Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Б. - И. на решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 27 июня 2012 года, которым постановлено:
Б. в удовлетворении иска к Закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" о возмещении убытков отказать.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ЗАО "Строймеханизация", в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу убытки в размере ... руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя - ... руб., по оплате услуг БТИ - ... коп.
Заявленные требования Б. мотивировала тем, что 10 февраля 2010 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 93,6 кв. м. В соответствии с договором расчеты по сделке окончательно в полном объеме ею произведены, оплачено недвижимое имущество площадью 93,6 кв. м. Квартира передана в день подписания договора .... При заключении договора ответчиком были представлены документы филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ, выданные и составленные на основе ранее имеющихся данных без фактического обмера строения техником БТИ 28 августа 2008 года. Фактический обмер переданного имущества ими не производился. В январе 2012 года она обнаружила существенные недостатки квартиры, квартира после реконструкции здания в 2008 году частично перестроена и по размеру составляет меньшую площадь. По документам филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ площадь квартиры составляет 78,6 кв. м и уменьшена на 15 кв. м вследствие произведенной реконструкции до ее продажи 10 февраля 2012 года, в связи с чем причинены убытки в размере ... руб. (из расчета: ... руб. (цена квартиры): 93,5 кв. м (общая площадь квартиры по договору купли-продажи) = ... (за 1 кв. м) x 15 кв. м (разница в площади квартиры) = ....).
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности И. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что уменьшение площади квартиры является ухудшением ее качества и, следовательно, требования о возмещении убытков аналогичны требованию о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, в связи с чем обоснованны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности И. доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ЗАО "Строймеханизация" в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением. Об уважительных причинах неявки ответчик не сообщал и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося представителя ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося на заседание представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения, как постановленного с учетом фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б., суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств причинения вреда в результате действий ответчика.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку он является правильным и подтверждается материалами дела.
Как усматривается из материалов дела, ... года между ЗАО "Строймеханизация" (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество - квартиру N 14, находящуюся на втором этаже 16-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., состоящую из трех комнат общей площадью 93,6 кв. м.
Факт передачи указанного недвижимого имущества ответчиком истцу подтверждается актом приема-передачи от 10 февраля 2010 года, подписанным сторонами.
18 февраля 2010 года произведена государственная регистрация перехода права собственности.
В соответствии с п. 3 договора определена продажная цена объекта недвижимого имущества в размере ...., которую покупатель обязался уплатить ... руб. - в день подписания настоящего договора, ... руб. - до 15 февраля 2010 года, ... руб. - до 1 сентября 2010 года. Исполнение истцом обязанности по уплате цены объекта недвижимого имущества ответчиком не оспаривалось, подтверждено представленными в материалы дела квитанциями.
Б., обращаясь в суд о взыскании с ответчика убытков, ссылалась на то, что ответчик продал ей жилой помещение, имеющее фактически меньшую общую площадь, то есть вместо 93,6 кв. м - указанных в договоре, площадь 78,6 кв. м, что подтверждается техническими паспортами на квартиру.
Так, согласно техническому паспорту, выданному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ 28 августа 2008 года квартира, расположенная по адресу: г. ..., имела общую площадь жилого помещения - 93,6 кв. м.
По данным технической инвентаризации по состоянию на 26 марта 2012 года вышеуказанная квартира имеет общую площадь 78,6 кв. м.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу указанной нормы лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие полного состава правонарушения: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков.
Проанализировав обстоятельства дела в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано противоправное поведение ответчика и его вина, повлекшее причинение истцу убытков.
При этом следует исходить также из того, что истцом был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который не расторгнут и не признан недействительным, является действующим, объект недвижимости был передан истцу по акту приема-передачи по условиям договора купли-продажи, принят истцом и оплачен.
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
На основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, в пункте 2 ст. 424 ГК РФ установлен принцип недопустимости изменения цены после заключения договора.
Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2010 года следует, что цена объекта недвижимости в договоре была определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, в связи с чем, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требований о взыскании разницы в общей площади жилого помещение недопустимо. Данный вывод также согласуется с п. 1 ст. 450 ГК РФ, по которому изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к возникшим правоотношениям положений ст. 475 ГК РФ несостоятельны, поскольку по смыслу статей 457, 557 ГК РФ следует, что для предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо описать в договоре то качество товара, на которое претендует покупатель.
Вместе с тем, договор не содержит перечня особых требований к качеству покупаемого товара. Кроме того, согласно передаточному акту от 10 февраля 2010 года ЗАО "Строймеханизация" передало Б. вышеуказанную квартиру, а Б. приняла ее полностью в таком виде, в каком она была на момент подписания договора. Истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, устанавливающей обязанность по доказыванию, не доказала, что заявленные ею дефекты квартиры, как она указывала уменьшение общей площади жилья по сравнению с условиями договора купли-продажи, возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи по вине ответчика. Претензий у Б. к продавцу по качеству передаваемой ей квартиры не имелось. Б. при соответствующей осмотрительности должна была знать о недостатках спорной квартиры - ее общей площади, и согласовала стоимость квартиры с учетом общей площади жилого помещения на день подписания договора купли-продажи и передачи жилья по акту.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в порядке ст. ст. 98 и 100 ГПК РФ у суда не имелось.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным им доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Б. - И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11248/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-11248/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Б. - И. на решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 27 июня 2012 года, которым постановлено:
Б. в удовлетворении иска к Закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" о возмещении убытков отказать.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ЗАО "Строймеханизация", в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу убытки в размере ... руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя - ... руб., по оплате услуг БТИ - ... коп.
Заявленные требования Б. мотивировала тем, что 10 февраля 2010 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 93,6 кв. м. В соответствии с договором расчеты по сделке окончательно в полном объеме ею произведены, оплачено недвижимое имущество площадью 93,6 кв. м. Квартира передана в день подписания договора .... При заключении договора ответчиком были представлены документы филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ, выданные и составленные на основе ранее имеющихся данных без фактического обмера строения техником БТИ 28 августа 2008 года. Фактический обмер переданного имущества ими не производился. В январе 2012 года она обнаружила существенные недостатки квартиры, квартира после реконструкции здания в 2008 году частично перестроена и по размеру составляет меньшую площадь. По документам филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ площадь квартиры составляет 78,6 кв. м и уменьшена на 15 кв. м вследствие произведенной реконструкции до ее продажи 10 февраля 2012 года, в связи с чем причинены убытки в размере ... руб. (из расчета: ... руб. (цена квартиры): 93,5 кв. м (общая площадь квартиры по договору купли-продажи) = ... (за 1 кв. м) x 15 кв. м (разница в площади квартиры) = ....).
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности И. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что уменьшение площади квартиры является ухудшением ее качества и, следовательно, требования о возмещении убытков аналогичны требованию о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, в связи с чем обоснованны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности И. доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ЗАО "Строймеханизация" в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением. Об уважительных причинах неявки ответчик не сообщал и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося представителя ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося на заседание представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения, как постановленного с учетом фактических обстоятельств дела и требований действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б., суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств причинения вреда в результате действий ответчика.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку он является правильным и подтверждается материалами дела.
Как усматривается из материалов дела, ... года между ЗАО "Строймеханизация" (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество - квартиру N 14, находящуюся на втором этаже 16-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., состоящую из трех комнат общей площадью 93,6 кв. м.
Факт передачи указанного недвижимого имущества ответчиком истцу подтверждается актом приема-передачи от 10 февраля 2010 года, подписанным сторонами.
18 февраля 2010 года произведена государственная регистрация перехода права собственности.
В соответствии с п. 3 договора определена продажная цена объекта недвижимого имущества в размере ...., которую покупатель обязался уплатить ... руб. - в день подписания настоящего договора, ... руб. - до 15 февраля 2010 года, ... руб. - до 1 сентября 2010 года. Исполнение истцом обязанности по уплате цены объекта недвижимого имущества ответчиком не оспаривалось, подтверждено представленными в материалы дела квитанциями.
Б., обращаясь в суд о взыскании с ответчика убытков, ссылалась на то, что ответчик продал ей жилой помещение, имеющее фактически меньшую общую площадь, то есть вместо 93,6 кв. м - указанных в договоре, площадь 78,6 кв. м, что подтверждается техническими паспортами на квартиру.
Так, согласно техническому паспорту, выданному филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РБ 28 августа 2008 года квартира, расположенная по адресу: г. ..., имела общую площадь жилого помещения - 93,6 кв. м.
По данным технической инвентаризации по состоянию на 26 марта 2012 года вышеуказанная квартира имеет общую площадь 78,6 кв. м.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу указанной нормы лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие полного состава правонарушения: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков.
Проанализировав обстоятельства дела в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано противоправное поведение ответчика и его вина, повлекшее причинение истцу убытков.
При этом следует исходить также из того, что истцом был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который не расторгнут и не признан недействительным, является действующим, объект недвижимости был передан истцу по акту приема-передачи по условиям договора купли-продажи, принят истцом и оплачен.
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
На основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, в пункте 2 ст. 424 ГК РФ установлен принцип недопустимости изменения цены после заключения договора.
Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2010 года следует, что цена объекта недвижимости в договоре была определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, в связи с чем, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требований о взыскании разницы в общей площади жилого помещение недопустимо. Данный вывод также согласуется с п. 1 ст. 450 ГК РФ, по которому изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к возникшим правоотношениям положений ст. 475 ГК РФ несостоятельны, поскольку по смыслу статей 457, 557 ГК РФ следует, что для предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо описать в договоре то качество товара, на которое претендует покупатель.
Вместе с тем, договор не содержит перечня особых требований к качеству покупаемого товара. Кроме того, согласно передаточному акту от 10 февраля 2010 года ЗАО "Строймеханизация" передало Б. вышеуказанную квартиру, а Б. приняла ее полностью в таком виде, в каком она была на момент подписания договора. Истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, устанавливающей обязанность по доказыванию, не доказала, что заявленные ею дефекты квартиры, как она указывала уменьшение общей площади жилья по сравнению с условиями договора купли-продажи, возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи по вине ответчика. Претензий у Б. к продавцу по качеству передаваемой ей квартиры не имелось. Б. при соответствующей осмотрительности должна была знать о недостатках спорной квартиры - ее общей площади, и согласовала стоимость квартиры с учетом общей площади жилого помещения на день подписания договора купли-продажи и передачи жилья по акту.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в порядке ст. ст. 98 и 100 ГПК РФ у суда не имелось.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным им доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 27 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Б. - И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)