Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Евлогиева Т.Н.
Судья: Федярова С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Блиновой М.А., Спиридонова А.Е., при секретаре Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к индивидуальному предпринимателю О., Обществу с ограниченной ответственностью, Закрытому акционерному обществу фирма о признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе открытого акционерного общества на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 апреля 2012 года, которым постановлено:
признать за А. право собственности на
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
А. изначально обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и ЗАО фирма. С учетом последующих уточнений и дополнений ею были предъявлены требования к ... О., ООО и ЗАО фирма о признании права собственности на квартиру под N, состоящую из комнаты, расположенной в жилом.
Исковые требования мотивировала тем, что 05 февраля 2009 года между ней и .... О. был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 января 2009 года, заключенному между О. и ООО. В соответствии с п. 1.1 указанного договора Сторона 1 (ИП О.) передал ей право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных ею (Сторона 2) за квартиру с условным номером N указанного многоквартирного жилого дома, принадлежащее О. согласно заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры между ООО и О. Основанием для заключения договора уступки права требования послужил предварительный договор купли-продажи квартиры от 27 января 2009 года, заключенный между ответчиками О. (покупателем) и ООО (продавцом). При этом право собственности продавца на это жилое помещение должно было перейти к обществу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между фирмой и ООО. Свои обязательства по предварительному договору она (истица) исполнила, денежные средства за приобретаемую квартиру, равно как и дополнительные целевые сборы, уплатила, а ООО от заключения основного договора уклонилось, хотя строительство жилого дома практически завершено. 04 марта 2009 года спорная квартира передана ей по акту приема-передачи, и с этого момента она постоянно проживает в ней, поскольку не имеет иного места жительства, на протяжении всего указанного времени владеет и пользуется данной квартирой, осуществляет ремонт за собственный счет, ведет личное хозяйство, получает по данному адресу корреспонденцию и прочее. Поэтому считает, что на основании предварительного договора купли-продажи от 27 января 2009 и договора уступки права требования по предварительному договору купли-продажи от 05 февраля 2009 года ею куплена указанная спорная квартира. Ответчиком ... О. ее право на спорную квартиру полностью признается. Ответчик ООО также не возражает против удовлетворения ее требований. Считает, что единственный ответчик - ЗАО фирма препятствует исполнению обязательств сторонами по указанным выше договорам и в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств, возложенных на него договором уступки права требования, предварительным договором купли-продажи квартиры и договором инвестирования строительства жилого дома от 15 января 2007 года.
В судебном заседании истец А. и ее представитель Б. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, и вновь привели их суду. При этом представитель истца Б. пояснила, что спорная квартира должна была перейти в собственность ООО согласно договору инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ООО и ЗАО фирма. Застройщик - ЗАО Фирма осуществлял строительство дома и после его принятия в эксплуатацию обязан был передать инвестору - ООО квартиры и нежилые помещения без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении N 1 к договору, в собственность. На основании п. 3 предварительного договора, заключенного между ООО и .... О., стороны согласовали стоимость спорной квартиры и претензий друг к другу по расчету не предъявляли. Несмотря на наличие в предварительном договоре условия о заключении в будущем основного договора купли-продажи он, по независящим от истца причинам, не заключен. Причиной этому стало наличие спора между ЗАО фирма и ООО по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома. В ООО введена процедура банкротства, общество уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, поскольку квартиры ему не переданы, а ЗАО фирма не признает права инвесторов на построенные за их счет квартиры. В настоящее время строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорная квартира находится в фактическом пользовании истца, А. проживает в указанной квартире, расчет по оплате его стоимости истица произвела в полном объеме. А. обращалась в Московский районный суд г. Чебоксары с требованием к О. о возврате ей денежных средств в размере рублей в связи с невыполнением обязательств по передаче квартиры ей в собственность. Однако, впоследствии определением суда был изменен порядок и способ исполнения указанного решения суда, в соответствии с которым право требовать заключить основной договор купли-продажи перешло от О. к А. Ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства, считает, что между сторонами фактически заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, поскольку истцом произведен расчет в полном объеме, А. проживает и пользуется спорным жилым помещением, а наличие спора между юридическими лицами не должно влиять на права собственника-гражданина.
Ответчики ИП О., ЗАО фирма (ныне ОАО) и ООО явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили.
Конкурсный управляющий ООО С. в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения требования А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Чувашской Республике, ООО, администрация г. Чебоксары явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Чувашской Республике имеется письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя с указанием на то, что Управление оставляет разрешение исковых требований А. на усмотрение суда.
Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано ОАО на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения А., возражавшей против удовлетворения жалобы, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы не находит.
Как указывалось выше, с учетом уточнений исковых требований, А. просила признать за ней право собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ООО и ЗАО фирма заключили 15 января 2007 года договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. В рамках этого соглашения фирма должна была передать в собственность обществу конкретные помещения, в том числе и жилые, находящиеся в этом доме, соразмерно внесенному обществом вкладу. В свою очередь, 27 января 2009 года ООО заключило с О. договор, именовав его предварительным, но, по сути, являющимся основным договором купли-продажи строящейся спорной квартиры. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 15 марта 2009 года. В последующем, соглашением от 27 января 2009 года ООО и О. стоимость квартиры определили в сумме руб., которая производится путем зачета указанной суммы в счет оплаты земельных участков. 05 февраля 2009 года между О. и А. был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...>. В соответствии с вышеуказанным договором О. обязался передать право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, указанной в предварительном договоре, принадлежащее О. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры N <...>, заключенного между О. и ООО 27 января 2009 года. Обязательства по этой сделке А. исполнены. Решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16 июня 2010 года, вступившим в законную силу 04 августа 2010 года вышеперечисленные обстоятельства были установлены, и постановлено: взыскать с ИП О. в пользу А. сумму неосновательного обогащения в размере руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также уплаченную истицей государственную пошлину. При этом сумма неосновательного обогащения сложилась из суммы, уплаченной А. О. в счет оплаты стоимости спорной квартиры. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 20 июля 2011 года введена процедура банкротства в отношении ИП О. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 19 декабря 2011 года по заявлению А. она исключена из третьей очереди реестра требований кредиторов ИП О. В последующем А. обратилась в Московский районный суд г. Чебоксары с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 16 июня 2010 года по тем основаниям, что у должника О. отсутствуют денежные средства для оплаты взысканных судом сумм. Вступившим в законную силу определением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 01 февраля 2012 года постановлено: заявление А. удовлетворить: изменить способ и порядок исполнения решения суда от 16 июня 2010 года; обязать ИП О. передать А. право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на этаже в г. Чебоксары Чувашской Республике, принадлежащее ИП О. согласно заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> между ООО и О. 27 января 2009 года. Согласно акта приема-передачи квартиры от 04 марта 2009 года спорная квартира была передана А.
Из имеющихся в деле документов, в том числе и решений арбитражного суда, которыми руководствовался суд первой инстанции при разрешении настоящего дела, усматривается, что 15 января 2007 года между ЗАО фирма - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью - инвестором заключен договор, действительно именованный договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. Предметом этой сделки явилось совместное строительство указанного многоквартирного дома, и в договоре указывалось, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений, с правом получения в собственность жилых и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. А застройщик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору жилые и нежилые помещения общей площадью, определенной в приложении N 1 к договору (подп. 1. 1, 1. 2 п. 1 договора). При этом предусматривалось и то, что инвестор вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц (подп. 2. 4 п. 2 договора). В приложении N 1 к данному договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны указали номера 43 квартир, в отношении которых инвестор принимает участие в строительстве с последующей передачей ему в качестве результата инвестиционной деятельности.
Указанный договор и приложение к нему подписаны как застройщиком, так и инвестором.
Что же касается предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от 27 января 2009 года, заключенного между О. и ООО, то в нем предусмотрено, что общество - продавец обязуется продать, а О. - покупатель купить квартиру с характеристиками и местом расположения, указанными в договоре, в строительстве которого принимает участие продавец как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиком и ООО.
Стороны оговорили и иные условия сделки, в том числе цену продаваемой квартиры, порядок и сроки расчетов, а также предусмотрели, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 15 марта 2009 года.
Соглашением от 27 января 2009 года стороны произвели зачет денежных сумм, подлежащих уплате О. ООО в счет приобретаемой им у ООО спорной квартиры, по условиям которого, ООО зачла в счет оплаты О. денежную сумму. В данном соглашении стороны указали, что условия соглашения принимают и взаимных претензий друг к другу не имеют (л.д. 6).
Однако, как установил суд первой инстанции, основной договор купли-продажи между сторонами так и не заключен, по причине возникновения между ответчиком ОАО и ООО спора по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.
Также судом установлено, что 05 февраля 2009 года между О. и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...>.
В соответствии с п. 1.1 данного договора О. обязался передать право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, указанной в предварительному договоре, принадлежащее О. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры N <...>, заключенного между О. и ООО 27 января 2009 года.
Согласно п. 2.1 договора за уступаемое право требования О. получил от А. денежные средства в размере рублей, которые А. оплачивала в следующем порядке: сумма в размере руб. оплачивались А. в день заключения договора, а сумма в размере руб., оплачивалась ею в кассу 09 февраля 2009 г. (т. 1, л.д. 48). Спорная квартира по акту приема-передачи истице передана для проживания еще в 2009 году.
Также суд установил, что о проживании истицы в спорной квартире ОАО было известно.
Разрешая спор, суд не согласился с доводами представителя ответчика о том, что истица не вправе требовать передачи спорного жилого помещения, указав, что в этом случае нарушаются права истицы на получение в собственность спорной квартиры, на что она вправе рассчитывать, исполнив обязательство по оплате ее строительства.
Суд пришел к правильному выводу, что по окончании строительства дома истица вправе требовать передачи оплаченной ею спорной квартиры в собственность, поскольку в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, прекращение обязательств, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, законами, иными правовыми актами или договором.
При этом суд при постановлении решения правильно исходил из того, что отношения между ЗАО фирма и ООО следует расценивать как договор простого товарищества. При этом обе стороны имели право привлекать граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома путем заключения соответствующих договоров. Договором определен круг квартир, в отношении которых инвестор вправе привлекать денежные средства физических лиц, соответственно, в случае их привлечения, по данному договору право на объект возникало напрямую у соинвестора.
Установив изложенное, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что уклонение ответчика - ОАО от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору.
Поскольку квартира, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, А. полностью и в установленный договором срок оплатила стоимость приобретаемой ей квартиры, то она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной.
Разрешая спор сторон, суд первой инстанции правильно установил характер спорных отношений, к которым применил нормы права и положения, их регулирующие, оценил предоставленные сторонами в условиях состязательности доказательства по правилам ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, дал аргументированное суждение о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном постановлении, правильно признаны необоснованными.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для признания состоявшегося по делу решения незаконным, поскольку они не содержат указания на существенные нарушения норм материального или процессуального права, и фактически сводятся к переоценке исследованных и оцененных судом доказательств, на основании которых суд устанавливал обстоятельства по делу, к несогласию с оценкой суда спорных отношений между юридическими лицами в форме простого товарищества. Тогда, как судом установлены все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам в соответствии с правилами, установленными статьями 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в кассационной жалобе не содержится.
При таких обстоятельствах, заочное решение Калининского районного суда гор. Чебоксары от 23 апреля 2012 года отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ОАО на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 23 апреля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 01.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2468-12Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. по делу N 33-2468-12г.
Докладчик: Евлогиева Т.Н.
Судья: Федярова С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Блиновой М.А., Спиридонова А.Е., при секретаре Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к индивидуальному предпринимателю О., Обществу с ограниченной ответственностью, Закрытому акционерному обществу фирма о признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе открытого акционерного общества на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 апреля 2012 года, которым постановлено:
признать за А. право собственности на
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
А. изначально обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и ЗАО фирма. С учетом последующих уточнений и дополнений ею были предъявлены требования к ... О., ООО и ЗАО фирма о признании права собственности на квартиру под N, состоящую из комнаты, расположенной в жилом.
Исковые требования мотивировала тем, что 05 февраля 2009 года между ней и .... О. был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27 января 2009 года, заключенному между О. и ООО. В соответствии с п. 1.1 указанного договора Сторона 1 (ИП О.) передал ей право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных ею (Сторона 2) за квартиру с условным номером N указанного многоквартирного жилого дома, принадлежащее О. согласно заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры между ООО и О. Основанием для заключения договора уступки права требования послужил предварительный договор купли-продажи квартиры от 27 января 2009 года, заключенный между ответчиками О. (покупателем) и ООО (продавцом). При этом право собственности продавца на это жилое помещение должно было перейти к обществу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между фирмой и ООО. Свои обязательства по предварительному договору она (истица) исполнила, денежные средства за приобретаемую квартиру, равно как и дополнительные целевые сборы, уплатила, а ООО от заключения основного договора уклонилось, хотя строительство жилого дома практически завершено. 04 марта 2009 года спорная квартира передана ей по акту приема-передачи, и с этого момента она постоянно проживает в ней, поскольку не имеет иного места жительства, на протяжении всего указанного времени владеет и пользуется данной квартирой, осуществляет ремонт за собственный счет, ведет личное хозяйство, получает по данному адресу корреспонденцию и прочее. Поэтому считает, что на основании предварительного договора купли-продажи от 27 января 2009 и договора уступки права требования по предварительному договору купли-продажи от 05 февраля 2009 года ею куплена указанная спорная квартира. Ответчиком ... О. ее право на спорную квартиру полностью признается. Ответчик ООО также не возражает против удовлетворения ее требований. Считает, что единственный ответчик - ЗАО фирма препятствует исполнению обязательств сторонами по указанным выше договорам и в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств, возложенных на него договором уступки права требования, предварительным договором купли-продажи квартиры и договором инвестирования строительства жилого дома от 15 января 2007 года.
В судебном заседании истец А. и ее представитель Б. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, и вновь привели их суду. При этом представитель истца Б. пояснила, что спорная квартира должна была перейти в собственность ООО согласно договору инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ООО и ЗАО фирма. Застройщик - ЗАО Фирма осуществлял строительство дома и после его принятия в эксплуатацию обязан был передать инвестору - ООО квартиры и нежилые помещения без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении N 1 к договору, в собственность. На основании п. 3 предварительного договора, заключенного между ООО и .... О., стороны согласовали стоимость спорной квартиры и претензий друг к другу по расчету не предъявляли. Несмотря на наличие в предварительном договоре условия о заключении в будущем основного договора купли-продажи он, по независящим от истца причинам, не заключен. Причиной этому стало наличие спора между ЗАО фирма и ООО по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома. В ООО введена процедура банкротства, общество уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, поскольку квартиры ему не переданы, а ЗАО фирма не признает права инвесторов на построенные за их счет квартиры. В настоящее время строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорная квартира находится в фактическом пользовании истца, А. проживает в указанной квартире, расчет по оплате его стоимости истица произвела в полном объеме. А. обращалась в Московский районный суд г. Чебоксары с требованием к О. о возврате ей денежных средств в размере рублей в связи с невыполнением обязательств по передаче квартиры ей в собственность. Однако, впоследствии определением суда был изменен порядок и способ исполнения указанного решения суда, в соответствии с которым право требовать заключить основной договор купли-продажи перешло от О. к А. Ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства, считает, что между сторонами фактически заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, поскольку истцом произведен расчет в полном объеме, А. проживает и пользуется спорным жилым помещением, а наличие спора между юридическими лицами не должно влиять на права собственника-гражданина.
Ответчики ИП О., ЗАО фирма (ныне ОАО) и ООО явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили.
Конкурсный управляющий ООО С. в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения требования А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Чувашской Республике, ООО, администрация г. Чебоксары явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Чувашской Республике имеется письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя с указанием на то, что Управление оставляет разрешение исковых требований А. на усмотрение суда.
Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано ОАО на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения А., возражавшей против удовлетворения жалобы, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы не находит.
Как указывалось выше, с учетом уточнений исковых требований, А. просила признать за ней право собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ООО и ЗАО фирма заключили 15 января 2007 года договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. В рамках этого соглашения фирма должна была передать в собственность обществу конкретные помещения, в том числе и жилые, находящиеся в этом доме, соразмерно внесенному обществом вкладу. В свою очередь, 27 января 2009 года ООО заключило с О. договор, именовав его предварительным, но, по сути, являющимся основным договором купли-продажи строящейся спорной квартиры. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 15 марта 2009 года. В последующем, соглашением от 27 января 2009 года ООО и О. стоимость квартиры определили в сумме руб., которая производится путем зачета указанной суммы в счет оплаты земельных участков. 05 февраля 2009 года между О. и А. был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...>. В соответствии с вышеуказанным договором О. обязался передать право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, указанной в предварительном договоре, принадлежащее О. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры N <...>, заключенного между О. и ООО 27 января 2009 года. Обязательства по этой сделке А. исполнены. Решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16 июня 2010 года, вступившим в законную силу 04 августа 2010 года вышеперечисленные обстоятельства были установлены, и постановлено: взыскать с ИП О. в пользу А. сумму неосновательного обогащения в размере руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также уплаченную истицей государственную пошлину. При этом сумма неосновательного обогащения сложилась из суммы, уплаченной А. О. в счет оплаты стоимости спорной квартиры. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 20 июля 2011 года введена процедура банкротства в отношении ИП О. Определением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 19 декабря 2011 года по заявлению А. она исключена из третьей очереди реестра требований кредиторов ИП О. В последующем А. обратилась в Московский районный суд г. Чебоксары с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 16 июня 2010 года по тем основаниям, что у должника О. отсутствуют денежные средства для оплаты взысканных судом сумм. Вступившим в законную силу определением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 01 февраля 2012 года постановлено: заявление А. удовлетворить: изменить способ и порядок исполнения решения суда от 16 июня 2010 года; обязать ИП О. передать А. право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, расположенной на этаже в г. Чебоксары Чувашской Республике, принадлежащее ИП О. согласно заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры N <...> между ООО и О. 27 января 2009 года. Согласно акта приема-передачи квартиры от 04 марта 2009 года спорная квартира была передана А.
Из имеющихся в деле документов, в том числе и решений арбитражного суда, которыми руководствовался суд первой инстанции при разрешении настоящего дела, усматривается, что 15 января 2007 года между ЗАО фирма - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью - инвестором заключен договор, действительно именованный договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. Предметом этой сделки явилось совместное строительство указанного многоквартирного дома, и в договоре указывалось, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений, с правом получения в собственность жилых и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. А застройщик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору жилые и нежилые помещения общей площадью, определенной в приложении N 1 к договору (подп. 1. 1, 1. 2 п. 1 договора). При этом предусматривалось и то, что инвестор вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц (подп. 2. 4 п. 2 договора). В приложении N 1 к данному договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны указали номера 43 квартир, в отношении которых инвестор принимает участие в строительстве с последующей передачей ему в качестве результата инвестиционной деятельности.
Указанный договор и приложение к нему подписаны как застройщиком, так и инвестором.
Что же касается предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от 27 января 2009 года, заключенного между О. и ООО, то в нем предусмотрено, что общество - продавец обязуется продать, а О. - покупатель купить квартиру с характеристиками и местом расположения, указанными в договоре, в строительстве которого принимает участие продавец как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиком и ООО.
Стороны оговорили и иные условия сделки, в том числе цену продаваемой квартиры, порядок и сроки расчетов, а также предусмотрели, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 15 марта 2009 года.
Соглашением от 27 января 2009 года стороны произвели зачет денежных сумм, подлежащих уплате О. ООО в счет приобретаемой им у ООО спорной квартиры, по условиям которого, ООО зачла в счет оплаты О. денежную сумму. В данном соглашении стороны указали, что условия соглашения принимают и взаимных претензий друг к другу не имеют (л.д. 6).
Однако, как установил суд первой инстанции, основной договор купли-продажи между сторонами так и не заключен, по причине возникновения между ответчиком ОАО и ООО спора по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.
Также судом установлено, что 05 февраля 2009 года между О. и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры N <...>.
В соответствии с п. 1.1 данного договора О. обязался передать право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных А. по квартире N, указанной в предварительному договоре, принадлежащее О. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры N <...>, заключенного между О. и ООО 27 января 2009 года.
Согласно п. 2.1 договора за уступаемое право требования О. получил от А. денежные средства в размере рублей, которые А. оплачивала в следующем порядке: сумма в размере руб. оплачивались А. в день заключения договора, а сумма в размере руб., оплачивалась ею в кассу 09 февраля 2009 г. (т. 1, л.д. 48). Спорная квартира по акту приема-передачи истице передана для проживания еще в 2009 году.
Также суд установил, что о проживании истицы в спорной квартире ОАО было известно.
Разрешая спор, суд не согласился с доводами представителя ответчика о том, что истица не вправе требовать передачи спорного жилого помещения, указав, что в этом случае нарушаются права истицы на получение в собственность спорной квартиры, на что она вправе рассчитывать, исполнив обязательство по оплате ее строительства.
Суд пришел к правильному выводу, что по окончании строительства дома истица вправе требовать передачи оплаченной ею спорной квартиры в собственность, поскольку в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, прекращение обязательств, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, законами, иными правовыми актами или договором.
При этом суд при постановлении решения правильно исходил из того, что отношения между ЗАО фирма и ООО следует расценивать как договор простого товарищества. При этом обе стороны имели право привлекать граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома путем заключения соответствующих договоров. Договором определен круг квартир, в отношении которых инвестор вправе привлекать денежные средства физических лиц, соответственно, в случае их привлечения, по данному договору право на объект возникало напрямую у соинвестора.
Установив изложенное, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что уклонение ответчика - ОАО от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору.
Поскольку квартира, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, А. полностью и в установленный договором срок оплатила стоимость приобретаемой ей квартиры, то она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной.
Разрешая спор сторон, суд первой инстанции правильно установил характер спорных отношений, к которым применил нормы права и положения, их регулирующие, оценил предоставленные сторонами в условиях состязательности доказательства по правилам ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, дал аргументированное суждение о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном постановлении, правильно признаны необоснованными.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для признания состоявшегося по делу решения незаконным, поскольку они не содержат указания на существенные нарушения норм материального или процессуального права, и фактически сводятся к переоценке исследованных и оцененных судом доказательств, на основании которых суд устанавливал обстоятельства по делу, к несогласию с оценкой суда спорных отношений между юридическими лицами в форме простого товарищества. Тогда, как судом установлены все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам в соответствии с правилами, установленными статьями 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в кассационной жалобе не содержится.
При таких обстоятельствах, заочное решение Калининского районного суда гор. Чебоксары от 23 апреля 2012 года отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ОАО на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 23 апреля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)