Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца С. и его представителей А., Г. на решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 20 июня 2012 года, которым постановлено:
в иске С. к Ж. о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ... дом 1, кв. 7, зарегистрированной отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления Росреестра по РБ за N ... от ... года - несостоявшейся, признании Ж. не приобретшей право собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи из ЕГРП, признании права собственности на квартиру N 7 по ул. ... РБ за С. - отказать.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Ж., в котором после неоднократного уточнения исковых требований просил:
- - признать незаключенной сделку купли-продажи квартиры N 7 в доме 1 по ул. ... РБ, зарегистрированной отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы управления Росрегистрации по РБ за N ... от ... года;
- - признать Ж. не приобретшей право собственности на вышеуказанное жилое помещение и аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года N ... и N ..., внесенные отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы управления Росрегистрации по РБ;
- - истребовать из незаконного владения Ж. квартиру 7 в доме 1 по ул. ... РБ;
- - признать за ним, С. право собственности на квартиру 7 в доме 1 по ул. ... РБ.
Заявленные требования С. мотивировал тем, что на основании договора N ... от ... года и акта приема-передачи от ... года он являлся собственником трехкомнатной квартиры 7 в доме N 1 по ул. ... РБ.
... года он нотариально удостоверенной доверенностью уполномочил М., М.М., С.О. совершить сделку купли-продажи данной квартиры. Заявлением от ... года он отменил доверенность. Данное заявление было передано М.М.
Однако 27 апреля 2010 года С.Г., действующая от его имени по доверенности по праву передоверия от 29 января 2010 года и Ж. совершили сделку купли-продажи квартиры, принадлежащей ему.
Данную сделку С. полагал незаключенной в связи с ее совершением не представителем собственника, а неуполномоченным лицом, которое не получило впоследствии одобрения собственником совершенной им сделки. Он сделку ни прямо, ни косвенно не одобрил. Следовательно, сделка не заключена и не могла повлечь никаких последствий.
При незаключении сделки отсутствуют правовые основания приобретения и сохранения на будущее время ответчиком Ж. права собственности на спорную квартиру. В связи с этим, квартира должна быть истребована у ответчика на основании ст. ст. 301 и 302 ГК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционных жалобах С. и его представители по доверенностям А., Г. ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Г. доводы апелляционных жалоб поддержала и просила решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С. в полном объеме.
Ответчик Ж. и ее представитель по доверенности Н. просили решение суда оставить без изменения, полагая его правильным.
С., С.О., С.Г. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, обратились с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие.
М.М., М. и представитель отдела по Туймазинскому району и г. Туймазы РБ управления Росреестра в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями. Об уважительных причинах неявки не сообщали и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся на заседание, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения, как постановленного с учетом фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.
Как видно из материалов дела, С. на основании договора N ... от ... года участия в долевом строительстве и Акта приема-передачи квартиры от 22 сентября 2008 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии ... от ... года, являлся собственником трехкомнатной квартиры N 7, находящейся по адресу: ...
27 апреля 2010 года между С.Г., действующей от имени и в интересах С. на основании доверенности, зарегистрированной в реестре за N ... и удостоверенной нотариусом ... года, и Ж. заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения.
Передаточным актом от ... года указанное выше недвижимое имущество передано продавцом в лице представителя по доверенности С.Г. покупателю Ж.
Переход права собственности на жилое помещение к Ж. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ... года.
Истец утверждает, что указанный выше договор купли-продажи является незаключенным, поскольку он квартиру не продавал, а договор от его имени был заключен лицом, не имеющим полномочий на совершение такой сделки от имени С.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из смысла указанной нормы, договор признается незаключенным в двух случаях, если сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, либо не была соблюдена согласованная сторонами форма.
Согласно статье 454 (части 1) Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать его другим лицам.
Следовательно, продажа жилого помещения собственником должна производиться по своему усмотрению и в своем интересе.
В этой связи, подписание договора от имени одной из его сторон неуполномоченным лицом указывает на отсутствие воли собственника на заключение сделки и может свидетельствовать о недействительности сделки, а не о незаключенности договора и влечет за собой иные последствия, чем признание договора незаключенным.
Таким образом, судебная коллегия считает избранный истцом С. способ защиты нарушенного права путем признания договора купли-продажи от ... года незаключенным ненадлежащим, в связи с чем, правомерно отказано судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований о признании спорного договора незаключенным.
Не предусмотрен нормами действующего законодательства и такой способ защиты нарушенного права, как признание гражданина, приобретшего объект недвижимого имущества по сделке, не приобретшим право собственности на этот объект недвижимости, что также являлось достаточным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о признании Ж. не приобретшей право собственности на квартиру N 7 в доме N 1 по ул. ... РБ.
Вместе с тем истец не лишен права избрать другой способ защиты гражданских прав из числа предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске об истребовании имущества, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании указанных норм суд обоснованно возложил на С. обязанность доказать выбытие спорного объекта недвижимого имущества помимо его воли, и исходя из обстоятельств дела обязанность доказать надлежащее извещение лиц, которым была выдана доверенность, о прекращении доверенности. Однако таких доказательств С. не представил.
Как следует из материалов дела, ... года С. выдал нотариально удостоверенную доверенность, зарегистрированную в реестре за N ... (л.д. 57), которой уполномочил М., М.М., С.О. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: РБ, г. ..., д. 1, квартира 7, для чего предоставил право предоставлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях, быть его представителями во всех компетентных органах, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех зарегистрированных документов и т.д.
Доверенность была выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
29 января 2010 года С.О., действуя по указанной выше доверенности от имени С., доверенностью, удостоверенной нотариусом и зарегистрированной в реестре за N ... уполномочила совершать вышеуказанные действия от имени С. - С.Г.
Как выше указано и следует из материалов дела по доверенности С.Г. заключила договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества с Ж. и совершила все иные действия по выполнению условий договора, регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
... года С., обратившись с заявлением к нотариусу, сообщил, что доверенность, выданную на имя М., М.М., С.О. на представление его интересов в судебных учреждениях, на получение и оформление документов и последующую продажу принадлежащей ему квартиры, находящейся по адресу: Республика Башкортостан, г. ..., с правом получения денег и регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, удостоверенную Б. и.о. нотариуса г. Туймазы Б.Э. от ... года по реестру N ..., настоящим заявлением он отменяет. Названное заявление было зарегистрировано в реестре за N ...
В силу п. 2 ст. 188 ГК Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
Пунктами 1 и 2 ст. 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Права и обязанности возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Требования положений п. 1 ст. 189 ГК РФ истец не выполнил и должным образом не известил уполномоченных доверенностью лиц, и в частности С.О., выдавшую доверенность по праву передоверия, об отмене доверенности. Доказательств извещения М., М.М., С.О. должным образом об отмене доверенности истец суду не представил. В ходе рассмотрение дела в суде первой инстанции истец и его представитель не оспаривали факта не извещения С.О. об отмене доверенности. При указанных и установленных обстоятельствах суд обоснованно указал, что не имеется оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиру у представителя истца не было полномочий на совершение сделки.
Не исполнение обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 189 ГК РФ истец и его представитель объясняли отсутствием у них данных о месте жительстве представителей. Однако данный факт не лишал С. возможности направить письменные уведомления в адреса места жительства его представителей, указанные в выданной им доверенности, чего также сделано не было, доказательств обратного суду не представлено.
Вместе с тем, предшествующее заключению договора и на момент заключения договора 27 апреля 2010 года поведение истца дает достаточно оснований полагать, что последнему было известно третье лицо - будущий покупатель его квартиры Ж., которая совместно с членами своей семьи, с письменного заявления о регистрации по месту жительства от 21 января 2008 года С. (л.д. 125, 126) с 21 января 2008 года вместе со своей дочерью Ж.В. была зарегистрирована в квартире N ... г. Туймазы.
В ходе судебного разбирательства подтвержден тот факт, что начиная с января 2008 года ответчик Ж. проживала в квартире N ... г. Туймазы совместно с членами своей семьи, производила и производит до настоящего времени оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. В то время, как С. никаких обязанностей собственника жилого помещения с указанного времени, в том числе по содержанию квартиры, внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не исполнял.
Таким образом, для С. не было никаких препятствий уведомить Ж. об отмене доверенности с правом передоверия, которой он уполномочил представителей совершать от его имени сделки купли-продажи со спорной квартирой. Доказательства обратного в материалах дела не имеется.
Более того, при совершении договора купли-продажи, для регистрации перехода права собственности на квартиру к Ж. в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в отдел по Туймазинскому района и городу Туймазы, С. представил нотариально удостоверенное свое заявление от 21 апреля 2010 года, в котором уведомил о том, что не имеет супруги, которая бы имела право собственности согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ на имущество, состоящее из: любого недвижимого имущества, зарегистрированного на его имя.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для истребования у ответчика Ж. имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. ..., в соответствии со статьями 301 и 302 ГК РФ.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Суть незаконного владения - обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по основанию порочному.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
С учетом вышеприведенных и представленных в материалы дела доказательств, никак не опровергнутых истцом и его представителями, следует вывод, что Ж. является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи, который в силу вышеприведенных причин порочным признать нельзя; жилье было приобретено Ж. у лица, которое имело право его отчуждать на основании доверенности, сохранявшей силу для выдавшего доверенность в отношении третьих лиц; объект недвижимости не выбывал помимо воли истца.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований С. не имелось, и суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении предъявленных С. исковых требований в полном объеме. Суд первой инстанции правильно распределил бремя доказывания, с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах С. и его представителей не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Довод апелляционной жалобы представителя Г. о том, что женой С. заявляются права на спорную квартиру также не может являться основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта. Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвующих в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 20 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С. и его представителей А., Г. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
Судья
Р.А.ШАРАФУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9926/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-9926/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца С. и его представителей А., Г. на решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 20 июня 2012 года, которым постановлено:
в иске С. к Ж. о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ... дом 1, кв. 7, зарегистрированной отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления Росреестра по РБ за N ... от ... года - несостоявшейся, признании Ж. не приобретшей право собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи из ЕГРП, признании права собственности на квартиру N 7 по ул. ... РБ за С. - отказать.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Ж., в котором после неоднократного уточнения исковых требований просил:
- - признать незаключенной сделку купли-продажи квартиры N 7 в доме 1 по ул. ... РБ, зарегистрированной отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы управления Росрегистрации по РБ за N ... от ... года;
- - признать Ж. не приобретшей право собственности на вышеуказанное жилое помещение и аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года N ... и N ..., внесенные отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы управления Росрегистрации по РБ;
- - истребовать из незаконного владения Ж. квартиру 7 в доме 1 по ул. ... РБ;
- - признать за ним, С. право собственности на квартиру 7 в доме 1 по ул. ... РБ.
Заявленные требования С. мотивировал тем, что на основании договора N ... от ... года и акта приема-передачи от ... года он являлся собственником трехкомнатной квартиры 7 в доме N 1 по ул. ... РБ.
... года он нотариально удостоверенной доверенностью уполномочил М., М.М., С.О. совершить сделку купли-продажи данной квартиры. Заявлением от ... года он отменил доверенность. Данное заявление было передано М.М.
Однако 27 апреля 2010 года С.Г., действующая от его имени по доверенности по праву передоверия от 29 января 2010 года и Ж. совершили сделку купли-продажи квартиры, принадлежащей ему.
Данную сделку С. полагал незаключенной в связи с ее совершением не представителем собственника, а неуполномоченным лицом, которое не получило впоследствии одобрения собственником совершенной им сделки. Он сделку ни прямо, ни косвенно не одобрил. Следовательно, сделка не заключена и не могла повлечь никаких последствий.
При незаключении сделки отсутствуют правовые основания приобретения и сохранения на будущее время ответчиком Ж. права собственности на спорную квартиру. В связи с этим, квартира должна быть истребована у ответчика на основании ст. ст. 301 и 302 ГК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционных жалобах С. и его представители по доверенностям А., Г. ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Г. доводы апелляционных жалоб поддержала и просила решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С. в полном объеме.
Ответчик Ж. и ее представитель по доверенности Н. просили решение суда оставить без изменения, полагая его правильным.
С., С.О., С.Г. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, обратились с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие.
М.М., М. и представитель отдела по Туймазинскому району и г. Туймазы РБ управления Росреестра в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями. Об уважительных причинах неявки не сообщали и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся на заседание, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения, как постановленного с учетом фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.
Как видно из материалов дела, С. на основании договора N ... от ... года участия в долевом строительстве и Акта приема-передачи квартиры от 22 сентября 2008 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии ... от ... года, являлся собственником трехкомнатной квартиры N 7, находящейся по адресу: ...
27 апреля 2010 года между С.Г., действующей от имени и в интересах С. на основании доверенности, зарегистрированной в реестре за N ... и удостоверенной нотариусом ... года, и Ж. заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения.
Передаточным актом от ... года указанное выше недвижимое имущество передано продавцом в лице представителя по доверенности С.Г. покупателю Ж.
Переход права собственности на жилое помещение к Ж. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ... года.
Истец утверждает, что указанный выше договор купли-продажи является незаключенным, поскольку он квартиру не продавал, а договор от его имени был заключен лицом, не имеющим полномочий на совершение такой сделки от имени С.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из смысла указанной нормы, договор признается незаключенным в двух случаях, если сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, либо не была соблюдена согласованная сторонами форма.
Согласно статье 454 (части 1) Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать его другим лицам.
Следовательно, продажа жилого помещения собственником должна производиться по своему усмотрению и в своем интересе.
В этой связи, подписание договора от имени одной из его сторон неуполномоченным лицом указывает на отсутствие воли собственника на заключение сделки и может свидетельствовать о недействительности сделки, а не о незаключенности договора и влечет за собой иные последствия, чем признание договора незаключенным.
Таким образом, судебная коллегия считает избранный истцом С. способ защиты нарушенного права путем признания договора купли-продажи от ... года незаключенным ненадлежащим, в связи с чем, правомерно отказано судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований о признании спорного договора незаключенным.
Не предусмотрен нормами действующего законодательства и такой способ защиты нарушенного права, как признание гражданина, приобретшего объект недвижимого имущества по сделке, не приобретшим право собственности на этот объект недвижимости, что также являлось достаточным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о признании Ж. не приобретшей право собственности на квартиру N 7 в доме N 1 по ул. ... РБ.
Вместе с тем истец не лишен права избрать другой способ защиты гражданских прав из числа предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске об истребовании имущества, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании указанных норм суд обоснованно возложил на С. обязанность доказать выбытие спорного объекта недвижимого имущества помимо его воли, и исходя из обстоятельств дела обязанность доказать надлежащее извещение лиц, которым была выдана доверенность, о прекращении доверенности. Однако таких доказательств С. не представил.
Как следует из материалов дела, ... года С. выдал нотариально удостоверенную доверенность, зарегистрированную в реестре за N ... (л.д. 57), которой уполномочил М., М.М., С.О. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: РБ, г. ..., д. 1, квартира 7, для чего предоставил право предоставлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях, быть его представителями во всех компетентных органах, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех зарегистрированных документов и т.д.
Доверенность была выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
29 января 2010 года С.О., действуя по указанной выше доверенности от имени С., доверенностью, удостоверенной нотариусом и зарегистрированной в реестре за N ... уполномочила совершать вышеуказанные действия от имени С. - С.Г.
Как выше указано и следует из материалов дела по доверенности С.Г. заключила договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества с Ж. и совершила все иные действия по выполнению условий договора, регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
... года С., обратившись с заявлением к нотариусу, сообщил, что доверенность, выданную на имя М., М.М., С.О. на представление его интересов в судебных учреждениях, на получение и оформление документов и последующую продажу принадлежащей ему квартиры, находящейся по адресу: Республика Башкортостан, г. ..., с правом получения денег и регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, удостоверенную Б. и.о. нотариуса г. Туймазы Б.Э. от ... года по реестру N ..., настоящим заявлением он отменяет. Названное заявление было зарегистрировано в реестре за N ...
В силу п. 2 ст. 188 ГК Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
Пунктами 1 и 2 ст. 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Права и обязанности возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Требования положений п. 1 ст. 189 ГК РФ истец не выполнил и должным образом не известил уполномоченных доверенностью лиц, и в частности С.О., выдавшую доверенность по праву передоверия, об отмене доверенности. Доказательств извещения М., М.М., С.О. должным образом об отмене доверенности истец суду не представил. В ходе рассмотрение дела в суде первой инстанции истец и его представитель не оспаривали факта не извещения С.О. об отмене доверенности. При указанных и установленных обстоятельствах суд обоснованно указал, что не имеется оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиру у представителя истца не было полномочий на совершение сделки.
Не исполнение обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 189 ГК РФ истец и его представитель объясняли отсутствием у них данных о месте жительстве представителей. Однако данный факт не лишал С. возможности направить письменные уведомления в адреса места жительства его представителей, указанные в выданной им доверенности, чего также сделано не было, доказательств обратного суду не представлено.
Вместе с тем, предшествующее заключению договора и на момент заключения договора 27 апреля 2010 года поведение истца дает достаточно оснований полагать, что последнему было известно третье лицо - будущий покупатель его квартиры Ж., которая совместно с членами своей семьи, с письменного заявления о регистрации по месту жительства от 21 января 2008 года С. (л.д. 125, 126) с 21 января 2008 года вместе со своей дочерью Ж.В. была зарегистрирована в квартире N ... г. Туймазы.
В ходе судебного разбирательства подтвержден тот факт, что начиная с января 2008 года ответчик Ж. проживала в квартире N ... г. Туймазы совместно с членами своей семьи, производила и производит до настоящего времени оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. В то время, как С. никаких обязанностей собственника жилого помещения с указанного времени, в том числе по содержанию квартиры, внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не исполнял.
Таким образом, для С. не было никаких препятствий уведомить Ж. об отмене доверенности с правом передоверия, которой он уполномочил представителей совершать от его имени сделки купли-продажи со спорной квартирой. Доказательства обратного в материалах дела не имеется.
Более того, при совершении договора купли-продажи, для регистрации перехода права собственности на квартиру к Ж. в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в отдел по Туймазинскому района и городу Туймазы, С. представил нотариально удостоверенное свое заявление от 21 апреля 2010 года, в котором уведомил о том, что не имеет супруги, которая бы имела право собственности согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ на имущество, состоящее из: любого недвижимого имущества, зарегистрированного на его имя.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для истребования у ответчика Ж. имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. ..., в соответствии со статьями 301 и 302 ГК РФ.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Суть незаконного владения - обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по основанию порочному.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
С учетом вышеприведенных и представленных в материалы дела доказательств, никак не опровергнутых истцом и его представителями, следует вывод, что Ж. является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи, который в силу вышеприведенных причин порочным признать нельзя; жилье было приобретено Ж. у лица, которое имело право его отчуждать на основании доверенности, сохранявшей силу для выдавшего доверенность в отношении третьих лиц; объект недвижимости не выбывал помимо воли истца.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований С. не имелось, и суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении предъявленных С. исковых требований в полном объеме. Суд первой инстанции правильно распределил бремя доказывания, с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах С. и его представителей не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
Довод апелляционной жалобы представителя Г. о том, что женой С. заявляются права на спорную квартиру также не может являться основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта. Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвующих в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Туймазинского районного суда Республики Башкортостан от 20 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С. и его представителей А., Г. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
Судья
Р.А.ШАРАФУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)