Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сорокина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Смышляевой О.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года кассационные жалобы ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС", М., К. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 декабря 2011 года по делу по иску М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки и судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя М., К. - Т., представителя ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" Р., судебная коллегия
установила:
М., К., уточнив исковые требования, обратились в суд с иском к ответчику о признании недействительным
п. 4.1.1. договора долевого участия от 12.10.2009 г. в части, касающейся подсчета цены, исходя из проектной площади, взыскании в пользу каждого из них по 164 100,00 руб. за разницу площади, переданной в собственность, неустойки по 702 000,00 руб. в пользу каждого за несвоевременное удовлетворение требований потребителя, расходов на оплату юридических услуг в пользу М. в размере 45 000,00 руб., указав, что стороны 12.10.2009 г. заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ... предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры проектной площадью 79,02 кв. м. Согласно п. 4.1.2. договора сумма вклада за квартиру составляет 4 741 200,00 руб., рассчитанная путем умножения стоимости 1 кв. м в 60 000 рублей на проектную площадь. С учетом заключенных дополнительных соглашений от 17.11.2009 г. N 1, от 15.07.2010 г. N N 2, 3 на выполнение дополнительных работ сумма вклада была увеличена до 4 782 828,61 руб., которая была выплачена истцами в полном объеме. Однако, согласно акту N 1007 истцам передана двухкомнатная квартира по указанному адресу общей площадью 74,62 кв. м вместо предусмотренных 79,02 кв. м. В этой связи с учетом экспертного исследования, истцы полагают, что они переплатили за 5,47 кв. м 328 000 рублей (1/2 - 164 000). Истцы в адрес застройщика направили претензию с требованием возврата излишне уплаченной суммы по указанному договору, которая не удовлетворена в срок, в связи с чем, просили взыскать неустойку в размере 3% за период с 14.06.2011 г. по 14.11.2011 г. в сумме 1 404 000 рублей (по 702 000 рублей в пользу каждого).
В судебном заседании представитель истцом поддержал исковые требования.
Ответчик иск не признал.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 20.12.2011 г. исковые требования удовлетворены частично: взыскано в пользу М. и К. каждого по 18 600,00 руб. за уменьшение общей площади квартиры, неустойка по 5 000,00 руб., расходы на оказание юридической помощи в пользу М. в сумме 10 000,00 руб., с М. и К. взысканы солидарно расходы на проведение экспертизы в сумме 15 764,67 руб., расходы на оказание юридической помощи в сумме 10 000,00 руб., с ООО "ХСТФ "ФОБОС" в доход бюджета взыскана госпошлина в размере 1 191,62 руб. и штраф в сумме 16 527,00 рублей.
В кассационных жалобах ООО "ХСТФ "ФОБОС", М. и К. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в удовлетворенной части по следующим основаниям.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд, учитывая выводы строительно-технической экспертизы, исходил из действительности заключенного сторонами договора и несоответствия фактической площади квартиры (с учетом площадей дверных и арочных проемов) проектной на 0,62 кв. м, что по стоимости составляет 37200 рублей. Соответственно, применяя положения ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 333 ГК РФ за нарушение, предусмотренных сроков удовлетворения отдельных требований потребителя, суд взыскал неустойку и распределил судебные расходы.
Однако, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны истцом, что в силу ст. 330 ч. 1 п. 2 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
Судом установлено, что стороны 12.10.2009 г. заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры проектной площадью 79,02 кв. м и приобретение ее истцами в собственность в равных долях.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что долевое участие "участника" в строительстве квартиры определяется стоимостью вклада, соответствующего 60 000 рублей на 1 кв. м проектной площади. Проектной площадью квартиры является фактическая площадь всех помещений в квартире с учетом всех проемов, полной площади лоджии, зимних садов и ? площади террас до отделочных работ. В связи с тем, что методика обмеров площадей БТИ отличается от методики замеров площадей в строительстве (БТИ не учитывает площади арочных и дверных проемов, учитывает только ? площади лоджии), как результат инвестиционной деятельности учитывается проектная площадь до отделочных работ (п. 4.1.1. договора).
Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным п. 4.1.1. договора, суд правильно применил положения ст. 421 ГК РФ, определяющих свободу лиц в заключении договора, установил отсутствие нарушений прав истцов как потребителей. Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что оспариваемый пункт договора не противоречит действующему законодательству, в том числе ст. 555 ГК РФ, которая в данном случае к возникшим правоотношениям не применяется, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Доводы истцов о несоответствии договора ст. 15 Жилищного кодекса РФ основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку вопросы заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома регламентированы специальными нормами, а положения Жилищного кодекса РФ к указанным правоотношениям не применяются.
В связи с изложенным, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным положений договора законно и обоснованно, а доводы кассационной жалобы М. и К. судебная коллегия находит несостоятельными.
Из материалов дела следует, что 23 ноября 2010 г. сторонами подписан акт выполненных работ, из которого следует, что квартира общей площадью 74,62 кв. м (без учета холодных (неотапливаемых) помещений), в том числе жилая площадь 38,16 кв. м, проектной площадью с учетом фактических площадей (в том числе всех арочных, дверных проемов и полной площади застекленной лоджии) в соответствии с договором составляет 79,02 кв. м, передана истцам в той планировке и в том состоянии, в котором она находится на момент подписания настоящего акта, стороны не имеют претензий по состоянию квартиры.
Требуя взыскания денежных средств с ответчика за несоответствие фактической площади проектной, с учетом положений заключенного договора истцам следовало доказать факт передачи им предмета договора площадью несоответствующей проектной до выполнения отделочных работ.
В подтверждение своих доводов истцы ссылались на заключение проведенной по делу строительно-технической экспертизы, согласно которой фактическая площадь (с учетом площадей дверных и арочных проемов) составляет 78,40 кв. м. Вместе с тем, экспертом указано, что в обследуемой квартире проведена чистовая отделка. Иных доказательств, опровергающих сведения, содержащиеся в акте выполненных работ от 23 ноября 2010 г., и подтверждающие передачу им предмета договора иной проектной площадью до выполнения отделочных работ истцами не представлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства, на которые истцы ссылаются, не доказаны ими. В связи с чем, возложение на ответчика обязанности по выплате денежных средств необоснованно и незаконно. Производные исковые требования о взыскании неустойки за нарушение, предусмотренных сроков удовлетворения отдельных требований потребителя также не подлежат удовлетворению. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика штрафа в доход бюджета Люберецкого муниципального образования не имеется.
В силу ст. 98 ч. 3 ГПК РФ подлежат перераспределению судебные расходы в связи с отменой. Судебные расходы, понесенные истцами, не подлежат взысканию с ответчика, поскольку в удовлетворении исковых требований полностью отказано. Ответчиком понесены расходы по оплате услуг эксперта, проводившего экспертизу в рамках настоящего дела, в сумме 16 070 рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей, подтвержденные надлежащими доказательствами. Руководствуясь ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым взыскать с истцов в пользу ответчика в равных долях расходы по оплате услуг эксперта в сумме 16070 рублей и, применяя ст. 100 ГПК РФ с учетом разумности, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей. Общая сумма взыскания с каждого истца составит 13 035 рублей (16 070 + 10 000) / 2).
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении иска в части, решение суда в указанной части является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 декабря 2011 года отменить в части удовлетворения иска М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки, судебных расходов, штрафа, принять новое решение.
Отказать в удовлетворении иска М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки, штрафа.
Взыскать с М. в пользу ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" судебные расходы в размере 13 035,00 (тринадцать тысяч тридцать пять) рублей.
Взыскать с К. в пользу ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" судебные расходы в размере 13 035,00 (тринадцать тысяч тридцать пять) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу М., К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-19450/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. по делу N 33-19450/2012
Судья Сорокина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Смышляевой О.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года кассационные жалобы ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС", М., К. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 декабря 2011 года по делу по иску М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки и судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя М., К. - Т., представителя ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" Р., судебная коллегия
установила:
М., К., уточнив исковые требования, обратились в суд с иском к ответчику о признании недействительным
п. 4.1.1. договора долевого участия от 12.10.2009 г. в части, касающейся подсчета цены, исходя из проектной площади, взыскании в пользу каждого из них по 164 100,00 руб. за разницу площади, переданной в собственность, неустойки по 702 000,00 руб. в пользу каждого за несвоевременное удовлетворение требований потребителя, расходов на оплату юридических услуг в пользу М. в размере 45 000,00 руб., указав, что стороны 12.10.2009 г. заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ... предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры проектной площадью 79,02 кв. м. Согласно п. 4.1.2. договора сумма вклада за квартиру составляет 4 741 200,00 руб., рассчитанная путем умножения стоимости 1 кв. м в 60 000 рублей на проектную площадь. С учетом заключенных дополнительных соглашений от 17.11.2009 г. N 1, от 15.07.2010 г. N N 2, 3 на выполнение дополнительных работ сумма вклада была увеличена до 4 782 828,61 руб., которая была выплачена истцами в полном объеме. Однако, согласно акту N 1007 истцам передана двухкомнатная квартира по указанному адресу общей площадью 74,62 кв. м вместо предусмотренных 79,02 кв. м. В этой связи с учетом экспертного исследования, истцы полагают, что они переплатили за 5,47 кв. м 328 000 рублей (1/2 - 164 000). Истцы в адрес застройщика направили претензию с требованием возврата излишне уплаченной суммы по указанному договору, которая не удовлетворена в срок, в связи с чем, просили взыскать неустойку в размере 3% за период с 14.06.2011 г. по 14.11.2011 г. в сумме 1 404 000 рублей (по 702 000 рублей в пользу каждого).
В судебном заседании представитель истцом поддержал исковые требования.
Ответчик иск не признал.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 20.12.2011 г. исковые требования удовлетворены частично: взыскано в пользу М. и К. каждого по 18 600,00 руб. за уменьшение общей площади квартиры, неустойка по 5 000,00 руб., расходы на оказание юридической помощи в пользу М. в сумме 10 000,00 руб., с М. и К. взысканы солидарно расходы на проведение экспертизы в сумме 15 764,67 руб., расходы на оказание юридической помощи в сумме 10 000,00 руб., с ООО "ХСТФ "ФОБОС" в доход бюджета взыскана госпошлина в размере 1 191,62 руб. и штраф в сумме 16 527,00 рублей.
В кассационных жалобах ООО "ХСТФ "ФОБОС", М. и К. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в удовлетворенной части по следующим основаниям.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд, учитывая выводы строительно-технической экспертизы, исходил из действительности заключенного сторонами договора и несоответствия фактической площади квартиры (с учетом площадей дверных и арочных проемов) проектной на 0,62 кв. м, что по стоимости составляет 37200 рублей. Соответственно, применяя положения ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 333 ГК РФ за нарушение, предусмотренных сроков удовлетворения отдельных требований потребителя, суд взыскал неустойку и распределил судебные расходы.
Однако, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны истцом, что в силу ст. 330 ч. 1 п. 2 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
Судом установлено, что стороны 12.10.2009 г. заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры проектной площадью 79,02 кв. м и приобретение ее истцами в собственность в равных долях.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что долевое участие "участника" в строительстве квартиры определяется стоимостью вклада, соответствующего 60 000 рублей на 1 кв. м проектной площади. Проектной площадью квартиры является фактическая площадь всех помещений в квартире с учетом всех проемов, полной площади лоджии, зимних садов и ? площади террас до отделочных работ. В связи с тем, что методика обмеров площадей БТИ отличается от методики замеров площадей в строительстве (БТИ не учитывает площади арочных и дверных проемов, учитывает только ? площади лоджии), как результат инвестиционной деятельности учитывается проектная площадь до отделочных работ (п. 4.1.1. договора).
Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным п. 4.1.1. договора, суд правильно применил положения ст. 421 ГК РФ, определяющих свободу лиц в заключении договора, установил отсутствие нарушений прав истцов как потребителей. Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что оспариваемый пункт договора не противоречит действующему законодательству, в том числе ст. 555 ГК РФ, которая в данном случае к возникшим правоотношениям не применяется, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Доводы истцов о несоответствии договора ст. 15 Жилищного кодекса РФ основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку вопросы заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома регламентированы специальными нормами, а положения Жилищного кодекса РФ к указанным правоотношениям не применяются.
В связи с изложенным, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным положений договора законно и обоснованно, а доводы кассационной жалобы М. и К. судебная коллегия находит несостоятельными.
Из материалов дела следует, что 23 ноября 2010 г. сторонами подписан акт выполненных работ, из которого следует, что квартира общей площадью 74,62 кв. м (без учета холодных (неотапливаемых) помещений), в том числе жилая площадь 38,16 кв. м, проектной площадью с учетом фактических площадей (в том числе всех арочных, дверных проемов и полной площади застекленной лоджии) в соответствии с договором составляет 79,02 кв. м, передана истцам в той планировке и в том состоянии, в котором она находится на момент подписания настоящего акта, стороны не имеют претензий по состоянию квартиры.
Требуя взыскания денежных средств с ответчика за несоответствие фактической площади проектной, с учетом положений заключенного договора истцам следовало доказать факт передачи им предмета договора площадью несоответствующей проектной до выполнения отделочных работ.
В подтверждение своих доводов истцы ссылались на заключение проведенной по делу строительно-технической экспертизы, согласно которой фактическая площадь (с учетом площадей дверных и арочных проемов) составляет 78,40 кв. м. Вместе с тем, экспертом указано, что в обследуемой квартире проведена чистовая отделка. Иных доказательств, опровергающих сведения, содержащиеся в акте выполненных работ от 23 ноября 2010 г., и подтверждающие передачу им предмета договора иной проектной площадью до выполнения отделочных работ истцами не представлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства, на которые истцы ссылаются, не доказаны ими. В связи с чем, возложение на ответчика обязанности по выплате денежных средств необоснованно и незаконно. Производные исковые требования о взыскании неустойки за нарушение, предусмотренных сроков удовлетворения отдельных требований потребителя также не подлежат удовлетворению. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика штрафа в доход бюджета Люберецкого муниципального образования не имеется.
В силу ст. 98 ч. 3 ГПК РФ подлежат перераспределению судебные расходы в связи с отменой. Судебные расходы, понесенные истцами, не подлежат взысканию с ответчика, поскольку в удовлетворении исковых требований полностью отказано. Ответчиком понесены расходы по оплате услуг эксперта, проводившего экспертизу в рамках настоящего дела, в сумме 16 070 рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей, подтвержденные надлежащими доказательствами. Руководствуясь ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым взыскать с истцов в пользу ответчика в равных долях расходы по оплате услуг эксперта в сумме 16070 рублей и, применяя ст. 100 ГПК РФ с учетом разумности, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей. Общая сумма взыскания с каждого истца составит 13 035 рублей (16 070 + 10 000) / 2).
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении иска в части, решение суда в указанной части является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 декабря 2011 года отменить в части удовлетворения иска М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки, судебных расходов, штрафа, принять новое решение.
Отказать в удовлетворении иска М., К. к ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" о взыскании денежных средств за уменьшение общей площади квартиры, неустойки, штрафа.
Взыскать с М. в пользу ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" судебные расходы в размере 13 035,00 (тринадцать тысяч тридцать пять) рублей.
Взыскать с К. в пользу ООО "Хозрасчетная строительно-технологическая фирма "ФОБОС" судебные расходы в размере 13 035,00 (тринадцать тысяч тридцать пять) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу М., К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)