Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заварихина С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.
судей: Курепчиковой О.С., Давыдова А.П.
при секретаре: Г.В.
с участием И.Т., С., представляющих интересы У.Л. по доверенностям,
рассмотрела в открытом судебном заседании 08 ноября 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе Ж., дополнительной кассационной жалобе Паршина И.С., представляющего по доверенности интересы Ж.,
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года
по иску Ж. к ЗАО "Партнерский дом "Атенон", У.Э., У.Л. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, договора дарения, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества, признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску У.Л. к Ж., ЗАО "Партнерский дом "Атенон" о признании права собственности на жилое помещение,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
установила:
Ж. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании за ним права собственности на 9430/1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на 2-ом этаже указанного дома (том 1, л.д. 2 - 3).
В обоснование своих исковых требований указал следующее. Между Ж. и ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" был заключен договор N от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие в создаваемом объекте недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения им обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 вышеуказанного договора срок сдачи дома в эксплуатацию -4 квартал 2006 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил. На день предъявления иска дом по ул. г. не сдан в эксплуатацию.
У.Л. обратилась в суд с иском к ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании права собственности на долю праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на 2-ом этаже указанного дома. В обоснование исковых требований указала следующее.
Между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен договор N от 26.02.2008 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 договора на инвестиционно-долевое участие срок сдачи дома в эксплуатацию - 2-й квартал 2008 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил, квартира инвестору не передана, истец не может зарегистрировать право собственности на жилое помещение. В связи с изложенным просила признать за ней право собственности на 10180/1490212 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства 10-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г., ул., д. (адрес строительный) в виде трехкомнатной квартиры N.
В отношении спорного жилого помещения были приняты решения:
Нижегородским районным судом г. Н. Новгорода 14.09.2009 года было принято решение о признании права собственности за Ж., однако на данную квартиру свои права заявил Д., решение было отменено 22.06.2010 года (том 1, л.д. 106 - 103).
За У.Л. также было признано право собственности на то же самое спорное жилое помещение решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 12.05.2010 года, на основании которого У.Л. получила свидетельство о регистрации права 21.06.2010 года (том 2, л.д. 36). Решение суда было отменено.
В ходе рассмотрения спора в качестве соответчика по делу привлечена У.Э. (том 2, л.д. 22).
В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель Ж. адвокат Паршин И.С. (по доверенности) дополнил исковые требования и просил суд:
1. Признать ничтожным договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости от 26 февраля 2008 года, заключенный между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон",
2. Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Л. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
3. Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между У.Л. и У.Э., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
4. Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Э. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
5. Истребовать у У.Э. долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный) из чужого незаконного владения.
6. Признать за Ж. право собственности на трехкомнатную квартиру N, общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом (том 2, л.д. 89 - 91).
У.Л. обратилась в суд со встречным иском к Ж., ЗАО "Партнерский дом "Атенон" о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру N общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу г., улица, дом (том 2, л.д. 95).
В судебное заседание истец Ж. не явился, поручил представлять свои интересы Паршину И.С., который иск поддержал и пояснил суду, что право на спорную квартиру принадлежит Ж., поскольку с ним был ранее, чем с У.Л., заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве жилого помещения.
У.Л. иск Ж. не признала, поддержала свой иск.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года постановлено:
"Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Л. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между У.Л. и У.Э., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Э. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
В остальной части исковых требований Ж. ОТКАЗАТЬ.
Признать за У.Л. право собственности на квартиру N, общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом ".
В кассационной жалобе Ж. и в дополнительной кассационной жалобе Паршин И.С., представляя по доверенности интересы Ж., просят об отмене решения, ссылаясь на то, что суд неправильно определил значимые обстоятельства по делу и неправильно применил нормы материального закона, что привело к неправильным выводам суда.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда приходит к следующему.
Судом установлено, что 20.12.2004 года между Ж. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" был заключен договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости - десятиэтажному многоквартирному дому со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по ул., д. в городе (том 1, л.д. 4 - 6). Согласно условиям договора, ответчик передает в собственность Ж. трехкомнатную квартиру N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, стоимость квартиры определена в сумме руб., срок сдачи дома государственной комиссии - 4 квартал 2006 года.
В соответствии со справкой, выданной ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 20.07.2009 г., обязательства перед ответчиком ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по финансированию строительства объекта, указанные в п. 2.2, Ж. выполнены полностью (том 1, л.д. 7). Представителем истца в судебное заседание представлены подлинники двух квитанций: от 28.01.2005 г. к приходно-кассовому ордеру N от 28.01.2005 г. и от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру N от 02..03.2005 г. на оплату по договору N от 28.01.2005 года, копии которых приобщены к материалам дела (том 2, л.д. 113 - 114).
Судом первой инстанции установлено, что 26.02.2008 г. между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым, ответчик обязан передать в собственность У.Л. квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию (том 2, л.д. 27 - 31, подлинник договора находится в Управлении Росреестра).
Как указал суд в решении, от У.Л. по квитанции к приходному кассовому ордеру N от 26.02.2008 года ЗАО "Партнерский дом "Атенон" было принято рублей (том 2, л.д. 104).
Судом первой инстанции установлено также, что У.Л. на основании решения суда от 12.05.2010 года (которое на момент рассмотрения спора было отменено) получила свидетельство о государственной регистрации права на долю 10180\\1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом по ул. г. (том 2, л.д. 37).
23.06.2010 года на основании распоряжения Администрации Нижегородского района г. Н. Новгорода N 690-р "О присвоении почтового адреса", жилому дому был присвоен почтовый адрес: ул., д. (том 2, л.д. 35), квартира N получила N (том 2, л.д. 38). Согласно справке ТСЖ "У Фруктовой", квартира со строительным номером площадью кв. м по данным БТИ значится как квартира N площадью кв. м (л.д. 181 т. 1).
На основании решения суда и свидетельства о регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства конкурсный управляющий ЗАО "Партнерский дом "Атенон" 20.10.2010 года передал квартиру N в доме по ул. г. по акту приема-передачи У.Л. (том 2, л.д. 38).
07.12.2010 года У.Л. заключила с У.Э. договор дарения на данную квартиру, на основании которого У.Э. стала собственником спорной квартиры (том 2, л.д. 39 - 40).
Отказывая Ж. в удовлетворении исковых требований о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, суд мотивировал тем, что истец Ж. не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате по договору N от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, т. к. в квитанциях на оплату сделана ссылка на договор от 28.01.2005 года, а не на договор от 20.12.2004 года.
Приведенный судом в решении вывод нельзя признать убедительным.
Как усматривается из квитанции от 28.01.2005 г. к приходно-кассовому ордеру N от 28.01.2005 г., оплата произведена по договору N, дата договора указана по дате выписки приходно-кассового ордера от 28.01.2005 года; в квитанции от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру N от 02..03.2005 г. на оплату по договору N дата договора указана как в первоначальной квитанции -28.01.2005 года (том 2, л.д. 113 - 114).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец Ж. заключил 28.01.2005 г. с ЗАО "Партнерский дом "Атенон" другой договор под N на строительство иного объекта недвижимости и именно по другому договору N на иной объект недвижимости были внесены денежные суммы по квитанциям к приходно-кассовым ордерам N и N на суммы рублей и рублей, т. е в общей сложности на сумму рублей, которая была предусмотрена в договоре от 20.12.2004 года.
Поскольку не исключается описка в квитанциях об оплате в указании даты заключенного истцом договора на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, а сам факт оплаты по договору N от 20.12.2004 года ответчиком не оспаривается, указанные платежные документы подлежали оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, однако судом первой инстанции такая оценка представленным доказательствам в нарушение положений статей 67, 71 ГПК РФ не дана.
Нельзя признать состоятельной ссылку суда в обоснование вывода об отсутствии у истца Ж. права на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры N (строительный номер) на то обстоятельство, что истец приобрел две квартиры в доме N по ул., а из документов из Управления Росреестра следует, что за Ж. уже зарегистрировано право на долевой собственности именно на два объекта недвижимости в данном доме (том 2, л.д. 13).
Действительно, как видно из выписки из ЕГРП от 07.04.2011 г., за Ж. зарегистрированы: доля в праве 9430\\1490212 и доля в праве 6900\\1490212 (л.д. 13, л.д. 117 т. 2).
Однако суд не принял во внимание, что доля в праве 6900\\1490212 предметом рассмотрения по данному делу не является, а 9430\\1490212 доли в праве зарегистрированы на основании решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 14.09.2009 г. о признании за Ж. права на 9430\\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) жилой площадью кв. м, общей площадью кв. м, расположенной на втором этаже дома N по ул., которое впоследствии было отменено в кассационном порядке определением от 22.06.2010 г. (л.д. 103 - 106 т. 1).
Более того, признавая притязания Ж. на квартиру по вышеприведенному адресу неправомерными и признавая право на данный объект недвижимости за У.Л., суд не учел, что договор долевого участия в строительстве указанной квартиры от 20.12.2004 г., заключенный между Ж. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон", в установленном порядке никем не оспорен, а зарегистрированное право Ж. на 9430\\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства недействительным не признано.
При наличии не признанного в установленном порядке недействительным зарегистрированного права Ж. на долю в объекте незавершенного строительства не может быть признано правомерным решение суда о признании права на оспариваемый объект недвижимости за другим лицом - У.Л.
Суд своим решением признал недействительной государственную регистрацию за У.Л. права собственности на долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный), ссылаясь на то, что решение суда которым за У.Л. признано такое право, отменено. Одновременно суд признал за У.Л. право собственности на квартиру N общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом.
В обоснование решения в этой части суд сослался на наличие договорных отношений между ЗАО "Партнерский дом "Атенон" в лице директора Г.С. и У.Л., возникших на основании заключенного договора N от 26.02.2008 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым ЗАО "Партнерский дом "Атенон" обязался передать в собственность У.Л. квартиру N (строительный номер) в доме по ул., а также сослался на надлежащее исполнение У.Л. обязательства по оплате.
Как следует из материалов дела, Г.С. отрицает факт заключения с У.Л. договора N от 26.02.2008 г.
В материалах дела имеется постановление о прекращении уголовного дела N от 18.04.2001 г., в котором указано, что допрошенная в качестве свидетеля У.Л. показала, что 22.02.2006 г. ее знакомый Г.М. пришел к ней домой и передал ей на подпись договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между У.Л. (инвестор) и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" (заказчик) в лице директора Г.С. Согласно условиям договора, она финансировала строительство объекта в сумме рублей путем перечисления денег на расчетный счет заказчика либо путем перечисления денег в кассу, либо иным путем. В договоре указывалось, что она приобретает 3-комнатную квартиру N, расположенную на втором этаже дома по ул. г.. После того, как У.Э. расписалась во всех экземплярах договора, она передала Г.М. денежные средства в размере рублей. Получив денежные средства, Г.М. передал ей квитанцию к приходно-кассовому ордеру N ЗАО "Партнерский дом "Атенон" на сумму рублей. В феврале 2010 г. через своих знакомых ей стало известно, что квартира N находится в собственности у других людей. Она просила Г.М. вернуть ей обратно денежные средства и расторгнуть договор, но Г.М. заверил, что полученные от нее денежные средства в сумме рублей он собственноручно передал в ЗАО "Партнерский дом "Атенон", а не присвоил себе. Однако У.Л. никогда не встречалась с Г.С., не знает, кто изготовил и подписал переданные ей Г.М. документы (л.д. 64 т. 2).
В судебном заседании У.Л. не дала никаких объяснений по поводу ранее данных ею следственным органам пояснений по факту заключения договора на долевое участие в строительстве жилого помещения, о ее взаимоотношениях относительно данного договора с Г.М. В судебном заседании Г.М. не допрошен. Суд не выяснил, в связи с чем договор ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и заполненные квитанции об оплате оказались у Г.М., в каких отношениях он состоял с ЗАО "Партнерский дом "Атенон", кто получил денежные средства в сумме рублей.
Суду следовало истребовать материалы прекращенного уголовного дела N и исследовать их в судебном заседании в качестве одного из видов доказательств.
Ссылка суда на то, что доводы Г.С. об отсутствии с У.Л. договорных отношений опровергаются действиями ответчика ЗАО "Партнерский дом "Атенон", который 20.10.2010 года передал квартиру дома по ул. г. по акту "приема-передачи квартиры" истице У.Л., не может быть признана обоснованной, т. к. квартира была передана У.Э. конкурсным управляющим И.А. на основании зарегистрированного права собственности У.Э. на долю в объекте незавершенного строительства, право на которую было признано на основании решения суда (том 2, л.д. 38).
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, а поэтому подлежит отмене. Учитывая, что судебная коллегия лишена возможности устранить допущенные недостатки при рассмотрении дела в кассационном порядке, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное выше; учесть следующее: договор между Ж. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен ранее договора, заключенного с У.Л.; в установленном законом порядке этот договор никем не оспорен и требований об этом не предъявлено, поэтому в том случае, если суд установит, что условия договора по оплате со стороны Ж. были исполнены надлежащим образом, данный договор в силу закона будет иметь приоритетный характер. Вместе с тем, суду следует проверить, не был ли заключен договор от 20.12.2004 г. N на другой объект недвижимости площадью кв. м в том же доме, учитывая, что в договоре указан строительный номер квартиры; дать оценку представленным платежным документам в совокупности с другими доказательствами, свидетельствующими о заключении договора на долевое участие в строительстве жилого помещения и исполнении Ж. обязательств по оплате. Суду следует проверить, на какие объекты незавершенного строительства зарегистрировано право Ж. в ЕГРП и на основании каких правоустанавливающих документов. Суду следует проверить обстоятельства заключения договора с У.Л. Для этого допросить в качестве свидетелей Г.С., Г.М., исследовать их показания и показания У.Л., имеющиеся в материалах прекращенного уголовного дела N, выяснить, в каких правоотношениях состояли ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и Г.М., кто и с какой целью получил от У.Л. денежные средства в сумме рублей. Суду необходимо проверить все доводы и возражения сторон, надлежащим образом исследовать представленные доказательства и вынести решение, отвечающее требованиям закона и установленным значимым для дела обстоятельствам.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10022
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2011 г. по делу N 33-10022
Судья Заварихина С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кутыревой Е.Б.
судей: Курепчиковой О.С., Давыдова А.П.
при секретаре: Г.В.
с участием И.Т., С., представляющих интересы У.Л. по доверенностям,
рассмотрела в открытом судебном заседании 08 ноября 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе Ж., дополнительной кассационной жалобе Паршина И.С., представляющего по доверенности интересы Ж.,
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года
по иску Ж. к ЗАО "Партнерский дом "Атенон", У.Э., У.Л. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, договора дарения, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества, признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску У.Л. к Ж., ЗАО "Партнерский дом "Атенон" о признании права собственности на жилое помещение,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Курепчиковой О.С., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
установила:
Ж. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании за ним права собственности на 9430/1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на 2-ом этаже указанного дома (том 1, л.д. 2 - 3).
В обоснование своих исковых требований указал следующее. Между Ж. и ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" был заключен договор N от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие в создаваемом объекте недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения им обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 вышеуказанного договора срок сдачи дома в эксплуатацию -4 квартал 2006 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил. На день предъявления иска дом по ул. г. не сдан в эксплуатацию.
У.Л. обратилась в суд с иском к ЗАО "Партнерский Дом "Атенон" о признании права собственности на долю праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на 2-ом этаже указанного дома. В обоснование исковых требований указала следующее.
Между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен договор N от 26.02.2008 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости. В соответствии с указанным договором ответчик обязан передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию. В соответствии с п. 3.1.4 договора на инвестиционно-долевое участие срок сдачи дома в эксплуатацию - 2-й квартал 2008 года. Истец свои обязательства по финансированию выполнил в полном объеме. Ответчик свое обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил, квартира инвестору не передана, истец не может зарегистрировать право собственности на жилое помещение. В связи с изложенным просила признать за ней право собственности на 10180/1490212 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства 10-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г., ул., д. (адрес строительный) в виде трехкомнатной квартиры N.
В отношении спорного жилого помещения были приняты решения:
Нижегородским районным судом г. Н. Новгорода 14.09.2009 года было принято решение о признании права собственности за Ж., однако на данную квартиру свои права заявил Д., решение было отменено 22.06.2010 года (том 1, л.д. 106 - 103).
За У.Л. также было признано право собственности на то же самое спорное жилое помещение решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 12.05.2010 года, на основании которого У.Л. получила свидетельство о регистрации права 21.06.2010 года (том 2, л.д. 36). Решение суда было отменено.
В ходе рассмотрения спора в качестве соответчика по делу привлечена У.Э. (том 2, л.д. 22).
В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель Ж. адвокат Паршин И.С. (по доверенности) дополнил исковые требования и просил суд:
1. Признать ничтожным договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости от 26 февраля 2008 года, заключенный между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон",
2. Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Л. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
3. Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между У.Л. и У.Э., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
4. Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Э. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
5. Истребовать у У.Э. долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный) из чужого незаконного владения.
6. Признать за Ж. право собственности на трехкомнатную квартиру N, общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом (том 2, л.д. 89 - 91).
У.Л. обратилась в суд со встречным иском к Ж., ЗАО "Партнерский дом "Атенон" о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру N общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу г., улица, дом (том 2, л.д. 95).
В судебное заседание истец Ж. не явился, поручил представлять свои интересы Паршину И.С., который иск поддержал и пояснил суду, что право на спорную квартиру принадлежит Ж., поскольку с ним был ранее, чем с У.Л., заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве жилого помещения.
У.Л. иск Ж. не признала, поддержала свой иск.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года постановлено:
"Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Л. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
Признать ничтожным договор дарения от 07 декабря 2010 года, заключенный между У.Л. и У.Э., доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
Признать недействительным государственную регистрацию права собственности за У.Э. доли в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный).
В остальной части исковых требований Ж. ОТКАЗАТЬ.
Признать за У.Л. право собственности на квартиру N, общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом ".
В кассационной жалобе Ж. и в дополнительной кассационной жалобе Паршин И.С., представляя по доверенности интересы Ж., просят об отмене решения, ссылаясь на то, что суд неправильно определил значимые обстоятельства по делу и неправильно применил нормы материального закона, что привело к неправильным выводам суда.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Нижегородского областного суда приходит к следующему.
Судом установлено, что 20.12.2004 года между Ж. и ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" был заключен договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости - десятиэтажному многоквартирному дому со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по ул., д. в городе (том 1, л.д. 4 - 6). Согласно условиям договора, ответчик передает в собственность Ж. трехкомнатную квартиру N (номер строительный) общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, стоимость квартиры определена в сумме руб., срок сдачи дома государственной комиссии - 4 квартал 2006 года.
В соответствии со справкой, выданной ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" 20.07.2009 г., обязательства перед ответчиком ЗАО "Партнерский Дом "АТЕНОН" по финансированию строительства объекта, указанные в п. 2.2, Ж. выполнены полностью (том 1, л.д. 7). Представителем истца в судебное заседание представлены подлинники двух квитанций: от 28.01.2005 г. к приходно-кассовому ордеру N от 28.01.2005 г. и от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру N от 02..03.2005 г. на оплату по договору N от 28.01.2005 года, копии которых приобщены к материалам дела (том 2, л.д. 113 - 114).
Судом первой инстанции установлено, что 26.02.2008 г. между У.Л. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым, ответчик обязан передать в собственность У.Л. квартиру, расположенную по адресу: г., ул., д., кв. (адрес строительный) после сдачи дома в эксплуатацию при условии выполнения истцом обязательств по финансированию (том 2, л.д. 27 - 31, подлинник договора находится в Управлении Росреестра).
Как указал суд в решении, от У.Л. по квитанции к приходному кассовому ордеру N от 26.02.2008 года ЗАО "Партнерский дом "Атенон" было принято рублей (том 2, л.д. 104).
Судом первой инстанции установлено также, что У.Л. на основании решения суда от 12.05.2010 года (которое на момент рассмотрения спора было отменено) получила свидетельство о государственной регистрации права на долю 10180\\1490212 в объекте незавершенного строительства - жилой дом по ул. г. (том 2, л.д. 37).
23.06.2010 года на основании распоряжения Администрации Нижегородского района г. Н. Новгорода N 690-р "О присвоении почтового адреса", жилому дому был присвоен почтовый адрес: ул., д. (том 2, л.д. 35), квартира N получила N (том 2, л.д. 38). Согласно справке ТСЖ "У Фруктовой", квартира со строительным номером площадью кв. м по данным БТИ значится как квартира N площадью кв. м (л.д. 181 т. 1).
На основании решения суда и свидетельства о регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства конкурсный управляющий ЗАО "Партнерский дом "Атенон" 20.10.2010 года передал квартиру N в доме по ул. г. по акту приема-передачи У.Л. (том 2, л.д. 38).
07.12.2010 года У.Л. заключила с У.Э. договор дарения на данную квартиру, на основании которого У.Э. стала собственником спорной квартиры (том 2, л.д. 39 - 40).
Отказывая Ж. в удовлетворении исковых требований о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, суд мотивировал тем, что истец Ж. не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате по договору N от 20.12.2004 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, т. к. в квитанциях на оплату сделана ссылка на договор от 28.01.2005 года, а не на договор от 20.12.2004 года.
Приведенный судом в решении вывод нельзя признать убедительным.
Как усматривается из квитанции от 28.01.2005 г. к приходно-кассовому ордеру N от 28.01.2005 г., оплата произведена по договору N, дата договора указана по дате выписки приходно-кассового ордера от 28.01.2005 года; в квитанции от 02.03.2005 года к приходно-кассовому ордеру N от 02..03.2005 г. на оплату по договору N дата договора указана как в первоначальной квитанции -28.01.2005 года (том 2, л.д. 113 - 114).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец Ж. заключил 28.01.2005 г. с ЗАО "Партнерский дом "Атенон" другой договор под N на строительство иного объекта недвижимости и именно по другому договору N на иной объект недвижимости были внесены денежные суммы по квитанциям к приходно-кассовым ордерам N и N на суммы рублей и рублей, т. е в общей сложности на сумму рублей, которая была предусмотрена в договоре от 20.12.2004 года.
Поскольку не исключается описка в квитанциях об оплате в указании даты заключенного истцом договора на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, а сам факт оплаты по договору N от 20.12.2004 года ответчиком не оспаривается, указанные платежные документы подлежали оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, однако судом первой инстанции такая оценка представленным доказательствам в нарушение положений статей 67, 71 ГПК РФ не дана.
Нельзя признать состоятельной ссылку суда в обоснование вывода об отсутствии у истца Ж. права на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры N (строительный номер) на то обстоятельство, что истец приобрел две квартиры в доме N по ул., а из документов из Управления Росреестра следует, что за Ж. уже зарегистрировано право на долевой собственности именно на два объекта недвижимости в данном доме (том 2, л.д. 13).
Действительно, как видно из выписки из ЕГРП от 07.04.2011 г., за Ж. зарегистрированы: доля в праве 9430\\1490212 и доля в праве 6900\\1490212 (л.д. 13, л.д. 117 т. 2).
Однако суд не принял во внимание, что доля в праве 6900\\1490212 предметом рассмотрения по данному делу не является, а 9430\\1490212 доли в праве зарегистрированы на основании решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 14.09.2009 г. о признании за Ж. права на 9430\\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N (номер строительный) жилой площадью кв. м, общей площадью кв. м, расположенной на втором этаже дома N по ул., которое впоследствии было отменено в кассационном порядке определением от 22.06.2010 г. (л.д. 103 - 106 т. 1).
Более того, признавая притязания Ж. на квартиру по вышеприведенному адресу неправомерными и признавая право на данный объект недвижимости за У.Л., суд не учел, что договор долевого участия в строительстве указанной квартиры от 20.12.2004 г., заключенный между Ж. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон", в установленном порядке никем не оспорен, а зарегистрированное право Ж. на 9430\\1490212 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства недействительным не признано.
При наличии не признанного в установленном порядке недействительным зарегистрированного права Ж. на долю в объекте незавершенного строительства не может быть признано правомерным решение суда о признании права на оспариваемый объект недвижимости за другим лицом - У.Л.
Суд своим решением признал недействительной государственную регистрацию за У.Л. права собственности на долю в праве в размере 10180/1490212 в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: г., район, ул., д. (адрес строительный), ссылаясь на то, что решение суда которым за У.Л. признано такое право, отменено. Одновременно суд признал за У.Л. право собственности на квартиру N общей площадью кв. м, расположенную на втором этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу: г., улица, дом.
В обоснование решения в этой части суд сослался на наличие договорных отношений между ЗАО "Партнерский дом "Атенон" в лице директора Г.С. и У.Л., возникших на основании заключенного договора N от 26.02.2008 г. на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, в соответствии с которым ЗАО "Партнерский дом "Атенон" обязался передать в собственность У.Л. квартиру N (строительный номер) в доме по ул., а также сослался на надлежащее исполнение У.Л. обязательства по оплате.
Как следует из материалов дела, Г.С. отрицает факт заключения с У.Л. договора N от 26.02.2008 г.
В материалах дела имеется постановление о прекращении уголовного дела N от 18.04.2001 г., в котором указано, что допрошенная в качестве свидетеля У.Л. показала, что 22.02.2006 г. ее знакомый Г.М. пришел к ней домой и передал ей на подпись договор N на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между У.Л. (инвестор) и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" (заказчик) в лице директора Г.С. Согласно условиям договора, она финансировала строительство объекта в сумме рублей путем перечисления денег на расчетный счет заказчика либо путем перечисления денег в кассу, либо иным путем. В договоре указывалось, что она приобретает 3-комнатную квартиру N, расположенную на втором этаже дома по ул. г.. После того, как У.Э. расписалась во всех экземплярах договора, она передала Г.М. денежные средства в размере рублей. Получив денежные средства, Г.М. передал ей квитанцию к приходно-кассовому ордеру N ЗАО "Партнерский дом "Атенон" на сумму рублей. В феврале 2010 г. через своих знакомых ей стало известно, что квартира N находится в собственности у других людей. Она просила Г.М. вернуть ей обратно денежные средства и расторгнуть договор, но Г.М. заверил, что полученные от нее денежные средства в сумме рублей он собственноручно передал в ЗАО "Партнерский дом "Атенон", а не присвоил себе. Однако У.Л. никогда не встречалась с Г.С., не знает, кто изготовил и подписал переданные ей Г.М. документы (л.д. 64 т. 2).
В судебном заседании У.Л. не дала никаких объяснений по поводу ранее данных ею следственным органам пояснений по факту заключения договора на долевое участие в строительстве жилого помещения, о ее взаимоотношениях относительно данного договора с Г.М. В судебном заседании Г.М. не допрошен. Суд не выяснил, в связи с чем договор ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и заполненные квитанции об оплате оказались у Г.М., в каких отношениях он состоял с ЗАО "Партнерский дом "Атенон", кто получил денежные средства в сумме рублей.
Суду следовало истребовать материалы прекращенного уголовного дела N и исследовать их в судебном заседании в качестве одного из видов доказательств.
Ссылка суда на то, что доводы Г.С. об отсутствии с У.Л. договорных отношений опровергаются действиями ответчика ЗАО "Партнерский дом "Атенон", который 20.10.2010 года передал квартиру дома по ул. г. по акту "приема-передачи квартиры" истице У.Л., не может быть признана обоснованной, т. к. квартира была передана У.Э. конкурсным управляющим И.А. на основании зарегистрированного права собственности У.Э. на долю в объекте незавершенного строительства, право на которую было признано на основании решения суда (том 2, л.д. 38).
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, а поэтому подлежит отмене. Учитывая, что судебная коллегия лишена возможности устранить допущенные недостатки при рассмотрении дела в кассационном порядке, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное выше; учесть следующее: договор между Ж. и ЗАО "Партнерский дом "Атенон" был заключен ранее договора, заключенного с У.Л.; в установленном законом порядке этот договор никем не оспорен и требований об этом не предъявлено, поэтому в том случае, если суд установит, что условия договора по оплате со стороны Ж. были исполнены надлежащим образом, данный договор в силу закона будет иметь приоритетный характер. Вместе с тем, суду следует проверить, не был ли заключен договор от 20.12.2004 г. N на другой объект недвижимости площадью кв. м в том же доме, учитывая, что в договоре указан строительный номер квартиры; дать оценку представленным платежным документам в совокупности с другими доказательствами, свидетельствующими о заключении договора на долевое участие в строительстве жилого помещения и исполнении Ж. обязательств по оплате. Суду следует проверить, на какие объекты незавершенного строительства зарегистрировано право Ж. в ЕГРП и на основании каких правоустанавливающих документов. Суду следует проверить обстоятельства заключения договора с У.Л. Для этого допросить в качестве свидетелей Г.С., Г.М., исследовать их показания и показания У.Л., имеющиеся в материалах прекращенного уголовного дела N, выяснить, в каких правоотношениях состояли ЗАО "Партнерский дом "Атенон" и Г.М., кто и с какой целью получил от У.Л. денежные средства в сумме рублей. Суду необходимо проверить все доводы и возражения сторон, надлежащим образом исследовать представленные доказательства и вынести решение, отвечающее требованиям закона и установленным значимым для дела обстоятельствам.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июля 2011 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)