Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Демидова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Щуровой А.Н.,
судей Геринг О.И. и Наприенковой О.Г.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, встречному иску С. к ООО СФ "Консоль" о признании дополнительного соглашения ничтожным,
по апелляционной жалобе представителя С. - И.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 23 августа 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу ООО СФ "Консоль" 416900 рублей.
В удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований С. к ООО СФ "Консоль" о признании дополнительного соглашения от 27.04.2009 года ничтожным отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ООО СФ "Консоль" обратилось в суд с исковым заявлением к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года к договору участия в долевом строительстве от 16.01.2006 года, взыскании расходов по уплате госпошлины. Требования мотивировало тем, что 16.01.2006 года между ООО "Консоль" и С. подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого явилось совместное участие сторон в строительстве жилого. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю. Дополнительным соглашением от 28.06.2006 года к данному договору в связи с реорганизацией ООО "Консоль" права и обязанности последнего в части исполнения условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома перешли к ООО СФ "Консоль". 27.04.2009 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 16.01.2006 года. По условиям указанного соглашения С. обязалась внести в кассу или перечислить на расчетный счет ООО СФ "Консоль" частями денежную сумму в размере 2 066 377 рублей в срок до 31.10.2009 года. При подписании указанного дополнительного соглашения стороны изменили условия основного договора от 16.01.2006 года. 05.12.2009 года истец обращался к ответчице с требованием о регистрации указанного дополнительного соглашения, однако оно в установленном порядке зарегистрировано не было.
Впоследствии представитель истца Х. требования уточнила, просила понудить ответчицу к регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, взыскать с С. в пользу истца 416 900 рублей, расходы по оплате государственной пошлины. Мотивировала требования тем, что по условиям заключенного договора от 16.01.2006 года С. обязалась внести в кассу ООО "Консоль" 1152 800 рублей за квартиру, расположенную на 9 этаже в 3 блок-секции в осях 1 - 2 жилого дома. Условиями договора предусмотрена возможность увеличения цены договора. 27.04.2009 года сторонами заключено дополнительное соглашение, изменена цена договора, согласованы сроки внесения оплаты. Принятые обязательства ответчицей исполнены не в полном объеме, задолженность составляет 416 900 рублей.
С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО СФ "Консоль" о признании сделки, заключенной С. и ООО СФ "Консоль", оформленной дополнительным соглашением от 27.04.2009 года, ничтожной. Требования мотивировала тем, что 16.01.2006 года между ООО "Консоль" и С. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась деятельность сторон по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого, выделение С. доли в виде 2-комнатной квартиры. По условиям указанного договора С. обязалась своевременно осуществлять финансирование своей доли в строительстве дома, внести 1 152 800 рублей в кассу заказчика в срок до 10.12.2006 года, а ООО "Консоль" - в срок 01.11.2007 года ввести в эксплуатацию жилой дом. По условиям дополнительного соглашения от 28.06.2006 года произведена замена стороны в договоре, обязанности ООО "Консоль" приняло на себя ООО СФ "Консоль". 05.12.2006 года истцом, ответчиком, ОАО "РОСЖЕЛДОРПРОЕКТ", ООО СК "Консоль" совершена сделка в виде соглашения о зачете взаимных требований, которым установлено, что долг С. перед ООО СФ "Консоль" в размере 1 152 800 рублей погашен. 25.04.2007 года С. выдана справка о том, что она рассчиталась по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года. 19.05.2008 года сторонами подписано соглашение к договору, которым установлен размер доплаты в сумме 79 477 рублей, срок внесения доплаты не установлен. 21.05.2008 года ответчицей внесено в кассу истца 79477 рублей. 31.12.2008 года администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям дополнительного соглашения, заключенного 27.04.2009 года, изменен п. 2.3 договора, общая сумма финансирования доли определена в размере 2 066 377 рублей, 28.04.2009 года ответчиком внесено 1150000 рублей, 13.05.2009 года - 420 000 рублей, 15.05.2009 года спорная квартира по акту приема-передачи передана С. Считает, что заключенное дополнительное соглашение от 27.04.2009 года является кабальной сделкой. Кроме того, 23.03.2011 года Свердловским районным судом г. Красноярска вынесено решение, согласно которому С. исполнила свои обязательства по договору, выводы суда носят преюдициальный характер.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - И. (действует на основании доверенности от 13.06.2012 года), просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку незарегистрированное соглашение от 27.04.2009 года не является заключенным, следовательно, права и обязанности по нему у сторон не возникли, в связи с чем суд необоснованно удовлетворил требования о взыскании с С. денежной суммы в размере 416 900 рублей. Кроме того, суд осуществил переоценку выводов, отраженных во вступившем в законную силу решении Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года по делу N, которое имеет преюдициальное значение. В частности, в указанном решении была дана оценка дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, суд пришел к выводу, что со стороны С. выполнены все обязательства перед ООО СФ "Консоль", вытекающие из договора о долевом участии в строительстве.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО СФ "Консоль" Х. (по доверенности от 10.01.2011 года), представителя С. - И. (по доверенности от 13.06.2012 года), судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В силу со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" и взыскании с С. в пользу ООО СФ "Консоль" 416 900 рублей. При этом суд правомерно, с учетом всех обстоятельств дела, основываясь на нормах материального права, подлежащих применению, отказал в удовлетворении встречных исковых требований С. о признании ничтожным дополнительного соглашения от 27.04.2009 года.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, 16.01.2006 года между ООО "Консоль" (заказчиком) и С. (инвестором) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого. Предметом данного договора является деятельность сторон по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по указанному выше адресу, а также выделение инвестору причитающейся доли. Долей инвестора в натуральном выражении является двухкомнатная квартира N (условный), общей площадью 52,4 кв. м, расположенная на 9 этаже в 3 блок-секции в осях I - II указанного жилого дома. Согласно п. 3.2.3 договора срок ввода дома в эксплуатацию - 01.11.2007 года.
В соответствии с п. 2.1 договора цена договора определяется стоимостью квартиры, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади, за исключением встроено-пристроенных помещений, чистовой отделки, установки окон ПВХ, а также остекления балконов и лоджий. Расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартиры составляет 22000 рублей. Заказчик имеет право менять цену 1 кв. м общей площади жилья в связи с изменением индекса строительно-монтажных работ. Стоимость квадратных метров, оплаченных инвестором до изменения цены заказчиком, фиксируется и перерасчету не подлежит.
Согласно п. 2.2 договора общая цена договора составляет 1 152 800 рублей. В связи с введением новых строительных норм, а также установка дополнительного пожарного оборудования разница в стоимости оплачивается инвестором дополнительно по факту выполнения работ и установки оборудования.
Пунктом 2.3 договора установлено, что инвестор производит финансирование своей доли в строительстве жилого дома путем внесения денежных средств в кассу заказчика в срок до 10.12.2006 года.
Из материалов дела следует, что указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 04.05.2007 года.
28.06.2006 года между ООО "Консоль", ООО СФ "Консоль" и С. подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, согласно которому в связи с реорганизацией ООО "Консоль" права и обязанности ООО "Консоль" в части исполнения условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года перешли к ООО СФ "Консоль".
Кроме того, 19.05.2008 года между ООО СФ "Консоль" и С. подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, согласно которому С. обязалась произвести доплату за установку окон, дверей, возмещение затрат по обмеру, согласованиям и заключениям городских служб, участвующих в строительном процессе, в сумме 79477 рублей путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика.
Судом также установлено, что 27.04.2009 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, по условиям которого пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора изложены в новой редакции. Цена договора определяется стоимостью квартиры и составляет 2 066 377 руб., установлены следующие сроки финансирования доли инвестора в строительстве путем внесения наличных денежных средств в кассу заказчика: 79 477 рублей внесены 21.05.2008 года, 1 150 000 рублей подлежат внесению в срок до 29.04.2009 года, 450 000 рублей - в срок до 12.05.2009 года, 386 900 рублей - в срок до 31.10.2009 года; по инициативе заказчика расчеты в рамках договора могут быть произведены в пользу третьего лица.
Из материалов дела следует, что С. произвела оплату по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года в сумме 1 150 000 рублей (квитанция к приходно-кассовому ордеру N от 28.04.2009 года), 420 000 рублей (квитанция N от 13.05.2009 года), а также 79 477 рублей по дополнительному соглашению от 19.05.2008 года (квитанция N от 21.05.2008 года).
31.12.2008 года администрацией г. Красноярска ООО СФ "Консоль" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого, расположенного по адресу: (почтовый адрес:).
15.05.2009 года по акту приема-передачи ООО СФ "Консоль" передало, а С. приняла в собственность квартиру N в жилом доме по адресу: (строительный адрес: жилой дом N по). Как следует из выписки из единого государственного реестра прав от 20.07.2010 года, право собственности на квартиру N в доме зарегистрировано за С., ФИО10
05.12.2009 года истцом в адрес С. направлялось письмо исх. N от 02.12.2009 года о регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года. Однако указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке не было.
Кроме того, установлено, что 05.04.2010 года С. на основании договора дарения безвозмездно передала квартиру N в доме в собственность ФИО10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. По данным Управления Росреестра по Красноярскому краю на 02.05.2012 года собственником указанной квартиры является ФИО19.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что дополнительным соглашением от 27.04.2009 года к договору о долевом участию в строительстве от 16.01.2006 года С. предоставлены дополнительные сроки для оплаты квартиры и поэтому заключение указанного соглашения не нарушает прав С., последняя произвела оплату по соглашению от 27.04.2009 года в сроки, предусмотренные им, однако сделала это не в полном объеме, в то время как ООО СФ "Консоль" полностью выполнило свои обязательства, вытекающие из соглашения от 27.04.2009 года, передав квартиру С. 15.05.2009 года по акту приема-передачи, учитывая, что впоследствии С. было зарегистрировано право собственности на квартиру, квартира была ею отчуждена, судебная коллегия находит возможным согласиться с правильным выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для освобождения С. от исполнения обязанностей, вытекающих из дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, по внесению денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры и взыскании с последней 416 900 рублей (из расчета 2 066 377 рублей (стоимость квартиры по доп. соглашению) - 1 150 000 рублей (оплачено 28.04.2009 года) - 420 000 рублей (оплачено 13.05.2009 года) - 79 477 рублей (оплачено 21.05.2008 года)).
Судебная коллегия полагает возможным согласиться также с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" о понуждении к государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, поскольку указанное соглашение заключено после ввода дома в эксплуатацию, С. произвела отчуждение квартиры, являвшейся объектом долевого строительства, и ее собственником на настоящий момент уже не является. Принимая данное решение, суд учитывал, что требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве направлено на защиту прав участников долевого строительства, и С., распорядившись квартирой, свои права участника долевого строительства реализовала, в связи с чем необходимость в государственной регистрации дополнительного соглашения отпала. К тому же заявитель жалобы отказался от своих доводов в указанной части.
Кроме того, суд правомерно, с учетом всех обстоятельств дела пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований С. о признании дополнительного соглашения от 27.04.2009 года ничтожным. При этом суд исходил из того, что С. была согласна с условиями указанного дополнительного соглашения, о чем поставила свою подпись, более того, она производила оплату по данному соглашению в порядке и в сроки, им установленные, никаких доказательств, свидетельствующих о том, что соглашение было подписано С. вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона, суду представлено не было. Указанное соглашение, напротив, предоставляло С. дополнительные сроки оплаты квартиры. При этом суд обоснованно исходил из того, что доказательств, подтверждающих исполнение С. обязательств по договору о долевом участии в строительстве от 16.01.2006 года, на день сдачи дома в эксплуатацию представлено не было. Суд правомерно отнесся критически к представленным соглашению о зачете взаимных требований от 05.12.2006 и справке ООО СФ "Консоль" от 25.04.2007 года, поскольку из материалов дела следует, что все платы производились С. позже, в 2008 - 2009 годах (квитанция к приходно-кассовому ордеру N от 28.04.2009 года, квитанция N от 13.05.2009 года, квитанция N от 21.05.2008 года).
При этом судом обоснованно были отклонены доводы представителя С. о преюдициальном значении решения Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года, которым установлено, что С. исполнила надлежащим образом свои обязательства в сумме 1 152 800 рублей по договору от 16.01.2006 года. Суд правильно указал, что требования о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании 416 900 рублей заявлены ООО СФ "Консоль" в Советский районный суд г. Красноярска 13.05.2010 года, данные обстоятельства являлись предметом судебного разбирательства исключительно при рассмотрении настоящего гражданского дела. Несмотря на указание в протоколе судебного заседания Свердловского районного суда от 23.03.2011 года на дополнительное соглашение от 27.04.2009 года, данное соглашение не являлось предметом спора сторон и предметом оценки суда. Выводов, касающихся дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, указанное решение не содержит. Вместе с тем, ссылка в данном решении на то, что С. произвела оплату в 2008 - 2009 годах, а именно 21.05.2008 года, 28.04.2009 года, 13.05.2009 года, то есть в большей части уже после подписания дополнительного соглашения от 27.04.2009 года и точно в соответствии с ним, не противоречит выводам суда, сделанным в обжалуемом решении. Последним лишь установлено, что недоплата по указанному графику за минусом указанных платежей имела место, ее размер и довзыскан с ответчика в пользу истца. При этом ни то, ни другое решение не содержит выводов об оплате цены договора путем взаимозачетов, ссылки С. на которые противоречат правильно установленным судом обстоятельствам по данному делу.
В связи с этим не могут быть признаны состоятельными доводы жалобы представителя С. - И., о том, что суд осуществил переоценку выводов, отраженных в решении Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года. Довод жалобы о том, что дополнительное соглашение от 27.04.2009 года при отсутствии его государственной регистрации считается ничтожным, в связи с чем суд необоснованно взыскал с С. 416 900 рублей, также не может быть признан состоятельным в связи со следующим. Необходимость обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, как и соглашения об изменении условий такого договора имеет своей целью исключение двойных продаж одних и тех же квартир и защиту прав участников долевого строительства. В рассматриваемом случае судом был установлен факт исполнения договора со стороны ООО СФ "Консоль" и частичного исполнения договора С., кроме того, установлено, что указанное соглашение заключено после ввода дома в эксплуатацию, С. квартиру получила в собственность, зарегистрировала ее в установленном порядке и произвела ее отчуждение, тем самым реализовав свои права участника долевого строительства.
Поскольку в апелляционной жалобе не приводится каких-то новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого рода судом не допущено, то принятое решение следует признать законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 23 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9728/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2012 г. по делу N 33-9728/2012
Судья: Демидова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Щуровой А.Н.,
судей Геринг О.И. и Наприенковой О.Г.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, встречному иску С. к ООО СФ "Консоль" о признании дополнительного соглашения ничтожным,
по апелляционной жалобе представителя С. - И.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 23 августа 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу ООО СФ "Консоль" 416900 рублей.
В удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований С. к ООО СФ "Консоль" о признании дополнительного соглашения от 27.04.2009 года ничтожным отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ООО СФ "Консоль" обратилось в суд с исковым заявлением к С. о понуждении к регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года к договору участия в долевом строительстве от 16.01.2006 года, взыскании расходов по уплате госпошлины. Требования мотивировало тем, что 16.01.2006 года между ООО "Консоль" и С. подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого явилось совместное участие сторон в строительстве жилого. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю. Дополнительным соглашением от 28.06.2006 года к данному договору в связи с реорганизацией ООО "Консоль" права и обязанности последнего в части исполнения условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома перешли к ООО СФ "Консоль". 27.04.2009 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 16.01.2006 года. По условиям указанного соглашения С. обязалась внести в кассу или перечислить на расчетный счет ООО СФ "Консоль" частями денежную сумму в размере 2 066 377 рублей в срок до 31.10.2009 года. При подписании указанного дополнительного соглашения стороны изменили условия основного договора от 16.01.2006 года. 05.12.2009 года истец обращался к ответчице с требованием о регистрации указанного дополнительного соглашения, однако оно в установленном порядке зарегистрировано не было.
Впоследствии представитель истца Х. требования уточнила, просила понудить ответчицу к регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, взыскать с С. в пользу истца 416 900 рублей, расходы по оплате государственной пошлины. Мотивировала требования тем, что по условиям заключенного договора от 16.01.2006 года С. обязалась внести в кассу ООО "Консоль" 1152 800 рублей за квартиру, расположенную на 9 этаже в 3 блок-секции в осях 1 - 2 жилого дома. Условиями договора предусмотрена возможность увеличения цены договора. 27.04.2009 года сторонами заключено дополнительное соглашение, изменена цена договора, согласованы сроки внесения оплаты. Принятые обязательства ответчицей исполнены не в полном объеме, задолженность составляет 416 900 рублей.
С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО СФ "Консоль" о признании сделки, заключенной С. и ООО СФ "Консоль", оформленной дополнительным соглашением от 27.04.2009 года, ничтожной. Требования мотивировала тем, что 16.01.2006 года между ООО "Консоль" и С. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась деятельность сторон по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого, выделение С. доли в виде 2-комнатной квартиры. По условиям указанного договора С. обязалась своевременно осуществлять финансирование своей доли в строительстве дома, внести 1 152 800 рублей в кассу заказчика в срок до 10.12.2006 года, а ООО "Консоль" - в срок 01.11.2007 года ввести в эксплуатацию жилой дом. По условиям дополнительного соглашения от 28.06.2006 года произведена замена стороны в договоре, обязанности ООО "Консоль" приняло на себя ООО СФ "Консоль". 05.12.2006 года истцом, ответчиком, ОАО "РОСЖЕЛДОРПРОЕКТ", ООО СК "Консоль" совершена сделка в виде соглашения о зачете взаимных требований, которым установлено, что долг С. перед ООО СФ "Консоль" в размере 1 152 800 рублей погашен. 25.04.2007 года С. выдана справка о том, что она рассчиталась по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года. 19.05.2008 года сторонами подписано соглашение к договору, которым установлен размер доплаты в сумме 79 477 рублей, срок внесения доплаты не установлен. 21.05.2008 года ответчицей внесено в кассу истца 79477 рублей. 31.12.2008 года администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям дополнительного соглашения, заключенного 27.04.2009 года, изменен п. 2.3 договора, общая сумма финансирования доли определена в размере 2 066 377 рублей, 28.04.2009 года ответчиком внесено 1150000 рублей, 13.05.2009 года - 420 000 рублей, 15.05.2009 года спорная квартира по акту приема-передачи передана С. Считает, что заключенное дополнительное соглашение от 27.04.2009 года является кабальной сделкой. Кроме того, 23.03.2011 года Свердловским районным судом г. Красноярска вынесено решение, согласно которому С. исполнила свои обязательства по договору, выводы суда носят преюдициальный характер.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - И. (действует на основании доверенности от 13.06.2012 года), просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку незарегистрированное соглашение от 27.04.2009 года не является заключенным, следовательно, права и обязанности по нему у сторон не возникли, в связи с чем суд необоснованно удовлетворил требования о взыскании с С. денежной суммы в размере 416 900 рублей. Кроме того, суд осуществил переоценку выводов, отраженных во вступившем в законную силу решении Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года по делу N, которое имеет преюдициальное значение. В частности, в указанном решении была дана оценка дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, суд пришел к выводу, что со стороны С. выполнены все обязательства перед ООО СФ "Консоль", вытекающие из договора о долевом участии в строительстве.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО СФ "Консоль" Х. (по доверенности от 10.01.2011 года), представителя С. - И. (по доверенности от 13.06.2012 года), судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В силу со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" и взыскании с С. в пользу ООО СФ "Консоль" 416 900 рублей. При этом суд правомерно, с учетом всех обстоятельств дела, основываясь на нормах материального права, подлежащих применению, отказал в удовлетворении встречных исковых требований С. о признании ничтожным дополнительного соглашения от 27.04.2009 года.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, 16.01.2006 года между ООО "Консоль" (заказчиком) и С. (инвестором) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого. Предметом данного договора является деятельность сторон по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по указанному выше адресу, а также выделение инвестору причитающейся доли. Долей инвестора в натуральном выражении является двухкомнатная квартира N (условный), общей площадью 52,4 кв. м, расположенная на 9 этаже в 3 блок-секции в осях I - II указанного жилого дома. Согласно п. 3.2.3 договора срок ввода дома в эксплуатацию - 01.11.2007 года.
В соответствии с п. 2.1 договора цена договора определяется стоимостью квартиры, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади, за исключением встроено-пристроенных помещений, чистовой отделки, установки окон ПВХ, а также остекления балконов и лоджий. Расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартиры составляет 22000 рублей. Заказчик имеет право менять цену 1 кв. м общей площади жилья в связи с изменением индекса строительно-монтажных работ. Стоимость квадратных метров, оплаченных инвестором до изменения цены заказчиком, фиксируется и перерасчету не подлежит.
Согласно п. 2.2 договора общая цена договора составляет 1 152 800 рублей. В связи с введением новых строительных норм, а также установка дополнительного пожарного оборудования разница в стоимости оплачивается инвестором дополнительно по факту выполнения работ и установки оборудования.
Пунктом 2.3 договора установлено, что инвестор производит финансирование своей доли в строительстве жилого дома путем внесения денежных средств в кассу заказчика в срок до 10.12.2006 года.
Из материалов дела следует, что указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 04.05.2007 года.
28.06.2006 года между ООО "Консоль", ООО СФ "Консоль" и С. подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, согласно которому в связи с реорганизацией ООО "Консоль" права и обязанности ООО "Консоль" в части исполнения условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года перешли к ООО СФ "Консоль".
Кроме того, 19.05.2008 года между ООО СФ "Консоль" и С. подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, согласно которому С. обязалась произвести доплату за установку окон, дверей, возмещение затрат по обмеру, согласованиям и заключениям городских служб, участвующих в строительном процессе, в сумме 79477 рублей путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика.
Судом также установлено, что 27.04.2009 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года, по условиям которого пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора изложены в новой редакции. Цена договора определяется стоимостью квартиры и составляет 2 066 377 руб., установлены следующие сроки финансирования доли инвестора в строительстве путем внесения наличных денежных средств в кассу заказчика: 79 477 рублей внесены 21.05.2008 года, 1 150 000 рублей подлежат внесению в срок до 29.04.2009 года, 450 000 рублей - в срок до 12.05.2009 года, 386 900 рублей - в срок до 31.10.2009 года; по инициативе заказчика расчеты в рамках договора могут быть произведены в пользу третьего лица.
Из материалов дела следует, что С. произвела оплату по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 16.01.2006 года в сумме 1 150 000 рублей (квитанция к приходно-кассовому ордеру N от 28.04.2009 года), 420 000 рублей (квитанция N от 13.05.2009 года), а также 79 477 рублей по дополнительному соглашению от 19.05.2008 года (квитанция N от 21.05.2008 года).
31.12.2008 года администрацией г. Красноярска ООО СФ "Консоль" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого, расположенного по адресу: (почтовый адрес:).
15.05.2009 года по акту приема-передачи ООО СФ "Консоль" передало, а С. приняла в собственность квартиру N в жилом доме по адресу: (строительный адрес: жилой дом N по). Как следует из выписки из единого государственного реестра прав от 20.07.2010 года, право собственности на квартиру N в доме зарегистрировано за С., ФИО10
05.12.2009 года истцом в адрес С. направлялось письмо исх. N от 02.12.2009 года о регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года. Однако указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке не было.
Кроме того, установлено, что 05.04.2010 года С. на основании договора дарения безвозмездно передала квартиру N в доме в собственность ФИО10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. По данным Управления Росреестра по Красноярскому краю на 02.05.2012 года собственником указанной квартиры является ФИО19.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что дополнительным соглашением от 27.04.2009 года к договору о долевом участию в строительстве от 16.01.2006 года С. предоставлены дополнительные сроки для оплаты квартиры и поэтому заключение указанного соглашения не нарушает прав С., последняя произвела оплату по соглашению от 27.04.2009 года в сроки, предусмотренные им, однако сделала это не в полном объеме, в то время как ООО СФ "Консоль" полностью выполнило свои обязательства, вытекающие из соглашения от 27.04.2009 года, передав квартиру С. 15.05.2009 года по акту приема-передачи, учитывая, что впоследствии С. было зарегистрировано право собственности на квартиру, квартира была ею отчуждена, судебная коллегия находит возможным согласиться с правильным выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для освобождения С. от исполнения обязанностей, вытекающих из дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, по внесению денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры и взыскании с последней 416 900 рублей (из расчета 2 066 377 рублей (стоимость квартиры по доп. соглашению) - 1 150 000 рублей (оплачено 28.04.2009 года) - 420 000 рублей (оплачено 13.05.2009 года) - 79 477 рублей (оплачено 21.05.2008 года)).
Судебная коллегия полагает возможным согласиться также с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО СФ "Консоль" о понуждении к государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, поскольку указанное соглашение заключено после ввода дома в эксплуатацию, С. произвела отчуждение квартиры, являвшейся объектом долевого строительства, и ее собственником на настоящий момент уже не является. Принимая данное решение, суд учитывал, что требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве направлено на защиту прав участников долевого строительства, и С., распорядившись квартирой, свои права участника долевого строительства реализовала, в связи с чем необходимость в государственной регистрации дополнительного соглашения отпала. К тому же заявитель жалобы отказался от своих доводов в указанной части.
Кроме того, суд правомерно, с учетом всех обстоятельств дела пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований С. о признании дополнительного соглашения от 27.04.2009 года ничтожным. При этом суд исходил из того, что С. была согласна с условиями указанного дополнительного соглашения, о чем поставила свою подпись, более того, она производила оплату по данному соглашению в порядке и в сроки, им установленные, никаких доказательств, свидетельствующих о том, что соглашение было подписано С. вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона, суду представлено не было. Указанное соглашение, напротив, предоставляло С. дополнительные сроки оплаты квартиры. При этом суд обоснованно исходил из того, что доказательств, подтверждающих исполнение С. обязательств по договору о долевом участии в строительстве от 16.01.2006 года, на день сдачи дома в эксплуатацию представлено не было. Суд правомерно отнесся критически к представленным соглашению о зачете взаимных требований от 05.12.2006 и справке ООО СФ "Консоль" от 25.04.2007 года, поскольку из материалов дела следует, что все платы производились С. позже, в 2008 - 2009 годах (квитанция к приходно-кассовому ордеру N от 28.04.2009 года, квитанция N от 13.05.2009 года, квитанция N от 21.05.2008 года).
При этом судом обоснованно были отклонены доводы представителя С. о преюдициальном значении решения Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года, которым установлено, что С. исполнила надлежащим образом свои обязательства в сумме 1 152 800 рублей по договору от 16.01.2006 года. Суд правильно указал, что требования о понуждении к регистрации дополнительного соглашения, взыскании 416 900 рублей заявлены ООО СФ "Консоль" в Советский районный суд г. Красноярска 13.05.2010 года, данные обстоятельства являлись предметом судебного разбирательства исключительно при рассмотрении настоящего гражданского дела. Несмотря на указание в протоколе судебного заседания Свердловского районного суда от 23.03.2011 года на дополнительное соглашение от 27.04.2009 года, данное соглашение не являлось предметом спора сторон и предметом оценки суда. Выводов, касающихся дополнительного соглашения от 27.04.2009 года, указанное решение не содержит. Вместе с тем, ссылка в данном решении на то, что С. произвела оплату в 2008 - 2009 годах, а именно 21.05.2008 года, 28.04.2009 года, 13.05.2009 года, то есть в большей части уже после подписания дополнительного соглашения от 27.04.2009 года и точно в соответствии с ним, не противоречит выводам суда, сделанным в обжалуемом решении. Последним лишь установлено, что недоплата по указанному графику за минусом указанных платежей имела место, ее размер и довзыскан с ответчика в пользу истца. При этом ни то, ни другое решение не содержит выводов об оплате цены договора путем взаимозачетов, ссылки С. на которые противоречат правильно установленным судом обстоятельствам по данному делу.
В связи с этим не могут быть признаны состоятельными доводы жалобы представителя С. - И., о том, что суд осуществил переоценку выводов, отраженных в решении Свердловского районного суда г. Красноярска от 23.03.2011 года. Довод жалобы о том, что дополнительное соглашение от 27.04.2009 года при отсутствии его государственной регистрации считается ничтожным, в связи с чем суд необоснованно взыскал с С. 416 900 рублей, также не может быть признан состоятельным в связи со следующим. Необходимость обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, как и соглашения об изменении условий такого договора имеет своей целью исключение двойных продаж одних и тех же квартир и защиту прав участников долевого строительства. В рассматриваемом случае судом был установлен факт исполнения договора со стороны ООО СФ "Консоль" и частичного исполнения договора С., кроме того, установлено, что указанное соглашение заключено после ввода дома в эксплуатацию, С. квартиру получила в собственность, зарегистрировала ее в установленном порядке и произвела ее отчуждение, тем самым реализовав свои права участника долевого строительства.
Поскольку в апелляционной жалобе не приводится каких-то новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого рода судом не допущено, то принятое решение следует признать законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 23 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)