Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Егорова Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Ивановой М.Н.
судей Дьяконовой З.С., Скакуна А.И.,
при секретаре О.
с участием истца В., его представителей Ч., М., представителя ответчиков - А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца В. - Ч. на решение Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2011 г., которым по делу по иску В. к Ж., К.А., К.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки
постановлено:
В удовлетворении иска В. к Ж., К.А., К.Н. о признании договора от 30 октября 2007 г. купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу ..., заключенного между Ж., действующей на основании нотариальной доверенности от 01 сентября 2006 г. и К.А. недействительным, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, восстановлении права собственности В. на жилой дом отказать.
Заслушав доклад судьи Скакуна А.И., пояснения истца, его представителей, представителя ответчиков, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи жилого дома от 30 октября 2007 г., заключенного от его имени Ж. и К.А., недействительным в силу его ничтожности. В обоснование иска В. указывает, что 1 сентября 2006 г. он выдал доверенность на продажу жилого дома находящегося по адресу ... Ж., т.к. нуждался в денежных средствах. В 2007 г. Ж. вернула документы на дом ввиду отсутствия покупателей. В 2008 г. он продлил договор аренды земельного участка до 2018 г. В декабре 2011 г. ему стало известно, что указанный дом Ж. продала по доверенности своей дочери и зятю К., которые зарегистрировали право совместной собственности 29 ноября 2007 г. Считает, что данный договор является мнимым. Просил признать его недействительным и применить последствия недействительной сделки.
Суд вынес вышеуказанное решение, которым отказал в удовлетворении требований истца. При этом суд исходил из того, что Ж. действовала в пределах предоставленных полномочий, а истцом пропущен срок исковой давности.
Не согласившись с решением суда, представитель В. - Ч. обратился с апелляционной жалобой, в которой приводит доводы, изложенные в исковом заявлении. Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.
Суд, сохраняя беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела: разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий и в случаях, предусмотренных ГПК РФ, оказывает им содействие в осуществлении их прав.
В нарушение этих требований суд не принял мер к рассмотрению дела на основе равенства сторон. Отказывая в иске, суд основывался лишь на доказательствах, представленных ответчиками, а доводы истца не проверил.
Кроме того, судом первой инстанции неправильно определено начало срока исковой давности по спорам о признании сделки недействительной.
Суд первой инстанции удовлетворяя заявление представителя ответчика о пропуске срока исковой давности и приводя это как одно из оснований об отказе истцу в удовлетворении иска исходил из того, что договор купли-продажи был заключен 30 октября 2007 г., государственная регистрация имела место 29 ноября 2007 г., а доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцом не представлено.
Такой вывод суда не основан на законе и опровергается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, пунктом 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Началом исполнения сделки - момента начала течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности, является момент совершения хотя бы одной стороной действий направленных на выполнение принятых на себя данной сделкой обязательств.
Из материалов дела видно, что в декабре 2011 года К.А. обратился в Якутский городской суд с иском о признании В., Д., Е.Т., С.В. утратившими право пользования спорным жилым помещением.
Таким образом, К. обратились с требованием об исполнении договора купли-продажи жилого дома от 30.10.2007 года только в декабре 2011 года, в связи с этим суждение суда первой инстанции о том, что о нарушенном праве истец узнал в 2007 году является ошибочным, поскольку как указано выше, законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной с моментом регистрации права собственности на основании этой сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При рассмотрении дела суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о том, что доверенность на продажу дома с земельным участком Ж. он выдал для того, чтобы рассчитаться с долгами. Между тем указанные доводы истца подтверждаются материалами дела.
В своем отзыве на иск представитель ответчиков по доверенности С. указывает, что 18 марта 2005 г. В. занял у К.А. на три месяца *** рублей с ежемесячной уплатой 5 процентов. 1 сентября 2006 г. В. с целью погашения долга выдал Ж. доверенность на продажу дома. 30 октября 2007 г. когда долг составлял *** рублей Ж. по договору купли-продажи продала дом К.А. за *** руб. Указанное обстоятельство также подтверждается расходным кассовым ордером и распиской В. о получении им от К.А. *** рублей.
Из п. п. 8 и 9 договора купли-продажи заключенного Ж. с К. от имени истца также видно, что дом оценивается в *** рублей которые покупатель передал продавцу при подписании договора. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что эти деньги были переданы Ж., В. как о том указано в доверенности и договоре. Не состоялась и передача жилого дома от В. К. Таким образом, из материалов дела, объяснений сторон видно, что заключенный между сторонами договор не исполнялся, и намерений его исполнить в момент заключения стороны не имели.
Указанное позволяет сделать вывод о том, что Ж. в интересах В. договор купли-продажи жилого дома был заключен только в обеспечение обязательств по договору займа, а не для того чтобы действительно совершить действия связанные с куплей продажей дома. Указанные действия противоречат правовой природе, условиям и последствиям заключения договора купли-продажи и свидетельствует о притворности заключенной сделки.
Об этом свидетельствует также то, что ответчики в течение более трех лет не осуществляли никаких действий по владению, пользованию и распоряжению жилым домом, не несли никаких расходов по его содержанию, не распоряжались домом, т.е. не относились к жилому дому, как к своему имуществу. К. с момента оформления права собственности на спорное имущество до декабря 2011 года не требовали исполнения договора либо передачи им имущества в натуре. До настоящего времени жилым домом владеет и пользуется В. и несет бремя его содержания.
В силу указанных выше правовых норм заключенный от имени истца Ж. по доверенности от 1 сентября 2006 г. с К.А. договор купли-продажи жилого дома является недействительным в силу ничтожности.
Пунктом 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в удовлетворении требований истца.
Таким образом, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истца.
Руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Якутского городского суда от 6 марта 2012 года по данному делу отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца В.
Признать договор купли-продажи жилого дома от 30 октября 2007 г. по адресу ... заключенный между Ж., действовавшей на основании нотариальной доверенности от 1 сентября 2006 г. от имени В., и К.А. недействительным в силу ничтожности.
Данное судебное постановление является основанием для погашения записи в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) о регистрации права общей совместной собственности на жилой дом по адресу ... за К.А. и К.Н.
Председательствующий
М.Н.ИВАНОВА
Судьи
А.И.СКАКУН
З.С.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 17.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3213/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2012 г. по делу N 33-3213/12
Судья Егорова Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Ивановой М.Н.
судей Дьяконовой З.С., Скакуна А.И.,
при секретаре О.
с участием истца В., его представителей Ч., М., представителя ответчиков - А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца В. - Ч. на решение Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2011 г., которым по делу по иску В. к Ж., К.А., К.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки
постановлено:
В удовлетворении иска В. к Ж., К.А., К.Н. о признании договора от 30 октября 2007 г. купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу ..., заключенного между Ж., действующей на основании нотариальной доверенности от 01 сентября 2006 г. и К.А. недействительным, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, восстановлении права собственности В. на жилой дом отказать.
Заслушав доклад судьи Скакуна А.И., пояснения истца, его представителей, представителя ответчиков, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи жилого дома от 30 октября 2007 г., заключенного от его имени Ж. и К.А., недействительным в силу его ничтожности. В обоснование иска В. указывает, что 1 сентября 2006 г. он выдал доверенность на продажу жилого дома находящегося по адресу ... Ж., т.к. нуждался в денежных средствах. В 2007 г. Ж. вернула документы на дом ввиду отсутствия покупателей. В 2008 г. он продлил договор аренды земельного участка до 2018 г. В декабре 2011 г. ему стало известно, что указанный дом Ж. продала по доверенности своей дочери и зятю К., которые зарегистрировали право совместной собственности 29 ноября 2007 г. Считает, что данный договор является мнимым. Просил признать его недействительным и применить последствия недействительной сделки.
Суд вынес вышеуказанное решение, которым отказал в удовлетворении требований истца. При этом суд исходил из того, что Ж. действовала в пределах предоставленных полномочий, а истцом пропущен срок исковой давности.
Не согласившись с решением суда, представитель В. - Ч. обратился с апелляционной жалобой, в которой приводит доводы, изложенные в исковом заявлении. Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.
Суд, сохраняя беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела: разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий и в случаях, предусмотренных ГПК РФ, оказывает им содействие в осуществлении их прав.
В нарушение этих требований суд не принял мер к рассмотрению дела на основе равенства сторон. Отказывая в иске, суд основывался лишь на доказательствах, представленных ответчиками, а доводы истца не проверил.
Кроме того, судом первой инстанции неправильно определено начало срока исковой давности по спорам о признании сделки недействительной.
Суд первой инстанции удовлетворяя заявление представителя ответчика о пропуске срока исковой давности и приводя это как одно из оснований об отказе истцу в удовлетворении иска исходил из того, что договор купли-продажи был заключен 30 октября 2007 г., государственная регистрация имела место 29 ноября 2007 г., а доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцом не представлено.
Такой вывод суда не основан на законе и опровергается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, пунктом 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Началом исполнения сделки - момента начала течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности, является момент совершения хотя бы одной стороной действий направленных на выполнение принятых на себя данной сделкой обязательств.
Из материалов дела видно, что в декабре 2011 года К.А. обратился в Якутский городской суд с иском о признании В., Д., Е.Т., С.В. утратившими право пользования спорным жилым помещением.
Таким образом, К. обратились с требованием об исполнении договора купли-продажи жилого дома от 30.10.2007 года только в декабре 2011 года, в связи с этим суждение суда первой инстанции о том, что о нарушенном праве истец узнал в 2007 году является ошибочным, поскольку как указано выше, законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной с моментом регистрации права собственности на основании этой сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При рассмотрении дела суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о том, что доверенность на продажу дома с земельным участком Ж. он выдал для того, чтобы рассчитаться с долгами. Между тем указанные доводы истца подтверждаются материалами дела.
В своем отзыве на иск представитель ответчиков по доверенности С. указывает, что 18 марта 2005 г. В. занял у К.А. на три месяца *** рублей с ежемесячной уплатой 5 процентов. 1 сентября 2006 г. В. с целью погашения долга выдал Ж. доверенность на продажу дома. 30 октября 2007 г. когда долг составлял *** рублей Ж. по договору купли-продажи продала дом К.А. за *** руб. Указанное обстоятельство также подтверждается расходным кассовым ордером и распиской В. о получении им от К.А. *** рублей.
Из п. п. 8 и 9 договора купли-продажи заключенного Ж. с К. от имени истца также видно, что дом оценивается в *** рублей которые покупатель передал продавцу при подписании договора. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что эти деньги были переданы Ж., В. как о том указано в доверенности и договоре. Не состоялась и передача жилого дома от В. К. Таким образом, из материалов дела, объяснений сторон видно, что заключенный между сторонами договор не исполнялся, и намерений его исполнить в момент заключения стороны не имели.
Указанное позволяет сделать вывод о том, что Ж. в интересах В. договор купли-продажи жилого дома был заключен только в обеспечение обязательств по договору займа, а не для того чтобы действительно совершить действия связанные с куплей продажей дома. Указанные действия противоречат правовой природе, условиям и последствиям заключения договора купли-продажи и свидетельствует о притворности заключенной сделки.
Об этом свидетельствует также то, что ответчики в течение более трех лет не осуществляли никаких действий по владению, пользованию и распоряжению жилым домом, не несли никаких расходов по его содержанию, не распоряжались домом, т.е. не относились к жилому дому, как к своему имуществу. К. с момента оформления права собственности на спорное имущество до декабря 2011 года не требовали исполнения договора либо передачи им имущества в натуре. До настоящего времени жилым домом владеет и пользуется В. и несет бремя его содержания.
В силу указанных выше правовых норм заключенный от имени истца Ж. по доверенности от 1 сентября 2006 г. с К.А. договор купли-продажи жилого дома является недействительным в силу ничтожности.
Пунктом 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в удовлетворении требований истца.
Таким образом, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истца.
Руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Якутского городского суда от 6 марта 2012 года по данному делу отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца В.
Признать договор купли-продажи жилого дома от 30 октября 2007 г. по адресу ... заключенный между Ж., действовавшей на основании нотариальной доверенности от 1 сентября 2006 г. от имени В., и К.А. недействительным в силу ничтожности.
Данное судебное постановление является основанием для погашения записи в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) о регистрации права общей совместной собственности на жилой дом по адресу ... за К.А. и К.Н.
Председательствующий
М.Н.ИВАНОВА
Судьи
А.И.СКАКУН
З.С.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)