Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гиниятуллина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего Галиевой А.С.,
судей Захаровой С.Н. и Гафиятуллина Ш.Ш.,
при секретаре судебного заседания В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ГАОУ СПО " И. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 21 июля 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ГАОУ СПО " к О. об изменении договора найма жилого помещения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей ГАОУ СПО " М. и Т. в поддержку жалобу, возражения О., Судебная коллегия
установила:
ГАОУ СПО обратился в суд с иском к О. об изменении договора найма жилого помещения, указав, что в 1996 г. О. была предоставлена комната NN в студенческом общежитии, находящемся в оперативном управлении у Колледжа. Ответчик в трудовых отношениях с истцом никогда не состоял, в колледже не обучался.
28 марта 2008 г. при проведении плановых мероприятий должностного лица, уполномоченного осуществлять государственный надзор в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в ГАОУ СПК были выявлены нарушения санитарного законодательства РФ. В результате было составлено предписание, в котором указано, что проживание семей в общежитиях для одиноких не допускается согласно СанПиН N В акте от 28 марта 2008 года упомянута комната N, в которой проживает ответчик.
С учетом данных предписаний истец внес изменения в п. 4 Положения об ученическом общежитии, которым предусмотрено, что для заселения семейных граждан и граждан, не являющихся студентами колледжа, отведен второй этаж здания общежития. О. от предложения переселиться в другое жилое помещение отказывается. В результате, 12 апреля 2011 г. Управлением Роспотребнадзора в отношении директора составлен протокол об административном правонарушении, 12 апреля 2011 года вынесено новое предписание, в котором на возложено обязательство в срок до 13 октября 2011 года устранить выявленное нарушение. Поскольку с момента заключения договора с ответчиком возникли обстоятельства, которыми нарушается баланс интересов сторон договора, ГАОУ СПО просит изменить условия договора.
Истец О. иск не признал, пояснив, что не хочет переселяться в предложенное ему жилое помещение, так как оно находится на солнечной стороне, рядом проживают шумные соседи.
Суд в удовлетворении иска отказал.
В кассационной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Указывает, что имеются все условия, предусмотренные ст. 451 ГК РФ для изменения договора найма.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
В соответствии с п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Установлено, что на основании ордера N по распоряжению администрации ПЛ 63 О. была предоставлена комната N в общежитии профессионального лицея N. 10 января 2005 г. между сторонами заключен договор найма жилого помещения.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что они направлены на выселение ответчика из жилого помещения с предоставлением ему иного жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда является ошибочным, и основан на неправильном применении норм материального права.
Жилищным кодексом РФ не урегулированы вопросы изменения договора найма специализированного жилого помещения. Однако, гражданское законодательство (ст. 451 ГК РФ) прямо регулирует основания и условия изменения договора, поэтому подлежит применению к данному спору.
Установлено, что 28 марта 2008 г. Территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по РТ в Нижнекамском районе был составлен акт, в котором указано, что проживание в комнате N семейных граждан является нарушением п. 1.7 СанПиН N.
По результатам проверки составлено предписание, установлен срок для устранения нарушения - до 1 мая 2008 г.
12 апреля 2011 года в отношении директора колледжа был составлен протокол об административном правонарушении по ст. 6.3 КоАП РФ.
12 апреля 2011 года Главным санитарным врачом по Нижнекамскому району и г. Нижнекамску составлено новое предписание об устранении нарушения, установлен срок до 13 октября 2011 года.
Постановлением заместителя начальника территориального отдела Управления Роспотребнадзора РТ в Нижнекамском районе директор привлечен к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП РФ.
О. было предложено изменить договор найма жилого помещения, переселиться в комнату N 209, равную по площади занимаемой ответчиком, однако он от этого отказался.
Судебная коллегия полагает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора найма жилого помещения, что является основанием для его изменения.
На момент заселения ответчика в спорное жилое помещение в расположенных рядом с ним комнатах также проживали семьи и лица, не являющиеся студентами колледжа. В настоящее время этаж, где расположена комната, занимаемая ответчиком, заселен студентами колледжа. В связи с проживанием О. в этом помещении, для наймодателя наступили неблагоприятные последствия в виде привлечения его к административной ответственности, что при заселении ответчика он предвидеть не мог, поскольку такая ответственность ранее действующим законодательством предусмотрена не была. Исполнение договора найма специализированного жилого помещения в прежнем виде, для одной из сторон договора -, может повлечь административное приостановление его деятельности (ст. 6.3 КоАП РФ).
Исковые требования направлены на изменение договора найма жилого помещения в части предмета найма - комнаты, а не на расторжение договора найма и выселение О. из жилого помещения, ему предоставляется равноценное по площади жилое помещение в том же общежитии, то есть жилищные права ответчика не нарушены. Ответчик не привел суду кассационной инстанции доводов, свидетельствующих об обоснованности его отказа от такого изменения договора найма.
С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене. Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, Судебная коллегия полагает необходимым принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 366, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 21 июля 2011 года по данному делу отменить и принять новое решение.
Исковые требования ГАОУ СПО " удовлетворить. Изменить договор найма жилого помещения, заключенный ГАОУ СПО " и О. в части предмета договора, предоставив О. для проживания вместо комнаты N комнату N, расположенную в доме N по.
Обязать О. переселиться из комнаты N в комнату N расположенную в доме N по.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 01.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10644/11
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2011 г. по делу N 33-10644/11
Судья Гиниятуллина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего Галиевой А.С.,
судей Захаровой С.Н. и Гафиятуллина Ш.Ш.,
при секретаре судебного заседания В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ГАОУ СПО " И. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 21 июля 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ГАОУ СПО " к О. об изменении договора найма жилого помещения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей ГАОУ СПО " М. и Т. в поддержку жалобу, возражения О., Судебная коллегия
установила:
ГАОУ СПО обратился в суд с иском к О. об изменении договора найма жилого помещения, указав, что в 1996 г. О. была предоставлена комната NN в студенческом общежитии, находящемся в оперативном управлении у Колледжа. Ответчик в трудовых отношениях с истцом никогда не состоял, в колледже не обучался.
28 марта 2008 г. при проведении плановых мероприятий должностного лица, уполномоченного осуществлять государственный надзор в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в ГАОУ СПК были выявлены нарушения санитарного законодательства РФ. В результате было составлено предписание, в котором указано, что проживание семей в общежитиях для одиноких не допускается согласно СанПиН N В акте от 28 марта 2008 года упомянута комната N, в которой проживает ответчик.
С учетом данных предписаний истец внес изменения в п. 4 Положения об ученическом общежитии, которым предусмотрено, что для заселения семейных граждан и граждан, не являющихся студентами колледжа, отведен второй этаж здания общежития. О. от предложения переселиться в другое жилое помещение отказывается. В результате, 12 апреля 2011 г. Управлением Роспотребнадзора в отношении директора составлен протокол об административном правонарушении, 12 апреля 2011 года вынесено новое предписание, в котором на возложено обязательство в срок до 13 октября 2011 года устранить выявленное нарушение. Поскольку с момента заключения договора с ответчиком возникли обстоятельства, которыми нарушается баланс интересов сторон договора, ГАОУ СПО просит изменить условия договора.
Истец О. иск не признал, пояснив, что не хочет переселяться в предложенное ему жилое помещение, так как оно находится на солнечной стороне, рядом проживают шумные соседи.
Суд в удовлетворении иска отказал.
В кассационной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Указывает, что имеются все условия, предусмотренные ст. 451 ГК РФ для изменения договора найма.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
В соответствии с п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Установлено, что на основании ордера N по распоряжению администрации ПЛ 63 О. была предоставлена комната N в общежитии профессионального лицея N. 10 января 2005 г. между сторонами заключен договор найма жилого помещения.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что они направлены на выселение ответчика из жилого помещения с предоставлением ему иного жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда является ошибочным, и основан на неправильном применении норм материального права.
Жилищным кодексом РФ не урегулированы вопросы изменения договора найма специализированного жилого помещения. Однако, гражданское законодательство (ст. 451 ГК РФ) прямо регулирует основания и условия изменения договора, поэтому подлежит применению к данному спору.
Установлено, что 28 марта 2008 г. Территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по РТ в Нижнекамском районе был составлен акт, в котором указано, что проживание в комнате N семейных граждан является нарушением п. 1.7 СанПиН N.
По результатам проверки составлено предписание, установлен срок для устранения нарушения - до 1 мая 2008 г.
12 апреля 2011 года в отношении директора колледжа был составлен протокол об административном правонарушении по ст. 6.3 КоАП РФ.
12 апреля 2011 года Главным санитарным врачом по Нижнекамскому району и г. Нижнекамску составлено новое предписание об устранении нарушения, установлен срок до 13 октября 2011 года.
Постановлением заместителя начальника территориального отдела Управления Роспотребнадзора РТ в Нижнекамском районе директор привлечен к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП РФ.
О. было предложено изменить договор найма жилого помещения, переселиться в комнату N 209, равную по площади занимаемой ответчиком, однако он от этого отказался.
Судебная коллегия полагает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора найма жилого помещения, что является основанием для его изменения.
На момент заселения ответчика в спорное жилое помещение в расположенных рядом с ним комнатах также проживали семьи и лица, не являющиеся студентами колледжа. В настоящее время этаж, где расположена комната, занимаемая ответчиком, заселен студентами колледжа. В связи с проживанием О. в этом помещении, для наймодателя наступили неблагоприятные последствия в виде привлечения его к административной ответственности, что при заселении ответчика он предвидеть не мог, поскольку такая ответственность ранее действующим законодательством предусмотрена не была. Исполнение договора найма специализированного жилого помещения в прежнем виде, для одной из сторон договора -, может повлечь административное приостановление его деятельности (ст. 6.3 КоАП РФ).
Исковые требования направлены на изменение договора найма жилого помещения в части предмета найма - комнаты, а не на расторжение договора найма и выселение О. из жилого помещения, ему предоставляется равноценное по площади жилое помещение в том же общежитии, то есть жилищные права ответчика не нарушены. Ответчик не привел суду кассационной инстанции доводов, свидетельствующих об обоснованности его отказа от такого изменения договора найма.
С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене. Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, Судебная коллегия полагает необходимым принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 366, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 21 июля 2011 года по данному делу отменить и принять новое решение.
Исковые требования ГАОУ СПО " удовлетворить. Изменить договор найма жилого помещения, заключенный ГАОУ СПО " и О. в части предмета договора, предоставив О. для проживания вместо комнаты N комнату N, расположенную в доме N по.
Обязать О. переселиться из комнаты N в комнату N расположенную в доме N по.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)