Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Диденко С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего: Андреева А.А.
судей: Куратовой Л.В., Алябьева Д.Н.
при секретаре: Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда
по кассационной жалобе представителя ФИОN 2 - ФИОN 9 на решение Еланского районного суда Волгоградской области от 21 сентября 2011 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:
В иске ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, отказать.
Исковое заявление ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, удовлетворить.
Обязать ФИОN 2 заключить с ФИОN 1 договор купли продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу:.
Взыскать с ФИОN 2 в пользу ФИОN 1 расходы на оплату услуг представителя в размере) рублей.
Взыскать с ФИОN 2 в пользу ФИОN 1 расходы на оплату государственной пошлины в размере) рублей.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Куратовой Л.В., судебная коллегия по гражданским делам
установила:
ФИОN 2 обратилась в суд с иском к ФИОN 1 о взыскании денежных средств, выплаченных ею ответчику по предварительному договору купли-продажи, суммы задатка в двойном размере, о взыскании стоимости произведенного ремонта жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи части жилого дома, расположенного в хуторе. В соответствии с условиями договора ею ответчику в присутствии свидетелей были переданы денежные средства в сумме рублей. Сумма в размере рублей была передана ответчику ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о задатке. В соответствии с п. 6 предварительного договора купли продажи объект должен быть передан продавцом покупателю в течение календарных дней с момента подписания договора. Однако по настоящее время условия предварительного договора купли-продажи жилого дома ответчиком не выполнены, имущество ей в собственность не передано, основной договор купли-продажи не заключен. От государственной регистрации предварительного договора купли-продажи ответчик уклоняется. Впоследствии она узнала, что жилой дом, являющийся предметом оспариваемого договора, ответчику не принадлежит, права ответчика на указанный жилой дом не оформлены и надлежащим образом не зарегистрированы, в связи с чем договор должен быть признан ничтожным, стороны приведены в первоначальное положение. Помимо этого, на основании соглашения о задатке, ею ответчику была передана сумма денег в размере рублей. Таким образом, с ответчика в ее пользу подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере, а именно рублей. Кроме того, после заключения предварительного договора купли-продажи части жилого дома, она и ее бывший супруг, будучи уверенными в том, что основной договор купли-продажи будет заключен с ответчиком в срок, оговоренный в предварительном договоре, вселились в указанную недвижимость и произвели там ремонт: заменили электропроводку, сантехнику, дверь, залили бетонным раствором пол в ванной и в туалете. На указанные ремонтные работы ею затрачена значительная для нее сумма денег - рублей. Для осуществления необходимых работ по ремонту жилого помещения ею был заключен договор бытового подряда, стоимость работ по договору - рублей. В силу того, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, а денежные средства ответчиком были получены в срок, обозначенный в предварительном договоре купли-продажи, ответчик денежные средства неправомерно удерживает и пользуется ими по своему усмотрению. Таким образом, с ответчика в ее пользу подлежит взысканию сумма неустойки в размере рублей. Кроме того, игнорирование ответчиком законных требований по заключению договора купли-продажи, уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по договору причинило ей и членам ее семьи существенный моральный вред, выразившийся в тяжелых нравственных переживаниях, который она оценивает в рублей.
ФИОN 2 просила взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, выплаченные ею ответчику по предварительному договору купли-продажи в размере рублей копеек, двойную сумму задатка в сумме рублей копеек, стоимость произведенного ремонта жилою помещения в размере рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, компенсацию морального вреда в размере рублей, судебные издержки, а именно расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИОN 1 обратилась с встречным исковым заявлением к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка. В обоснование указала, что в заключенном между ней и ответчиком ФИОN 2 предварительном договоре не указана дата заключения основного договора. В пункте 6 предварительного договора, на который ФИОN 2 ссылается, как на основание своих требований, указан лишь срок передачи в собственность истца жилого дома и земельного участка, а не срок заключения договора. Вместе с тем, в день подписания предварительного договора ответчику ФИОN 2 были переданы в собственность земельный участок и размещенная на нем изолированная часть жилого дома, данные обстоятельства не оспариваются ответчиком ФИОN 2. Она выполнила условия предварительного договора, передала ФИОN 2 в собственность изолированную часть жилого дома и земельный участок, после ФИОN 2 вселилась в изолированную часть жилого дома и стала осуществлять там ремонт, то есть владеть и пользоваться недвижимым имуществом, как собственник. Она не оспаривает дату заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, но поскольку срок заключения основного договора в предварительном договоре не предусмотрен, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение года с момент заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка между ней и ответчиком ФИОN 2 должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, получив в службе Росреестра правоустанавливающие документы на изолированную часть жилого дома и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ, она обратилась к ФИОN 2 с предложением заключить основной договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка. Однако ФИОN 2 не прореагировала на ее предложение. Фактически по предварительному договору купли-продажи ФИОN 2 приобрела у нее изолированную часть жилого дома и земельный участок, поскольку каждый из них выполнил свои обязательства по договору, она передала ФИОN 2 недвижимое имущество, а она полностью уплатила ей предусмотренную в договоре стоимость недвижимого имущества. Однако до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между ними не был заключен из-за отсутствия у нее правоустанавливающих документов. ДД.ММ.ГГГГ она получила свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, а ДД.ММ.ГГГГ она получила свидетельство о государственной регистрации права на изолированную часть жилого дома. Единственно возможным вариантом защиты ее прав и интересов в данной ситуации является иск о понуждении ФИОN 2 заключить основной договор купли-продажи имущества, поскольку ФИОN 2 пользуется изолированной частью жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
ФИОN 1 просила суд в удовлетворении первоначального искового заявления истца ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи 1/2 части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда отказать и обязать ответчика ФИОN 2 заключить с ней договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу:, хутор, взыскать с ответчика в ее пользу расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ФИОN 2 - ФИОN 9 оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
По смыслу указанной статьи решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла законодательства (ст. 11 ГПК РФ)
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное решение указанным требованиям не отвечает.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 445 ч. 4 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 2 и ФИОN 1 было составлено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИОN 1 намерена передать ФИОN 2 право собственности на недвижимое имущество - жилой дом, находящийся в х. <...> за цену рублей. В обеспечение обязательств продавцу передан задаток рублей.
Из представленного суду предварительного договора купли-продажи следует, что ФИОN 1 обязуется передать в собственность ФИОN 2, а та обязуется принять в собственность жилой дом и земельный участок, находящийся в х., и уплатить денежную сумму в размере рублей. Согласно п. 4 указанного договора, жилой дом и земельный участок, до подписания договора осмотрены и переданы в качественном состоянии, известном покупателю. В соответствии с п. 6 предварительного договора в случае невыполнения условий настоящего договора и не предоставления в собственность покупателю жилого дома и земельного участка. находящегося по адресу х. суток с момента его подписания, продавец несет ответственность, согласно ст. ст. 445, 429 ГК РФ.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании выписки из похозяйственной книги за ФИОN 1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью кв. м, по адресу х.,.
ДД.ММ.ГГГГ на основании выписки из похозяйственной книги, кадастрового паспорта помещения за ФИОN 1 зарегистрировано право собственности на изолированную часть жилого дома, площадью. м. по адресу: х.. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации N.
Установив данные обстоятельства и указав об этом в решении, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи являются обоснованными, поскольку предварительный договор не соответствует требования ст. 429 ГК РФ. В нем содержится обязанность продавца передать в собственность покупателя, а покупателя принять в собственность жилой дом и земельный участок, то есть содержатся условия основного договора купли-продажи. Кроме этого, ФИОN 1 недвижимое имущество фактически было передано в собственность ФИОN 2, а последней были уплачены денежные средства ФИОN 1. При этом способ защиты ФИОN 2 выбран неправильно, так как согласно ст. 445 ГК РФ, единственным способом защиты в данном случае является понуждение к заключению договора. Кроме этого, в первоначальном иске в просительной части отсутствуют требования истца о признании предварительного договора ничтожным. По указанным основаниям, в первоначальном иске ФИОN 2 к ФИОN 1 суд отказал.
С данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку указанные выводы противоречивы, и основаны на неверном толковании судом норм материального права.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного Кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющихся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, в том числе, данные о площади объектов, о границах земельного участка.
Из представленного суду предварительного договора купли-продажи следует, что предметом договора выступают земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: хутор.
При этом встречные исковые требования ФИОN 1, которые удовлетворил суд, были заявлены о заключении договора купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: хутор
Кроме того, предварительный договор не содержит сведений о площади и границах отчуждаемых объектов недвижимого имущества, не содержит данных об основаниях принадлежности объектов продавцу, не имеет даты.
Таким образом, вышеуказанный предварительный договор не может являться заключенным.
Тем более, данный договор не может являться заключенным основным договором купли-продажи недвижимого имущества, как об этом указал суд, одновременно решением понуждая ФИОN 2 к заключению с ФИОN 1 договора купли-продажи.
Следовательно, указанный предварительный договор не может повлечь последствий, предусмотренных ст. 429, 445 ГК РФ, и основания для удовлетворения иска встречного иска ФИОN 1 к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора купли-продажи отсутствуют.
При этом первоначальные исковые требования ФИОN 2 к ФИОN 1, в удовлетворении которых отказал суд, частично обоснованны.
Так, в силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку установлено, что договор купли-продажи не заключен, то денежные средства, переданные ФИОN 11 ФИОN 12 по несуществующему обязательству - незаключенной сделке в сумме рублей, подлежат взысканию с ФИОN 1 в качестве неосновательного обогащения. При этом, поскольку предварительный договор не заключен, сумма рублей, именуемая задатком, также подлежит возвращению и должна быть расценена в качестве аванса. Следовательно, взысканию подлежит рублей.
Соответственно, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ. Истец ФИОN 2 просит взыскать с ответчика ФИОN 1 данные проценты от суммы рублей, по ставке ЦБ РФ 8,25%, всего на сумму рубля. Расчет истца не является верным. Так, рублей.
Также ФИОN 2 просит взыскать с ФИОN 1 денежные средства, затраченные ею на ремонт жилого помещения, ссылаясь на то, что произведенные улучшения жилого помещения являются неотделимыми улучшениями и не подлежат выделению в натуре
В соответствии с товарными чеками, ДД.ММ.ГГГГ приобретены предметы, необходимые для проведения ремонтных работ на сумму рублей.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 10 и ФИОN 2 заключен договор бытового подряда, согласно которого подрядчик обязуется выполнить работы по ремонту жилого помещения заказчика - дома, расположенного по адресу х.. Общая стоимость работ составляет рублей.
Однако из представленных доказательств не следует, что товары, указанные в чеках, были приобретены именно ФИОN 2. Истцом не доказано, что данные товары были использованы при ремонте спорных объектов недвижимости, а также то, что работы, указанные в договоре подряда, выполнены и оплачены ею. Из представленных доказательств не следует и то, что заявленные улучшения являются неотделимыми, на что указывает ФИОN 2 в иске.
Следовательно, в этой части иска ФИОN 2 надлежит отказать.
Также необоснованны требования ФИОN 2 о компенсации морального вреда
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Спор между сторонами возник из имущественных правоотношений. Компенсация морального вреда в данном случае законом не предусмотрена. Доказательств перенесения физических и нравственных страданий в результате действий ФИОN 1 истцом не представлено, следовательно, иск ФИОN 2 в части требований компенсации морального вреда не обоснован и не подлежит удовлетворению.
Следует также отметить, что исковые требования о признании предварительного договора ничтожным, ФИОN 2 не были заявлены, что подтверждается исковым заявлением ФИОN 2. В просительной части искового заявления данные требования отсутствуют.
При таких данных, постановленное судом решение не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения и подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных сторонами доказательств, судебная коллегия считает возможным постановить по делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
В силу ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым изменить распределение судебных расходов.
В соответствии со ст. 98 ч. 1, ст. 100 ГПК РФ, с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 подлежат взысканию расходы в размере рублей на оплату услуг представителя ФИОN 9 в разумных пределах с учетом объема и степени сложности дела, периода участия представителя в суде.
Кроме того, с ответчика ФИОN 1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета, поскольку истцу ФИОN 2 при подаче искового заявления предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины до вынесения решения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Еланского районного суда Волгоградской области от 21 сентября 2011 года отменить, постановить по делу новое решение.
Взыскать с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 денежные средства в размере рублей, денежные средства в размере рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей. ФИОN 2 в остальной части иска к ФИОN 1 о взыскании денежных средств по договору в виде двойной суммы задатка, в остальной части иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в иске о взыскании стоимости ремонта жилого помещения и о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя рублей.
Взыскать с ФИОN 1 госпошлину в доход бюджета в размере рубля копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу:, - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-14912/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2011 г. по делу N 33-14912/2011
Судья: Диденко С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего: Андреева А.А.
судей: Куратовой Л.В., Алябьева Д.Н.
при секретаре: Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда
по кассационной жалобе представителя ФИОN 2 - ФИОN 9 на решение Еланского районного суда Волгоградской области от 21 сентября 2011 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:
В иске ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, отказать.
Исковое заявление ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, удовлетворить.
Обязать ФИОN 2 заключить с ФИОN 1 договор купли продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу:.
Взыскать с ФИОN 2 в пользу ФИОN 1 расходы на оплату услуг представителя в размере) рублей.
Взыскать с ФИОN 2 в пользу ФИОN 1 расходы на оплату государственной пошлины в размере) рублей.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Куратовой Л.В., судебная коллегия по гражданским делам
установила:
ФИОN 2 обратилась в суд с иском к ФИОN 1 о взыскании денежных средств, выплаченных ею ответчику по предварительному договору купли-продажи, суммы задатка в двойном размере, о взыскании стоимости произведенного ремонта жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи части жилого дома, расположенного в хуторе. В соответствии с условиями договора ею ответчику в присутствии свидетелей были переданы денежные средства в сумме рублей. Сумма в размере рублей была передана ответчику ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о задатке. В соответствии с п. 6 предварительного договора купли продажи объект должен быть передан продавцом покупателю в течение календарных дней с момента подписания договора. Однако по настоящее время условия предварительного договора купли-продажи жилого дома ответчиком не выполнены, имущество ей в собственность не передано, основной договор купли-продажи не заключен. От государственной регистрации предварительного договора купли-продажи ответчик уклоняется. Впоследствии она узнала, что жилой дом, являющийся предметом оспариваемого договора, ответчику не принадлежит, права ответчика на указанный жилой дом не оформлены и надлежащим образом не зарегистрированы, в связи с чем договор должен быть признан ничтожным, стороны приведены в первоначальное положение. Помимо этого, на основании соглашения о задатке, ею ответчику была передана сумма денег в размере рублей. Таким образом, с ответчика в ее пользу подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере, а именно рублей. Кроме того, после заключения предварительного договора купли-продажи части жилого дома, она и ее бывший супруг, будучи уверенными в том, что основной договор купли-продажи будет заключен с ответчиком в срок, оговоренный в предварительном договоре, вселились в указанную недвижимость и произвели там ремонт: заменили электропроводку, сантехнику, дверь, залили бетонным раствором пол в ванной и в туалете. На указанные ремонтные работы ею затрачена значительная для нее сумма денег - рублей. Для осуществления необходимых работ по ремонту жилого помещения ею был заключен договор бытового подряда, стоимость работ по договору - рублей. В силу того, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, а денежные средства ответчиком были получены в срок, обозначенный в предварительном договоре купли-продажи, ответчик денежные средства неправомерно удерживает и пользуется ими по своему усмотрению. Таким образом, с ответчика в ее пользу подлежит взысканию сумма неустойки в размере рублей. Кроме того, игнорирование ответчиком законных требований по заключению договора купли-продажи, уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по договору причинило ей и членам ее семьи существенный моральный вред, выразившийся в тяжелых нравственных переживаниях, который она оценивает в рублей.
ФИОN 2 просила взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, выплаченные ею ответчику по предварительному договору купли-продажи в размере рублей копеек, двойную сумму задатка в сумме рублей копеек, стоимость произведенного ремонта жилою помещения в размере рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, компенсацию морального вреда в размере рублей, судебные издержки, а именно расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИОN 1 обратилась с встречным исковым заявлением к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка. В обоснование указала, что в заключенном между ней и ответчиком ФИОN 2 предварительном договоре не указана дата заключения основного договора. В пункте 6 предварительного договора, на который ФИОN 2 ссылается, как на основание своих требований, указан лишь срок передачи в собственность истца жилого дома и земельного участка, а не срок заключения договора. Вместе с тем, в день подписания предварительного договора ответчику ФИОN 2 были переданы в собственность земельный участок и размещенная на нем изолированная часть жилого дома, данные обстоятельства не оспариваются ответчиком ФИОN 2. Она выполнила условия предварительного договора, передала ФИОN 2 в собственность изолированную часть жилого дома и земельный участок, после ФИОN 2 вселилась в изолированную часть жилого дома и стала осуществлять там ремонт, то есть владеть и пользоваться недвижимым имуществом, как собственник. Она не оспаривает дату заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, но поскольку срок заключения основного договора в предварительном договоре не предусмотрен, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение года с момент заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка между ней и ответчиком ФИОN 2 должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, получив в службе Росреестра правоустанавливающие документы на изолированную часть жилого дома и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ, она обратилась к ФИОN 2 с предложением заключить основной договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка. Однако ФИОN 2 не прореагировала на ее предложение. Фактически по предварительному договору купли-продажи ФИОN 2 приобрела у нее изолированную часть жилого дома и земельный участок, поскольку каждый из них выполнил свои обязательства по договору, она передала ФИОN 2 недвижимое имущество, а она полностью уплатила ей предусмотренную в договоре стоимость недвижимого имущества. Однако до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между ними не был заключен из-за отсутствия у нее правоустанавливающих документов. ДД.ММ.ГГГГ она получила свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, а ДД.ММ.ГГГГ она получила свидетельство о государственной регистрации права на изолированную часть жилого дома. Единственно возможным вариантом защиты ее прав и интересов в данной ситуации является иск о понуждении ФИОN 2 заключить основной договор купли-продажи имущества, поскольку ФИОN 2 пользуется изолированной частью жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
ФИОN 1 просила суд в удовлетворении первоначального искового заявления истца ФИОN 2 к ФИОN 1 о признании предварительного договора купли-продажи 1/2 части жилого дома ничтожным, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда отказать и обязать ответчика ФИОN 2 заключить с ней договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу:, хутор, взыскать с ответчика в ее пользу расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ФИОN 2 - ФИОN 9 оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
По смыслу указанной статьи решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла законодательства (ст. 11 ГПК РФ)
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное решение указанным требованиям не отвечает.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 445 ч. 4 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 2 и ФИОN 1 было составлено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИОN 1 намерена передать ФИОN 2 право собственности на недвижимое имущество - жилой дом, находящийся в х. <...> за цену рублей. В обеспечение обязательств продавцу передан задаток рублей.
Из представленного суду предварительного договора купли-продажи следует, что ФИОN 1 обязуется передать в собственность ФИОN 2, а та обязуется принять в собственность жилой дом и земельный участок, находящийся в х., и уплатить денежную сумму в размере рублей. Согласно п. 4 указанного договора, жилой дом и земельный участок, до подписания договора осмотрены и переданы в качественном состоянии, известном покупателю. В соответствии с п. 6 предварительного договора в случае невыполнения условий настоящего договора и не предоставления в собственность покупателю жилого дома и земельного участка. находящегося по адресу х. суток с момента его подписания, продавец несет ответственность, согласно ст. ст. 445, 429 ГК РФ.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании выписки из похозяйственной книги за ФИОN 1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью кв. м, по адресу х.,.
ДД.ММ.ГГГГ на основании выписки из похозяйственной книги, кадастрового паспорта помещения за ФИОN 1 зарегистрировано право собственности на изолированную часть жилого дома, площадью. м. по адресу: х.. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации N.
Установив данные обстоятельства и указав об этом в решении, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи являются обоснованными, поскольку предварительный договор не соответствует требования ст. 429 ГК РФ. В нем содержится обязанность продавца передать в собственность покупателя, а покупателя принять в собственность жилой дом и земельный участок, то есть содержатся условия основного договора купли-продажи. Кроме этого, ФИОN 1 недвижимое имущество фактически было передано в собственность ФИОN 2, а последней были уплачены денежные средства ФИОN 1. При этом способ защиты ФИОN 2 выбран неправильно, так как согласно ст. 445 ГК РФ, единственным способом защиты в данном случае является понуждение к заключению договора. Кроме этого, в первоначальном иске в просительной части отсутствуют требования истца о признании предварительного договора ничтожным. По указанным основаниям, в первоначальном иске ФИОN 2 к ФИОN 1 суд отказал.
С данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку указанные выводы противоречивы, и основаны на неверном толковании судом норм материального права.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного Кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющихся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, в том числе, данные о площади объектов, о границах земельного участка.
Из представленного суду предварительного договора купли-продажи следует, что предметом договора выступают земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: хутор.
При этом встречные исковые требования ФИОN 1, которые удовлетворил суд, были заявлены о заключении договора купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: хутор
Кроме того, предварительный договор не содержит сведений о площади и границах отчуждаемых объектов недвижимого имущества, не содержит данных об основаниях принадлежности объектов продавцу, не имеет даты.
Таким образом, вышеуказанный предварительный договор не может являться заключенным.
Тем более, данный договор не может являться заключенным основным договором купли-продажи недвижимого имущества, как об этом указал суд, одновременно решением понуждая ФИОN 2 к заключению с ФИОN 1 договора купли-продажи.
Следовательно, указанный предварительный договор не может повлечь последствий, предусмотренных ст. 429, 445 ГК РФ, и основания для удовлетворения иска встречного иска ФИОN 1 к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора купли-продажи отсутствуют.
При этом первоначальные исковые требования ФИОN 2 к ФИОN 1, в удовлетворении которых отказал суд, частично обоснованны.
Так, в силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку установлено, что договор купли-продажи не заключен, то денежные средства, переданные ФИОN 11 ФИОN 12 по несуществующему обязательству - незаключенной сделке в сумме рублей, подлежат взысканию с ФИОN 1 в качестве неосновательного обогащения. При этом, поскольку предварительный договор не заключен, сумма рублей, именуемая задатком, также подлежит возвращению и должна быть расценена в качестве аванса. Следовательно, взысканию подлежит рублей.
Соответственно, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ. Истец ФИОN 2 просит взыскать с ответчика ФИОN 1 данные проценты от суммы рублей, по ставке ЦБ РФ 8,25%, всего на сумму рубля. Расчет истца не является верным. Так, рублей.
Также ФИОN 2 просит взыскать с ФИОN 1 денежные средства, затраченные ею на ремонт жилого помещения, ссылаясь на то, что произведенные улучшения жилого помещения являются неотделимыми улучшениями и не подлежат выделению в натуре
В соответствии с товарными чеками, ДД.ММ.ГГГГ приобретены предметы, необходимые для проведения ремонтных работ на сумму рублей.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 10 и ФИОN 2 заключен договор бытового подряда, согласно которого подрядчик обязуется выполнить работы по ремонту жилого помещения заказчика - дома, расположенного по адресу х.. Общая стоимость работ составляет рублей.
Однако из представленных доказательств не следует, что товары, указанные в чеках, были приобретены именно ФИОN 2. Истцом не доказано, что данные товары были использованы при ремонте спорных объектов недвижимости, а также то, что работы, указанные в договоре подряда, выполнены и оплачены ею. Из представленных доказательств не следует и то, что заявленные улучшения являются неотделимыми, на что указывает ФИОN 2 в иске.
Следовательно, в этой части иска ФИОN 2 надлежит отказать.
Также необоснованны требования ФИОN 2 о компенсации морального вреда
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Спор между сторонами возник из имущественных правоотношений. Компенсация морального вреда в данном случае законом не предусмотрена. Доказательств перенесения физических и нравственных страданий в результате действий ФИОN 1 истцом не представлено, следовательно, иск ФИОN 2 в части требований компенсации морального вреда не обоснован и не подлежит удовлетворению.
Следует также отметить, что исковые требования о признании предварительного договора ничтожным, ФИОN 2 не были заявлены, что подтверждается исковым заявлением ФИОN 2. В просительной части искового заявления данные требования отсутствуют.
При таких данных, постановленное судом решение не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения и подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных сторонами доказательств, судебная коллегия считает возможным постановить по делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
В силу ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым изменить распределение судебных расходов.
В соответствии со ст. 98 ч. 1, ст. 100 ГПК РФ, с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 подлежат взысканию расходы в размере рублей на оплату услуг представителя ФИОN 9 в разумных пределах с учетом объема и степени сложности дела, периода участия представителя в суде.
Кроме того, с ответчика ФИОN 1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета, поскольку истцу ФИОN 2 при подаче искового заявления предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины до вынесения решения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Еланского районного суда Волгоградской области от 21 сентября 2011 года отменить, постановить по делу новое решение.
Взыскать с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 денежные средства в размере рублей, денежные средства в размере рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей. ФИОN 2 в остальной части иска к ФИОN 1 о взыскании денежных средств по договору в виде двойной суммы задатка, в остальной части иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в иске о взыскании стоимости ремонта жилого помещения и о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с ФИОN 1 в пользу ФИОN 2 в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя рублей.
Взыскать с ФИОN 1 госпошлину в доход бюджета в размере рубля копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИОN 1 к ФИОN 2 об обязании заключить договор купли-продажи изолированной части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу:, - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)