Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ващенко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бакулина А.А.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года апелляционные жалобы Р.Л.Д., Н. на решение Луховицкого районного суда Московской области от 26 июня 2012 года по делу по иску Р.Л.Д. к Ч.П.В. о признании права собственности и понуждении к регистрации перехода права собственности и по иску Н. к Ч.П.В., Р.Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи и понуждении к заключению договора купли-продажи,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: С. - поддержавшей доводы апелляционной жалобы Р.Л.Д.,
К. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы Н.
установила:
Р.Л.Д. обратился в суд с иском к Ч.П.В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок под размещение производственной базы общей площадью 8187 кв. м, производственное нежилое здание общей площадью 796,1 кв. м, гараж на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенные по адресу:, признании права собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование иска указал, что по договору купли-продажи от 15.08.2011 года приобрел указанное имущество у Ч.П.В. стоимостью 6.000.000 рублей.
Истец свои обязательства перед ответчиком выполнил, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, чем нарушены права истца. Поскольку в договоре купли-продажи допущена техническая ошибка в фамилии вместо Розенблюм - указано Роземблюм, истец просил признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.
Ответчик Ч.П.В. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен. Ранее в судебных заседаниях иск не признал, оспаривая свою подпись в договоре купли-продажи и передаточном акте.
Представитель Н., привлеченного по делу в качестве третьего лица с исковыми требованиями Р.Л.Д. не согласился и пояснил, что 21 июля 2011 года, т.е. до заключения договора купли-продажи между Ч.П.В. и Р.Л.Д. между Ч.П.В. и Н. был заключен предварительный договор купли-продажи того же имущества. От заключения основного договора Ч.П.В. уклоняется.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Н. обратился в суд с иском к Ч.П.В., в котором просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, производственного нежилого здания и гаража на 20 автомашин, находящегося по адресу: <...> на условиях проекта договора и просил признать недействительным договор купли-продажи спорного имущества между Ч.П.В. и Р.Л.Д.
В обоснование иска ссылался на то, что 21 июля 2011 года между ним и Ч.П.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка под размещение производственной базы общей площадью 8187 кв. м, производственного нежилого здания общей площадью 796,1 кв. м, гаража на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенных по адресу: <...>. Согласно указанному предварительному договору стороны договорились, что цена основного договора составляет 3 000 000 рублей. Ч.П.В. обязался в срок до 20 сентября 2011 г. получить кадастровый паспорт, о чем уведомить Н. С-оны обязались заключить основной договор в течение года с момента получения Н. уведомления о получении Ч.П.В. кадастрового паспорта на земельный участок. До истечения указанного срока Ч.П.В. обязался не совершать других сделок в отношении спорного имущества. 26.09.2011 г. Ч.П.В. уведомил Н. о том, что кадастровый паспорт им получен. 28.09.2011 г. Н. обратился с предложением заключить основной договор. Ч.П.П. от заключение основного договора уклонился.
Определением суда данные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель Н. исковые требования поддержал.
Представители Р.Л.Д. исковые требования Н. не признали и пояснили, что у Н. отсутствует право собственности на спорное имущество ввиду того, что основной договор с ним заключен не был.
В ранее данных пояснениях Ч.П.В. иск Н. не признал.
Решением суда в удовлетворении иска Р.Л.Д. и Н. - отказано.
В апелляционных жалобах Р.Л.Д. просит решение суда в части отказа ему в иске отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска.
Н. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение в части отказа ему в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа Р.Л.Д. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорное имущество.
Отказывая Р.Л.Д. в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи между Ч.П.В. и Р.Л.Д. действовал предварительной договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между Ч.П.В. и Н. Срок исполнения предварительного договора не истек. Поскольку до настоящего времени у Ч.П.В. существует перед Н. обязательство заключить основной договор купли-продажи, договор между Ч.П.В. и Р.Л.Д. не может быть зарегистрирован до прекращения у Н. такого права.
Также суд указал, что 29 марта 2012 г. Р.Л.Д. в УВД по ЦАО г. Москвы подано заявление о возбуждении уголовного дела в отношении Ч.П.В. о завладении спорным имуществом мошенническим путем. Решения по данному заявлению следственными органами не принято.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество передано Ч.П.В. Р.Л.Д. по передаточному акту (т. 1, л.д. 10).
Для проверки доводов ответчика по делу была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза.
Из экспертного заключения следует, что подписи и рукописный текст "Ч.П.В.", расположенные в графе "Продавец" в договоре купли-продажи от 15.08.2011 года и в передаточном акте от 15.08.2011 года земельного участка, производственного нежилого здания и гаража на 20 автомашин вероятно выполнены Ч.П.В.
Ответить в категоричной форме не представляется возможным как по причине малого объема исследуемого материала, низкой выработанности и упрощенности исследуемого рукописного текста, так и недостаточного количества образцов. Ч.П.В. по телефонограмме для предоставления дополнительных образцов подписи не явился.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции с учетом требований ч. 3 ст. 79 ГПК РФ пришел к правильному выводу о том, что ответчиком Ч.П.В. не представлено доказательств в обоснование возражений по иску Р.Л.Д.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Р.Л.Д. подлежит удовлетворению, поскольку судом установлено, что Р.Л.Д. свои обязательства по договору купли-продажи выполнил, проданное имущество ему фактически передано, а ответчик, уклоняясь от государственной регистрации сделки, нарушает права истца.
Между тем, учитывая имеющиеся опечатки в фамилии Р.Л.Д. в договоре купли-продажи, судебная коллегия, исходя из положений ст. 12 ГК РФ считает, что единственным способом восстановления нарушенного права Р.Л.Д., является признание права собственности на спорное недвижимое имущество.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда в части отказа в иске Н., поскольку в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор влечет за собой лишь право на заключение основного договора и не влечет возникновение права собственности.
Стороной по оспариваемой сделке между Ч.П.В. и Р.Л.Д. Н. не является.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как следует из п. 5 предварительного договора купли-продажи (т. 1, л.д. 95) обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств является задаток. Продавец получил от Покупателя задаток в сумме 600.000 рублей. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он обязан вернуть внесенный задаток в двойном размере.
Получение Ч.П.В. задатка в указанной сумме подтверждается распиской и не оспаривалось ответчиком, который в своих возражениях указал, что считает предварительный договор расторгнутым и готовность возвратить денежные средства (т. 1, л.д. 111).
Поскольку Ч.П.В. свои обязательства по предварительному договору купли-продажи перед Н. не выполнил и произвел отчуждение того же имущества по договору купли-продажи Р.Л.Д., он не лишен возможности требовать от Ч.П.В. возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
С учетом изложенного, решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска Р.Л.Д. с вынесением по делу нового решения.
Доводы апелляционной жалобы Н. были предметом обсуждения судебной коллегии, но не могут служить основанием к отмене решения суда об отказе ему в удовлетворении иска по изложенным выше основаниям.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Луховицкого районного суда Московской области от 26 июня 2012 года - отменить в части отказа в удовлетворении иска Р.Л.Д.
В отмененной части постановить новое решение.
Признать за Р.Л.Д. право собственности на земельный участок с кадастровым номером N категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - размещение производственной базы и расположенные на нем нежилое здание (растворобетонный узел), 1 - этажный общей площадью 8187 кв. м, производственное нежилое здание общей площадью 796,1 кв. м, гараж на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенные по адресу:
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-19506/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. по делу N 33-19506/2012
Судья Ващенко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бакулина А.А.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года апелляционные жалобы Р.Л.Д., Н. на решение Луховицкого районного суда Московской области от 26 июня 2012 года по делу по иску Р.Л.Д. к Ч.П.В. о признании права собственности и понуждении к регистрации перехода права собственности и по иску Н. к Ч.П.В., Р.Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи и понуждении к заключению договора купли-продажи,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: С. - поддержавшей доводы апелляционной жалобы Р.Л.Д.,
К. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы Н.
установила:
Р.Л.Д. обратился в суд с иском к Ч.П.В. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок под размещение производственной базы общей площадью 8187 кв. м, производственное нежилое здание общей площадью 796,1 кв. м, гараж на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенные по адресу:, признании права собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование иска указал, что по договору купли-продажи от 15.08.2011 года приобрел указанное имущество у Ч.П.В. стоимостью 6.000.000 рублей.
Истец свои обязательства перед ответчиком выполнил, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, чем нарушены права истца. Поскольку в договоре купли-продажи допущена техническая ошибка в фамилии вместо Розенблюм - указано Роземблюм, истец просил признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.
Ответчик Ч.П.В. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен. Ранее в судебных заседаниях иск не признал, оспаривая свою подпись в договоре купли-продажи и передаточном акте.
Представитель Н., привлеченного по делу в качестве третьего лица с исковыми требованиями Р.Л.Д. не согласился и пояснил, что 21 июля 2011 года, т.е. до заключения договора купли-продажи между Ч.П.В. и Р.Л.Д. между Ч.П.В. и Н. был заключен предварительный договор купли-продажи того же имущества. От заключения основного договора Ч.П.В. уклоняется.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Н. обратился в суд с иском к Ч.П.В., в котором просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, производственного нежилого здания и гаража на 20 автомашин, находящегося по адресу: <...> на условиях проекта договора и просил признать недействительным договор купли-продажи спорного имущества между Ч.П.В. и Р.Л.Д.
В обоснование иска ссылался на то, что 21 июля 2011 года между ним и Ч.П.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка под размещение производственной базы общей площадью 8187 кв. м, производственного нежилого здания общей площадью 796,1 кв. м, гаража на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенных по адресу: <...>. Согласно указанному предварительному договору стороны договорились, что цена основного договора составляет 3 000 000 рублей. Ч.П.В. обязался в срок до 20 сентября 2011 г. получить кадастровый паспорт, о чем уведомить Н. С-оны обязались заключить основной договор в течение года с момента получения Н. уведомления о получении Ч.П.В. кадастрового паспорта на земельный участок. До истечения указанного срока Ч.П.В. обязался не совершать других сделок в отношении спорного имущества. 26.09.2011 г. Ч.П.В. уведомил Н. о том, что кадастровый паспорт им получен. 28.09.2011 г. Н. обратился с предложением заключить основной договор. Ч.П.П. от заключение основного договора уклонился.
Определением суда данные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель Н. исковые требования поддержал.
Представители Р.Л.Д. исковые требования Н. не признали и пояснили, что у Н. отсутствует право собственности на спорное имущество ввиду того, что основной договор с ним заключен не был.
В ранее данных пояснениях Ч.П.В. иск Н. не признал.
Решением суда в удовлетворении иска Р.Л.Д. и Н. - отказано.
В апелляционных жалобах Р.Л.Д. просит решение суда в части отказа ему в иске отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска.
Н. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение в части отказа ему в удовлетворении иска.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа Р.Л.Д. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорное имущество.
Отказывая Р.Л.Д. в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи между Ч.П.В. и Р.Л.Д. действовал предварительной договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между Ч.П.В. и Н. Срок исполнения предварительного договора не истек. Поскольку до настоящего времени у Ч.П.В. существует перед Н. обязательство заключить основной договор купли-продажи, договор между Ч.П.В. и Р.Л.Д. не может быть зарегистрирован до прекращения у Н. такого права.
Также суд указал, что 29 марта 2012 г. Р.Л.Д. в УВД по ЦАО г. Москвы подано заявление о возбуждении уголовного дела в отношении Ч.П.В. о завладении спорным имуществом мошенническим путем. Решения по данному заявлению следственными органами не принято.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество передано Ч.П.В. Р.Л.Д. по передаточному акту (т. 1, л.д. 10).
Для проверки доводов ответчика по делу была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза.
Из экспертного заключения следует, что подписи и рукописный текст "Ч.П.В.", расположенные в графе "Продавец" в договоре купли-продажи от 15.08.2011 года и в передаточном акте от 15.08.2011 года земельного участка, производственного нежилого здания и гаража на 20 автомашин вероятно выполнены Ч.П.В.
Ответить в категоричной форме не представляется возможным как по причине малого объема исследуемого материала, низкой выработанности и упрощенности исследуемого рукописного текста, так и недостаточного количества образцов. Ч.П.В. по телефонограмме для предоставления дополнительных образцов подписи не явился.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции с учетом требований ч. 3 ст. 79 ГПК РФ пришел к правильному выводу о том, что ответчиком Ч.П.В. не представлено доказательств в обоснование возражений по иску Р.Л.Д.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Р.Л.Д. подлежит удовлетворению, поскольку судом установлено, что Р.Л.Д. свои обязательства по договору купли-продажи выполнил, проданное имущество ему фактически передано, а ответчик, уклоняясь от государственной регистрации сделки, нарушает права истца.
Между тем, учитывая имеющиеся опечатки в фамилии Р.Л.Д. в договоре купли-продажи, судебная коллегия, исходя из положений ст. 12 ГК РФ считает, что единственным способом восстановления нарушенного права Р.Л.Д., является признание права собственности на спорное недвижимое имущество.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда в части отказа в иске Н., поскольку в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор влечет за собой лишь право на заключение основного договора и не влечет возникновение права собственности.
Стороной по оспариваемой сделке между Ч.П.В. и Р.Л.Д. Н. не является.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как следует из п. 5 предварительного договора купли-продажи (т. 1, л.д. 95) обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств является задаток. Продавец получил от Покупателя задаток в сумме 600.000 рублей. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он обязан вернуть внесенный задаток в двойном размере.
Получение Ч.П.В. задатка в указанной сумме подтверждается распиской и не оспаривалось ответчиком, который в своих возражениях указал, что считает предварительный договор расторгнутым и готовность возвратить денежные средства (т. 1, л.д. 111).
Поскольку Ч.П.В. свои обязательства по предварительному договору купли-продажи перед Н. не выполнил и произвел отчуждение того же имущества по договору купли-продажи Р.Л.Д., он не лишен возможности требовать от Ч.П.В. возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
С учетом изложенного, решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска Р.Л.Д. с вынесением по делу нового решения.
Доводы апелляционной жалобы Н. были предметом обсуждения судебной коллегии, но не могут служить основанием к отмене решения суда об отказе ему в удовлетворении иска по изложенным выше основаниям.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Луховицкого районного суда Московской области от 26 июня 2012 года - отменить в части отказа в удовлетворении иска Р.Л.Д.
В отмененной части постановить новое решение.
Признать за Р.Л.Д. право собственности на земельный участок с кадастровым номером N категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - размещение производственной базы и расположенные на нем нежилое здание (растворобетонный узел), 1 - этажный общей площадью 8187 кв. м, производственное нежилое здание общей площадью 796,1 кв. м, гараж на 230 автомашин общей площадью 977,3 кв. м, расположенные по адресу:
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)