Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гречущева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Чумак Г.Н.,
судей Локтина А.А.
Козлова О.А.
при секретаре Морозовой И.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 11.09.2012 гражданское дело по иску С. к Новоуральскому городскому округу, Муниципальному учреждению "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на участие в строительстве жилого дома
по апелляционной жалобе С. на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 25.06.2012.
Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., объяснения представителя Ю. Ж., действующего по доверенности от <...>, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Новоуральскому городскому округу, МУ "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома.
В обоснование заявленных требований указано, что 15.04.2002 между инвесторами долевого участия в строительстве жилого дома: С. (М.), Б., Ю., с одной стороны, и Заказчиком в лице Муниципального образования "город Новоуральск", а также исполнителем в лице МУ "Фонд социального развития", с другой стороны, был заключен инвестиционный договор N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...>.
Согласно п. 1.2. договора: долевые инвесторы вкладывают, а заказчик принимает денежные средства долевых инвесторов для совместного строительства объекта капитального вложения в г. Новоуральске трехкомнатной квартиры в жилом шестиэтажном доме по адресу: <...>, а также доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (далее - "объект инвестирования").
По соглашению сторон стоимость объекта инвестирования была определена в размере <...>. Первоначальный денежный взнос долевых инвесторов должен был составить <...>, который необходимо было осуществить в течение 5 банковских дней с момента подписания инвестиционного договора долевыми инвесторами. Также предполагалось внесение долевыми инвесторами дополнительного платежа в размере <...> до 01.06.2002. Размер ежемесячных платежей был установлен на весь период рассрочки (15 лет) в размере <...> ежемесячно.
Как указано в исковом заявлении, в нарушение Закона "О защите прав потребителей" в инвестиционном договоре N <...> не содержится условий приобретения товаров (работ, услуг) в отношении конкретного потребителя - долевого инвестора, поскольку Заказчик и исполнитель договора, признавая существенным факт распределения доли каждого долевого инвестора (каждый долевой инвестор по 1/3), не установил юридических последствий реализации или отказа от такой реализации каждым, либо одним из долевых инвесторов предоставленных ему в соответствии с инвестиционным договором на долевое участие в строительстве жилого дома и законодательством РФ прав и обязанностей. В договоре отсутствует информация о полной стоимости в рублях, которая подлежит выплате потребителем - каждым из долевых инвесторов за свою долю участия в долевом строительстве. Кроме того, договор должен быть дополнен графиком внесения каждым долевым инвестором-потребителем ежемесячных платежей согласно их доле участия в строительстве жилого дома. В связи с указанными недоработками договора, С. была вынуждена вносить оплату по договору, в том числе за Ю., поскольку неисполнение обязательств хотя бы одним из долевых инвесторов могло привести к расторжению инвестиционного договора и договора коммерческого найма объекта инвестирования.
Отсутствие в инвестиционном договоре указания на разграничение, установление и разделение прав и обязанностей каждого из долевых инвесторов, в том числе информации о стоимости товара для каждого долевого инвестора в отдельности, нарушает права С. как потребителя.
Начиная с <...> С. и ее дочь Б. своими силами и средствами самостоятельно осуществляли исполнение условий инвестиционного договора N <...>, в том числе за Ю., поскольку Ю. своих обязательств по договору не исполнял. В результате инвестиционный договор был исполнен, истцу была выдана справка о подтверждении оплаты строительства объекта инвестирования, а также распоряжение главы Новоуральского ГО о регистрации права собственности.
По утверждению истца, Ю. также нарушал условия договора коммерческого найма объекта инвестирования от <...> N <...>, которым предусматривалась обязанность Ю. осуществлять расходы по оплате услуг по техническому обслуживанию и коммунальных услуг. Вместо Ю. бремя оплаты расходов и коммунальных услуг несла С.
Полагают, что с учетом внесенных истцом по инвестиционному договору платежей доля Ю. должна быть не более <...>%, а не 1/3, как предусмотрено договором.
С учетом уточнения исковых требований, С. просила суд:
Определить фактическую долю участия в строительстве жилого дома <...> каждого из долевых инвесторов с учетом внесенных денежных средств, с момента заключения ими инвестиционного договора от <...> N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома по настоящее время: С. - <...>, Ю. - <...>, Б. - <...>.
Изложить инвестиционный договор <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...> в следующей редакции (с приведением в соответствие положений всех приложений, в том числе Приложения N 1 к инвестиционному договору):
- - п. 2.2. "Первоначальный денежный взнос каждого из долевых инвесторов предварительно составляет: М., Б., Ю. - <...>, а всего <...> и уплачивается ими в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора (Приложение N 1). Дополнительный платеж в размере <...> вносится Долевыми инвесторами: М., Б., Ю. до 01.06.2002 включительно. После ввода объекта инвестирования в эксплуатацию его стоимость будет определена дополнительным соглашением, с учетом затрат по исполнению данного договора, утвержденных Заказчиком (Приложение N 1 к договору);
- - п. 2.4 "Размер ежемесячных платежей каждого из долевых инвесторов предварительно составляет: долевого инвестора М. - <...>; долевого инвестора Б. - <...>; долевого инвестора Ю. - <...>, а всего <...>. Внесение платежей по договору осуществляется каждым из долевых инвесторов не позднее последнего рабочего дня каждого месяца";
- - п. 3.5 "Незавершенный строительством объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, а именно Муниципального образования г. Новоуральск и долевых инвесторов. Размер доли определяется пропорционально сделанным инвестициям, как до ввода объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, так и после";
- - п. 7.3 "На момент подписания настоящего договора условная доля каждого долевого инвестора с их взаимного согласия распределяется следующим образом: М. - 1/3 доли; Б. - 1/3 доли; Ю. - 1/3 доли. При распределении доли участия каждого из Долевых инвесторов на протяжении всего срока действия договора учитывается фактическое исполнение долевыми инвесторами своих обязательств, без учета принципа солидарного по обязательствам. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения одним или несколькими долевыми инвесторами взятых по настоящему договору на себя обязательств, долевые инвесторы самостоятельно определяют свою долю участия в долевом строительстве, которая пропорциональна выплаченной каждым долевым инвестором денежной суммы, определяемой условиями настоящего договора. Изменения доли каждого из долевых инвесторов на протяжении всего действия договора подлежат обязательному отражению в настоящем договоре. В случае невозможности достижения такого согласия, споры об установлении доли участия в строительстве объекта инвестирования каждого в отдельности долевого инвестора подлежат разрешению в судебном порядке по иску заинтересованной стороны, а инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома считается неисполненным";
- - п. 8.9 "Договор вступает в силу с момента подписания и уплаты долевыми инвесторами первоначального денежного взноса (п. 2.2 настоящего договора) и действует до регистрации органами управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Новоуральский филиал) права (долевой и/или общей долевой) собственности на объект инвестирования каждого из долевых инвесторов.
Представитель ответчиков Новоуральского городского округа, МУ "Фонд социального развития" И., действующий на основании доверенностей, подтвердил полную уплату денежных средств по договору, выдачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, указал, что фактическую долю участия в строительстве жилого дома долевые инвесторы могут определить самостоятельно. По решению суда готовы подготовить дополнительное соглашения о внесении изменений в инвестиционный договор.
Третье лицо Ю. с иском не согласился, указывая на то, что он состоял в фактических брачных отношениях с С. с 1993 года, в браке с <...> по <...>. Платежи вносились из совместных средств, поэтому требования истца необоснованны.
Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований С. к Новоуральскому ГО, МУ "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на участие в строительстве жилого дома отказал.
С таким решением не согласилась истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное, в связи с неправильным применением норм материального права, не соответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также не применением закона, подлежащему применению.
В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица Ю. Ж., действующий по доверенности от <...>, настаивал на законности решения суда и возражал относительно доводов апелляционной жалобы истца.
Истец, представитель ответчика Новоуральского ГО, представитель ответчика МУ "Фонд социального развития", третьи лица Ю., Б. в суд апелляционной инстанции не явились, были своевременно извещены о времени и месте судебного заседания посредством предприятия связи. Информация о рассмотрении дела размещена также на сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении спора, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, при этом нарушений норм материального или норм процессуального права судом не допущено.
Материалами дела установлено, что С. и Ю. состояли в фактических брачных отношениях с 1993 года, с <...> по <...> в зарегистрированном браке. <...> был заключен инвестиционный договор N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...> между долевыми инвесторами С. (М.)., Б., Ю., с одной стороны, и Заказчиком в лице Муниципального образования "город Новоуральск" (правопреемником стал Новоуральский ГО), а также исполнителем в лице МУ "Фонд социального развития". По условиям договора стоимость объекта инвестирования была определена в размере <...> руб. Первоначальный денежный взнос долевых инвесторов должен был составить <...>. Также предполагалось внесение долевыми инвесторами дополнительного платежа в размере <...> до 01.06.2002. Размер ежемесячных платежей был установлен на весь период рассрочки (15 лет) в размере <...> ежемесячно. Договором предусмотрено, что доля каждого долевого инвестора с их взаимного согласия распределяется следующим образом: М. (С.) - 1/3 доли, Б. - 1/3 доли, Ю. - 1/3 доли.
Обязательство по оплате выполнено долевыми инвесторами в полном объеме <...>, что подтверждается истцом и ответчиками. На этом основании долевым инвесторам были выданы документы для оформления права собственности на объект инвестирования: Постановление Администрации Новоуральского ГО от <...> N <...> "О передаче жилой площади для регистрации права собственности на нее". С учетом указанных документов, суд правильно установил, что строительство инвестиционного объекта завершено, объект принят в эксплуатацию, обязательства по договору выполнены в полном объеме.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд правильно установил, что в спорной ситуации отсутствуют основания для изменения договора по требованию одной из сторон в связи с существенным нарушением договора другой стороной. Другой стороной по инвестиционному договору по отношению к истцу является Новоуральский ГО и МУ "Фонд социального развития", ими не было допущено каких-либо нарушений договора, поэтому основания для изменения условий договора на основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд верно установил, что существенного изменения обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не произошло.
В соответствии с ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для установления существенного изменения обстоятельств необходимо наличие одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной осмотрительности и заботливости; 3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; 4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать не обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истцом не представлено никаких доказательств в подтверждение того, что отказ Ю. от уплаты своей доли в ежемесячных платежах является существенным изменением обстоятельств, отвечающим всем признакам, указанным в ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, одним из обязательных признаков существенного изменения обстоятельств является то, что его исполнение в прежнем виде должно настолько нарушать соотношение имущественных интересов сторон и повлечь такой ущерб, что одна из сторон в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. То есть изменение обстоятельств должно повлиять на соотношение имущественных интересов сторон по договору так, что одна из сторон оказывается в менее выгодном положении по сравнению с другой стороной договора.
В то же время обстоятельства, на которые указывает истец как на основания исковых требований, никак не влияют на соотношение имущественных интересов сторон по договору, так как сторонами по договору являются С., Ю. и Б. как долевые инвесторы, с одной стороны, и МУ "Фонд социального развития" как исполнитель и Новоуральский городской округ как заказчик, с другой стороны. Обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли между ней и Ю. как между лицами, выступающими по договору на одной стороне (так называемая множественность на стороне должника).
Исходя из условий инвестиционного договора суд установил, что долевые инвесторы несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора. В соответствии со ст. 325 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
Таким образом, истец как лицо, исполнившее обязанность по уплате денежных средств перед кредитором, в том числе за других должников, вправе обратиться к ним с регрессными требованиями.
Также необходимо отметить, что в соответствии с ч. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в случае разрешения в судебном порядке вопроса об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, приоритетным для суда, исходя из принципа свободы договора, будет расторжение договора, для изменения условий по решению суда потребуется установить, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон значительный ущерб.
Очевидно, истец не заинтересована в расторжении договора, а основания для его изменения в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Кроме того, последствием изменения договора является то, что обязательства сторон сохраняются в измененном виде (согласно чч. 1, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время судом установлено, что обязательства по инвестиционному договору были исполнены сторонами надлежащим образом: в полном объеме была внесена оплата долевыми инвесторами, и выданы необходимые документы для оформления права собственности на объект МУ "Фонд социального развития", Новоуральским ГО.
В соответствии с ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение является одним из оснований прекращения обязательств. На этом основании обязательства по инвестиционному договору являются прекращенными и отсутствует возможность внести в них изменения по решению суда.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что распоряжение Главы г. Новоуральска, которое бы позволило С. зарегистрировать право собственности на 1/3 объекта инвестирования, ей не выдано, в связи с чем считает, что инвестиционный договор не исполнен, а значит в него могут вноситься изменения. Однако этот довод противоречит материалам дела, в которых имеется постановление Администрации Новоуральского ГО от <...> N <...> "О передаче жилой площади для регистрации прав собственности на нее". Ответчик Новоуральский ГО неоднократно в своих отзывах указывал, что документы для оформления права собственности на объект инвестирования (справка МУ "Фонд социального развития", Постановление администрации Новоуральского ГО "О передаче жилой площади для регистрации права собственности на нее") были выданы.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что суд не исследовал договоры поручительства несмотря на ее ходатайства, противоречат материалам дела.
Действительно, в соответствии с протоколом судебного заседания от 25.06.2012, представителем истца П. было заявлено ходатайство об истребовании из архива гражданского дела N 2-153/2012 для обозрения и оглашения показаний свидетелей, и ходатайство было удовлетворено. При исследовании материалов этого гражданского дела был исследован в том числе договор поручительства (л. д. 140 - 142).
Довод апелляционной жалобы на нарушение судом ст. 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выразившегося в том, что суд, рассматривая 25.06.2012 гражданское дело по иску С. к МУ "Фонд социального развития", Новоуральскому ГО о защите прав потребителей, об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома объявил перерыв в судебном заседании и перешел к рассмотрению гражданского дела по иску С. к Ю., МУ "Фонд социального развития", Новоуральскому ГО об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома, отклоняется судебной коллегией как неподтвержденный.
Статьей 231 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок подачи замечаний на протокол судебного заседания, в том числе из-за его неполноты. Истец, присутствуя в судебном заседании со своим представителем и полагая, что суд, в нарушение принципа непрерывности, незаконно перешел к рассмотрению другого гражданского дела с ее участием, тем не менее, не ознакомилась с протоколом и не подала на него замечания в установленном порядке.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что суд в решении незаконно распространил режим совместно нажитого имущества супругами в браке на имущество, нажитое ими во время фактических брачных отношений. Действительно, суд ошибочно указал, что инвестиционный договор, заключенный <...>, был заключен в период брака, хотя тот был зарегистрирован позднее - <...>. Однако истец ошибочно полагает, что суд принял решение исходя из того, что они с Ю. были супругами в течение определенного периода во время действия договора, поскольку суд при вынесении решения руководствовался исключительного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, применяя его к правоотношениям, возникшим на основании инвестиционного договора. Вопросы применения режима совместной собственности или раздельного имущества судом не исследовались.
Ссылку истицы в апелляционной жалобе на неприменение к спорным правоотношениям Закона "О защите прав потребителей" и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ судебная коллегия также находит несостоятельной, поскольку данные акты не распространяют свое действия на отношения между соинвесторами, регулируя отношения между застройщиком и участником долевого строительства, исполнителем и потребителем.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основаниями для отмены решения суда по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 25.06.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10995/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2012 г. по делу N 33-10995/2012
Судья Гречущева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Чумак Г.Н.,
судей Локтина А.А.
Козлова О.А.
при секретаре Морозовой И.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 11.09.2012 гражданское дело по иску С. к Новоуральскому городскому округу, Муниципальному учреждению "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на участие в строительстве жилого дома
по апелляционной жалобе С. на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 25.06.2012.
Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., объяснения представителя Ю. Ж., действующего по доверенности от <...>, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Новоуральскому городскому округу, МУ "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома.
В обоснование заявленных требований указано, что 15.04.2002 между инвесторами долевого участия в строительстве жилого дома: С. (М.), Б., Ю., с одной стороны, и Заказчиком в лице Муниципального образования "город Новоуральск", а также исполнителем в лице МУ "Фонд социального развития", с другой стороны, был заключен инвестиционный договор N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...>.
Согласно п. 1.2. договора: долевые инвесторы вкладывают, а заказчик принимает денежные средства долевых инвесторов для совместного строительства объекта капитального вложения в г. Новоуральске трехкомнатной квартиры в жилом шестиэтажном доме по адресу: <...>, а также доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (далее - "объект инвестирования").
По соглашению сторон стоимость объекта инвестирования была определена в размере <...>. Первоначальный денежный взнос долевых инвесторов должен был составить <...>, который необходимо было осуществить в течение 5 банковских дней с момента подписания инвестиционного договора долевыми инвесторами. Также предполагалось внесение долевыми инвесторами дополнительного платежа в размере <...> до 01.06.2002. Размер ежемесячных платежей был установлен на весь период рассрочки (15 лет) в размере <...> ежемесячно.
Как указано в исковом заявлении, в нарушение Закона "О защите прав потребителей" в инвестиционном договоре N <...> не содержится условий приобретения товаров (работ, услуг) в отношении конкретного потребителя - долевого инвестора, поскольку Заказчик и исполнитель договора, признавая существенным факт распределения доли каждого долевого инвестора (каждый долевой инвестор по 1/3), не установил юридических последствий реализации или отказа от такой реализации каждым, либо одним из долевых инвесторов предоставленных ему в соответствии с инвестиционным договором на долевое участие в строительстве жилого дома и законодательством РФ прав и обязанностей. В договоре отсутствует информация о полной стоимости в рублях, которая подлежит выплате потребителем - каждым из долевых инвесторов за свою долю участия в долевом строительстве. Кроме того, договор должен быть дополнен графиком внесения каждым долевым инвестором-потребителем ежемесячных платежей согласно их доле участия в строительстве жилого дома. В связи с указанными недоработками договора, С. была вынуждена вносить оплату по договору, в том числе за Ю., поскольку неисполнение обязательств хотя бы одним из долевых инвесторов могло привести к расторжению инвестиционного договора и договора коммерческого найма объекта инвестирования.
Отсутствие в инвестиционном договоре указания на разграничение, установление и разделение прав и обязанностей каждого из долевых инвесторов, в том числе информации о стоимости товара для каждого долевого инвестора в отдельности, нарушает права С. как потребителя.
Начиная с <...> С. и ее дочь Б. своими силами и средствами самостоятельно осуществляли исполнение условий инвестиционного договора N <...>, в том числе за Ю., поскольку Ю. своих обязательств по договору не исполнял. В результате инвестиционный договор был исполнен, истцу была выдана справка о подтверждении оплаты строительства объекта инвестирования, а также распоряжение главы Новоуральского ГО о регистрации права собственности.
По утверждению истца, Ю. также нарушал условия договора коммерческого найма объекта инвестирования от <...> N <...>, которым предусматривалась обязанность Ю. осуществлять расходы по оплате услуг по техническому обслуживанию и коммунальных услуг. Вместо Ю. бремя оплаты расходов и коммунальных услуг несла С.
Полагают, что с учетом внесенных истцом по инвестиционному договору платежей доля Ю. должна быть не более <...>%, а не 1/3, как предусмотрено договором.
С учетом уточнения исковых требований, С. просила суд:
Определить фактическую долю участия в строительстве жилого дома <...> каждого из долевых инвесторов с учетом внесенных денежных средств, с момента заключения ими инвестиционного договора от <...> N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома по настоящее время: С. - <...>, Ю. - <...>, Б. - <...>.
Изложить инвестиционный договор <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...> в следующей редакции (с приведением в соответствие положений всех приложений, в том числе Приложения N 1 к инвестиционному договору):
- - п. 2.2. "Первоначальный денежный взнос каждого из долевых инвесторов предварительно составляет: М., Б., Ю. - <...>, а всего <...> и уплачивается ими в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора (Приложение N 1). Дополнительный платеж в размере <...> вносится Долевыми инвесторами: М., Б., Ю. до 01.06.2002 включительно. После ввода объекта инвестирования в эксплуатацию его стоимость будет определена дополнительным соглашением, с учетом затрат по исполнению данного договора, утвержденных Заказчиком (Приложение N 1 к договору);
- - п. 2.4 "Размер ежемесячных платежей каждого из долевых инвесторов предварительно составляет: долевого инвестора М. - <...>; долевого инвестора Б. - <...>; долевого инвестора Ю. - <...>, а всего <...>. Внесение платежей по договору осуществляется каждым из долевых инвесторов не позднее последнего рабочего дня каждого месяца";
- - п. 3.5 "Незавершенный строительством объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, а именно Муниципального образования г. Новоуральск и долевых инвесторов. Размер доли определяется пропорционально сделанным инвестициям, как до ввода объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, так и после";
- - п. 7.3 "На момент подписания настоящего договора условная доля каждого долевого инвестора с их взаимного согласия распределяется следующим образом: М. - 1/3 доли; Б. - 1/3 доли; Ю. - 1/3 доли. При распределении доли участия каждого из Долевых инвесторов на протяжении всего срока действия договора учитывается фактическое исполнение долевыми инвесторами своих обязательств, без учета принципа солидарного по обязательствам. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения одним или несколькими долевыми инвесторами взятых по настоящему договору на себя обязательств, долевые инвесторы самостоятельно определяют свою долю участия в долевом строительстве, которая пропорциональна выплаченной каждым долевым инвестором денежной суммы, определяемой условиями настоящего договора. Изменения доли каждого из долевых инвесторов на протяжении всего действия договора подлежат обязательному отражению в настоящем договоре. В случае невозможности достижения такого согласия, споры об установлении доли участия в строительстве объекта инвестирования каждого в отдельности долевого инвестора подлежат разрешению в судебном порядке по иску заинтересованной стороны, а инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома считается неисполненным";
- - п. 8.9 "Договор вступает в силу с момента подписания и уплаты долевыми инвесторами первоначального денежного взноса (п. 2.2 настоящего договора) и действует до регистрации органами управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Новоуральский филиал) права (долевой и/или общей долевой) собственности на объект инвестирования каждого из долевых инвесторов.
Представитель ответчиков Новоуральского городского округа, МУ "Фонд социального развития" И., действующий на основании доверенностей, подтвердил полную уплату денежных средств по договору, выдачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, указал, что фактическую долю участия в строительстве жилого дома долевые инвесторы могут определить самостоятельно. По решению суда готовы подготовить дополнительное соглашения о внесении изменений в инвестиционный договор.
Третье лицо Ю. с иском не согласился, указывая на то, что он состоял в фактических брачных отношениях с С. с 1993 года, в браке с <...> по <...>. Платежи вносились из совместных средств, поэтому требования истца необоснованны.
Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований С. к Новоуральскому ГО, МУ "Фонд социального развития" об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на участие в строительстве жилого дома отказал.
С таким решением не согласилась истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное, в связи с неправильным применением норм материального права, не соответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также не применением закона, подлежащему применению.
В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица Ю. Ж., действующий по доверенности от <...>, настаивал на законности решения суда и возражал относительно доводов апелляционной жалобы истца.
Истец, представитель ответчика Новоуральского ГО, представитель ответчика МУ "Фонд социального развития", третьи лица Ю., Б. в суд апелляционной инстанции не явились, были своевременно извещены о времени и месте судебного заседания посредством предприятия связи. Информация о рассмотрении дела размещена также на сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении спора, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, при этом нарушений норм материального или норм процессуального права судом не допущено.
Материалами дела установлено, что С. и Ю. состояли в фактических брачных отношениях с 1993 года, с <...> по <...> в зарегистрированном браке. <...> был заключен инвестиционный договор N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома <...> между долевыми инвесторами С. (М.)., Б., Ю., с одной стороны, и Заказчиком в лице Муниципального образования "город Новоуральск" (правопреемником стал Новоуральский ГО), а также исполнителем в лице МУ "Фонд социального развития". По условиям договора стоимость объекта инвестирования была определена в размере <...> руб. Первоначальный денежный взнос долевых инвесторов должен был составить <...>. Также предполагалось внесение долевыми инвесторами дополнительного платежа в размере <...> до 01.06.2002. Размер ежемесячных платежей был установлен на весь период рассрочки (15 лет) в размере <...> ежемесячно. Договором предусмотрено, что доля каждого долевого инвестора с их взаимного согласия распределяется следующим образом: М. (С.) - 1/3 доли, Б. - 1/3 доли, Ю. - 1/3 доли.
Обязательство по оплате выполнено долевыми инвесторами в полном объеме <...>, что подтверждается истцом и ответчиками. На этом основании долевым инвесторам были выданы документы для оформления права собственности на объект инвестирования: Постановление Администрации Новоуральского ГО от <...> N <...> "О передаче жилой площади для регистрации права собственности на нее". С учетом указанных документов, суд правильно установил, что строительство инвестиционного объекта завершено, объект принят в эксплуатацию, обязательства по договору выполнены в полном объеме.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд правильно установил, что в спорной ситуации отсутствуют основания для изменения договора по требованию одной из сторон в связи с существенным нарушением договора другой стороной. Другой стороной по инвестиционному договору по отношению к истцу является Новоуральский ГО и МУ "Фонд социального развития", ими не было допущено каких-либо нарушений договора, поэтому основания для изменения условий договора на основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд верно установил, что существенного изменения обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не произошло.
В соответствии с ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для установления существенного изменения обстоятельств необходимо наличие одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной осмотрительности и заботливости; 3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; 4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать не обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истцом не представлено никаких доказательств в подтверждение того, что отказ Ю. от уплаты своей доли в ежемесячных платежах является существенным изменением обстоятельств, отвечающим всем признакам, указанным в ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, одним из обязательных признаков существенного изменения обстоятельств является то, что его исполнение в прежнем виде должно настолько нарушать соотношение имущественных интересов сторон и повлечь такой ущерб, что одна из сторон в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. То есть изменение обстоятельств должно повлиять на соотношение имущественных интересов сторон по договору так, что одна из сторон оказывается в менее выгодном положении по сравнению с другой стороной договора.
В то же время обстоятельства, на которые указывает истец как на основания исковых требований, никак не влияют на соотношение имущественных интересов сторон по договору, так как сторонами по договору являются С., Ю. и Б. как долевые инвесторы, с одной стороны, и МУ "Фонд социального развития" как исполнитель и Новоуральский городской округ как заказчик, с другой стороны. Обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли между ней и Ю. как между лицами, выступающими по договору на одной стороне (так называемая множественность на стороне должника).
Исходя из условий инвестиционного договора суд установил, что долевые инвесторы несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора. В соответствии со ст. 325 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
Таким образом, истец как лицо, исполнившее обязанность по уплате денежных средств перед кредитором, в том числе за других должников, вправе обратиться к ним с регрессными требованиями.
Также необходимо отметить, что в соответствии с ч. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в случае разрешения в судебном порядке вопроса об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, приоритетным для суда, исходя из принципа свободы договора, будет расторжение договора, для изменения условий по решению суда потребуется установить, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон значительный ущерб.
Очевидно, истец не заинтересована в расторжении договора, а основания для его изменения в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Кроме того, последствием изменения договора является то, что обязательства сторон сохраняются в измененном виде (согласно чч. 1, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время судом установлено, что обязательства по инвестиционному договору были исполнены сторонами надлежащим образом: в полном объеме была внесена оплата долевыми инвесторами, и выданы необходимые документы для оформления права собственности на объект МУ "Фонд социального развития", Новоуральским ГО.
В соответствии с ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение является одним из оснований прекращения обязательств. На этом основании обязательства по инвестиционному договору являются прекращенными и отсутствует возможность внести в них изменения по решению суда.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что распоряжение Главы г. Новоуральска, которое бы позволило С. зарегистрировать право собственности на 1/3 объекта инвестирования, ей не выдано, в связи с чем считает, что инвестиционный договор не исполнен, а значит в него могут вноситься изменения. Однако этот довод противоречит материалам дела, в которых имеется постановление Администрации Новоуральского ГО от <...> N <...> "О передаче жилой площади для регистрации прав собственности на нее". Ответчик Новоуральский ГО неоднократно в своих отзывах указывал, что документы для оформления права собственности на объект инвестирования (справка МУ "Фонд социального развития", Постановление администрации Новоуральского ГО "О передаче жилой площади для регистрации права собственности на нее") были выданы.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что суд не исследовал договоры поручительства несмотря на ее ходатайства, противоречат материалам дела.
Действительно, в соответствии с протоколом судебного заседания от 25.06.2012, представителем истца П. было заявлено ходатайство об истребовании из архива гражданского дела N 2-153/2012 для обозрения и оглашения показаний свидетелей, и ходатайство было удовлетворено. При исследовании материалов этого гражданского дела был исследован в том числе договор поручительства (л. д. 140 - 142).
Довод апелляционной жалобы на нарушение судом ст. 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выразившегося в том, что суд, рассматривая 25.06.2012 гражданское дело по иску С. к МУ "Фонд социального развития", Новоуральскому ГО о защите прав потребителей, об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома объявил перерыв в судебном заседании и перешел к рассмотрению гражданского дела по иску С. к Ю., МУ "Фонд социального развития", Новоуральскому ГО об определении фактической доли участия в строительстве жилого дома, внесении изменений в инвестиционный договор на долевое участие в строительстве жилого дома, отклоняется судебной коллегией как неподтвержденный.
Статьей 231 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок подачи замечаний на протокол судебного заседания, в том числе из-за его неполноты. Истец, присутствуя в судебном заседании со своим представителем и полагая, что суд, в нарушение принципа непрерывности, незаконно перешел к рассмотрению другого гражданского дела с ее участием, тем не менее, не ознакомилась с протоколом и не подала на него замечания в установленном порядке.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что суд в решении незаконно распространил режим совместно нажитого имущества супругами в браке на имущество, нажитое ими во время фактических брачных отношений. Действительно, суд ошибочно указал, что инвестиционный договор, заключенный <...>, был заключен в период брака, хотя тот был зарегистрирован позднее - <...>. Однако истец ошибочно полагает, что суд принял решение исходя из того, что они с Ю. были супругами в течение определенного периода во время действия договора, поскольку суд при вынесении решения руководствовался исключительного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, применяя его к правоотношениям, возникшим на основании инвестиционного договора. Вопросы применения режима совместной собственности или раздельного имущества судом не исследовались.
Ссылку истицы в апелляционной жалобе на неприменение к спорным правоотношениям Закона "О защите прав потребителей" и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ судебная коллегия также находит несостоятельной, поскольку данные акты не распространяют свое действия на отношения между соинвесторами, регулируя отношения между застройщиком и участником долевого строительства, исполнителем и потребителем.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают и не являются основаниями для отмены решения суда по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 25.06.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Председательствующий
ЧУМАК Г.Н.
Судьи
КОЗЛОВ О.А.
ЛОКТИН А.А.
ЧУМАК Г.Н.
Судьи
КОЗЛОВ О.А.
ЛОКТИН А.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)