуто.
Истица не представила доказательств того, что она заблуждалась относительно природы полномочий, указанных в данной доверенности, ни в силу своего возраста (ей 59 лет), ни в силу состояния здоровья.
Вследствие этого, оснований для признания недействительным договоров купли-продажи доли дома и земельного участка у суда не имелось, так как данные договоры соответствуют требованиям закона, заключены доверенным лицом в соответствии с полномочиями, указанными в доверенности.
Цена имущества в договоре купли-продажи, заключенном на основании доверенности, была установлена соглашением сторон, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, а также содержанию доверенности.
Признавая расписку недостоверным доказательством, суд не учел пояснения в судебном заседании от 04 мая 2012 года представителя истицы А.Т., которая фактически признала факт получения денежных средств, однако считала уплаченную сумму <...> рублей не достаточной (л.д. 34).
Вследствие изложенного, решение суда, а также дополнительное решение подлежат отмене, а по делу суд апелляционной инстанции принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований М.Т., так как ею не представлено доказательств того, что оспариваемые ею сделки не соответствуют требованиям закона. Основания для признания сделок недействительными в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ отсутствуют.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, суд
определил:
Апелляционную жалобу Г.К., Г.И. удовлетворить.
Решение Армавирского городского суда от 23 июля 2012 года и дополнительное решение Армавирского городского суда от 29 августа 2012 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М.Т. к Г.К., Г.И. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)