Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калашникова Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Немирова А.В.
судей: Хаянян Т.Г, Малиновского В.В.
при секретаре: К.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хаянян Т.Г. дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска на решение Новочеркасского городского суда от 11 июля 2012 г.,
установила:
Ц., Т.А.Н., О. обратились в суд к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет, указав, что 02.12.2011 г. между ними и Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Арендодателем в договор включен п. 2.1, согласно которому срок аренды устанавливается с 08.11.2011 г. по 25.08.2014 г. и по соглашению сторон, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.
Постановление Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г., на основании которого земельный участок предоставлен истцам в аренду сроком до 25 августа 2014 г., не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами, в нем также указано, что до вынесения данного Постановления существовали арендные отношения с иным арендатором на основании договора аренды от 27.08.2009 г.
Истцы полагали, что п. 2.1 договора аренды в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г., до подписания договора, и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г., является недействительным.
Дополнительными соглашениями к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г. установлен размер арендной платы за земельный участок в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. Также между сторонами заключены соглашения по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 Договора аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г. Истцы считали, что дополнительные соглашения к договору аренды не распространяют свое действия на отношения, возникшие между Сторонами до заключения договора аренды и его государственной регистрации.
В соответствии с п. 3.3 договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Так как акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами 02.12.2011 г., то арендная плата подлежит начислению именно с данного момента, вместе с тем, истцы были получены предупреждения о необходимости уплаты задолженности по арендной плате со 02.11.2010 г. по 31.12.2011 г. Не согласившись с расчетом задолженности, истцы направили в КУМИ Администрации г. Новочеркасска обращение о необходимости произвести перерасчет задолженности и пени, начиная с момента заключения договора аренды и его государственной регистрации, а не со 02.11.2010 г., однако в этом ответчиком было отказано со ссылкой на п. 2.1 договора.
Истцы с учетом уточнений просили суд признать недействительными: п. 2.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со мужественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г., в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г. и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.; дополнительные соглашения к договору аренды по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенные между КУМИ администрации Новочеркасска, с одной стороны, и Ц. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору) О. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.1 к договору), Т.А.Н. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2 к договору), с другой стороны, и заключенное между лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 договора аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., обязать ответчика произвести перерасчет пени и задолженности истцов по договору аренды земельного участка за период с 02.11.2010 г. по 31.12.2011 г., установив период задолженности по арендной плате, начиная с 02.12.2011 года.
Решением Новочеркасского городского суда от 11 июля 2012 года исковые требования удовлетворены частично.
Признаны недействительными: п. 2.1 договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г., заключенный между Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска и Т.А.Н., Ц., О., в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г. по 02.12.2011 г. и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.; дополнительное соглашение к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска и Ц. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), в части, устанавливающей размер арендной платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 Договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.; дополнительное соглашение к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02,42.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска и О. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.1 к договору аренды), в части, устанавливающей размер платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.; дополнительное соглашение к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска Т.А.Н. (приложение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), в части, устанавливавший размер арендной платы за Участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии п. 2.1 Договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 года, которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.20010 г.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска обязали произвести перерасчет пени и задолженности Т.А.Н., Ц., О. по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г. за период со 02.11.2010 года по 01.12.2011 года, установив задолженность вышеуказанных лиц по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за период с 01.12.2011 года, установив задолженность по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска с вынесенным решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене судебного постановления.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и истцами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 68 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В связи с переходом права собственности на недвижимое имущества от ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА к истцам, с ними был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка, ранние находящегося на праве аренды у ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
Земельный участок, на котором расположен объект, сформирован с целевым использованием для строительства торгового комплекса, границы земельного участка определенны и зарегистрированы под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадь земельного участка составляет 2695 кв. м. Апеллянт ссылается на положения ст. 35, 65 ЗК РФ, п. 3 ст. 552, 1102 ГК РФ и считает, что истцы при покупке объекта незавершенного строительства приобрели право на использование земельного участка площадью 2695 кв. м.
Согласно п. 2.1. договора срок аренды устанавливается с 08.11.2011 по 25.08.2014, также указанным пунктом установлено, что условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 02 ноября 2010 г., т.е. с момента возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. По мнению апеллянта, данный пункт договора не противоречит положениям п. 2 ст. 609 ГК РФ, 432 ГК РФ.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска считает, что договор аренды оформлен надлежащем образом, подписан сторонами, и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения всем существенным условиям договора, что делает его действующим и обязательным к исполнению.
Ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя Т.А.Н., О., Ц. по ордеру М., обсудив возможность слушания в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дне слушания дела, судебная коллегия приходит к следующему.
При вынесении решения суд установил, что 02.12.2011 г. на основании Постановления Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 года между истцами и Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 08.11.2011 г. по 25.08.2014 г., условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.
Постановление Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г., на основании которого земельный участок предоставлен истцам в аренду сроком до 25 августа 2014 г., не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами.
С учетом положений ст. 168, 425, 433 ГК РФ и того, что договор аренды был подписан сторонами 02.12.2011 года, земельный участок был передан истцам по акту приема-передачи в указанный день, суд счел, что п. 2.1. договора в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г., и предусматривающий, что по условиям данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г., является недействительным.
Дополнительными соглашениями к договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю, заключенными между КУМИ администрации г. Новочеркасска и истцами (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приложение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), установлен размер арендной платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. и в период со 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.
По мнению суда, указанные дополнительные соглашения по расчету арендной платы фактически распространяют свое действия на отношения между сторонами до заключения договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи истцам, ввиду чего являются недействительными.
В соответствии с п. 3.3 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды арендная плата начисляется с момента сторонами акта приема-передачи участка. Поскольку акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами 01.12.2011 года, суд пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению с указанной даты.
Судом установлено, что истцами у предыдущего собственника приобретен в долевую собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 68 кв. м по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2010 года. С момента возникновения права собственности на указанный объект истцами участок под строением фактически использовался, в связи с чем, суд пришел к выводу о возникновении у истцов обязанности по оплате задолженности по арендной плате в порядке ст. 1102 ГК РФ с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года.
При расчете суммы задолженности суд принял во внимание экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об определении рыночной стоимости годовой арендной платы для земельного участка под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию с 02.11.2010 года по 31.12.2010 года, с 01.01.2011 года по 02.12.2011 года. Данным экспертным заключением установлено, что площадь, необходимая для эксплуатации здания литер, расположенного на указанном выше земельном участке, составляет 109 кв. м. С учетом проведенных расчетов размер арендной платы с 02.11.2010 года по 31.12.2010 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб, с 02.11.2010 года по 02.12.2011 год - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.
Поскольку из экспертного исследования следует, что величина рыночной стоимости арендной платы за оспариваемый период значительно меньше задолженности, предъявленной ответчиком к оплате истцом; при этом, обязательства истцов по оплате арендной плате за земельный участок общей площадью 2 695,0 кв. м возникли после подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчиком должен быть произведен перерасчет соответствующей задолженности за земельный участок под нежилым зданием литер А, площадью 109 кв. м, за период с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года по фактическому пользованию истцами строением.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, признавая их законными и обоснованными.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что данная сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из содержания п. 3 ст. 453 ГК РФ следует, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Таким образом, положения данной нормы права не предусматривают возможность расторжения договора до заключения соглашения сторон о расторжении договора.
Из Постановления Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г. "О предоставлении в аренду Ц., О. и Т.А.Н. земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН под строительство торгового комплекса" следует что КУМИ Администрации г. Новочеркасска предписано расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.08.09 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что позволяет сделать вывод о невозможности установления арендных отношений с 02.11.2010 года.
Ссылка апеллянта на положения п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, сводится к неверному толкованию норм права.
В силу ч. 1 ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом указанных выше норм права и того обстоятельства, что договор аренды был подписан сторонами 02.12.2011 г. одновременно с осуществлением приемки-передачи земельного участка, что подтверждается соответствующим актом от 02.12.2011 г. года, вывод суда о недействительности п. 2.1 договора аренды в части, устанавливающий срок аренды земельного участка и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 02.11.2010 года, является верным.
При таких обстоятельствах, признание недействительным в части п. 2.1 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды влечет за собой признание недействительными производных от данного пункта договора аренды дополнительных соглашений к договору аренды от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю и соглашений по расчету платы за фактическое использование земли за оспариваемый период времени.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Из пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает, что площадь земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При таких обстоятельствах, с учетом проведенного экспертного заключения, которое апеллянтом оспорено не было, суд правильно указал на необходимость расчета арендной платы исходя из площади, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства в размере 109 кв. м. Иного расчета размера стоимости арендной платы, отличного от приведенного в экспертном заключении, апеллянтом не представлено.
Также Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска не доказан и факт использования истцами с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью большей, чем сумма площади приобретенного в собственность истцов объекта незавершенного строительства и площади, необходимой для эксплуатации данного объекта, в связи с чем, довод подателя жалобы о том, что Ц., О. и Т.А.А. при осуществлении купли-продажи объекта приобрели права на использование земельного участка площадью 2 695 кв. м, признается необоснованным и не подтвержденным в порядке ст. 56 ГПК РФ.
П. 3.3 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды предусмотрено, что арендная плата за использование земельного участка начисляется с момента подписания сторонами акта его приема-передачи, в связи с чем, вывод суда о взыскании с истцов арендной платы с 02.12.2011 года, является обоснованным, соответствует ст. 614 ГК РФ.
Принимая во внимание, что доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, сводятся к переоценке выводов суда и исследованных доказательств, изложению правовой позиции стороны в суде первой инстанции, являвшейся предметом проверки и оценки суда первой инстанции, не допустившего существенных нарушении норм процессуального права, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу КУМИ Администрации г. Новочеркасска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-12803/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2012 г. по делу N 33-12803/12
Судья: Калашникова Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Немирова А.В.
судей: Хаянян Т.Г, Малиновского В.В.
при секретаре: К.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хаянян Т.Г. дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска на решение Новочеркасского городского суда от 11 июля 2012 г.,
установила:
Ц., Т.А.Н., О. обратились в суд к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет, указав, что 02.12.2011 г. между ними и Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Арендодателем в договор включен п. 2.1, согласно которому срок аренды устанавливается с 08.11.2011 г. по 25.08.2014 г. и по соглашению сторон, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.
Постановление Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г., на основании которого земельный участок предоставлен истцам в аренду сроком до 25 августа 2014 г., не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами, в нем также указано, что до вынесения данного Постановления существовали арендные отношения с иным арендатором на основании договора аренды от 27.08.2009 г.
Истцы полагали, что п. 2.1 договора аренды в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г., до подписания договора, и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г., является недействительным.
Дополнительными соглашениями к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г. установлен размер арендной платы за земельный участок в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. Также между сторонами заключены соглашения по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 Договора аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г. Истцы считали, что дополнительные соглашения к договору аренды не распространяют свое действия на отношения, возникшие между Сторонами до заключения договора аренды и его государственной регистрации.
В соответствии с п. 3.3 договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Так как акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами 02.12.2011 г., то арендная плата подлежит начислению именно с данного момента, вместе с тем, истцы были получены предупреждения о необходимости уплаты задолженности по арендной плате со 02.11.2010 г. по 31.12.2011 г. Не согласившись с расчетом задолженности, истцы направили в КУМИ Администрации г. Новочеркасска обращение о необходимости произвести перерасчет задолженности и пени, начиная с момента заключения договора аренды и его государственной регистрации, а не со 02.11.2010 г., однако в этом ответчиком было отказано со ссылкой на п. 2.1 договора.
Истцы с учетом уточнений просили суд признать недействительными: п. 2.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со мужественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г., в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г. и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.; дополнительные соглашения к договору аренды по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенные между КУМИ администрации Новочеркасска, с одной стороны, и Ц. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору) О. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.1 к договору), Т.А.Н. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2 к договору), с другой стороны, и заключенное между лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 договора аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., обязать ответчика произвести перерасчет пени и задолженности истцов по договору аренды земельного участка за период с 02.11.2010 г. по 31.12.2011 г., установив период задолженности по арендной плате, начиная с 02.12.2011 года.
Решением Новочеркасского городского суда от 11 июля 2012 года исковые требования удовлетворены частично.
Признаны недействительными: п. 2.1 договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г., заключенный между Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска и Т.А.Н., Ц., О., в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г. по 02.12.2011 г. и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.; дополнительное соглашение к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска и Ц. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), в части, устанавливающей размер арендной платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 Договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.; дополнительное соглашение к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02,42.2011 г. по расчету арендной платы за землю за период 01 января 2011 г. по 31 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска и О. (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.1 к договору аренды), в части, устанавливающей размер платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п. 2.1 аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 г., которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.; дополнительное соглашение к договору аренды N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю 01 января 2011 г. по 31 декабря 2011 г., заключенное между КУМИ администрации г. Новочеркасска Т.А.Н. (приложение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), в части, устанавливавший размер арендной платы за Участок в период с 01.01.2011 г. по 02.12.2011 г., и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии п. 2.1 Договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. за период со 02 ноября 2010 г. по 31 декабря 2010 года, которым установлен размер платы за участок в период с 02.11.2010 г. по 31.12.20010 г.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска обязали произвести перерасчет пени и задолженности Т.А.Н., Ц., О. по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.12.2011 г. за период со 02.11.2010 года по 01.12.2011 года, установив задолженность вышеуказанных лиц по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за период с 01.12.2011 года, установив задолженность по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска с вынесенным решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене судебного постановления.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и истцами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 68 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В связи с переходом права собственности на недвижимое имущества от ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА к истцам, с ними был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка, ранние находящегося на праве аренды у ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
Земельный участок, на котором расположен объект, сформирован с целевым использованием для строительства торгового комплекса, границы земельного участка определенны и зарегистрированы под кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадь земельного участка составляет 2695 кв. м. Апеллянт ссылается на положения ст. 35, 65 ЗК РФ, п. 3 ст. 552, 1102 ГК РФ и считает, что истцы при покупке объекта незавершенного строительства приобрели право на использование земельного участка площадью 2695 кв. м.
Согласно п. 2.1. договора срок аренды устанавливается с 08.11.2011 по 25.08.2014, также указанным пунктом установлено, что условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 02 ноября 2010 г., т.е. с момента возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. По мнению апеллянта, данный пункт договора не противоречит положениям п. 2 ст. 609 ГК РФ, 432 ГК РФ.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска считает, что договор аренды оформлен надлежащем образом, подписан сторонами, и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения всем существенным условиям договора, что делает его действующим и обязательным к исполнению.
Ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя Т.А.Н., О., Ц. по ордеру М., обсудив возможность слушания в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дне слушания дела, судебная коллегия приходит к следующему.
При вынесении решения суд установил, что 02.12.2011 г. на основании Постановления Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 года между истцами и Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 08.11.2011 г. по 25.08.2014 г., условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г.
Постановление Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г., на основании которого земельный участок предоставлен истцам в аренду сроком до 25 августа 2014 г., не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами.
С учетом положений ст. 168, 425, 433 ГК РФ и того, что договор аренды был подписан сторонами 02.12.2011 года, земельный участок был передан истцам по акту приема-передачи в указанный день, суд счел, что п. 2.1. договора в части, устанавливающей срок аренды участка с 08.11.2011 г., и предусматривающий, что по условиям данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами со 02 ноября 2010 г., является недействительным.
Дополнительными соглашениями к договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю, заключенными между КУМИ администрации г. Новочеркасска и истцами (приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, приложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приложение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды), установлен размер арендной платы за участок в период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. и в период со 02.11.2010 г. по 31.12.2010 г.
По мнению суда, указанные дополнительные соглашения по расчету арендной платы фактически распространяют свое действия на отношения между сторонами до заключения договора аренды и передачи земельного участка по акту приема-передачи истцам, ввиду чего являются недействительными.
В соответствии с п. 3.3 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды арендная плата начисляется с момента сторонами акта приема-передачи участка. Поскольку акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами 01.12.2011 года, суд пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению с указанной даты.
Судом установлено, что истцами у предыдущего собственника приобретен в долевую собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 68 кв. м по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2010 года. С момента возникновения права собственности на указанный объект истцами участок под строением фактически использовался, в связи с чем, суд пришел к выводу о возникновении у истцов обязанности по оплате задолженности по арендной плате в порядке ст. 1102 ГК РФ с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года.
При расчете суммы задолженности суд принял во внимание экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об определении рыночной стоимости годовой арендной платы для земельного участка под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию с 02.11.2010 года по 31.12.2010 года, с 01.01.2011 года по 02.12.2011 года. Данным экспертным заключением установлено, что площадь, необходимая для эксплуатации здания литер, расположенного на указанном выше земельном участке, составляет 109 кв. м. С учетом проведенных расчетов размер арендной платы с 02.11.2010 года по 31.12.2010 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб, с 02.11.2010 года по 02.12.2011 год - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.
Поскольку из экспертного исследования следует, что величина рыночной стоимости арендной платы за оспариваемый период значительно меньше задолженности, предъявленной ответчиком к оплате истцом; при этом, обязательства истцов по оплате арендной плате за земельный участок общей площадью 2 695,0 кв. м возникли после подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчиком должен быть произведен перерасчет соответствующей задолженности за земельный участок под нежилым зданием литер А, площадью 109 кв. м, за период с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года по фактическому пользованию истцами строением.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, признавая их законными и обоснованными.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что данная сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из содержания п. 3 ст. 453 ГК РФ следует, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Таким образом, положения данной нормы права не предусматривают возможность расторжения договора до заключения соглашения сторон о расторжении договора.
Из Постановления Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.11.2011 г. "О предоставлении в аренду Ц., О. и Т.А.Н. земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН под строительство торгового комплекса" следует что КУМИ Администрации г. Новочеркасска предписано расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.08.09 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что позволяет сделать вывод о невозможности установления арендных отношений с 02.11.2010 года.
Ссылка апеллянта на положения п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, сводится к неверному толкованию норм права.
В силу ч. 1 ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом указанных выше норм права и того обстоятельства, что договор аренды был подписан сторонами 02.12.2011 г. одновременно с осуществлением приемки-передачи земельного участка, что подтверждается соответствующим актом от 02.12.2011 г. года, вывод суда о недействительности п. 2.1 договора аренды в части, устанавливающий срок аренды земельного участка и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 02.11.2010 года, является верным.
При таких обстоятельствах, признание недействительным в части п. 2.1 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды влечет за собой признание недействительными производных от данного пункта договора аренды дополнительных соглашений к договору аренды от 02.12.2011 г. по расчету арендной платы за землю и соглашений по расчету платы за фактическое использование земли за оспариваемый период времени.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Из пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает, что площадь земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При таких обстоятельствах, с учетом проведенного экспертного заключения, которое апеллянтом оспорено не было, суд правильно указал на необходимость расчета арендной платы исходя из площади, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства в размере 109 кв. м. Иного расчета размера стоимости арендной платы, отличного от приведенного в экспертном заключении, апеллянтом не представлено.
Также Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска не доказан и факт использования истцами с 02.11.2010 года по 02.12.2011 года земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью большей, чем сумма площади приобретенного в собственность истцов объекта незавершенного строительства и площади, необходимой для эксплуатации данного объекта, в связи с чем, довод подателя жалобы о том, что Ц., О. и Т.А.А. при осуществлении купли-продажи объекта приобрели права на использование земельного участка площадью 2 695 кв. м, признается необоснованным и не подтвержденным в порядке ст. 56 ГПК РФ.
П. 3.3 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды предусмотрено, что арендная плата за использование земельного участка начисляется с момента подписания сторонами акта его приема-передачи, в связи с чем, вывод суда о взыскании с истцов арендной платы с 02.12.2011 года, является обоснованным, соответствует ст. 614 ГК РФ.
Принимая во внимание, что доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, сводятся к переоценке выводов суда и исследованных доказательств, изложению правовой позиции стороны в суде первой инстанции, являвшейся предметом проверки и оценки суда первой инстанции, не допустившего существенных нарушении норм процессуального права, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу КУМИ Администрации г. Новочеркасска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)