Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Дзигарь А.Л.
судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Комбаровой И.В.
судей Заливадней Е.К., Гордейчук Е.Б.
при секретаре И.
по докладу Комбаровой И.В.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам 1 и 3 на решение Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года,
установила:
1 обратилась в суд с иском к <...>, 3, 2 о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру.
В судебном заседании представитель 1 - на основании ордера - адвокат 9 на удовлетворении иска настаивала.
Представитель <...> по доверенности 10 просила отказать в удовлетворении искового заявления. Просила применить срок исковой давности, отказав в удовлетворении иска 1.
Представитель 3 по доверенности 11 просила суд отказать в удовлетворении искового заявления.
Обжалуемым решением Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года исковое заявление 1 к <...>, 2, 3 о признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными, удовлетворено частично.
Признан недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилого комплекса <...> в <...> от 15 мая 2008 года.
Признан недействительным (ничтожным) договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса <...> от 25 мая 2008 года.
Применены последствия недействительности договора от 15.05.2008 года и договора от 25.05.2008 года путем аннулирования записи о праве собственности 3 на квартиру <...> на <...> по адресу: -г площадью <...>.
Погашена в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации права собственности <...>, внесенная 04 мая 2011 года на имя 3 на объект права - квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый номер <...> расположенную по адресу: <...>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе 1 ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований о признании права собственности на квартиру <...> по Г и просит принять новое решение - об удовлетворении искового заявления в указанной части, ссылаясь на то, что судом не применен закон, подлежащий применению, не дано надлежащей оценки представленным ею доказательствам.
В апелляционной жалобе 3 ставит вопрос об отмене решения суда и просит принять новое решение - об отказе в иске 1, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав объяснения 1 и ее представителя по доверенности 12, представителя 3 по доверенности 13, представителя по доверенности 10, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности и вынесении нового решения в указанной части - об удовлетворении искового заявления 1 по следующим основаниям.
Установлено, что 04 мая 2011 года Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании правоустанавливающих документов - решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2009 года, акта приема передачи от 01.12.2009 года внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру <...>, общей площадью <...>, этаж - <...>, расположенную по адресу: -г в отношении 3.
Согласно договору о долевом участии в строительстве жилого комплекса от 03.04.2006 года, на передачу квартиры <...> 1, блок <...>, этаж <...> в <...>, в интересах договор подписан генеральным директором 16.
Соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.04.2006 года, подписано 18 и генеральным директором 17.
Акт о передаче оконченной строительством квартиры <...> 14, общей площадью <...> на <...> этаже жилого комплекса <...> в <...> также подписан 19.
В материалы дела представлен акт приема-передачи оконченной строительством квартиры <...> 3, общей площадью <...>, этаж - <...> в <...>, жилой комплекс ".
Исходя из изложенного, спорная квартира, общей площадью ..., на <...> этаже жилого комплекса <...> в <...> согласно актам приема-передачи передавалась неоднократно, а именно, 12 декабря 2009 года 14, 01 декабря 2009 года 3.
Указанное обстоятельство подтверждает не выполнение застройщиком п. 1.3 договора о долевом участии от 15.05.2008 года в силу которого застройщик гарантировал, что им не заключено и не будет в период действия договора заключено договоров (соглашений) с иными лицами, предусматривающих их право на получение от застройщика квартиры, указанной в договоре, а также застройщик гарантировал, что передаваемая дольщику квартира на момент заключения договора не принадлежит третьих лицам, не отчуждена, не заложена, в споре, под запретом (арестом) не состоит.
В перечисленных актах имеется ссылка на один и тот же договор долевого участия без номера от 03 апреля 2008 года.
В материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие от 19 апреля 2011 года 15 - жены 2 на заключение последним договора переуступки права по договору долевого строительства жилого комплекса "<...>" в <...> от 15.05.2008 года на квартиру, находящуюся в жилом комплексе <...> на <...> этаже, в блоке <...>.
Однако договор переуступки прав и обязанностей был заключен 25.05.2008 года, что свидетельствует о том, что на указанную дату договор фактически не был заключен сторонами, поскольку согласие жены на сделку в указанный период времени получено не было вопреки положению п. 3 ст. 35 СК РФ, в силу которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно условиям заключенного договора, сумма в размере <...> должна была быть внесена 20 в кассу <...> в срок до 1 июня 2008 года.
Однако с 15 мая 2008 года до 1 июня 2008 года денежные средства им внесены не были.
На основании статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форм достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из представленных сторонами доказательств, судом установлено, что договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса <...> в городе <...> от 15 мая 2008 года между <...> и 21 реально не был исполнен, поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения 22 полной суммы оплаты за квартиру <...>.
На основании статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истцу стало известно о нарушенном право на владение квартирой <...> в жилом комплексе <...> весной 2011 года, в связи с отсутствием прихода счетов по оплате квартиры, после государственной регистрации права 3.
Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствии недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.
1 является заинтересованным лицом, оспаривающим право на квартиру <...> в жилом комплексе <...> поскольку из дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры <...> был заключен между 1 и <...> 23 декабря 2008 года, то есть после выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Условиями предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет <...>, которая должна быть внесена в кассу или на счет продавца (пункт 5 предварительного договора).
Истцом со своей стороны выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <...> от 10 июля 2008 года.
Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, если сторонами заключен договор поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Поскольку со своей стороны истцом исполнены обязательства по предварительному договору, тогда как ответчик действует недобросовестно, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении искового заявления 1 в части признания права собственности на квартиру.
Данные обстоятельства судом не учтены в рамках разрешения требований истца, в связи с чем решение суда в части отказа в удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности на квартиру подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части в порядке статьи 330 ГПК РФ - об удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу 1 удовлетворить.
Отменить решение Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года в части отказа в удовлетворении искового заявления 1.
Принять по делу новое решение в отмененной части.
Исковое заявление 1 о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за 1 право собственности на квартиру <...> на <...>, расположенную по адресу: Г, площадью <...>.
Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края по городу Горячий Ключ зарегистрировать право собственности на квартиру <...> на расположенную по адресу: Г, площадью ... за 1.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу 3 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-21219/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N 33-21219/2012
Судья - Дзигарь А.Л.
судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Комбаровой И.В.
судей Заливадней Е.К., Гордейчук Е.Б.
при секретаре И.
по докладу Комбаровой И.В.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам 1 и 3 на решение Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года,
установила:
1 обратилась в суд с иском к <...>, 3, 2 о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру.
В судебном заседании представитель 1 - на основании ордера - адвокат 9 на удовлетворении иска настаивала.
Представитель <...> по доверенности 10 просила отказать в удовлетворении искового заявления. Просила применить срок исковой давности, отказав в удовлетворении иска 1.
Представитель 3 по доверенности 11 просила суд отказать в удовлетворении искового заявления.
Обжалуемым решением Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года исковое заявление 1 к <...>, 2, 3 о признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными, удовлетворено частично.
Признан недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилого комплекса <...> в <...> от 15 мая 2008 года.
Признан недействительным (ничтожным) договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса <...> от 25 мая 2008 года.
Применены последствия недействительности договора от 15.05.2008 года и договора от 25.05.2008 года путем аннулирования записи о праве собственности 3 на квартиру <...> на <...> по адресу: -г площадью <...>.
Погашена в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации права собственности <...>, внесенная 04 мая 2011 года на имя 3 на объект права - квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый номер <...> расположенную по адресу: <...>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе 1 ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований о признании права собственности на квартиру <...> по Г и просит принять новое решение - об удовлетворении искового заявления в указанной части, ссылаясь на то, что судом не применен закон, подлежащий применению, не дано надлежащей оценки представленным ею доказательствам.
В апелляционной жалобе 3 ставит вопрос об отмене решения суда и просит принять новое решение - об отказе в иске 1, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав объяснения 1 и ее представителя по доверенности 12, представителя 3 по доверенности 13, представителя по доверенности 10, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности и вынесении нового решения в указанной части - об удовлетворении искового заявления 1 по следующим основаниям.
Установлено, что 04 мая 2011 года Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании правоустанавливающих документов - решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2009 года, акта приема передачи от 01.12.2009 года внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру <...>, общей площадью <...>, этаж - <...>, расположенную по адресу: -г в отношении 3.
Согласно договору о долевом участии в строительстве жилого комплекса от 03.04.2006 года, на передачу квартиры <...> 1, блок <...>, этаж <...> в <...>, в интересах договор подписан генеральным директором 16.
Соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.04.2006 года, подписано 18 и генеральным директором 17.
Акт о передаче оконченной строительством квартиры <...> 14, общей площадью <...> на <...> этаже жилого комплекса <...> в <...> также подписан 19.
В материалы дела представлен акт приема-передачи оконченной строительством квартиры <...> 3, общей площадью <...>, этаж - <...> в <...>, жилой комплекс ".
Исходя из изложенного, спорная квартира, общей площадью ..., на <...> этаже жилого комплекса <...> в <...> согласно актам приема-передачи передавалась неоднократно, а именно, 12 декабря 2009 года 14, 01 декабря 2009 года 3.
Указанное обстоятельство подтверждает не выполнение застройщиком п. 1.3 договора о долевом участии от 15.05.2008 года в силу которого застройщик гарантировал, что им не заключено и не будет в период действия договора заключено договоров (соглашений) с иными лицами, предусматривающих их право на получение от застройщика квартиры, указанной в договоре, а также застройщик гарантировал, что передаваемая дольщику квартира на момент заключения договора не принадлежит третьих лицам, не отчуждена, не заложена, в споре, под запретом (арестом) не состоит.
В перечисленных актах имеется ссылка на один и тот же договор долевого участия без номера от 03 апреля 2008 года.
В материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие от 19 апреля 2011 года 15 - жены 2 на заключение последним договора переуступки права по договору долевого строительства жилого комплекса "<...>" в <...> от 15.05.2008 года на квартиру, находящуюся в жилом комплексе <...> на <...> этаже, в блоке <...>.
Однако договор переуступки прав и обязанностей был заключен 25.05.2008 года, что свидетельствует о том, что на указанную дату договор фактически не был заключен сторонами, поскольку согласие жены на сделку в указанный период времени получено не было вопреки положению п. 3 ст. 35 СК РФ, в силу которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно условиям заключенного договора, сумма в размере <...> должна была быть внесена 20 в кассу <...> в срок до 1 июня 2008 года.
Однако с 15 мая 2008 года до 1 июня 2008 года денежные средства им внесены не были.
На основании статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форм достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из представленных сторонами доказательств, судом установлено, что договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса <...> в городе <...> от 15 мая 2008 года между <...> и 21 реально не был исполнен, поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения 22 полной суммы оплаты за квартиру <...>.
На основании статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истцу стало известно о нарушенном право на владение квартирой <...> в жилом комплексе <...> весной 2011 года, в связи с отсутствием прихода счетов по оплате квартиры, после государственной регистрации права 3.
Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствии недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.
1 является заинтересованным лицом, оспаривающим право на квартиру <...> в жилом комплексе <...> поскольку из дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры <...> был заключен между 1 и <...> 23 декабря 2008 года, то есть после выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Условиями предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет <...>, которая должна быть внесена в кассу или на счет продавца (пункт 5 предварительного договора).
Истцом со своей стороны выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <...> от 10 июля 2008 года.
Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, если сторонами заключен договор поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Поскольку со своей стороны истцом исполнены обязательства по предварительному договору, тогда как ответчик действует недобросовестно, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении искового заявления 1 в части признания права собственности на квартиру.
Данные обстоятельства судом не учтены в рамках разрешения требований истца, в связи с чем решение суда в части отказа в удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности на квартиру подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части в порядке статьи 330 ГПК РФ - об удовлетворении искового заявления 1 о признании права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу 1 удовлетворить.
Отменить решение Горячеключевского городского суда от 03 августа 2012 года в части отказа в удовлетворении искового заявления 1.
Принять по делу новое решение в отмененной части.
Исковое заявление 1 о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за 1 право собственности на квартиру <...> на <...>, расположенную по адресу: Г, площадью <...>.
Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края по городу Горячий Ключ зарегистрировать право собственности на квартиру <...> на расположенную по адресу: Г, площадью ... за 1.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу 3 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)