Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Горкушенко Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего Андреева А.А.,
судей Алябьева Д.Н., Самойловой Н.Г.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Алябьева Д.Н. гражданское дело по кассационной жалобе ИП ФИОN 1,
на решение Иловлинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
Иск индивидуального предпринимателя ФИОN 1 к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора аренды и взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИОN 1 государственную пошлину в доход муниципального образования в размере рублей.
установила:
ИП ФИОN 1 обратился в суд с иском к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора аренды и взыскании убытков.
В обоснование иска указал следующее.
С ДД.ММ.ГГГГ он по устной договоренности с ответчиком занимал комнату в квартире, расположенной по адресу:, р..
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды сроком действия 11 месяцев. По условиям договора размер арендной платы составлял рублей, фактически по устной договоренности он выплачивал арендную плату в размере рублей, при этом квитанции о получении денежных средств ответчиком не выдавались.
ДД.ММ.ГГГГ при внесении арендной платы он отказался передавать ответчику денежные средства без подписания расходного ордера на сумму рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручил ему уведомление, согласно которого по окончании срока действия договора новый договор аренды с ним заключаться не будет.
Он в свою очередь направил ответчику уведомление о том, что намеревается возобновить договор аренды. Арендную плату он направил ответчику почтовым переводом.
Считает, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора аренды, однако ответчик отказал ему в заключении договора аренды и заключил указанный договор с другим лицом.
Отказ в заключении договора аренды повлек для него убытки, выразившиеся во временном приостановлении предпринимательской деятельности, уменьшении клиентской базы, поскольку он лишился дохода, на который мог рассчитывать в том случае, если бы ответчик не уклонялся от заключения договора аренды.
Просил суд понудить ФИОN 2 заключить с ним договор аренды комнаты площадью 10,2 кв. м в нежилом помещении, расположенном по адресу:, р., и взыскать с ответчика убытки в размере рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе ИП ФИОN 1 просит отменить решение ввиду его незаконности и необоснованности.
Проверив законность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ФИОN 2 - ФИОN 8, возражавшего по доводам жалобы, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Разрешая спор по существу, суд установил следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 2 и индивидуальным предпринимателем ФИОN 1 заключен договор аренды комнаты, площадью 10,2 кв. м, расположенной в офисе по адресу:, р., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное нежилое помещение - офис, принадлежит на праве собственности ФИОN 2
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендуемое помещение сдается в аренду за фиксированную сумму рублей в месяц, уплачиваемую до 10-го числа текущего месяца авансовыми платежами арендодателю наличными деньгами.
Судом установлено, что в нарушение условий договора арендная плата за июль 2010 года и август 2010 года направлена ИП ФИОN 1 ФИОN 2 почтовым переводом ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства выданы ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кассовыми чеками.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с подпунктами "б, в" пункта 2.2 договора аренды арендатор обязан содержать помещение и оборудование в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечить пожарную и электротехническую безопасность; своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
В нарушение условий договора аренды ИП ФИОN 1 не содержал арендованное помещение и оборудование в полной исправности и образцовом санитарном состоянии.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу вручено уведомление с просьбой освободить арендуемое помещение до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что договор аренды с истцом продлен не будет.
Истцом в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о намерении продления договора аренды.
Договор аренды указанного помещения между сторонами на новый срок не заключался, истец освободил арендуемое помещение ДД.ММ.ГГГГ, что не оспорено сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ ФИОN 9, действуя на основании доверенности, выданной ФИОN 2, заключила договор аренды нежилого помещения с ФИОN 13 Однако предметом договора аренды является нежилое помещение - комната площадью 8 кв. м, а также помещения: коридор, туалет, ванная комната, тамбур входа, лестница, расположенные по адресу:, р..
Договор аренды нежилого помещения площадью 10,2 кв. м, находящегося по тому же адресу ФИОN 2 с кем-либо не заключался.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, показаниями свидетелей ФИОN 10, ФИОN 11, ФИОN 12, ФИОN 9, которым судом дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность заключить договор аренды по истечении срока договора аренды законодательством не предусмотрена.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, закон предоставляет арендатору право требовать не понуждения арендодателя заключить договор аренды, а перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и то, при наличии ряда обязательных условий, которые ИП ФИОN 1 либо не были соблюдены, в частности, ненадлежащее исполнение им обязанностей арендатора, либо просто отсутствуют, в частности, наличие договора аренды того же объекта между арендодателем и новым арендатором.
Следовательно, суд первой инстанции на законных основаниях отказал ИП ФИОN 1 в удовлетворении требований о понуждении ФИОN 2 к заключению договора аренды.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленного иска в части возмещения убытков, поскольку наличие юридически значимых обстоятельств, необходимых в силу ст. ст. 15, 393, 1064 Гражданского кодекса РФ для взыскания с ответчика убытков, а именно: факт причинения вреда действиями (бездействием) ответчика, причинная связь между действиями и убытками, а также размер причиненных убытков, - не доказано.
В кассационной жалобе ИП ФИОN 1 указывает на то, что судом не приобщены к материалам дела, сделанные им фото, в обоснование заявленных требований, не допрошены свидетели, показания которых имеют существенное значение для дела. Судом не учтено то обстоятельство, что у него отсутствовала возможность внести арендную плату за июль 2010 года по вине ответчика, поскольку ФИОN 2 уклонялся от получения денежных средств. Приводит доводы о несогласии с приведенной в решении суда оценкой показаний свидетелей. Считает, что в настоящее время комнату, размером 10,2 кв. м занимает ФИОN 13, в связи с чем нарушено его право арендатора, предусмотренное ч. 1 ст. 621 ГК РФ.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы о том, что судом в нарушение требований закона не приобщены сделанные истцом фото, поскольку из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на вопрос суда о приобщении к материалам дела фото в обоснование иска ИП ФИОN 1 ответил отказом. В протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ на вопрос суда о представлении дополнительных доказательств данные фотографии также не были представлены истцом. Замечания на протоколы судебных заседаний ИП ФИОN 1 не приносились.
Не являются основанием к отмене судебного постановления доводы жалобы о том, что у истца отсутствовала возможность внести арендную плату за июль 2010 года по вине ответчика ввиду уклонения последним от получения денежных средств, поскольку препятствий для направления ИП ФИОN 1 арендной платы в установленные договором сроки не имелось.
Не принимаются доводы жалобы о несогласии истца с приведенной в решении оценкой показаний допрошенных свидетелей, поскольку право оценки доказательств по делу принадлежит суду первой инстанции, оснований к переоценке представленных доказательств не имеется.
Иные доводы в кассационной жалобе о том, что судом не дано надлежащей оценки всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, не могут служить основанием для отмены судебного постановления, поскольку всем представленным доказательствам по делу судом была дана правильная правовая оценка, соответствующая фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Иловлинского районного суда Волгоградской области от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ИП ФИОN 1 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-14964/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 ноября 2011 г. по делу N 33-14964/2011
Судья: Горкушенко Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего Андреева А.А.,
судей Алябьева Д.Н., Самойловой Н.Г.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Алябьева Д.Н. гражданское дело по кассационной жалобе ИП ФИОN 1,
на решение Иловлинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
Иск индивидуального предпринимателя ФИОN 1 к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора аренды и взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИОN 1 государственную пошлину в доход муниципального образования в размере рублей.
установила:
ИП ФИОN 1 обратился в суд с иском к ФИОN 2 о понуждении к заключению договора аренды и взыскании убытков.
В обоснование иска указал следующее.
С ДД.ММ.ГГГГ он по устной договоренности с ответчиком занимал комнату в квартире, расположенной по адресу:, р..
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды сроком действия 11 месяцев. По условиям договора размер арендной платы составлял рублей, фактически по устной договоренности он выплачивал арендную плату в размере рублей, при этом квитанции о получении денежных средств ответчиком не выдавались.
ДД.ММ.ГГГГ при внесении арендной платы он отказался передавать ответчику денежные средства без подписания расходного ордера на сумму рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручил ему уведомление, согласно которого по окончании срока действия договора новый договор аренды с ним заключаться не будет.
Он в свою очередь направил ответчику уведомление о том, что намеревается возобновить договор аренды. Арендную плату он направил ответчику почтовым переводом.
Считает, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора аренды, однако ответчик отказал ему в заключении договора аренды и заключил указанный договор с другим лицом.
Отказ в заключении договора аренды повлек для него убытки, выразившиеся во временном приостановлении предпринимательской деятельности, уменьшении клиентской базы, поскольку он лишился дохода, на который мог рассчитывать в том случае, если бы ответчик не уклонялся от заключения договора аренды.
Просил суд понудить ФИОN 2 заключить с ним договор аренды комнаты площадью 10,2 кв. м в нежилом помещении, расположенном по адресу:, р., и взыскать с ответчика убытки в размере рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе ИП ФИОN 1 просит отменить решение ввиду его незаконности и необоснованности.
Проверив законность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ФИОN 2 - ФИОN 8, возражавшего по доводам жалобы, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Разрешая спор по существу, суд установил следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИОN 2 и индивидуальным предпринимателем ФИОN 1 заключен договор аренды комнаты, площадью 10,2 кв. м, расположенной в офисе по адресу:, р., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное нежилое помещение - офис, принадлежит на праве собственности ФИОN 2
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендуемое помещение сдается в аренду за фиксированную сумму рублей в месяц, уплачиваемую до 10-го числа текущего месяца авансовыми платежами арендодателю наличными деньгами.
Судом установлено, что в нарушение условий договора арендная плата за июль 2010 года и август 2010 года направлена ИП ФИОN 1 ФИОN 2 почтовым переводом ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства выданы ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кассовыми чеками.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с подпунктами "б, в" пункта 2.2 договора аренды арендатор обязан содержать помещение и оборудование в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечить пожарную и электротехническую безопасность; своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
В нарушение условий договора аренды ИП ФИОN 1 не содержал арендованное помещение и оборудование в полной исправности и образцовом санитарном состоянии.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу вручено уведомление с просьбой освободить арендуемое помещение до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что договор аренды с истцом продлен не будет.
Истцом в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о намерении продления договора аренды.
Договор аренды указанного помещения между сторонами на новый срок не заключался, истец освободил арендуемое помещение ДД.ММ.ГГГГ, что не оспорено сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ ФИОN 9, действуя на основании доверенности, выданной ФИОN 2, заключила договор аренды нежилого помещения с ФИОN 13 Однако предметом договора аренды является нежилое помещение - комната площадью 8 кв. м, а также помещения: коридор, туалет, ванная комната, тамбур входа, лестница, расположенные по адресу:, р..
Договор аренды нежилого помещения площадью 10,2 кв. м, находящегося по тому же адресу ФИОN 2 с кем-либо не заключался.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, показаниями свидетелей ФИОN 10, ФИОN 11, ФИОN 12, ФИОN 9, которым судом дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность заключить договор аренды по истечении срока договора аренды законодательством не предусмотрена.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, закон предоставляет арендатору право требовать не понуждения арендодателя заключить договор аренды, а перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и то, при наличии ряда обязательных условий, которые ИП ФИОN 1 либо не были соблюдены, в частности, ненадлежащее исполнение им обязанностей арендатора, либо просто отсутствуют, в частности, наличие договора аренды того же объекта между арендодателем и новым арендатором.
Следовательно, суд первой инстанции на законных основаниях отказал ИП ФИОN 1 в удовлетворении требований о понуждении ФИОN 2 к заключению договора аренды.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленного иска в части возмещения убытков, поскольку наличие юридически значимых обстоятельств, необходимых в силу ст. ст. 15, 393, 1064 Гражданского кодекса РФ для взыскания с ответчика убытков, а именно: факт причинения вреда действиями (бездействием) ответчика, причинная связь между действиями и убытками, а также размер причиненных убытков, - не доказано.
В кассационной жалобе ИП ФИОN 1 указывает на то, что судом не приобщены к материалам дела, сделанные им фото, в обоснование заявленных требований, не допрошены свидетели, показания которых имеют существенное значение для дела. Судом не учтено то обстоятельство, что у него отсутствовала возможность внести арендную плату за июль 2010 года по вине ответчика, поскольку ФИОN 2 уклонялся от получения денежных средств. Приводит доводы о несогласии с приведенной в решении суда оценкой показаний свидетелей. Считает, что в настоящее время комнату, размером 10,2 кв. м занимает ФИОN 13, в связи с чем нарушено его право арендатора, предусмотренное ч. 1 ст. 621 ГК РФ.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы о том, что судом в нарушение требований закона не приобщены сделанные истцом фото, поскольку из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на вопрос суда о приобщении к материалам дела фото в обоснование иска ИП ФИОN 1 ответил отказом. В протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ на вопрос суда о представлении дополнительных доказательств данные фотографии также не были представлены истцом. Замечания на протоколы судебных заседаний ИП ФИОN 1 не приносились.
Не являются основанием к отмене судебного постановления доводы жалобы о том, что у истца отсутствовала возможность внести арендную плату за июль 2010 года по вине ответчика ввиду уклонения последним от получения денежных средств, поскольку препятствий для направления ИП ФИОN 1 арендной платы в установленные договором сроки не имелось.
Не принимаются доводы жалобы о несогласии истца с приведенной в решении оценкой показаний допрошенных свидетелей, поскольку право оценки доказательств по делу принадлежит суду первой инстанции, оснований к переоценке представленных доказательств не имеется.
Иные доводы в кассационной жалобе о том, что судом не дано надлежащей оценки всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, не могут служить основанием для отмены судебного постановления, поскольку всем представленным доказательствам по делу судом была дана правильная правовая оценка, соответствующая фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Иловлинского районного суда Волгоградской области от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ИП ФИОN 1 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)