Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Акимова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Прилуцкой Л.А.
судей: Геринг О.И. и Браун Г.В.
при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску К. к М., Б. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение,
по апелляционным жалобам представителя М. - С., по доверенности от 12.10.2011 года, Б.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 24 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - комнаты, заключенный 19 марта 2009 года между К. и М.
Возвратить стороны в первоначальное положение.
Истребовать от Б. в пользу К. жилое помещение - комнату.
Прекратить право собственности Б. на указанное жилое помещение.
Признать за К. право собственности на комнату.
Взыскать в пользу К. с М. возврат госпошлины в размере 6400 рублей, с Б. 400 рублей.
В удовлетворении оставшейся части иска отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М., Б. о признании недействительными договора от 19.03.2009 года купли-продажи комнаты, заключенного между ней и М., договора от 10.05.2011 года купли-продажи указанной квартиры, заключенного между М. и Б., применении последствий недействительной сделки и возврате ей в собственность указанной выше комнаты, прекращении права собственности Б. на комнату, погашении регистрационных записей о сделках купли-продажи жилого помещения от 31.03.2009 г., от 13.05.2011 г. в ФИО25.
Исковые требования мотивировала тем, что в марте 2009 года она обратилась в агентство ФИО26, выдающее денежные средства под залог недвижимого имущества. 19.03.2009 года между ней и М. оформлен залог в виде договора купли-продажи принадлежащей ей комнаты N в. 02.04.2009 г. между ней и М. заключен договор займа на сумму 396 800 рублей (320 000 рублей сумма займа, 76 000 рублей - проценты за пользование). Поскольку ранее она обращалась в эту фирму с аналогичной просьбой, свое жилье она не намерена была отчуждать, у нее не возникло сомнений в том, что после возврата долга она вновь переоформит жилое помещение. Исполняя свои обязанности по договору займа, она частями возвращала долг, однако М. не всегда выдавал расписки. Решением суда от 21.02.2011 г. с нее в пользу М. взыскан долг по договору займа от 02.04.2009 г. Фактически она никогда не покидала свою комнату, оплачивает коммунальные платежи, это ее единственное жилье. Переоформлять жилое помещение М. отказался, затем заключил договор купли-продажи с Б. Совершенная 19.03.2009 г. сделка купли-продажи является притворной и фактически прикрывает другую сделку - сделку залога спорного имущества, по данной сделке она не получала денежных средств, воля сторон была направлена на залог спорного имущества, а не на его продажу и приобретение.
Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила признать недействительным договор купли-продажи от 19.03.2009 года, заключенный между ней и М., применить последствия недействительной сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, признать за нею право собственности на спорную комнату, истребовать указанное имущество из незаконного владения Б., прекратить право собственности Б. на указанное жилое помещение, погасить регистрационные записи о сделках купли-продажи жилого помещения N от 31.03.2009 г., N от 13.05.2011 г. в ФИО25.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель М. - С., по доверенности от 12.10.2011 года, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку договором купли-продажи между истицей и М. установлена цена комнаты - 320 000 рублей, которые полностью уплачены покупателем продавцу до подписания договора, имевшего и значение передаточного акта комнаты покупателю. В момент подписания договора стороны осознавали, что они подписывают и на каких основаниях. М. приобрел комнату с целью вложения денежных средств и по устной договоренности родственник К., проживающий на тот момент в комнате, мог дальше в ней проживать, оплачивая арендную плату и коммунальные услуги. Покупатель может приобрести имущество и использовать его по своему усмотрению, пользоваться им сам, передавать в пользование другим. Квитанции по оплате не могут служить доказательством пользования истицей квартирой. К. ввела суд в заблуждение, указав, что проживает в данной комнате, тогда как сдала ее в аренду.
В апелляционной жалобе Б. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку он не был уведомлен о дате судебного разбирательства, доверенность, выданная им С., истекла, он сам был намерен участвовать в ходе судебного разбирательства. Он приобретал комнату для себя, цена была ниже рыночной стоимости, так как на регистрационном учете состояли бывшие собственники помещения, при этом им оплачена стоимость комнаты, которая под арестом или запретом на момент заключения договора не состояла, стороны по договору были дееспособны, предыдущая сделка состоялась за два года до оформления договора купли-продажи комнаты между Б. и М.
Истицей поданы возражения на апелляционные жалобы, в которых ссылается на необоснованность их доводов, поскольку договор купли-продажи между истицей и М. является притворной сделкой, заключался с целью прикрыть договор займа с залогом недвижимого имущества. На момент подписания и при регистрации договора купли-продажи денежные средства истице не передавались, расписка в получении 320 000 руб. была необходима для регистрации договора купли-продажи. Намерений на реализацию спорного жилого помещения истица не имела, при оформлении договора купли-продажи не предполагала возможности реализации комнаты. Фактически М. комнату не осматривал, ему было безразлично в каком техническом состоянии она находится, ключи от комнаты ему не передавались. Истица первоначально обращалась в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении М. по факту мошеннических действий, однако в возбуждении уголовного дела ей было отказано. Б. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку комната была реализована по значительно заниженной стоимости, Б. знал, что спорное жилое помещение приобретается им у лица, которое не имеет прав на его отчуждение, комнатой не интересовался. На момент заключения договора купли-продажи от 10.05.2011 на регистрационном учете состояли истица и ФИО11, фактически данное жилое помещение из владения истицы не выбывало, она продолжала проживать в спорном жилом помещении, после регистрации сделки и постоянно производила оплату коммунальных услуг.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия - не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, выслушав М. и его представителя С. (по доверенности), поддержавших доводы жалобы по изложенным в ней основаниям, К. и ее представителя Э. (по ходатайству в суде), просивших отклонить доводы жалобы как необоснованные, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
В силу требований ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований К. к М., Б. о признании недействительным договора купли-продажи от 19.03.2009 года между истицей и М. с истребованием спорного жилого помещения из незаконного владения Б., прекращении его права собственности на указанное жилое помещение с признанием права собственности за истицей, поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между К. и М. 19.03.2009 г., является притворной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения К., и прикрывает ее действительную волю на заключение договора займа денежных средств между теми же сторонами с залогом принадлежащей истице квартиры. Отказывая в погашении регистрационных записей о сделках купли-продажи жилого помещения в ФИО25, суд исходил из того, что решение суда по делу будет являться самостоятельным основанием для погашения регистрационных записей о правах на недвижимое имущество.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, К. являлась собственником комнаты. 19.03.2009 года между К. (продавцом) и М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, квартира по его условиям продана за 320 000 руб., полученных согласно п. 2.1 договора продавцом полностью до его подписания, на регистрационном учете в квартире состоит продавец - К. и ФИО11, обязующиеся сняться с регистрационного учета в тридцатидневный срок с момента регистрации. 31.03.2009 года М. зарегистрирован переход права собственности.
02,04.2009 года между М. (заимодавец) и К. (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого М. передал К. 396 800 рублей на срок до 20 мая 2009 года с уплатой частями: по 25 600 рублей, начиная с 20.04.2009 года, 320 000 рублей - до 20 июня 2009 года.
10.05.2011 года между М. (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения за 300000 руб., полученных продавцом полностью до подписания договора, при этом на момент заключения договора на регистрационном учете по его условиям состоят К. и ФИО11, которые с момента подписания договора не имеют права пользования и права проживания в отчуждаемой комнате, должны быть сняты с регистрационного учета по первому требованию покупателя. 13.05.2011 года переход права собственности зарегистрирован за Б.
Согласно отчета ФИО32 об определении рыночной стоимости комнаты в общежитии по адресу:, наиболее вероятная рыночная стоимость на указанный объект недвижимости составляет 677 000 рублей.
Решением Советского суда г. Красноярска от 21.02.2011 года с К. в пользу М. по договору займа от 02.04.2009 года взыскано 356 800 рублей, пени - 80 000 рублей, судебные расходы - 7 568 рублей, всего: 444 368 рублей.
Постановлением ФИО33 от 27.04.2011 г. К. отказано в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества М. со ссылкой на гражданско-правовой характер правоотношений указанных лиц. Из постановления следует, что в 2009 г. К. взяла под залог своей квартиры, расположенной по адресу:, у М. деньги в сумме 320 000 рублей, условием передачи денег являлось оформление договора купли-продажи.
Согласно пояснениям истицы, она намерений на реализацию своего жилого помещения не имела, в целях помощи своей - ФИО11, от своего имени заключила с М. договор займа на сумму 396 800 рублей, в обеспечение которого прежде заключила с М. договор купли-продажи принадлежащей ей спорной комнаты, денежные средства по которому не получала, а расписку написала по указанию М., что необходимо было для регпалаты. Он же объяснил, что после возврата суммы займа, квартира будет возвращена истице на основании такого же договора купли-продажи. Она согласилась, т.к. подобной схемой займа уже ранее пользовалась там же. Денежные средства по договору займа от 02.04.2009 года были переданы ей после регистрации сделки купли-продажи. Договор купли-продажи заключался формально, только в целях залога, т.е. указанная сделка является притворной, а потому квартира выбыла из ее собственности помимо воли, и М. не имел права отчуждать жилое помещение Б.
Аналогичные пояснения даны свидетелем ФИО11, указывающей на отсутствие необходимости в продаже комнаты, так как в противном случае она, занимаясь риэлтерскими услугами, сама имела возможность продать ее самостоятельно по гораздо большей цене, соответствующей ее стоимости на рынке. После заключения договора купли-продажи покупатели в квартиру не вселялись. Обязанность сняться с регистрационного учета указывалась в договоре лишь для того, чтобы сделка была зарегистрирована в регистрационной палате.
Стороной ответчиков же указывается на то, что договор займа и договор купли-продажи не связаны между собой, т. к. М. приобрел в личную собственность, а не Центра оказания услуг, спорную квартиру, стоимость которой определена соглашением сторон, деньги переданы истице. Кроме того, была договоренность между М. и ФИО11, что в квартире будет временно проживать ее родственник, за что ему будет передаваться арендная плата в размере 6 000 рублей, оплачиваться коммунальные услуги. Решением суда взыскана также сумма долга по договору займа с К. в его пользу. Поскольку жилье было проблемным, М. продал его Б. за ту же стоимость, а последний в судебном порядке поставил вопрос о признании утратившими и выселении Кузнецовой и ФИО11.
При таких обстоятельствах, исследовав в совокупности доказательства по делу, учитывая пояснения свидетелей ФИО13, ФИО14 о том, что они также являлись получателями заемных средств от М. через оформление сделок купли-продажи квартир в счет обеспечения займа до его получения и после - при условии возврата займа, как и истица, обращавшаяся ранее в ФИО26, сотрудником которого являлся М., с целью займа денежных средств по той же схеме, в силу чего истица была уверена, что рассматриваемая сделка купли-продажи заключена формально и является средством обеспечения ее обязательств по договору займа, заблуждаясь, тем самым, относительно последствий сделки, которые носили существенный характер, т.к. в результате истица была лишена своей собственности, хотя намерений на реализацию квартиры при заключении сделки не имела, суд первой инстанции, установив действительный характер правоотношений сторон, пришел к обоснованному выводу о притворности сделки купли-продажи от 19.03.2009 г.
Последняя совершена под влиянием заблуждения К. и прикрывает ее действительную волю на заключение договора займа денежных средств под залог своей квартиры. При этом верно суд указал на то, что К. ключи от квартиры покупателю М. не передавала, жилое помещение не осматривалась покупателем, истица из спорного жилого помещения не выезжала, постоянно производила оплату коммунальных услуг при одновременном отсутствии опровергающих доказательств другой стороны.
Поскольку спорная квартира выбыла из обладания К. помимо ее воли, подтверждением чему является и явная несоразмерность цены реализуемой истицей квартиры ее рыночной стоимости при отсутствии доказательств вынужденности и срочности реализации квартиры истицей на указанных в договоре условиях, суд верно признал сделку купли-продажи от 19.03.2009 г. недействительной, правильно указав на возможность не возлагать на К. обязанность по возврату в пользу М. стоимости квартиры по договору в сумме 320 000 руб., т.к. фактически они истице не передавались ответчиком М. по указанной сделке.
Принимая же во внимание положения ст. 302 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от приобретателя, в случае, когда оно выбыло из владения помимо его воли, что и было установлено в данном деле, то суд первой инстанции вполне обоснованно истребовал от Б. - покупателя спорной квартиры по сделке между ним и М. от 10.05.2001 года, в пользу К. квартиру, прекратив право собственности на нее Б., и признав право собственности К. на нее.
В связи с этим не могут быть признаны состоятельными доводы жалоб о соответствии сделок купли-продажи требованиям закона, фактическом их исполнении сторонами, об отсутствии связи между сделками купли-продажи и займа, неверной оценке судом представленных доказательств по делу, как направленных по существу на их переоценку, для пересмотра которой судебной коллегией не усматривается законных оснований, т.к. выводы суда содержат тщательный анализ всех доказательств, с приведением мотивов, по которым суд отдает предпочтение одним и отвергает другие, что у судебной коллегии не вызывает сомнений.
Доводы жалобы Б. о неполучении извещения на судебное заседание и желание лично участвовать в процессе также не могут служить основанием к отмене, как противоречащие материалам дела, в котором имеется надлежащее извещение указанного лица, направленное 03.07.2012 года (исх. 54599) по адресу ответчика с приложением уточненных исковых требований, которые возвращены суду почтовым отделением за истечением срока хранения, т.к. адресат не явился за их получением. Кроме того, в деле имеется заявление Богданова М.Ю. от 18.08.2012 года о рассмотрении дела в его отсутствие, именно в указанный день дело слушанием отложено было на 24.07.2012 г. для вручения уточненных требований истицы, за получением которых Б. не явился на почту.
Поскольку в апелляционных жалобах не приводится каких-то новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого рода судом не допущено, то принятое решение следует признать законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 24 июля 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя М. - С., Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8854/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N 33-8854/2012
Судья: Акимова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Прилуцкой Л.А.
судей: Геринг О.И. и Браун Г.В.
при секретаре: Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.
дело по иску К. к М., Б. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение,
по апелляционным жалобам представителя М. - С., по доверенности от 12.10.2011 года, Б.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 24 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - комнаты, заключенный 19 марта 2009 года между К. и М.
Возвратить стороны в первоначальное положение.
Истребовать от Б. в пользу К. жилое помещение - комнату.
Прекратить право собственности Б. на указанное жилое помещение.
Признать за К. право собственности на комнату.
Взыскать в пользу К. с М. возврат госпошлины в размере 6400 рублей, с Б. 400 рублей.
В удовлетворении оставшейся части иска отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М., Б. о признании недействительными договора от 19.03.2009 года купли-продажи комнаты, заключенного между ней и М., договора от 10.05.2011 года купли-продажи указанной квартиры, заключенного между М. и Б., применении последствий недействительной сделки и возврате ей в собственность указанной выше комнаты, прекращении права собственности Б. на комнату, погашении регистрационных записей о сделках купли-продажи жилого помещения от 31.03.2009 г., от 13.05.2011 г. в ФИО25.
Исковые требования мотивировала тем, что в марте 2009 года она обратилась в агентство ФИО26, выдающее денежные средства под залог недвижимого имущества. 19.03.2009 года между ней и М. оформлен залог в виде договора купли-продажи принадлежащей ей комнаты N в. 02.04.2009 г. между ней и М. заключен договор займа на сумму 396 800 рублей (320 000 рублей сумма займа, 76 000 рублей - проценты за пользование). Поскольку ранее она обращалась в эту фирму с аналогичной просьбой, свое жилье она не намерена была отчуждать, у нее не возникло сомнений в том, что после возврата долга она вновь переоформит жилое помещение. Исполняя свои обязанности по договору займа, она частями возвращала долг, однако М. не всегда выдавал расписки. Решением суда от 21.02.2011 г. с нее в пользу М. взыскан долг по договору займа от 02.04.2009 г. Фактически она никогда не покидала свою комнату, оплачивает коммунальные платежи, это ее единственное жилье. Переоформлять жилое помещение М. отказался, затем заключил договор купли-продажи с Б. Совершенная 19.03.2009 г. сделка купли-продажи является притворной и фактически прикрывает другую сделку - сделку залога спорного имущества, по данной сделке она не получала денежных средств, воля сторон была направлена на залог спорного имущества, а не на его продажу и приобретение.
Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила признать недействительным договор купли-продажи от 19.03.2009 года, заключенный между ней и М., применить последствия недействительной сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, признать за нею право собственности на спорную комнату, истребовать указанное имущество из незаконного владения Б., прекратить право собственности Б. на указанное жилое помещение, погасить регистрационные записи о сделках купли-продажи жилого помещения N от 31.03.2009 г., N от 13.05.2011 г. в ФИО25.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель М. - С., по доверенности от 12.10.2011 года, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку договором купли-продажи между истицей и М. установлена цена комнаты - 320 000 рублей, которые полностью уплачены покупателем продавцу до подписания договора, имевшего и значение передаточного акта комнаты покупателю. В момент подписания договора стороны осознавали, что они подписывают и на каких основаниях. М. приобрел комнату с целью вложения денежных средств и по устной договоренности родственник К., проживающий на тот момент в комнате, мог дальше в ней проживать, оплачивая арендную плату и коммунальные услуги. Покупатель может приобрести имущество и использовать его по своему усмотрению, пользоваться им сам, передавать в пользование другим. Квитанции по оплате не могут служить доказательством пользования истицей квартирой. К. ввела суд в заблуждение, указав, что проживает в данной комнате, тогда как сдала ее в аренду.
В апелляционной жалобе Б. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку он не был уведомлен о дате судебного разбирательства, доверенность, выданная им С., истекла, он сам был намерен участвовать в ходе судебного разбирательства. Он приобретал комнату для себя, цена была ниже рыночной стоимости, так как на регистрационном учете состояли бывшие собственники помещения, при этом им оплачена стоимость комнаты, которая под арестом или запретом на момент заключения договора не состояла, стороны по договору были дееспособны, предыдущая сделка состоялась за два года до оформления договора купли-продажи комнаты между Б. и М.
Истицей поданы возражения на апелляционные жалобы, в которых ссылается на необоснованность их доводов, поскольку договор купли-продажи между истицей и М. является притворной сделкой, заключался с целью прикрыть договор займа с залогом недвижимого имущества. На момент подписания и при регистрации договора купли-продажи денежные средства истице не передавались, расписка в получении 320 000 руб. была необходима для регистрации договора купли-продажи. Намерений на реализацию спорного жилого помещения истица не имела, при оформлении договора купли-продажи не предполагала возможности реализации комнаты. Фактически М. комнату не осматривал, ему было безразлично в каком техническом состоянии она находится, ключи от комнаты ему не передавались. Истица первоначально обращалась в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении М. по факту мошеннических действий, однако в возбуждении уголовного дела ей было отказано. Б. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку комната была реализована по значительно заниженной стоимости, Б. знал, что спорное жилое помещение приобретается им у лица, которое не имеет прав на его отчуждение, комнатой не интересовался. На момент заключения договора купли-продажи от 10.05.2011 на регистрационном учете состояли истица и ФИО11, фактически данное жилое помещение из владения истицы не выбывало, она продолжала проживать в спорном жилом помещении, после регистрации сделки и постоянно производила оплату коммунальных услуг.
Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия - не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, выслушав М. и его представителя С. (по доверенности), поддержавших доводы жалобы по изложенным в ней основаниям, К. и ее представителя Э. (по ходатайству в суде), просивших отклонить доводы жалобы как необоснованные, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
В силу требований ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований К. к М., Б. о признании недействительным договора купли-продажи от 19.03.2009 года между истицей и М. с истребованием спорного жилого помещения из незаконного владения Б., прекращении его права собственности на указанное жилое помещение с признанием права собственности за истицей, поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между К. и М. 19.03.2009 г., является притворной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения К., и прикрывает ее действительную волю на заключение договора займа денежных средств между теми же сторонами с залогом принадлежащей истице квартиры. Отказывая в погашении регистрационных записей о сделках купли-продажи жилого помещения в ФИО25, суд исходил из того, что решение суда по делу будет являться самостоятельным основанием для погашения регистрационных записей о правах на недвижимое имущество.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом, К. являлась собственником комнаты. 19.03.2009 года между К. (продавцом) и М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, квартира по его условиям продана за 320 000 руб., полученных согласно п. 2.1 договора продавцом полностью до его подписания, на регистрационном учете в квартире состоит продавец - К. и ФИО11, обязующиеся сняться с регистрационного учета в тридцатидневный срок с момента регистрации. 31.03.2009 года М. зарегистрирован переход права собственности.
02,04.2009 года между М. (заимодавец) и К. (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого М. передал К. 396 800 рублей на срок до 20 мая 2009 года с уплатой частями: по 25 600 рублей, начиная с 20.04.2009 года, 320 000 рублей - до 20 июня 2009 года.
10.05.2011 года между М. (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения за 300000 руб., полученных продавцом полностью до подписания договора, при этом на момент заключения договора на регистрационном учете по его условиям состоят К. и ФИО11, которые с момента подписания договора не имеют права пользования и права проживания в отчуждаемой комнате, должны быть сняты с регистрационного учета по первому требованию покупателя. 13.05.2011 года переход права собственности зарегистрирован за Б.
Согласно отчета ФИО32 об определении рыночной стоимости комнаты в общежитии по адресу:, наиболее вероятная рыночная стоимость на указанный объект недвижимости составляет 677 000 рублей.
Решением Советского суда г. Красноярска от 21.02.2011 года с К. в пользу М. по договору займа от 02.04.2009 года взыскано 356 800 рублей, пени - 80 000 рублей, судебные расходы - 7 568 рублей, всего: 444 368 рублей.
Постановлением ФИО33 от 27.04.2011 г. К. отказано в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества М. со ссылкой на гражданско-правовой характер правоотношений указанных лиц. Из постановления следует, что в 2009 г. К. взяла под залог своей квартиры, расположенной по адресу:, у М. деньги в сумме 320 000 рублей, условием передачи денег являлось оформление договора купли-продажи.
Согласно пояснениям истицы, она намерений на реализацию своего жилого помещения не имела, в целях помощи своей - ФИО11, от своего имени заключила с М. договор займа на сумму 396 800 рублей, в обеспечение которого прежде заключила с М. договор купли-продажи принадлежащей ей спорной комнаты, денежные средства по которому не получала, а расписку написала по указанию М., что необходимо было для регпалаты. Он же объяснил, что после возврата суммы займа, квартира будет возвращена истице на основании такого же договора купли-продажи. Она согласилась, т.к. подобной схемой займа уже ранее пользовалась там же. Денежные средства по договору займа от 02.04.2009 года были переданы ей после регистрации сделки купли-продажи. Договор купли-продажи заключался формально, только в целях залога, т.е. указанная сделка является притворной, а потому квартира выбыла из ее собственности помимо воли, и М. не имел права отчуждать жилое помещение Б.
Аналогичные пояснения даны свидетелем ФИО11, указывающей на отсутствие необходимости в продаже комнаты, так как в противном случае она, занимаясь риэлтерскими услугами, сама имела возможность продать ее самостоятельно по гораздо большей цене, соответствующей ее стоимости на рынке. После заключения договора купли-продажи покупатели в квартиру не вселялись. Обязанность сняться с регистрационного учета указывалась в договоре лишь для того, чтобы сделка была зарегистрирована в регистрационной палате.
Стороной ответчиков же указывается на то, что договор займа и договор купли-продажи не связаны между собой, т. к. М. приобрел в личную собственность, а не Центра оказания услуг, спорную квартиру, стоимость которой определена соглашением сторон, деньги переданы истице. Кроме того, была договоренность между М. и ФИО11, что в квартире будет временно проживать ее родственник, за что ему будет передаваться арендная плата в размере 6 000 рублей, оплачиваться коммунальные услуги. Решением суда взыскана также сумма долга по договору займа с К. в его пользу. Поскольку жилье было проблемным, М. продал его Б. за ту же стоимость, а последний в судебном порядке поставил вопрос о признании утратившими и выселении Кузнецовой и ФИО11.
При таких обстоятельствах, исследовав в совокупности доказательства по делу, учитывая пояснения свидетелей ФИО13, ФИО14 о том, что они также являлись получателями заемных средств от М. через оформление сделок купли-продажи квартир в счет обеспечения займа до его получения и после - при условии возврата займа, как и истица, обращавшаяся ранее в ФИО26, сотрудником которого являлся М., с целью займа денежных средств по той же схеме, в силу чего истица была уверена, что рассматриваемая сделка купли-продажи заключена формально и является средством обеспечения ее обязательств по договору займа, заблуждаясь, тем самым, относительно последствий сделки, которые носили существенный характер, т.к. в результате истица была лишена своей собственности, хотя намерений на реализацию квартиры при заключении сделки не имела, суд первой инстанции, установив действительный характер правоотношений сторон, пришел к обоснованному выводу о притворности сделки купли-продажи от 19.03.2009 г.
Последняя совершена под влиянием заблуждения К. и прикрывает ее действительную волю на заключение договора займа денежных средств под залог своей квартиры. При этом верно суд указал на то, что К. ключи от квартиры покупателю М. не передавала, жилое помещение не осматривалась покупателем, истица из спорного жилого помещения не выезжала, постоянно производила оплату коммунальных услуг при одновременном отсутствии опровергающих доказательств другой стороны.
Поскольку спорная квартира выбыла из обладания К. помимо ее воли, подтверждением чему является и явная несоразмерность цены реализуемой истицей квартиры ее рыночной стоимости при отсутствии доказательств вынужденности и срочности реализации квартиры истицей на указанных в договоре условиях, суд верно признал сделку купли-продажи от 19.03.2009 г. недействительной, правильно указав на возможность не возлагать на К. обязанность по возврату в пользу М. стоимости квартиры по договору в сумме 320 000 руб., т.к. фактически они истице не передавались ответчиком М. по указанной сделке.
Принимая же во внимание положения ст. 302 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от приобретателя, в случае, когда оно выбыло из владения помимо его воли, что и было установлено в данном деле, то суд первой инстанции вполне обоснованно истребовал от Б. - покупателя спорной квартиры по сделке между ним и М. от 10.05.2001 года, в пользу К. квартиру, прекратив право собственности на нее Б., и признав право собственности К. на нее.
В связи с этим не могут быть признаны состоятельными доводы жалоб о соответствии сделок купли-продажи требованиям закона, фактическом их исполнении сторонами, об отсутствии связи между сделками купли-продажи и займа, неверной оценке судом представленных доказательств по делу, как направленных по существу на их переоценку, для пересмотра которой судебной коллегией не усматривается законных оснований, т.к. выводы суда содержат тщательный анализ всех доказательств, с приведением мотивов, по которым суд отдает предпочтение одним и отвергает другие, что у судебной коллегии не вызывает сомнений.
Доводы жалобы Б. о неполучении извещения на судебное заседание и желание лично участвовать в процессе также не могут служить основанием к отмене, как противоречащие материалам дела, в котором имеется надлежащее извещение указанного лица, направленное 03.07.2012 года (исх. 54599) по адресу ответчика с приложением уточненных исковых требований, которые возвращены суду почтовым отделением за истечением срока хранения, т.к. адресат не явился за их получением. Кроме того, в деле имеется заявление Богданова М.Ю. от 18.08.2012 года о рассмотрении дела в его отсутствие, именно в указанный день дело слушанием отложено было на 24.07.2012 г. для вручения уточненных требований истицы, за получением которых Б. не явился на почту.
Поскольку в апелляционных жалобах не приводится каких-то новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого рода судом не допущено, то принятое решение следует признать законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 24 июля 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя М. - С., Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)