Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Моргунова Ю.В.,
судей: Масловой Т.В., Ющенко И.К.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в судебном заседании 10 октября 2012 года апелляционные жалобы А., М. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к обществу с ограниченной ответственностью "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей,
заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя ООО "Утес" М.Г., М., представителей М. - М.В., Ж., О., ее представителя С., судебная коллегия
установила:
О. обратилась в суд с иском к ООО "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей.
В обоснование заявленных требований указала, что между ней и ООО "Утес" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО. Обязательства по оплате цены объекта, О. исполнены в полном объеме. В соответствии с условиями договора (п. 4.3) Застройщик обязан был передать ей объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени объект долевого строительства ей не передан.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес Застройщика направлено письмо, с просьбой уведомить ее о дате и месте передачи объекта долевого строительства. Ответа на указанное обращение не последовало. Согласно ответу Управления Росреестра по Хабаровскому краю на квартиру, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за М.
Поскольку до настоящего времени договор долевого участия в строительстве объекта N от ДД.ММ.ГГГГ с истцом не расторгнут считает сделку, заключенную между ООО "Утес" и М., послужившую основанием для регистрации права собственности и, соответственно, возникновения у М. права собственности на квартиру, недействительной (ничтожной). Недействительность сделки подтверждается тем обстоятельством, что договор долевого участия, подписан между ответчиками в период действия зарегистрированного договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.
Просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между М. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру.
В судебном заседании О. и ее представитель увеличили размер исковых требований. Пояснили, что в ходе судебного заседания О. стал известен факт того, что договор долевого участия, заключенный между истцом и ООО "Утес", на то же помещение, что и заключенный между ответчиками, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значится расторгнутым.
Она не выражала намерений расторгнуть договор; соглашения о расторжении договора с ней также не заключалось.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес застройщика было направлено письмо, в котором она сообщила о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания. Уведомления в адрес истца также не поступало, доказательств направления уведомления по адресу указанному в письме от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не представлено.
Считают, что Застройщиком грубо нарушен порядок расторжения договора долевого участия, который заключается в том, что в ее адрес не направлено ни предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, ни уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Полагают, что в настоящее время договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ООО "Утес" является действующим.
Просила признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенным между О. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N; признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенным между М. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру (л.д. 77, 124 - 126).
В судебном заседании М. и его представители не признали заявленные истцом требования. Полают, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N считается заключенным с даты его регистрации - ДД.ММ.ГГГГ Утверждают, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N был заключен между ООО "Утес" и М. после расторжения Договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N. Считают, что М. является добросовестным приобретателем, т.к. не только зарегистрировал в установленном законом порядке свой Договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N и право собственности на квартиру, но и полностью оплатил ее установленную договорную стоимость (по рыночной цене) в размере. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ООО "Утес" не признала исковые требования. Пояснила, что истцом сроки перечисления денежных средств по договору были нарушены, фактически оплата произведена в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами сроков финансирования строительства. Полагает, что требования, предусмотренные ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в части расторжения договора ООО "Утес" соблюдены.
Считает, что заявлением об увеличении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ.
Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года исковые требования О. удовлетворены.
Судом постановлено признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между О. и ООО "Утес".
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между О. и ООО "Утес".
Признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между М. и ООО "Утес".
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру.
В апелляционной жалобе директор ООО "Утес" А. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе О. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что ООО "Утес" соблюдена процедура расторжения договора N от ДД.ММ.ГГГГ Указывает, что датой заключения договора N является дата его регистрации - ДД.ММ.ГГГГ.
В апелляционной жалобе М. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе О. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что заявлением об увеличении исковых требований представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ. Считает, что Договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с М. после расторжения (прекращения) договорных отношений между О. и ООО "Утес". Указывает на то, что факт удовлетворения исковых требований о признании действующим (заключенным) Договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием недействительности сделки заключенной М. по договору долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу О. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Утес" М. жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
М., его представители М.В., Ж., дополняя друг друга, жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, просили решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
О., ее представитель С., дополняя друг друга с доводами жалобы не согласились, пояснили, что основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании части 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значения для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям решение суда не соответствует.
Как следует из материалов дела и установлено в суде первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Утес" и Б. был заключен договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, площадью с двумя лоджиями, каждая площадью 4,77 кв. м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. На момент заключения договора стоимость квартиры составляла. Согласно п. 2.5 Договора стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в базовых ценах ДД.ММ.ГГГГ составляет Согласно п. 2.6 договора стоимость одного квадратного метра неоплаченной общей площади квартиры в текущих ценах рассчитывается исходя из ее стоимости в базовых ценах ДД.ММ.ГГГГ и текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты.
Пунктом 3 Договора предусмотрен порядок внесения денежных средств в следующих сроках и объемах: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - ежеквартально, не позднее 28 числа последнего месяца квартала вносится по; с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - вносится оставшаяся сумма в размере, с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты. Участник долевого строительства имеет право уплатить цену договора до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.1 Договора срок окончания строительства "объекта" - ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность - ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 9.6 Договора Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае: неисполнения "Участником" обязательства по внесению денежных средств согласно п. 3.1; существенного изменения проектной документации "Объекта", в том числе существенного изменения размера "Квартиры".
Согласно п. 9.8 Договора долевого участия N в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, направленного по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно свидетельства о заключении брака N Б. заключила брак с ФИО1 после заключения брака ей присвоена фамилия Одинцова.
В счет оплаты цены договора Истцом было оплачено. Данный факт ответчиком не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" было направлено в адрес Б., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что ей необходимо произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ окончательный расчет в размере, который рассчитан с применением индекса РегиоСтройИнформ по состоянию на 2 квартал 2011 года, а также сообщают, что в случае неуплаты задолженности, неустойки и убытков в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Утес" обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с заявлением об одностороннем расторжении Договора и в Центральный районный суд г. Хабаровска с исковым заявлением о взыскании убытков, вызванных неисполнением Договора. Данное письмо возвращено в ООО "Утес" с отметкой почты "истек срок хранения" ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ О. было направлено заказное письмо с описью вложения в адрес ООО "Утес", указанный в договоре долевого участия, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия N по адресу указанному в заявлении.
На почтовом уведомления имеется подпись о получении письма ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" направило Б. по адресу указанному в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия на строительство объекта недвижимости "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует оплата по договору в размере. На ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность перед ООО "Утес", которую ей предлагалось погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" уведомляет Б. о том, что ООО "Утес" в одностороннем порядке расторгает Договор N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия на строительство объекта недвижимости "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по. Данное письмо возвращено в ООО "Утес" с отметкой почты "истек срок хранения".
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" было направлено в адрес Б., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что договор долевого участия в строительстве расторгнут на основании действующего законодательства и п. 9.6 Договора, а также о возврате денежных средств в размере., оплаченных по Договору.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Утес" и М. был заключен договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, предварительной общей площадью 108,94 кв. м с двумя лоджиями, каждая площадью 5,15 кв. м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. Строительный номер квартиры - 30. На момент заключения договора стоимость квартиры составляет Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Из справки ООО "Утес" N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оплата цены по договору долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ произведена М. в размере за двухкомнатную квартиру N расположенную на 17 этаже в 22-этажном жилом доме по произведена в полном объеме. Претензий между сторонами нет.
Из акта приема-передачи квартиры следует, что квартира N расположенная по передана ООО "Утес" М. ДД.ММ.ГГГГ согласно Договора на долевое участие в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от ДД.ММ.ГГГГ квартира N, расположенная по, зарегистрирована на праве собственности за М. ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 9 ч. 3 вышеуказанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ст. 9 ч. 4 ФЗ-214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Утес" ДД.ММ.ГГГГ заключило договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по с М., объектом которого явилась квартира которая в это же время была объектом договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ с О.
С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
С учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия считает, что договор долевого участия N с О. считается расторгнутым ООО "Утес" в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента направления О. уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждено материалами дела, О. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Утес" было направлено письмо, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия N, а также сообщение о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания.
Согласно отметке на уведомлении о вручении почтового отправления указанное заказное письмо вручено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116).
В указанном уведомлении в графе "вручено" проставлена только дата и подпись, отсутствуют расшифровка подписи и данные о документе, на основании, которого корреспонденция была получена.
При этом, как следует из апелляционной жалобы, по адресу, указанному в почтовом отправлении: находится несколько юридических лиц.
Таким образом, из представленного истцом почтового уведомления достоверно не усматривается, что данная почтовая корреспонденция была получена уполномоченным ООО "Утес" лицом.
Согласно положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствие с положением п. 3 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие с 02.12.2008.
Между тем правоотношения между ООО "Утес" и М. возникли после ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на них распространяются нормы Закона N 214-ФЗ.
С учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия полагает, что Договора на долевое участие в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО "Утес" и М. считается заключенным с момента его регистрации то есть с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58, л.д. 134).
Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства в совокупности считает, что ООО "Утес" соблюдена процедура расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ООО "Утес" и О., оснований считать его действующим (заключенным) не имеется, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявления О. судебная коллегия не находит.
По вышеизложенным основаниям, жалобы директора ООО "Утес" А., М. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции, на основании ст. 328 ГПК РФ отмене, с принятием нового решения, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 ст. 330 ГПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к обществу с ограниченной ответственностью "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении заявления О. отказать.
Председательствующий
Ю.В.МОРГУНОВ
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.К.ЮЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 10.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6364
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 г. по делу N 33-6364
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Моргунова Ю.В.,
судей: Масловой Т.В., Ющенко И.К.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в судебном заседании 10 октября 2012 года апелляционные жалобы А., М. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к обществу с ограниченной ответственностью "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей,
заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя ООО "Утес" М.Г., М., представителей М. - М.В., Ж., О., ее представителя С., судебная коллегия
установила:
О. обратилась в суд с иском к ООО "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей.
В обоснование заявленных требований указала, что между ней и ООО "Утес" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО. Обязательства по оплате цены объекта, О. исполнены в полном объеме. В соответствии с условиями договора (п. 4.3) Застройщик обязан был передать ей объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени объект долевого строительства ей не передан.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес Застройщика направлено письмо, с просьбой уведомить ее о дате и месте передачи объекта долевого строительства. Ответа на указанное обращение не последовало. Согласно ответу Управления Росреестра по Хабаровскому краю на квартиру, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за М.
Поскольку до настоящего времени договор долевого участия в строительстве объекта N от ДД.ММ.ГГГГ с истцом не расторгнут считает сделку, заключенную между ООО "Утес" и М., послужившую основанием для регистрации права собственности и, соответственно, возникновения у М. права собственности на квартиру, недействительной (ничтожной). Недействительность сделки подтверждается тем обстоятельством, что договор долевого участия, подписан между ответчиками в период действия зарегистрированного договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ.
Просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между М. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру.
В судебном заседании О. и ее представитель увеличили размер исковых требований. Пояснили, что в ходе судебного заседания О. стал известен факт того, что договор долевого участия, заключенный между истцом и ООО "Утес", на то же помещение, что и заключенный между ответчиками, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значится расторгнутым.
Она не выражала намерений расторгнуть договор; соглашения о расторжении договора с ней также не заключалось.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес застройщика было направлено письмо, в котором она сообщила о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания. Уведомления в адрес истца также не поступало, доказательств направления уведомления по адресу указанному в письме от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не представлено.
Считают, что Застройщиком грубо нарушен порядок расторжения договора долевого участия, который заключается в том, что в ее адрес не направлено ни предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, ни уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Полагают, что в настоящее время договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ООО "Утес" является действующим.
Просила признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенным между О. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N; признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенным между М. и ООО "Утес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру (л.д. 77, 124 - 126).
В судебном заседании М. и его представители не признали заявленные истцом требования. Полают, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N считается заключенным с даты его регистрации - ДД.ММ.ГГГГ Утверждают, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N был заключен между ООО "Утес" и М. после расторжения Договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N. Считают, что М. является добросовестным приобретателем, т.к. не только зарегистрировал в установленном законом порядке свой Договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за N и право собственности на квартиру, но и полностью оплатил ее установленную договорную стоимость (по рыночной цене) в размере. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ООО "Утес" не признала исковые требования. Пояснила, что истцом сроки перечисления денежных средств по договору были нарушены, фактически оплата произведена в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами сроков финансирования строительства. Полагает, что требования, предусмотренные ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в части расторжения договора ООО "Утес" соблюдены.
Считает, что заявлением об увеличении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ.
Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года исковые требования О. удовлетворены.
Судом постановлено признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между О. и ООО "Утес".
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между О. и ООО "Утес".
Признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по "" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между М. и ООО "Утес".
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности М. на квартиру.
В апелляционной жалобе директор ООО "Утес" А. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе О. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что ООО "Утес" соблюдена процедура расторжения договора N от ДД.ММ.ГГГГ Указывает, что датой заключения договора N является дата его регистрации - ДД.ММ.ГГГГ.
В апелляционной жалобе М. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе О. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что заявлением об увеличении исковых требований представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ. Считает, что Договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с М. после расторжения (прекращения) договорных отношений между О. и ООО "Утес". Указывает на то, что факт удовлетворения исковых требований о признании действующим (заключенным) Договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием недействительности сделки заключенной М. по договору долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу О. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Утес" М. жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
М., его представители М.В., Ж., дополняя друг друга, жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, просили решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
О., ее представитель С., дополняя друг друга с доводами жалобы не согласились, пояснили, что основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании части 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значения для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям решение суда не соответствует.
Как следует из материалов дела и установлено в суде первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Утес" и Б. был заключен договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, площадью с двумя лоджиями, каждая площадью 4,77 кв. м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. На момент заключения договора стоимость квартиры составляла. Согласно п. 2.5 Договора стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в базовых ценах ДД.ММ.ГГГГ составляет Согласно п. 2.6 договора стоимость одного квадратного метра неоплаченной общей площади квартиры в текущих ценах рассчитывается исходя из ее стоимости в базовых ценах ДД.ММ.ГГГГ и текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты.
Пунктом 3 Договора предусмотрен порядок внесения денежных средств в следующих сроках и объемах: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - ежеквартально, не позднее 28 числа последнего месяца квартала вносится по; с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - вносится оставшаяся сумма в размере, с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты. Участник долевого строительства имеет право уплатить цену договора до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.1 Договора срок окончания строительства "объекта" - ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность - ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 9.6 Договора Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае: неисполнения "Участником" обязательства по внесению денежных средств согласно п. 3.1; существенного изменения проектной документации "Объекта", в том числе существенного изменения размера "Квартиры".
Согласно п. 9.8 Договора долевого участия N в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, направленного по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно свидетельства о заключении брака N Б. заключила брак с ФИО1 после заключения брака ей присвоена фамилия Одинцова.
В счет оплаты цены договора Истцом было оплачено. Данный факт ответчиком не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" было направлено в адрес Б., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что ей необходимо произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ окончательный расчет в размере, который рассчитан с применением индекса РегиоСтройИнформ по состоянию на 2 квартал 2011 года, а также сообщают, что в случае неуплаты задолженности, неустойки и убытков в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Утес" обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с заявлением об одностороннем расторжении Договора и в Центральный районный суд г. Хабаровска с исковым заявлением о взыскании убытков, вызванных неисполнением Договора. Данное письмо возвращено в ООО "Утес" с отметкой почты "истек срок хранения" ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ О. было направлено заказное письмо с описью вложения в адрес ООО "Утес", указанный в договоре долевого участия, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия N по адресу указанному в заявлении.
На почтовом уведомления имеется подпись о получении письма ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" направило Б. по адресу указанному в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия на строительство объекта недвижимости "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует оплата по договору в размере. На ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность перед ООО "Утес", которую ей предлагалось погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" уведомляет Б. о том, что ООО "Утес" в одностороннем порядке расторгает Договор N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия на строительство объекта недвижимости "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по. Данное письмо возвращено в ООО "Утес" с отметкой почты "истек срок хранения".
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Утес" было направлено в адрес Б., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что договор долевого участия в строительстве расторгнут на основании действующего законодательства и п. 9.6 Договора, а также о возврате денежных средств в размере., оплаченных по Договору.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Утес" и М. был заключен договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, предварительной общей площадью 108,94 кв. м с двумя лоджиями, каждая площадью 5,15 кв. м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. Строительный номер квартиры - 30. На момент заключения договора стоимость квартиры составляет Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Из справки ООО "Утес" N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оплата цены по договору долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ произведена М. в размере за двухкомнатную квартиру N расположенную на 17 этаже в 22-этажном жилом доме по произведена в полном объеме. Претензий между сторонами нет.
Из акта приема-передачи квартиры следует, что квартира N расположенная по передана ООО "Утес" М. ДД.ММ.ГГГГ согласно Договора на долевое участие в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от ДД.ММ.ГГГГ квартира N, расположенная по, зарегистрирована на праве собственности за М. ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 9 ч. 3 вышеуказанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ст. 9 ч. 4 ФЗ-214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Утес" ДД.ММ.ГГГГ заключило договор долевого участия N в строительстве объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по с М., объектом которого явилась квартира которая в это же время была объектом договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ с О.
С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
С учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия считает, что договор долевого участия N с О. считается расторгнутым ООО "Утес" в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента направления О. уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждено материалами дела, О. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Утес" было направлено письмо, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия N, а также сообщение о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания.
Согласно отметке на уведомлении о вручении почтового отправления указанное заказное письмо вручено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116).
В указанном уведомлении в графе "вручено" проставлена только дата и подпись, отсутствуют расшифровка подписи и данные о документе, на основании, которого корреспонденция была получена.
При этом, как следует из апелляционной жалобы, по адресу, указанному в почтовом отправлении: находится несколько юридических лиц.
Таким образом, из представленного истцом почтового уведомления достоверно не усматривается, что данная почтовая корреспонденция была получена уполномоченным ООО "Утес" лицом.
Согласно положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствие с положением п. 3 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие с 02.12.2008.
Между тем правоотношения между ООО "Утес" и М. возникли после ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на них распространяются нормы Закона N 214-ФЗ.
С учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия полагает, что Договора на долевое участие в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО "Утес" и М. считается заключенным с момента его регистрации то есть с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58, л.д. 134).
Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства в совокупности считает, что ООО "Утес" соблюдена процедура расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ООО "Утес" и О., оснований считать его действующим (заключенным) не имеется, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявления О. судебная коллегия не находит.
По вышеизложенным основаниям, жалобы директора ООО "Утес" А., М. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции, на основании ст. 328 ГПК РФ отмене, с принятием нового решения, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 ст. 330 ГПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к обществу с ограниченной ответственностью "Утес", М. о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ действующим, о признании договора N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, об исключении регистрационных записей отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении заявления О. отказать.
Председательствующий
Ю.В.МОРГУНОВ
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.К.ЮЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)