Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заборовская С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Налимовой Т.Л., Артюховой Г.М.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.,
дело по апелляционной жалобе представителя Г.А. по доверенности К.О. и дополнению к ней
на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования П. к Г.Р., Г.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применений последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный 25 июля 2009 года между П. и Г.Р., недействительным.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., из незаконного владения Г.А.
Возвратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ...проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., П.
Решение суда является основанием для аннулирования запись о праве собственности Г.А. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... и регистрации права собственности П. на указанный объект.
установила:
П. обратилась в суд с иском к ответчикам Г.Р., Г.А., просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... от 25 июля 2009 года, заключенный между П. и Г.Р., недействительным, признать недействительным договор отчуждения квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный между Г.Р. и Г.А., истребовать квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... из незаконного владения Г.А., аннулировать актовую запись о праве собственности Г.А. на квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., возвратить право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... П.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 июля 2009 года между истцом и ответчиком Г.Р. заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. .... Указанная квартира имеет общую площадь... кв. м, в том числе, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений ... кв. м, состоит из ... комнаты жилой площадью ... кв. м.
В двухсторонней сделке купли-продажи указанной квартиры продавцом является П., покупателем - Г.Р.
Указанная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме.
При этом, заключая указанный спорный договор купли-продажи квартиры, истец в действительности не имела намерений продавать данную квартиру ответчику Г.Р., о чем последнему было известно.
В соответствии с условием, указанным в пункте 3 заключенного ими спорного договора купли-продажи, продавец продал данную квартиру в собственность покупателю за ... рублей, которые покупатель обязуется оплатить в полном объеме в течение одного дня с момента получения документов после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
В соответствии с п. 9 указанного договора, договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обстоятельств: передачи покупателем продавцу указанной в договоре суммы денег за продаваемую квартиру, передачи продавцом покупателю по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры в пригодном для проживания состоянии, не обремененной задолженностями по квартплате, коммунальными платежами, оплате за электроэнергию.
Однако ответчик Г.Р. денег за данную квартиру истцу П. не передавал, акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся, указанная квартира во владение ответчика Г.Р. не передавалась.
25 июля 2009 года ответчик Г.Р. сдал на регистрацию настоящий договор и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве, но до настоящего времени оговоренную сумму денег за покупку квартиры П. не заплатил.
Из условий договора купли-продажи квартиры (пункт 4) также следует, что после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию дома, придомовой территории. Между тем, до настоящего времени все расходы по содержанию данной квартиры, коммунальным платежам несет истец, что подтверждается соответствующими платежными документами.
В соответствии с пунктом 6 спорного договора на момент его подписания в отчуждаемой квартире были зарегистрированы ... человек, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение одного месяца с момента получения документов после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
Спорная сделка по купле-продаже квартиры не была исполнена, воля сторон при заключении договора не была направлена на отчуждение и приобретение права собственности на спорную квартиру, так как фактически из владения П. квартира не выбывала, указанная в договоре сумма денег за продаваемую квартиру ей не передавалась, передача квартиры не производилась, бремя содержания квартиры до настоящего момента несла только истец. Кроме того, сама сумма продажи квартиры, указанная в договоре, свидетельствует о том, что стороны не имели намерения исполнять сделку купли-продажи квартиры или требовать ее исполнения.
При заключении договора действия ответчика не были направлены на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, он не желал и не имел в виду наступления последствий, свойственных его содержанию.
Истец имеет ... детей, которых воспитывает одна без мужа, один ребенок инвалид,
Летом 2009 года врачи посчитали, что сыну истца - ..., ... года рождения, необходима дорогостоящая челюстно-лицевая операция в Германии. Денег на такую операцию у нее не было, и она обратилась к знакомому..., проживающему по адресу: г. Москва, ... шоссе, д. ..., корп. ..., кв. ..., с просьбой дать денег на операцию .... сказал, что он помочь не может, но у него есть знакомый Г.Р., у которого есть деньги, но дать он их может только под залог квартиры.
Из-за состояния здоровья сына П. вынуждена была согласиться взять деньги у знакомого ... - Г.Р. .... предложил ей с документами на квартиру 25 июля 2009 года подъехать на ул. ..., д. ... в г. Москве, где находится Регистрационная палата.
Приехав в назначенное место, П. села в машину к ..., где ее представили Г.Р., которого до этого она никогда не видела .... взял документы на квартиру, вышел из машины, а потом вернулся с договором, но это оказался не договор займа, а договор купли-продажи квартиры .... пояснил, что Г.Р. даст деньги только под условием подписания договора купли-продажи квартиры, а когда истец вернет деньги, то Г.Р. приедет, расторгнет договор и вернет квартиру истцу. П. подписала договор, потом подписал Г.Р., который сказал, что деньги передаст через неделю. Г.Р. и ... пошли на регистрацию, принесли в машину расписку о сдаче документов.
Через неделю никаких денег Г.Р. не передал .... сказал, что он уехал к себе домой и как только вернется, передаст деньги.
Через месяц истец сама пошла в регистрационную палату и забрала зарегистрированный договор купли-продажи. Г.Р. так и не появился.
Г.Р. обещал возвратить истцу спорную квартиру в течение шести месяцев с момента заключения договора. Однако в установленные сроки квартира не была возвращена истцу, в связи с чем 26 июля 2010 года П. пошла на прием в Тимирязевский суд г. Москвы с заявлением о признании сделки недействительной, где ей было обращено внимание на недостатки иска и необходимость получения в Росреестре сведений о собственнике квартиры. Обратившись с запросом в Росреестр, истец узнала об отчуждении квартиры Г.А.
Из документов Росреестра, поступивших в ответ на запрос суда, все квитанции на оплату регистрации сделки были подписаны Г.Р., а не П.
Подписывая все вышеперечисленные документы, П. находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, так как была в депрессивном состоянии из-за состояния здоровья ребенка, которому была необходима сложная операция. П. внушили, что подписав необходимые документы, она получит деньги на операцию ребенка.
По мнению П., вышеуказанная сделка является недействительной по следующим основаниям.
Намерения отчуждать жилое помещение у истца не было и не могло быть, ответчик воспользовались тем, что она была в состоянии депрессии и не могла адекватно себя вести. В спорный период у нее были постоянные скачки давления, депрессия и неоднократные попытки суицида, что могут подтвердить знакомые, друзья и врачи.
Истец П. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчик Г.Р. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется его заявление, в котором он поясняет, что действительно купил эту квартиру у П. Она сама хотела продать ему квартиру, договор внимательно прочитала, сама его подписала, сама ходила на регистрацию договора. Она абсолютно нормальный человек, в чем он нисколько не сомневается, согласен на проведение ей экспертизы. Деньги по договору за квартиру он отдал П. в конце августа 2009 года, когда были получены документы о регистрации. П. взяла деньги и пересчитала их. Он никогда не собирался возвращать П. купленную квартиру, ни письменных, ни устных соглашений по этому поводу они не заключали. В удовлетворении исковых требований просил отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик Г.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.А. по доверенности и по ордеру К.А. в судебное заседание явился, иск не признал в части требований к его доверителю.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, письменный отзыв на исковое заявление не представил.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит представитель Г.А. по доверенности К.А. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
На заседание судебной коллегии истец П. явилась, доводы апелляционной жалобы не признала, решение суда полагала законным и обоснованным, решение просила оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.
Ответчики Г.Р., Г.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явились, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом. В порядке ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав объяснения истца П., обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, исследовав материалы дела, находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., с отказом в иске в указанной части требований, а в остальной части считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно положениям ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорная квартира расположена по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ....
Согласно справке ГУ ИС Бескудниковского района г. Москвы от 01 декабря 2011 года, в квартире по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., никто не зарегистрирован.
Согласно справке Северного ТБТИ от 07 декабря 2011 года, на 05 декабря 2011 года инвентаризационная стоимость квартиры N ... по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., составляет ... руб. ... коп.
Спорная квартира принадлежала П. на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме
25 июля 2009 года между П. и Г.Р. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за ... руб., договор прошел государственную регистрацию, выдано свидетельство ....
31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., за ... руб., договор прошел государственную регистрацию, выдано свидетельство ....
Согласно справке Московской службы психологической помощи населению от 10 февраля 2012 года, П. обращалась в службу 24 апреля 2009 года.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции были допрошены в качестве свидетелей У., М.С., Х., являющиеся подругами истца П., а также С.М., являющийся другом бывшего мужа истца. Перечисленные свидетели пояснили, что в период, когда истец продала свою квартиру, она находилась в крайне тяжелой жизненной ситуации, связанной с болезнью ребенка, необходимостью дорогостоящего лечения, отсутствием денежных средств и чьей-либо помощи. Ее поведение свидетельствовало о подавленности, она была замкнута, заторможена, порой вела себя неадекватно.
Не доверять показаниям указанных свидетелей у суда оснований не имелось, поскольку свидетели являются не заинтересованными в исходе дела лицами, кроме того их показания подтверждаются другими собранными по делу письменными доказательствами.
Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2012 года по ходатайству истца по делу была назначена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос: Могла ли П. с учетом имеющихся у нее заболеваний и состояния здоровья отдавать отчет своим действиям и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 25 июля 2009 года с Г.Р.?
Комиссии экспертов пришла к заключению, что в связи с неясностью клинической картины решить диагностические и экспертные вопросы в отношении П. в амбулаторных условиях не представляется возможным. Ей рекомендуется проведение стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы
19 апреля 2012 года определением Тимирязевского районного суда г. Москвы по ходатайству стороны истца по делу была назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, на разрешение которой был поставлен указанный выше вопрос.
Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической комиссии экспертов от 21 июня 2012 года N ... ФГБУ "Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского", имевшиеся у П. психические расстройства и имевшиеся у нее индивидуально-психологические особенности в виде подчиняемости, зависимости от мнения близкого окружения, ценностной ориентации на семью, сопровождались выраженным нарушением способности к критическому осмыслению сложившейся ситуации и прогнозу ее последствий, она не была способна к адекватной регуляции своей деятельности по заключении сделки, поиску альтернативных вариантов разрешения сложной ситуации, не осознавала ее социальные и юридические последствия, ее способность к свободному волеизъявлению была нарушена. В период, относящийся к совершению сделки 25 июля 2009 года, П. не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Не доверять заключению экспертизы у суда оснований не имелось, данных о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется, кроме того, заключение экспертизы не противоречит собранным по делу доказательствам.
Таким образом, судом установлено, что в момент подписания договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., П. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что подтверждается собранными по делу доказательствами, в том числе заключением стационарной судебно-психиатрической экспертизы, показаниями свидетелей.
Соответственно, применительно к положениям ст. 177 ГК РФ суд пришел к правильному выводу о недействительности сделки купли-продажи от 25 июля 2009 года, заключенной между П. и Г.Р., в силу того, что в момент ее совершения истец из-за своего состояния здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Также судебная коллегия полагает правильными и выводы суда об удовлетворении требований в части истребования спорной квартиры из незаконного владения Г.А. и возвращения права собственности на спорную квартиру П.
Решение суда в этой части соответствует требованиям ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, поскольку спорная квартира приобретена Г.А. у лица, которое не имело право ее отчуждать, поскольку у Г.Р. в результате недействительной сделки с квартирой каких-либо прав на нее не возникло. Также в решении верно указано, что Г.А. не может быть признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку он не действовал с той степенью заботливости и осмотрительности, которая бы позволила установить отсутствие у продавца квартиры Г.Р. права распоряжаться спорной квартирой.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о том, что Г.А. является добросовестным приобретателем. По мотивам, подробно изложенным в решении, суд пришел к верному выводу о недостаточной заботливости и осмотрительности ответчика при совершении сделки по приобретению спорной квартиры. Кроме иных обстоятельств, суд учел, что спорное жилье было приобретено Г.А. по цене гораздо ниже рыночной. Ссылка жалобы на копию расписки Г.Р. о получении от Г.А. денег в размере рыночной стоимости квартиры не может быть принята во внимание, поскольку подлинник расписки в дело представлен не был, копия расписки не заверена, на ней отсутствует подпись выдавшего ее лица.
Несостоятельны утверждения жалобы и дополнений к ней о том, что способность П. понимать значение своих действий в момент продажи квартиры подтверждена решением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года, поскольку предметом рассмотрения суда при вынесении названного решения вопрос о способности истца понимать значение своих действий и руководить ими не являлся.
Вместе с тем, судебная коллегия находит неправильным вывод суда об удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
Удовлетворяя требования в указанной части, суд, руководствуясь ст. 167, 177, 218 ГК РФ, исходил из того, что, поскольку сделка купли-продажи от 25 июля 2009 года признана недействительной, она не порождает правовых последствий с момента ее заключения, что, в свою очередь, влечет недействительность договора купли-продажи квартиры от 31 мая 2010 года, заключенного между Г.Р. и Г.А.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.
Как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О., Н., С.З., С.Р. и Ш.", из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По мнению судебной коллегии, изложенное относится также к положениям ст. 301 ГК РФ и распространяется на случаи истребования имущества из чужого незаконного владения от недобросовестного приобретателя.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом при разрешении вопроса о признании недействительной сделки, заключенной 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., были неправильно применены нормы материального права, поскольку действующее законодательство в данном случае предусматривает для истца способ защиты своего права, предусмотренный ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, в то время как суд в дополнение к такому способу защиты прав, избранному истцом, также необоснованно применил правовой механизм, предусмотренный ст. 167 ГК РФ.
Поскольку неправильное применение норм материального права, а именно применение закона, не подлежащего применению, в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., и считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней также не содержат оснований для отмены решения суда в остальной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., отменить.
Вынести в этой части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований П. к Г.Р. и Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
В остальной части Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-23163/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2012 г. по делу N 11-23163/2012
Судья Заборовская С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Налимовой Т.Л., Артюховой Г.М.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.,
дело по апелляционной жалобе представителя Г.А. по доверенности К.О. и дополнению к ней
на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования П. к Г.Р., Г.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применений последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный 25 июля 2009 года между П. и Г.Р., недействительным.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., из незаконного владения Г.А.
Возвратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ...проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., П.
Решение суда является основанием для аннулирования запись о праве собственности Г.А. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... и регистрации права собственности П. на указанный объект.
установила:
П. обратилась в суд с иском к ответчикам Г.Р., Г.А., просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... от 25 июля 2009 года, заключенный между П. и Г.Р., недействительным, признать недействительным договор отчуждения квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенный между Г.Р. и Г.А., истребовать квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... из незаконного владения Г.А., аннулировать актовую запись о праве собственности Г.А. на квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., возвратить право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ... П.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 июля 2009 года между истцом и ответчиком Г.Р. заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. .... Указанная квартира имеет общую площадь... кв. м, в том числе, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений ... кв. м, состоит из ... комнаты жилой площадью ... кв. м.
В двухсторонней сделке купли-продажи указанной квартиры продавцом является П., покупателем - Г.Р.
Указанная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме.
При этом, заключая указанный спорный договор купли-продажи квартиры, истец в действительности не имела намерений продавать данную квартиру ответчику Г.Р., о чем последнему было известно.
В соответствии с условием, указанным в пункте 3 заключенного ими спорного договора купли-продажи, продавец продал данную квартиру в собственность покупателю за ... рублей, которые покупатель обязуется оплатить в полном объеме в течение одного дня с момента получения документов после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
В соответствии с п. 9 указанного договора, договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обстоятельств: передачи покупателем продавцу указанной в договоре суммы денег за продаваемую квартиру, передачи продавцом покупателю по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры в пригодном для проживания состоянии, не обремененной задолженностями по квартплате, коммунальными платежами, оплате за электроэнергию.
Однако ответчик Г.Р. денег за данную квартиру истцу П. не передавал, акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся, указанная квартира во владение ответчика Г.Р. не передавалась.
25 июля 2009 года ответчик Г.Р. сдал на регистрацию настоящий договор и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве, но до настоящего времени оговоренную сумму денег за покупку квартиры П. не заплатил.
Из условий договора купли-продажи квартиры (пункт 4) также следует, что после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию дома, придомовой территории. Между тем, до настоящего времени все расходы по содержанию данной квартиры, коммунальным платежам несет истец, что подтверждается соответствующими платежными документами.
В соответствии с пунктом 6 спорного договора на момент его подписания в отчуждаемой квартире были зарегистрированы ... человек, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение одного месяца с момента получения документов после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
Спорная сделка по купле-продаже квартиры не была исполнена, воля сторон при заключении договора не была направлена на отчуждение и приобретение права собственности на спорную квартиру, так как фактически из владения П. квартира не выбывала, указанная в договоре сумма денег за продаваемую квартиру ей не передавалась, передача квартиры не производилась, бремя содержания квартиры до настоящего момента несла только истец. Кроме того, сама сумма продажи квартиры, указанная в договоре, свидетельствует о том, что стороны не имели намерения исполнять сделку купли-продажи квартиры или требовать ее исполнения.
При заключении договора действия ответчика не были направлены на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, он не желал и не имел в виду наступления последствий, свойственных его содержанию.
Истец имеет ... детей, которых воспитывает одна без мужа, один ребенок инвалид,
Летом 2009 года врачи посчитали, что сыну истца - ..., ... года рождения, необходима дорогостоящая челюстно-лицевая операция в Германии. Денег на такую операцию у нее не было, и она обратилась к знакомому..., проживающему по адресу: г. Москва, ... шоссе, д. ..., корп. ..., кв. ..., с просьбой дать денег на операцию .... сказал, что он помочь не может, но у него есть знакомый Г.Р., у которого есть деньги, но дать он их может только под залог квартиры.
Из-за состояния здоровья сына П. вынуждена была согласиться взять деньги у знакомого ... - Г.Р. .... предложил ей с документами на квартиру 25 июля 2009 года подъехать на ул. ..., д. ... в г. Москве, где находится Регистрационная палата.
Приехав в назначенное место, П. села в машину к ..., где ее представили Г.Р., которого до этого она никогда не видела .... взял документы на квартиру, вышел из машины, а потом вернулся с договором, но это оказался не договор займа, а договор купли-продажи квартиры .... пояснил, что Г.Р. даст деньги только под условием подписания договора купли-продажи квартиры, а когда истец вернет деньги, то Г.Р. приедет, расторгнет договор и вернет квартиру истцу. П. подписала договор, потом подписал Г.Р., который сказал, что деньги передаст через неделю. Г.Р. и ... пошли на регистрацию, принесли в машину расписку о сдаче документов.
Через неделю никаких денег Г.Р. не передал .... сказал, что он уехал к себе домой и как только вернется, передаст деньги.
Через месяц истец сама пошла в регистрационную палату и забрала зарегистрированный договор купли-продажи. Г.Р. так и не появился.
Г.Р. обещал возвратить истцу спорную квартиру в течение шести месяцев с момента заключения договора. Однако в установленные сроки квартира не была возвращена истцу, в связи с чем 26 июля 2010 года П. пошла на прием в Тимирязевский суд г. Москвы с заявлением о признании сделки недействительной, где ей было обращено внимание на недостатки иска и необходимость получения в Росреестре сведений о собственнике квартиры. Обратившись с запросом в Росреестр, истец узнала об отчуждении квартиры Г.А.
Из документов Росреестра, поступивших в ответ на запрос суда, все квитанции на оплату регистрации сделки были подписаны Г.Р., а не П.
Подписывая все вышеперечисленные документы, П. находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, так как была в депрессивном состоянии из-за состояния здоровья ребенка, которому была необходима сложная операция. П. внушили, что подписав необходимые документы, она получит деньги на операцию ребенка.
По мнению П., вышеуказанная сделка является недействительной по следующим основаниям.
Намерения отчуждать жилое помещение у истца не было и не могло быть, ответчик воспользовались тем, что она была в состоянии депрессии и не могла адекватно себя вести. В спорный период у нее были постоянные скачки давления, депрессия и неоднократные попытки суицида, что могут подтвердить знакомые, друзья и врачи.
Истец П. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчик Г.Р. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется его заявление, в котором он поясняет, что действительно купил эту квартиру у П. Она сама хотела продать ему квартиру, договор внимательно прочитала, сама его подписала, сама ходила на регистрацию договора. Она абсолютно нормальный человек, в чем он нисколько не сомневается, согласен на проведение ей экспертизы. Деньги по договору за квартиру он отдал П. в конце августа 2009 года, когда были получены документы о регистрации. П. взяла деньги и пересчитала их. Он никогда не собирался возвращать П. купленную квартиру, ни письменных, ни устных соглашений по этому поводу они не заключали. В удовлетворении исковых требований просил отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик Г.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.А. по доверенности и по ордеру К.А. в судебное заседание явился, иск не признал в части требований к его доверителю.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, письменный отзыв на исковое заявление не представил.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит представитель Г.А. по доверенности К.А. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
На заседание судебной коллегии истец П. явилась, доводы апелляционной жалобы не признала, решение суда полагала законным и обоснованным, решение просила оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.
Ответчики Г.Р., Г.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явились, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом. В порядке ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав объяснения истца П., обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, исследовав материалы дела, находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., с отказом в иске в указанной части требований, а в остальной части считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно положениям ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорная квартира расположена по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ....
Согласно справке ГУ ИС Бескудниковского района г. Москвы от 01 декабря 2011 года, в квартире по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., никто не зарегистрирован.
Согласно справке Северного ТБТИ от 07 декабря 2011 года, на 05 декабря 2011 года инвентаризационная стоимость квартиры N ... по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., составляет ... руб. ... коп.
Спорная квартира принадлежала П. на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме
25 июля 2009 года между П. и Г.Р. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за ... руб., договор прошел государственную регистрацию, выдано свидетельство ....
31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., за ... руб., договор прошел государственную регистрацию, выдано свидетельство ....
Согласно справке Московской службы психологической помощи населению от 10 февраля 2012 года, П. обращалась в службу 24 апреля 2009 года.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции были допрошены в качестве свидетелей У., М.С., Х., являющиеся подругами истца П., а также С.М., являющийся другом бывшего мужа истца. Перечисленные свидетели пояснили, что в период, когда истец продала свою квартиру, она находилась в крайне тяжелой жизненной ситуации, связанной с болезнью ребенка, необходимостью дорогостоящего лечения, отсутствием денежных средств и чьей-либо помощи. Ее поведение свидетельствовало о подавленности, она была замкнута, заторможена, порой вела себя неадекватно.
Не доверять показаниям указанных свидетелей у суда оснований не имелось, поскольку свидетели являются не заинтересованными в исходе дела лицами, кроме того их показания подтверждаются другими собранными по делу письменными доказательствами.
Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2012 года по ходатайству истца по делу была назначена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос: Могла ли П. с учетом имеющихся у нее заболеваний и состояния здоровья отдавать отчет своим действиям и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 25 июля 2009 года с Г.Р.?
Комиссии экспертов пришла к заключению, что в связи с неясностью клинической картины решить диагностические и экспертные вопросы в отношении П. в амбулаторных условиях не представляется возможным. Ей рекомендуется проведение стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы
19 апреля 2012 года определением Тимирязевского районного суда г. Москвы по ходатайству стороны истца по делу была назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, на разрешение которой был поставлен указанный выше вопрос.
Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической комиссии экспертов от 21 июня 2012 года N ... ФГБУ "Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского", имевшиеся у П. психические расстройства и имевшиеся у нее индивидуально-психологические особенности в виде подчиняемости, зависимости от мнения близкого окружения, ценностной ориентации на семью, сопровождались выраженным нарушением способности к критическому осмыслению сложившейся ситуации и прогнозу ее последствий, она не была способна к адекватной регуляции своей деятельности по заключении сделки, поиску альтернативных вариантов разрешения сложной ситуации, не осознавала ее социальные и юридические последствия, ее способность к свободному волеизъявлению была нарушена. В период, относящийся к совершению сделки 25 июля 2009 года, П. не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Не доверять заключению экспертизы у суда оснований не имелось, данных о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется, кроме того, заключение экспертизы не противоречит собранным по делу доказательствам.
Таким образом, судом установлено, что в момент подписания договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., П. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что подтверждается собранными по делу доказательствами, в том числе заключением стационарной судебно-психиатрической экспертизы, показаниями свидетелей.
Соответственно, применительно к положениям ст. 177 ГК РФ суд пришел к правильному выводу о недействительности сделки купли-продажи от 25 июля 2009 года, заключенной между П. и Г.Р., в силу того, что в момент ее совершения истец из-за своего состояния здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Также судебная коллегия полагает правильными и выводы суда об удовлетворении требований в части истребования спорной квартиры из незаконного владения Г.А. и возвращения права собственности на спорную квартиру П.
Решение суда в этой части соответствует требованиям ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, поскольку спорная квартира приобретена Г.А. у лица, которое не имело право ее отчуждать, поскольку у Г.Р. в результате недействительной сделки с квартирой каких-либо прав на нее не возникло. Также в решении верно указано, что Г.А. не может быть признан добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку он не действовал с той степенью заботливости и осмотрительности, которая бы позволила установить отсутствие у продавца квартиры Г.Р. права распоряжаться спорной квартирой.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о том, что Г.А. является добросовестным приобретателем. По мотивам, подробно изложенным в решении, суд пришел к верному выводу о недостаточной заботливости и осмотрительности ответчика при совершении сделки по приобретению спорной квартиры. Кроме иных обстоятельств, суд учел, что спорное жилье было приобретено Г.А. по цене гораздо ниже рыночной. Ссылка жалобы на копию расписки Г.Р. о получении от Г.А. денег в размере рыночной стоимости квартиры не может быть принята во внимание, поскольку подлинник расписки в дело представлен не был, копия расписки не заверена, на ней отсутствует подпись выдавшего ее лица.
Несостоятельны утверждения жалобы и дополнений к ней о том, что способность П. понимать значение своих действий в момент продажи квартиры подтверждена решением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года, поскольку предметом рассмотрения суда при вынесении названного решения вопрос о способности истца понимать значение своих действий и руководить ими не являлся.
Вместе с тем, судебная коллегия находит неправильным вывод суда об удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
Удовлетворяя требования в указанной части, суд, руководствуясь ст. 167, 177, 218 ГК РФ, исходил из того, что, поскольку сделка купли-продажи от 25 июля 2009 года признана недействительной, она не порождает правовых последствий с момента ее заключения, что, в свою очередь, влечет недействительность договора купли-продажи квартиры от 31 мая 2010 года, заключенного между Г.Р. и Г.А.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.
Как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О., Н., С.З., С.Р. и Ш.", из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По мнению судебной коллегии, изложенное относится также к положениям ст. 301 ГК РФ и распространяется на случаи истребования имущества из чужого незаконного владения от недобросовестного приобретателя.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом при разрешении вопроса о признании недействительной сделки, заключенной 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., были неправильно применены нормы материального права, поскольку действующее законодательство в данном случае предусматривает для истца способ защиты своего права, предусмотренный ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, в то время как суд в дополнение к такому способу защиты прав, избранному истцом, также необоснованно применил правовой механизм, предусмотренный ст. 167 ГК РФ.
Поскольку неправильное применение норм материального права, а именно применение закона, не подлежащего применению, в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., и считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней также не содержат оснований для отмены решения суда в остальной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А., отменить.
Вынести в этой части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований П. к Г.Р. и Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ... проезд, д. ..., корп. ..., кв. ..., заключенного 31 мая 2010 года между Г.Р. и Г.А.
В остальной части Тимирязевского районного суда г. Москвы от 20 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)