Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Черемисин Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Залевской Е.А., Тищенко Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску К.Е.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства
по кассационной жалобе К.Е.Ю. на решение Советского районного суда г. Томска от 05 апреля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения представителя К.Е.Ю. Ш., действующего на основании доверенности от 29.01.2011, суд кассационной инстанции
установил:
К.Е.Ю. (далее по тексту - К.Е.Ю., истец, кассатор) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" (далее по тексту - ООО "СУ "Монолит", ответчик) о признании права собственности на 7050/1649008 долей в праве на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ кв. м с кадастровым номером /__/, соответствующих трехкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м, находящейся на третьем этаже строящегося жилого дома, указанной в договоре на долевое участие в строительстве жилого дома N /__/ от 01.07.2006.
В обоснование иска указала, что 01.07.2006 между ней и ответчиком заключен договор N /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/. Вступая в договорные отношения с ответчиком, К.Е.Ю. намеревалась приобрести в строящемся доме конкретную квартиру для личных нужд. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора, с учетом дополнительного соглашения от 26.02.2008, ООО "СУ "Монолит" взяло на себя обязательство организовать строительство указанного жилого дома, принять ее в долевое участие как дольщика. Она (К.Е.Ю.) взяла на себя обязательство оплатить за строительство квартиры /__/ рублей.
В договоре определена доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства - трехкомнатная квартира N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м. Срок окончания строительства жилого дома определен как первое полугодие 2010 года. До настоящего времени дом ответчиком не построен, квартира ей в собственность не передана.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец К.Е.Ю. в судебное заседание не явилась, представитель истца Ш. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
ООО "СУ "Монолит" в судебное заседание своего представителя не направило.
Обжалуемым решением суд на основании пункта 1 статьи 420, пункта 1 статьи 421, пункта 1 статьи 702, пункта 1 статьи 740, пункта 1 статьи 708, статей 309 - 310, 398, пункта 1 статьи 244, пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 246 ГК РФ, Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 2 статьи 15, части 3 статьи 16 ЖК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1994 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционном деле в РСФСР", пунктов 10, 13 статьи 1 ГрК РФ, статьи 25 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. отказал.
В кассационной жалобе К.Е.Ю. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о том, что она избрала неверный способ защиты гражданских прав, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.
Законность строительства многоквартирного жилого дома в /__/ по /__/, подтверждается: разрешением на строительство, заключением государственной вневедомственной экспертизы, постановлением Мэра г. Томска о предоставлении земельного участка под строительство, договором аренды земельного участка.
Поскольку она осуществляла финансирование строительства жилого дома в размере, пропорциональном площади одной квартиры, то вправе требовать признания за ней соответствующей доли в праве собственности. Других обязанностей, кроме внесения денежных средств в установленный срок, по договору N /__/ от 01.07.2006 перед ООО "СУ "Монолит" у нее не было. Следовательно, вывод суда о том, что к отношениям между нею и ООО "СУ "Монолит" подлежат применению нормы о договоре строительного подряда, не соответствует сути и содержанию указанного выше договора и противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда о том, что договор от 01.07.2006 не содержит элементов инвестиционного договора, противоречит положениям законодательства РФ об инвестициях и инвестиционной деятельности. За счет ее взносов происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего она наряду с другими инвесторами становилась самостоятельным участником общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально вложенной инвестиции. Поэтому у нее возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате ее капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации.
Вывод суда о том, что объект незавершенного строительства, право на долю в котором она просит за ней признать, не относится к недвижимому имуществу, противоречит Федеральному закону Российской Федерации "О государственном кадастре недвижимости". Орган кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета такого объекта. Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выписка из единого адресного реестра объекта градостроительной деятельности являются документами, подтверждающими законные основания существования объекта недвижимого имущества по адресу: /__/ (строительный адрес /__/).
При рассмотрении дела судом кассационной инстанции представитель истца К.Е.В. Ш. поддержал кассационную жалобу. ООО СУ "Монолит", будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило, суд кассационной инстанции счел возможным в соответствии со статьей 354 ГПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.
По ходатайству представителя истца Ш. в ходе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции к материалам дела приобщен технический паспорт на объект по адресу: /__/ как на объект незавершенного строительства от 20.03.2011, выданный ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ". Материалами дела подтверждено, что суд первой инстанции запрашивал данный документ (листы дела 66, 69 - 72), однако на момент выполнения запроса объект по соответствующему адресу технический учет не прошел. Следовательно, сторона истца не имела возможности представить документ суду по объективным причинам.
Рассмотрев материалы дела, обсудив кассационную жалобу в пределах изложенных в ней доводов в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что истицей избран способ защиты обязательственного права как признание вещного права, что не предусмотрено ни законом, ни договором. Заключенный К.Е.Ю. 01.07.2006 с ответчиком договор не является договором инвестирования по смыслу Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а содержит в себе элементы договора подряда. Признание за истцом права на долю в объекте, по мнению суда, повлечет возникновение долевой собственности в отношении объекта недвижимости, что сделает невозможным исполнение обязательств, возникших из договора подряда от 01.07.2006, в части обязанности ответчика передать истцу квартиру. Кроме того, суд посчитал, что представленными доказательствами наличие объекта недвижимости, право на долю в котором просит признать истец, не подтверждено.
С такими выводами суда согласиться нельзя.
Материалами дела подтверждено, что постановлением мэра г. Томска N 3236-з от 14.10.2003 (с изменениями, внесенными постановлением мэра г. Томска N 3512-з от 06.11.2003) ООО СУ "Монолит" был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв. м по /__/ для строительства 5-10-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественно-административного назначения (листы дела 8, 56), впоследствии договор аренды продлен на неопределенный срок. Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 14.10.2003, дополнительными соглашениями к нему от 14.10.2003 и от 22.11.2006, актом приема-передачи земельного участка по адресу: /__/ (листы дела 14 - 19, 59 - 62, 77).
В 2003 году Комитетом строительного надзора Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томска ООО СУ "Монолит" было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: /__/, которое было продлено в 2008 году выдачей отдельного разрешения на строительство (продление) /__/ от 11.03.2008. Указанное разрешение было продлено до 20.06.2008 года и впоследствии - до 20.08.2010 (листы дела 9, 55).
01.07.2006 между ООО СУ "Монолит" и К.Е.Ю. был заключен договор N /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес), согласно которому ООО СУ "Монолит" организует строительство жилого дома в /__/ (стр.) и принимает в долевое строительство дольщика К.Е.Ю. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства, определена как трехкомнатная квартира N /__/ (стр.), общей площадью /__/ кв. м, на третьем этаже строящегося жилого дома, общая площадь данной квартиры определяется как сумма всех ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, стоимость доли составляет /__/ рублей (пункты 1.2, 2.4).
Квитанциями к приходным кассовым ордерам N /__/, /__/ подтверждается, что 08.09.2006 К.Е.Ю. оплатила ООО СУ "Монолит" за долевое строительство по договору N /__/ - /__/ рублей, 01.07.2006 - /__/ рублей, а всего /__/ рублей (лист дела 6).
Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при рассмотрении возникшего спора не применяются, так как в силу пункта 2 статьи 27 указанного Закона его действие связано с датой получения разрешения на строительство, а не с датой заключения договора на долевое участие. Разрешение на строительство дома по адресу: /__/ (строительный) получено ООО СУ "Монолит" до вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 года).
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор строительного подряда и к нему подлежит применению статья 740 ГК РФ, необоснован. К.Е.Ю. не является заказчиком начатого строительства, не передавала истцу какого-либо задания, следовательно, не обладает правами заказчика, в том числе и обязанностями оказывать содействие подрядчику и создавать ему необходимые для выполнения работы условия, предоставлять земельный участок для строительства.
Суд кассационной инстанции полагает, что заключенный К.Е.Ю. договор является смешанным, поскольку содержит в себе элементы договора подряда (статья 702 ГК РФ) и инвестиционного договора.
В силу статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Из заключенного К.Е.Ю. договора следует, что ответчик взял на себя обязательство построить для передачи К.Е.Ю. конкретную квартиру, а К.Е.Ю. - обязательство принять результат выполнения данной работы и оплатить его. Отличительной особенностью возникших между сторонами отношений по указанному виду договора является то, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком- организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Также возникшие отношения следует квалифицировать и как инвестиционные. В силу части 1 статьи 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 8 указанного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии со статьей 6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу статьи 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Таким образом, К.Е.Ю. на основании заключенного договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 01.07.2006 как дольщик стала самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома, поскольку осуществляла имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий "инвестиции" и "инвестиционная деятельность".
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно части 3 статьи 7 Закона Российской Федерации N 1488-1 от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство. Данная норма применима при рассмотрении настоящего спора, поскольку не противоречит положениям Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Факт исполнения К.Е.Ю. своих обязательств по договору в виде оплаты стоимости доли в сумме /__/ рублей ответчиком не оспаривался. До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО СУ "Монолит", не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца ответчиком не передана.
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у К.Е.Ю. как у дольщика возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате и ее капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам пункта 1 статьи 218 ГК РФ.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неверном способе защиты нарушенного права, избранном К.Е.Ю.
В соответствии с частью 1 статьи 3, статьей 12, статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, может быть защищено в том числе и путем признания права.
04.03.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу N А67-10600/2009, которым ООО СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанности конкурсного управляющего возложены на Ч. (листы дела 41 - 49).
В период выполнения процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права.
Таким образом, в ходе судебного заседания нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца при инвестировании строительства жилого дома. С учетом начатой процедуры банкротства предприятия ответчика суд кассационной инстанции полагает обоснованным применение истцом в целях защиты нарушенных прав обращение в суд с настоящим иском.
Судебная коллегия также полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что возведенный по адресу: /__/ (строительный) объект нельзя признать объектом незавершенного строительства, а, значит, и объектом недвижимости по смыслу статей 8, 130, 131 ГК РФ.
В силу приведенных норм права к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
В соответствии с экспертным заключением N/__/ от 06.06.2003 проект строительства дома рекомендован к утверждению со следующими технико-экономическими показателями: площадь жилого здания- /__/ кв. м, общая площадь квартир - /__/ кв. м (листы дела 10 - 13).
Как следует из справки о предварительной регистрации адреса объекта недвижимости в едином адресном реестре г. Томска, строению с ранее сложившимся адресом: /__/ присвоен адрес: /__/, дата проведения адресации - 28.02.2011 (лист дела 39).
Из содержания кадастрового паспорта по состоянию на 24.03.2011, выданного Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", следует, что объект по адресу: /__/ поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости - объект незавершенного строительства и ему присвоен инвентарный номер объекта /__/, степень готовности объекта незавершенного строительства указана 4,2% (листы дела 79 - 80).
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на данный объект выдан также технический паспорт.
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37.
Судебная коллегия принимает во внимание, что согласно указанным нормативным актам в результате технического учета (инвентаризации) происходит описание и индивидуализация реально существующего объекта недвижимого имущества, устанавливаются объективные границы недвижимости, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Представленные суду документы позволяют индивидуализировать объект недвижимости по адресу: /__/ как объект незавершенного строительства, права на который подлежат обязательной регистрации в силу пункта 2 статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, доводы кассационной жалобы К.Е.Ю. нашли свое подтверждение, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении ее требований в соответствии с абзацем 4 статьи 362 ГПК РФ.
К.Е.Ю. заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства как участника долевого строительства.
В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается доля в праве общей собственности. Между участниками общей собственности делится не имущество в натуре, а право на него.
Таким образом, доля истца - это фактическая площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома. В соответствии с материалами дела такая доля пропорциональна оплаченной площади квартиры и равна 7050/1649008.
Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие-либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой на настоящий момент юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право на указанную долю в праве собственности за истцом во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества - жилом доме, который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.
Признанием за истцом права на долю в праве собственности права и законные интересы других участников долевого строительства и третьих лиц нарушаться не будут.
В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Как следует из материалов дела, К.Е.В. уплатила государственную пошлину в размере 2050 рублей (листы дела 26 - 27).
В этой связи с ответчика подлежит взысканию в пользу истца оплаченная ею государственная пошлина в размере 2050 рублей, а также в доход местного бюджета - сумма государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 13200 рублей, исчисленном по правилам пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 360, абзацем 4 статьи 361, статьей 366 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
решение Советского районного суда г. Томска от 05 апреля 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за К.Е.Ю. право на 7050/1649008 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/), соответствующих оплаченной части трехкомнатной квартиры N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м, находящейся на третьем этаже строящегося жилого дома.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" в пользу К.Е.Ю. в счет возврата государственной пошлины 2050 рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13200 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1458/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июня 2011 г. по делу N 33-1458/2011
Судья: Черемисин Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Залевской Е.А., Тищенко Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску К.Е.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства
по кассационной жалобе К.Е.Ю. на решение Советского районного суда г. Томска от 05 апреля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., объяснения представителя К.Е.Ю. Ш., действующего на основании доверенности от 29.01.2011, суд кассационной инстанции
установил:
К.Е.Ю. (далее по тексту - К.Е.Ю., истец, кассатор) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" (далее по тексту - ООО "СУ "Монолит", ответчик) о признании права собственности на 7050/1649008 долей в праве на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/) на земельном участке общей площадью /__/ кв. м с кадастровым номером /__/, соответствующих трехкомнатной квартире N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м, находящейся на третьем этаже строящегося жилого дома, указанной в договоре на долевое участие в строительстве жилого дома N /__/ от 01.07.2006.
В обоснование иска указала, что 01.07.2006 между ней и ответчиком заключен договор N /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес) в /__/. Вступая в договорные отношения с ответчиком, К.Е.Ю. намеревалась приобрести в строящемся доме конкретную квартиру для личных нужд. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора, с учетом дополнительного соглашения от 26.02.2008, ООО "СУ "Монолит" взяло на себя обязательство организовать строительство указанного жилого дома, принять ее в долевое участие как дольщика. Она (К.Е.Ю.) взяла на себя обязательство оплатить за строительство квартиры /__/ рублей.
В договоре определена доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства - трехкомнатная квартира N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м. Срок окончания строительства жилого дома определен как первое полугодие 2010 года. До настоящего времени дом ответчиком не построен, квартира ей в собственность не передана.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец К.Е.Ю. в судебное заседание не явилась, представитель истца Ш. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
ООО "СУ "Монолит" в судебное заседание своего представителя не направило.
Обжалуемым решением суд на основании пункта 1 статьи 420, пункта 1 статьи 421, пункта 1 статьи 702, пункта 1 статьи 740, пункта 1 статьи 708, статей 309 - 310, 398, пункта 1 статьи 244, пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 246 ГК РФ, Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 2 статьи 15, части 3 статьи 16 ЖК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1994 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционном деле в РСФСР", пунктов 10, 13 статьи 1 ГрК РФ, статьи 25 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. отказал.
В кассационной жалобе К.Е.Ю. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о том, что она избрала неверный способ защиты гражданских прав, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.
Законность строительства многоквартирного жилого дома в /__/ по /__/, подтверждается: разрешением на строительство, заключением государственной вневедомственной экспертизы, постановлением Мэра г. Томска о предоставлении земельного участка под строительство, договором аренды земельного участка.
Поскольку она осуществляла финансирование строительства жилого дома в размере, пропорциональном площади одной квартиры, то вправе требовать признания за ней соответствующей доли в праве собственности. Других обязанностей, кроме внесения денежных средств в установленный срок, по договору N /__/ от 01.07.2006 перед ООО "СУ "Монолит" у нее не было. Следовательно, вывод суда о том, что к отношениям между нею и ООО "СУ "Монолит" подлежат применению нормы о договоре строительного подряда, не соответствует сути и содержанию указанного выше договора и противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда о том, что договор от 01.07.2006 не содержит элементов инвестиционного договора, противоречит положениям законодательства РФ об инвестициях и инвестиционной деятельности. За счет ее взносов происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего она наряду с другими инвесторами становилась самостоятельным участником общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально вложенной инвестиции. Поэтому у нее возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате ее капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации.
Вывод суда о том, что объект незавершенного строительства, право на долю в котором она просит за ней признать, не относится к недвижимому имуществу, противоречит Федеральному закону Российской Федерации "О государственном кадастре недвижимости". Орган кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета такого объекта. Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выписка из единого адресного реестра объекта градостроительной деятельности являются документами, подтверждающими законные основания существования объекта недвижимого имущества по адресу: /__/ (строительный адрес /__/).
При рассмотрении дела судом кассационной инстанции представитель истца К.Е.В. Ш. поддержал кассационную жалобу. ООО СУ "Монолит", будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило, суд кассационной инстанции счел возможным в соответствии со статьей 354 ГПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.
По ходатайству представителя истца Ш. в ходе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции к материалам дела приобщен технический паспорт на объект по адресу: /__/ как на объект незавершенного строительства от 20.03.2011, выданный ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ". Материалами дела подтверждено, что суд первой инстанции запрашивал данный документ (листы дела 66, 69 - 72), однако на момент выполнения запроса объект по соответствующему адресу технический учет не прошел. Следовательно, сторона истца не имела возможности представить документ суду по объективным причинам.
Рассмотрев материалы дела, обсудив кассационную жалобу в пределах изложенных в ней доводов в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что истицей избран способ защиты обязательственного права как признание вещного права, что не предусмотрено ни законом, ни договором. Заключенный К.Е.Ю. 01.07.2006 с ответчиком договор не является договором инвестирования по смыслу Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а содержит в себе элементы договора подряда. Признание за истцом права на долю в объекте, по мнению суда, повлечет возникновение долевой собственности в отношении объекта недвижимости, что сделает невозможным исполнение обязательств, возникших из договора подряда от 01.07.2006, в части обязанности ответчика передать истцу квартиру. Кроме того, суд посчитал, что представленными доказательствами наличие объекта недвижимости, право на долю в котором просит признать истец, не подтверждено.
С такими выводами суда согласиться нельзя.
Материалами дела подтверждено, что постановлением мэра г. Томска N 3236-з от 14.10.2003 (с изменениями, внесенными постановлением мэра г. Томска N 3512-з от 06.11.2003) ООО СУ "Монолит" был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв. м по /__/ для строительства 5-10-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественно-административного назначения (листы дела 8, 56), впоследствии договор аренды продлен на неопределенный срок. Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 14.10.2003, дополнительными соглашениями к нему от 14.10.2003 и от 22.11.2006, актом приема-передачи земельного участка по адресу: /__/ (листы дела 14 - 19, 59 - 62, 77).
В 2003 году Комитетом строительного надзора Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томска ООО СУ "Монолит" было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: /__/, которое было продлено в 2008 году выдачей отдельного разрешения на строительство (продление) /__/ от 11.03.2008. Указанное разрешение было продлено до 20.06.2008 года и впоследствии - до 20.08.2010 (листы дела 9, 55).
01.07.2006 между ООО СУ "Монолит" и К.Е.Ю. был заключен договор N /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес), согласно которому ООО СУ "Монолит" организует строительство жилого дома в /__/ (стр.) и принимает в долевое строительство дольщика К.Е.Ю. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства, определена как трехкомнатная квартира N /__/ (стр.), общей площадью /__/ кв. м, на третьем этаже строящегося жилого дома, общая площадь данной квартиры определяется как сумма всех ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, стоимость доли составляет /__/ рублей (пункты 1.2, 2.4).
Квитанциями к приходным кассовым ордерам N /__/, /__/ подтверждается, что 08.09.2006 К.Е.Ю. оплатила ООО СУ "Монолит" за долевое строительство по договору N /__/ - /__/ рублей, 01.07.2006 - /__/ рублей, а всего /__/ рублей (лист дела 6).
Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при рассмотрении возникшего спора не применяются, так как в силу пункта 2 статьи 27 указанного Закона его действие связано с датой получения разрешения на строительство, а не с датой заключения договора на долевое участие. Разрешение на строительство дома по адресу: /__/ (строительный) получено ООО СУ "Монолит" до вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 года).
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор строительного подряда и к нему подлежит применению статья 740 ГК РФ, необоснован. К.Е.Ю. не является заказчиком начатого строительства, не передавала истцу какого-либо задания, следовательно, не обладает правами заказчика, в том числе и обязанностями оказывать содействие подрядчику и создавать ему необходимые для выполнения работы условия, предоставлять земельный участок для строительства.
Суд кассационной инстанции полагает, что заключенный К.Е.Ю. договор является смешанным, поскольку содержит в себе элементы договора подряда (статья 702 ГК РФ) и инвестиционного договора.
В силу статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Из заключенного К.Е.Ю. договора следует, что ответчик взял на себя обязательство построить для передачи К.Е.Ю. конкретную квартиру, а К.Е.Ю. - обязательство принять результат выполнения данной работы и оплатить его. Отличительной особенностью возникших между сторонами отношений по указанному виду договора является то, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком- организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Также возникшие отношения следует квалифицировать и как инвестиционные. В силу части 1 статьи 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 8 указанного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии со статьей 6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу статьи 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Таким образом, К.Е.Ю. на основании заключенного договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 01.07.2006 как дольщик стала самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома, поскольку осуществляла имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий "инвестиции" и "инвестиционная деятельность".
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно части 3 статьи 7 Закона Российской Федерации N 1488-1 от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство. Данная норма применима при рассмотрении настоящего спора, поскольку не противоречит положениям Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Факт исполнения К.Е.Ю. своих обязательств по договору в виде оплаты стоимости доли в сумме /__/ рублей ответчиком не оспаривался. До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО СУ "Монолит", не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца ответчиком не передана.
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у К.Е.Ю. как у дольщика возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате и ее капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам пункта 1 статьи 218 ГК РФ.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неверном способе защиты нарушенного права, избранном К.Е.Ю.
В соответствии с частью 1 статьи 3, статьей 12, статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, может быть защищено в том числе и путем признания права.
04.03.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу N А67-10600/2009, которым ООО СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанности конкурсного управляющего возложены на Ч. (листы дела 41 - 49).
В период выполнения процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права.
Таким образом, в ходе судебного заседания нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца при инвестировании строительства жилого дома. С учетом начатой процедуры банкротства предприятия ответчика суд кассационной инстанции полагает обоснованным применение истцом в целях защиты нарушенных прав обращение в суд с настоящим иском.
Судебная коллегия также полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что возведенный по адресу: /__/ (строительный) объект нельзя признать объектом незавершенного строительства, а, значит, и объектом недвижимости по смыслу статей 8, 130, 131 ГК РФ.
В силу приведенных норм права к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
В соответствии с экспертным заключением N/__/ от 06.06.2003 проект строительства дома рекомендован к утверждению со следующими технико-экономическими показателями: площадь жилого здания- /__/ кв. м, общая площадь квартир - /__/ кв. м (листы дела 10 - 13).
Как следует из справки о предварительной регистрации адреса объекта недвижимости в едином адресном реестре г. Томска, строению с ранее сложившимся адресом: /__/ присвоен адрес: /__/, дата проведения адресации - 28.02.2011 (лист дела 39).
Из содержания кадастрового паспорта по состоянию на 24.03.2011, выданного Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", следует, что объект по адресу: /__/ поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости - объект незавершенного строительства и ему присвоен инвентарный номер объекта /__/, степень готовности объекта незавершенного строительства указана 4,2% (листы дела 79 - 80).
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на данный объект выдан также технический паспорт.
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37.
Судебная коллегия принимает во внимание, что согласно указанным нормативным актам в результате технического учета (инвентаризации) происходит описание и индивидуализация реально существующего объекта недвижимого имущества, устанавливаются объективные границы недвижимости, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Представленные суду документы позволяют индивидуализировать объект недвижимости по адресу: /__/ как объект незавершенного строительства, права на который подлежат обязательной регистрации в силу пункта 2 статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, доводы кассационной жалобы К.Е.Ю. нашли свое подтверждение, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении ее требований в соответствии с абзацем 4 статьи 362 ГПК РФ.
К.Е.Ю. заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства как участника долевого строительства.
В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается доля в праве общей собственности. Между участниками общей собственности делится не имущество в натуре, а право на него.
Таким образом, доля истца - это фактическая площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома. В соответствии с материалами дела такая доля пропорциональна оплаченной площади квартиры и равна 7050/1649008.
Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие-либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой на настоящий момент юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право на указанную долю в праве собственности за истцом во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества - жилом доме, который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.
Признанием за истцом права на долю в праве собственности права и законные интересы других участников долевого строительства и третьих лиц нарушаться не будут.
В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Как следует из материалов дела, К.Е.В. уплатила государственную пошлину в размере 2050 рублей (листы дела 26 - 27).
В этой связи с ответчика подлежит взысканию в пользу истца оплаченная ею государственная пошлина в размере 2050 рублей, а также в доход местного бюджета - сумма государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 13200 рублей, исчисленном по правилам пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 360, абзацем 4 статьи 361, статьей 366 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
решение Советского районного суда г. Томска от 05 апреля 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за К.Е.Ю. право на 7050/1649008 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/), соответствующих оплаченной части трехкомнатной квартиры N /__/ (строительный), общей площадью /__/ кв. м, находящейся на третьем этаже строящегося жилого дома.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" в пользу К.Е.Ю. в счет возврата государственной пошлины 2050 рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13200 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)