Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Жельнио Е.С.,
при секретаре К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 октября 2012 года гражданское дело по иску ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционной жалобе представителя истца на решение Кировского районного суда г. Хабаровска 03 июля 2012 года,
заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,
установила:
ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" обратилось в суд с иском к К. об истребовании из чужого незаконного владения функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу:, в обоснование указав, что является собственником данного имущества, приобретенного ответчиком по ничтожной сделке с Х., у которого право собственности не возникло вследствие признания недействительным заключенного им с ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе судебного разбирательства представитель истца исковые требования поддержал, дополнительно указав, что учитывая значительно заниженную цену продаваемого имущества и непродолжительность периода владения имуществом Х., К. не может быть признан добросовестным приобретателем.
Представитель ответчика исковые требования не признал, указав, что при заключении договора купли-продажи с Х. от имени ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" действовало уполномоченное на то лицо, договор был исполнен, вторая сделка также совершена уполномоченными лицами, в связи с чем, имущество не подлежит истребованию у добросовестного приобретателя, каковым является ответчик. К. приобрел нежилое помещение по возмездной сделке, цена которой определена сторонами в соответствии с принципом свободы договора.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 03.07.2012 года ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильную оценку судом имеющихся в деле доказательств. Непродолжительность владения имуществом Х. и заниженная цена имущества, свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся "транзитной" сделкой, совершенной для видимости добросовестности приобретения имущества ответчиком.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании представители истца ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" апелляционную жалобу поддержали, по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика К. Д. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда без изменения.
К. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в связи с чем, его неявка не препятствует разбирательству дела.
Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В соответствии с ч. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке, то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.
В силу требований ст. ст. 301 - 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
19.08.2011 года определением Арбитражного суда Хабаровского края в отношении ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление", единственным учредителем которого является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, введено внешнее управление.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.04.2012 года (вступившим в законную силу 05.05.2012 года) договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" и Х. в отношении функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу: признан недействительным в связи с тем, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств - ... Поскольку Х. продал спорное помещение К., в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности сделки отказано, истцу разъяснено право на предъявление виндикационного иска.
ДД.ММ.ГГГГ между Х. и К. был заключен договор купли-продажи N в отношении функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу:, цена продаваемого имущества определена сторонами в размере.
Согласно заключения эксперта ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью по адресу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является добросовестным приобретателем, в связи с чем, спорное имущество не подлежит истребованию, т.к. выбыло из владения истца по его воле. При этом суд указал, что в силу принципа свободы договора непродолжительность нахождения имущества во владении Х. и заниженная цена сделки не свидетельствуют о недобросовестности К.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Как следует из материалов дела Х. владел спорным имуществом менее 5 месяцев, цена функциональных нежилых помещений общей площадью по договору от ДД.ММ.ГГГГ была определена сторонами в размере ..., что более чем в 20 раз ниже рыночной стоимости данного имущества - ...
Учитывая изложенное у К. было достаточно оснований для того, чтобы усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества и, проявляя обычную степень осмотрительности, он мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества. Доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, ответчик не представил.
Доводы представителя ответчика о том, что стороны договора в силу положений ст. ст. 421, 424 ГК РФ свободны в определении цены и продажа имущества по заниженной цене не свидетельствует о недействительности сделки, а также о том, что представленная оценка рыночной стоимости не отражает стоимость имущества на дату заключения договора между Х. и ответчиком, судебная коллегия находит несостоятельными.
Размер цены имущества, определенный сторонами, в данном случае является критерием оценки добросовестности приобретателя, а не соответствия сделки закону. Заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, и отражает оценку имущества по состоянию на дату заключения первого договора. Доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность заключения эксперта, а также сведений об ином размере рыночной цены спорного имущества ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, а решение суда первой инстанции подлежит отмене как незаконное и необоснованное с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 03 июля 2012 года по иску ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения отменить и принять новое решение.
Исковые требования ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" удовлетворить.
Обязать К. передать ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" нежилые функциональные помещения 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) общей площадью расположенные по адресу:.
Председательствующий судья
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
Е.С.ЖЕЛЬНИО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 19.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5849/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 октября 2012 г. по делу N 33-5849/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Жельнио Е.С.,
при секретаре К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 октября 2012 года гражданское дело по иску ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционной жалобе представителя истца на решение Кировского районного суда г. Хабаровска 03 июля 2012 года,
заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,
установила:
ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" обратилось в суд с иском к К. об истребовании из чужого незаконного владения функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу:, в обоснование указав, что является собственником данного имущества, приобретенного ответчиком по ничтожной сделке с Х., у которого право собственности не возникло вследствие признания недействительным заключенного им с ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе судебного разбирательства представитель истца исковые требования поддержал, дополнительно указав, что учитывая значительно заниженную цену продаваемого имущества и непродолжительность периода владения имуществом Х., К. не может быть признан добросовестным приобретателем.
Представитель ответчика исковые требования не признал, указав, что при заключении договора купли-продажи с Х. от имени ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" действовало уполномоченное на то лицо, договор был исполнен, вторая сделка также совершена уполномоченными лицами, в связи с чем, имущество не подлежит истребованию у добросовестного приобретателя, каковым является ответчик. К. приобрел нежилое помещение по возмездной сделке, цена которой определена сторонами в соответствии с принципом свободы договора.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 03.07.2012 года ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильную оценку судом имеющихся в деле доказательств. Непродолжительность владения имуществом Х. и заниженная цена имущества, свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся "транзитной" сделкой, совершенной для видимости добросовестности приобретения имущества ответчиком.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании представители истца ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" апелляционную жалобу поддержали, по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика К. Д. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда без изменения.
К. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в связи с чем, его неявка не препятствует разбирательству дела.
Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В соответствии с ч. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке, то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.
В силу требований ст. ст. 301 - 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
19.08.2011 года определением Арбитражного суда Хабаровского края в отношении ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление", единственным учредителем которого является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, введено внешнее управление.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.04.2012 года (вступившим в законную силу 05.05.2012 года) договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" и Х. в отношении функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу: признан недействительным в связи с тем, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств - ... Поскольку Х. продал спорное помещение К., в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности сделки отказано, истцу разъяснено право на предъявление виндикационного иска.
ДД.ММ.ГГГГ между Х. и К. был заключен договор купли-продажи N в отношении функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью расположенных по адресу:, цена продаваемого имущества определена сторонами в размере.
Согласно заключения эксперта ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость функциональных нежилых помещений 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) площадью по адресу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является добросовестным приобретателем, в связи с чем, спорное имущество не подлежит истребованию, т.к. выбыло из владения истца по его воле. При этом суд указал, что в силу принципа свободы договора непродолжительность нахождения имущества во владении Х. и заниженная цена сделки не свидетельствуют о недобросовестности К.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Как следует из материалов дела Х. владел спорным имуществом менее 5 месяцев, цена функциональных нежилых помещений общей площадью по договору от ДД.ММ.ГГГГ была определена сторонами в размере ..., что более чем в 20 раз ниже рыночной стоимости данного имущества - ...
Учитывая изложенное у К. было достаточно оснований для того, чтобы усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества и, проявляя обычную степень осмотрительности, он мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества. Доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, ответчик не представил.
Доводы представителя ответчика о том, что стороны договора в силу положений ст. ст. 421, 424 ГК РФ свободны в определении цены и продажа имущества по заниженной цене не свидетельствует о недействительности сделки, а также о том, что представленная оценка рыночной стоимости не отражает стоимость имущества на дату заключения договора между Х. и ответчиком, судебная коллегия находит несостоятельными.
Размер цены имущества, определенный сторонами, в данном случае является критерием оценки добросовестности приобретателя, а не соответствия сделки закону. Заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, и отражает оценку имущества по состоянию на дату заключения первого договора. Доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность заключения эксперта, а также сведений об ином размере рыночной цены спорного имущества ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, а решение суда первой инстанции подлежит отмене как незаконное и необоснованное с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 03 июля 2012 года по иску ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения отменить и принять новое решение.
Исковые требования ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" удовлетворить.
Обязать К. передать ОАО "Хабаровское специализированное ремонтно-строительное управление" нежилые функциональные помещения 0 (1 - 3), I (1 - 6), II (1 - 3) общей площадью расположенные по адресу:.
Председательствующий судья
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
Е.С.ЖЕЛЬНИО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)