Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Макарова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бабкова В.В.
судей - Виюка А.В. и Комаровской Е.И.
при секретаре З.
с участием представителя истца по доверенности М., представителя ответчика П.Т. по доверенности И..,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 января 2012 года по докладу судьи Комаровской Е.И. гражданское дело по кассационной жалобе В. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 7 ноября 2011 года, которым В. отказано в удовлетворении исковых требований к П.Т., П.О. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установила:
В. обратилась в суд с иском к П.Т. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества расположенного по адресу: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: Ж.-Ж4 (зона многоквартирных домов в 6-9 этажей), площадью 12344 кв. м, кадастровый номер; здание мастерских, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 590,4 кв. м, инв. N, лит. А., кадастровый номер; здание административное, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 242,9 кв. м, инв. N, лит. А1, кадастровый номер; здание диспетчерской, назначение: нежилое, 1 - этажное общей площадью 22,1 кв. м, инв. N, лит. Б, кадастровый номер и возврате последнего в ее собственность, указав, что 23 ноября 2010 года между нею и П.Т. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого она обязалась передать в собственность П.Т. указанное недвижимое имущество, а П.Т. обязалась до подписания договора уплатить общую стоимость указанных выше объектов в сумме 3800000 руб. Свои обязательства продавца по договору она выполнила, тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества. Направленное в адрес ответчика 27 июня 2011 года письмо с требованием о расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года оставлено без удовлетворения.
Определением суда от 26 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Л. и П.О.
В дальнейшем В. изменила исковые требования, предъявив их также к П.О., и просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 23 ноября 2010 года недействительным по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 ГК РФ, ссылаясь на то, что фактической стороной сделки, выразившей волеизъявление на приобретение отчуждаемых ею объектов недвижимости, выступал П.О., а не П.Т. Кроме того, указанная в договоре купли-продажи цена недвижимого имущества вследствие умысла сторон была умышленно ими занижена с 18000000 руб. до 3800000 руб., что в совокупности свидетельствует о недействительности заключенной ими сделки.
Судом по делу постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель истицы, указывая на необъективность оценки судом имеющихся в деле доказательств, просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования В. в полном объеме.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, представленных представителем ответчика П.Т. возражений, заслушав представителя истца, поддержавшего жалобу, представителя ответчика П.Т.., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания данной нормы права следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывает иную волю участников сделки. То есть воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
Как следует из содержания искового заявления, В. в обоснование своего требования о расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года, а затем признании его недействительным по названным выше основаниям, ссылалась на одни и те же обстоятельства, а именно, неисполнение покупателем обязательств по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества. Заявляя о притворности сделки, В. указала также на то, что фактической стороной в сделке был П.О., непосредственно с которым велись все переговоры относительно заключения договора купли-продажи, а не П.Т..
Давая оценку указанным доводам истицы, суд правомерно исходил из того, что договор купли-продажи, как следует из его содержания, был заключен именно между В. и П.Т., на добровольных началах, при обоюдном желании обеих договаривающихся сторон и направлен был на возмездное отчуждение одной из сторон (продавца) объектов недвижимости в собственность второй (покупателя).
Ссылка истицы на то, что она не читала данный договор, а потому не могла знать о том, что в качестве покупателя выступает П.Т.., заключать договор с которой у нее намерений не было, несостоятельна, поскольку каких-либо препятствий к тому, чтобы прочитать договор, у истицы не было. Кроме того, учитывая наличие у сторон волеизъявления на заключение именно договора купли-продажи, данное обстоятельство не свидетельствует о притворности совершенной между ними сделки.
То обстоятельство, что все разговоры относительно продажи объектов недвижимости велись В. и ее представителем с П.О., не свидетельствует о том, что П.Т. не имела намерений приобрести отчуждаемые истицей объекты недвижимости. Не оспаривал законность перехода права собственности на данные объекты к П.Т. как к приобретателю по договору купли-продажи от 23 ноября 2010 года и ответчик П.О.
О том, что истица имела действительное намерение продать принадлежащие ей объекты недвижимости, помимо ее объяснений, свидетельствуют также ее действия по обращению вместе с представителем П.Т. в государственный регистрирующий орган для соответствующей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанные объекты именно к П.Т. Данная регистрация была совершена 10 декабря 2010 г.
То есть, целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества было получение истицей денежных средств за продаваемые объекты недвижимости, данная цель была достигнута, что подтверждается условиями договора купли-продажи (п. 2.3), а также расписками представителя В. по доверенности Л. о получении денежных средств. В свою очередь, П.Т.., выступая покупателем объектов недвижимости, реализовала свое волеизъявление на приобретение данного имущества в свою собственность, которым она в настоящее время владеет.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, заключенная между сторонами сделка полностью соответствовала характеру гражданско-правовых отношений, на возникновение которых была направлена их воля, каких-либо оснований полагать, что совершенная между В. и П.Т. сделка купли-продажи объектов недвижимости являлась притворной, не имеется.
Доводы В. относительно умышленного занижения сторонами договора купли-продажи цены объектов недвижимости по сравнению с их реальной рыночной стоимостью так же не могут быть приняты во внимание, поскольку цена определяется соглашением сторон, фиксируется в договоре и не зависит от реальной стоимости предмета договора купли-продажи. Кроме того, факт занижения цены предмета договора отрицался П.Т.
При этом суд правомерно не принял во внимание представленную истицей расписку П.О. от 14 декабря 2010 года, согласно которой он принял на себя обязательство выплатить ей 16200000 руб., поскольку стороной спорной сделки он не являлся. Кроме того, на момент выдачи П.О. данной расписки В. собственником недвижимого имущества, указанного в расписке (земельного участка, административного здания, здания мастерской и диспетчерской, расположенных в, в связи с государственной регистрацией 10 декабря 2010 года перехода права собственности на данные объекты к П.Т. на основании заключенного между В. и П.Т. договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года не являлась.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам кассационной жалобы постановленного судом решения. Мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда правильно, с анализом всех имеющихся доказательств и ссылкой на закон. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательства неправильной, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 7 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя В. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БАБКОВ
Судьи
А.В.ВИЮК
Е.И.КОМАРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.01.2012 N 2-5228/11-33-26
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 января 2012 г. N 2-5228/11-33-26
Судья: Макарова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бабкова В.В.
судей - Виюка А.В. и Комаровской Е.И.
при секретаре З.
с участием представителя истца по доверенности М., представителя ответчика П.Т. по доверенности И..,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 января 2012 года по докладу судьи Комаровской Е.И. гражданское дело по кассационной жалобе В. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 7 ноября 2011 года, которым В. отказано в удовлетворении исковых требований к П.Т., П.О. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установила:
В. обратилась в суд с иском к П.Т. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества расположенного по адресу: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: Ж.-Ж4 (зона многоквартирных домов в 6-9 этажей), площадью 12344 кв. м, кадастровый номер; здание мастерских, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 590,4 кв. м, инв. N, лит. А., кадастровый номер; здание административное, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 242,9 кв. м, инв. N, лит. А1, кадастровый номер; здание диспетчерской, назначение: нежилое, 1 - этажное общей площадью 22,1 кв. м, инв. N, лит. Б, кадастровый номер и возврате последнего в ее собственность, указав, что 23 ноября 2010 года между нею и П.Т. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого она обязалась передать в собственность П.Т. указанное недвижимое имущество, а П.Т. обязалась до подписания договора уплатить общую стоимость указанных выше объектов в сумме 3800000 руб. Свои обязательства продавца по договору она выполнила, тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества. Направленное в адрес ответчика 27 июня 2011 года письмо с требованием о расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года оставлено без удовлетворения.
Определением суда от 26 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Л. и П.О.
В дальнейшем В. изменила исковые требования, предъявив их также к П.О., и просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 23 ноября 2010 года недействительным по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 ГК РФ, ссылаясь на то, что фактической стороной сделки, выразившей волеизъявление на приобретение отчуждаемых ею объектов недвижимости, выступал П.О., а не П.Т. Кроме того, указанная в договоре купли-продажи цена недвижимого имущества вследствие умысла сторон была умышленно ими занижена с 18000000 руб. до 3800000 руб., что в совокупности свидетельствует о недействительности заключенной ими сделки.
Судом по делу постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель истицы, указывая на необъективность оценки судом имеющихся в деле доказательств, просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования В. в полном объеме.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, представленных представителем ответчика П.Т. возражений, заслушав представителя истца, поддержавшего жалобу, представителя ответчика П.Т.., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания данной нормы права следует, что притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывает иную волю участников сделки. То есть воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
Как следует из содержания искового заявления, В. в обоснование своего требования о расторжении договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года, а затем признании его недействительным по названным выше основаниям, ссылалась на одни и те же обстоятельства, а именно, неисполнение покупателем обязательств по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества. Заявляя о притворности сделки, В. указала также на то, что фактической стороной в сделке был П.О., непосредственно с которым велись все переговоры относительно заключения договора купли-продажи, а не П.Т..
Давая оценку указанным доводам истицы, суд правомерно исходил из того, что договор купли-продажи, как следует из его содержания, был заключен именно между В. и П.Т., на добровольных началах, при обоюдном желании обеих договаривающихся сторон и направлен был на возмездное отчуждение одной из сторон (продавца) объектов недвижимости в собственность второй (покупателя).
Ссылка истицы на то, что она не читала данный договор, а потому не могла знать о том, что в качестве покупателя выступает П.Т.., заключать договор с которой у нее намерений не было, несостоятельна, поскольку каких-либо препятствий к тому, чтобы прочитать договор, у истицы не было. Кроме того, учитывая наличие у сторон волеизъявления на заключение именно договора купли-продажи, данное обстоятельство не свидетельствует о притворности совершенной между ними сделки.
То обстоятельство, что все разговоры относительно продажи объектов недвижимости велись В. и ее представителем с П.О., не свидетельствует о том, что П.Т. не имела намерений приобрести отчуждаемые истицей объекты недвижимости. Не оспаривал законность перехода права собственности на данные объекты к П.Т. как к приобретателю по договору купли-продажи от 23 ноября 2010 года и ответчик П.О.
О том, что истица имела действительное намерение продать принадлежащие ей объекты недвижимости, помимо ее объяснений, свидетельствуют также ее действия по обращению вместе с представителем П.Т. в государственный регистрирующий орган для соответствующей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанные объекты именно к П.Т. Данная регистрация была совершена 10 декабря 2010 г.
То есть, целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества было получение истицей денежных средств за продаваемые объекты недвижимости, данная цель была достигнута, что подтверждается условиями договора купли-продажи (п. 2.3), а также расписками представителя В. по доверенности Л. о получении денежных средств. В свою очередь, П.Т.., выступая покупателем объектов недвижимости, реализовала свое волеизъявление на приобретение данного имущества в свою собственность, которым она в настоящее время владеет.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, заключенная между сторонами сделка полностью соответствовала характеру гражданско-правовых отношений, на возникновение которых была направлена их воля, каких-либо оснований полагать, что совершенная между В. и П.Т. сделка купли-продажи объектов недвижимости являлась притворной, не имеется.
Доводы В. относительно умышленного занижения сторонами договора купли-продажи цены объектов недвижимости по сравнению с их реальной рыночной стоимостью так же не могут быть приняты во внимание, поскольку цена определяется соглашением сторон, фиксируется в договоре и не зависит от реальной стоимости предмета договора купли-продажи. Кроме того, факт занижения цены предмета договора отрицался П.Т.
При этом суд правомерно не принял во внимание представленную истицей расписку П.О. от 14 декабря 2010 года, согласно которой он принял на себя обязательство выплатить ей 16200000 руб., поскольку стороной спорной сделки он не являлся. Кроме того, на момент выдачи П.О. данной расписки В. собственником недвижимого имущества, указанного в расписке (земельного участка, административного здания, здания мастерской и диспетчерской, расположенных в, в связи с государственной регистрацией 10 декабря 2010 года перехода права собственности на данные объекты к П.Т. на основании заключенного между В. и П.Т. договора купли-продажи от 23 ноября 2010 года не являлась.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам кассационной жалобы постановленного судом решения. Мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда правильно, с анализом всех имеющихся доказательств и ссылкой на закон. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательства неправильной, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 7 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя В. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БАБКОВ
Судьи
А.В.ВИЮК
Е.И.КОМАРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)