Судебные решения, арбитраж
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Комарова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Крыловой В.Н.,
судей Буйнова Ю.К. и Суриной Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Буйнова Ю.К.
дело по кассационной жалобе представителя Тверского областного фонда ипотечного кредитования по доверенности К.М. на решение Заволжского районного суда города Твери от 05 августа 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования к К.Р. и К.О.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с К.Р. и К.О.Е. в пользу Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования задолженность по кредитному договору в сумме копеек.
Обратить взыскание на предмет залога (), расположенный по адресу:.
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную стоимость Предмета залога: рублей.
Отсрочить исполнение решения суда в части реализации заложенного имущества на срок шесть месяцев.
Взыскать с К.Р. и К.О.Е. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме рублей с каждого",
Судебная коллегия,
установила:
Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования обратился в суд с иском к К.Р. и К.О.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Свои требования мотивировал тем, что в соответствии с условиями кредитного договора N от 05 апреля 2006 года ответчикам Акционерный Коммерческий Банк "Тверьуниверсалбанк" предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме рублей на срок 180 месяцев для приобретения в равную долевую собственность жилого дома () с земельным участком на праве аренды, находящегося по адресу: - жилой дом общей площадью кв. м в том числе жилой площадью кв. м, земельный участок общей площадью кв. м.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщиков по кредитному договору была установлена ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком на праве аренды. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком на праве аренды были удостоверены Закладной от 26 июля 2007 года. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования на основании заключенного между фондом и ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека" договора купли-продажи закладных NN от 16 сентября 2010 года и акта приема-передачи закладных от 16 сентября 2010 года.
Начиная с марта 2010 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиками в адрес ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека (законного владельца Закладной на тот момент) как залогодержателя - кредитора не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека" было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование выполнено не было Ответчики были надлежащим образом уведомлены о состоявшейся 16 сентября 2010 года продаже закладной фонду. Поскольку до настоящего момента платежи по ипотечному кредиту в фонд не поступают, это явилось основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
С учетом уточнения исковых требовании и исходя из задолженности ответчиков по состоянию на 05.08.2011 года в размере рублей истец просил взыскать остаток неисполненных обязательств по основному долгу, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом, пени.
Представитель Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования Ф. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик К.О.Е. в судебном заседании пояснила, что не отрицает факта наличия задолженности, однако не согласна со взысканием пени по процентам и с расчетом процентов. Также просила отсрочить исполнение решения в части обращения взыскания на имущество сроком на один год.
Ответчик К.Р. в судебное заседании, представитель ответчика К.И.И. представил возражения относительно расчета суммы задолженности.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки и предоставления отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество и вынесении нового решения, которым определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки без учета НДС в размере рублей и отказать в предоставлении отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество.
При этом указывается, что в соответствии подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ -освобождается от налогообложения реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. В отчете об оценке оценщик определил рыночную стоимость Предмета залога с учетом налога на добавленную стоимость, который не включается в цену объекта при его продаже, соответственно в случае реализации Предмета залога с публичных торгов по стоимости, определенной в отчете об оценке в размере, покупатель такого объекта вынужден будет заплатить НДС и тем самым будут нарушены его права, об освобождении от уплаты НДС.
С момента обращения Фонда с иском в суд (октябрь 2010 года) по настоящее время ответчиками не предпринято ни одной попытки к урегулированию материальной задолженности по кредиту. Это время можно расценивать фактическую отсрочку исполнения, о которой и просила ответчик К.О.Е.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования по доверенности Ф. поддержавшую доводы кассационной жалобы с уточнениями, а также возражения ответчика К.О.Н., и представителя ответчика К.Р. по доверенности К.И.М., судебная коллегия считает необходимым частично изменить решение суда.
Судом установлено, что 05.04.2006 года между Акционерным Коммерческим Банком "Тверьуниверсалбанк" и К.О.Е., К.Р. был заключен кредитный договор N по условиям которого АКБ "Тверьуниверсалбанк" предоставил К.О.Е. и К.Р. ипотечный жилищный кредит в сумме рублей на срок 180 месяцев для приобретения в равную долевую собственность жилого дома с земельным участком на праве аренды, находящегося по адресу:.
Факт ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору, наличие оснований для досрочного взыскания задолженности по кредиту и размер взысканной судом задолженности по кредитному договору сторонами не оспаривается.
При определении начальной рыночной стоимости предмета залога суд исходил из данных, которые содержались в отчете N от 16 апреля 2011 года, составленном членами саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков" ФИО2, ФИО1 Определяя размер начальной рыночной стоимости предмета залога оценщики руководствовались требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ с изменениями, федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256; "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 255; "Требованиями к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 254, стандартами Общероссийской общественной организации Российского общества оценщиков.
Доводы кассационной жалобы о том, что при определении начальной рыночной стоимости предмета залога необходимо в силу требований подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ исключать размер НДС, поскольку в противном случае в дальнейшем могут быть нарушены права покупателя, не могут быть приняты во внимание, так как в цене построенного дома уже заложен НДС на строительные материалы, работы и т.п., от уплаты которого застройщик (собственник), не освобождался, поэтому исключение НДС из начальной рыночной стоимости предмета ипотеки до его реализации в установленном порядке приведет к ущемлению прав собственника заложенного имущества.
Разрешая вопрос об отсрочке реализации заложенного имущества суд руководствовался положениями ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и принял во внимание, что жилой дом является единственным местом жительства ответчика, дал оценку соотносимости размера удовлетворенных требований стоимости заложенного имущества, но не учел длительность периода в течение которого ответчики не предпринимают мер к погашению задолженности, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым уменьшить срок предоставленной судом первой инстанции отсрочки до трех месяцев.
С учетом изложенного и, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда города Твери от 05 августа 2011 года изменить частично.
Срок предоставленной отсрочки исполнения решения суда в части реализации заложенного имущества определить в три месяца.
В остальной части это же решение оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Тверского областного фонда ипотечного кредитования К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3856
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2011 г. по делу N 33-3856
Судья: Комарова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего судьи Крыловой В.Н.,
судей Буйнова Ю.К. и Суриной Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Буйнова Ю.К.
дело по кассационной жалобе представителя Тверского областного фонда ипотечного кредитования по доверенности К.М. на решение Заволжского районного суда города Твери от 05 августа 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования к К.Р. и К.О.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с К.Р. и К.О.Е. в пользу Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования задолженность по кредитному договору в сумме копеек.
Обратить взыскание на предмет залога (), расположенный по адресу:.
Определить способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную стоимость Предмета залога: рублей.
Отсрочить исполнение решения суда в части реализации заложенного имущества на срок шесть месяцев.
Взыскать с К.Р. и К.О.Е. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме рублей с каждого",
Судебная коллегия,
установила:
Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования обратился в суд с иском к К.Р. и К.О.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Свои требования мотивировал тем, что в соответствии с условиями кредитного договора N от 05 апреля 2006 года ответчикам Акционерный Коммерческий Банк "Тверьуниверсалбанк" предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме рублей на срок 180 месяцев для приобретения в равную долевую собственность жилого дома () с земельным участком на праве аренды, находящегося по адресу: - жилой дом общей площадью кв. м в том числе жилой площадью кв. м, земельный участок общей площадью кв. м.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщиков по кредитному договору была установлена ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком на праве аренды. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком на праве аренды были удостоверены Закладной от 26 июля 2007 года. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования на основании заключенного между фондом и ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека" договора купли-продажи закладных NN от 16 сентября 2010 года и акта приема-передачи закладных от 16 сентября 2010 года.
Начиная с марта 2010 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиками в адрес ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека (законного владельца Закладной на тот момент) как залогодержателя - кредитора не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека" было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование выполнено не было Ответчики были надлежащим образом уведомлены о состоявшейся 16 сентября 2010 года продаже закладной фонду. Поскольку до настоящего момента платежи по ипотечному кредиту в фонд не поступают, это явилось основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
С учетом уточнения исковых требовании и исходя из задолженности ответчиков по состоянию на 05.08.2011 года в размере рублей истец просил взыскать остаток неисполненных обязательств по основному долгу, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом, пени.
Представитель Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования Ф. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик К.О.Е. в судебном заседании пояснила, что не отрицает факта наличия задолженности, однако не согласна со взысканием пени по процентам и с расчетом процентов. Также просила отсрочить исполнение решения в части обращения взыскания на имущество сроком на один год.
Ответчик К.Р. в судебное заседании, представитель ответчика К.И.И. представил возражения относительно расчета суммы задолженности.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда в части определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки и предоставления отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество и вынесении нового решения, которым определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки без учета НДС в размере рублей и отказать в предоставлении отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество.
При этом указывается, что в соответствии подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ -освобождается от налогообложения реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. В отчете об оценке оценщик определил рыночную стоимость Предмета залога с учетом налога на добавленную стоимость, который не включается в цену объекта при его продаже, соответственно в случае реализации Предмета залога с публичных торгов по стоимости, определенной в отчете об оценке в размере, покупатель такого объекта вынужден будет заплатить НДС и тем самым будут нарушены его права, об освобождении от уплаты НДС.
С момента обращения Фонда с иском в суд (октябрь 2010 года) по настоящее время ответчиками не предпринято ни одной попытки к урегулированию материальной задолженности по кредиту. Это время можно расценивать фактическую отсрочку исполнения, о которой и просила ответчик К.О.Е.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования по доверенности Ф. поддержавшую доводы кассационной жалобы с уточнениями, а также возражения ответчика К.О.Н., и представителя ответчика К.Р. по доверенности К.И.М., судебная коллегия считает необходимым частично изменить решение суда.
Судом установлено, что 05.04.2006 года между Акционерным Коммерческим Банком "Тверьуниверсалбанк" и К.О.Е., К.Р. был заключен кредитный договор N по условиям которого АКБ "Тверьуниверсалбанк" предоставил К.О.Е. и К.Р. ипотечный жилищный кредит в сумме рублей на срок 180 месяцев для приобретения в равную долевую собственность жилого дома с земельным участком на праве аренды, находящегося по адресу:.
Факт ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору, наличие оснований для досрочного взыскания задолженности по кредиту и размер взысканной судом задолженности по кредитному договору сторонами не оспаривается.
При определении начальной рыночной стоимости предмета залога суд исходил из данных, которые содержались в отчете N от 16 апреля 2011 года, составленном членами саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков" ФИО2, ФИО1 Определяя размер начальной рыночной стоимости предмета залога оценщики руководствовались требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ с изменениями, федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256; "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 255; "Требованиями к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 254, стандартами Общероссийской общественной организации Российского общества оценщиков.
Доводы кассационной жалобы о том, что при определении начальной рыночной стоимости предмета залога необходимо в силу требований подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ исключать размер НДС, поскольку в противном случае в дальнейшем могут быть нарушены права покупателя, не могут быть приняты во внимание, так как в цене построенного дома уже заложен НДС на строительные материалы, работы и т.п., от уплаты которого застройщик (собственник), не освобождался, поэтому исключение НДС из начальной рыночной стоимости предмета ипотеки до его реализации в установленном порядке приведет к ущемлению прав собственника заложенного имущества.
Разрешая вопрос об отсрочке реализации заложенного имущества суд руководствовался положениями ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и принял во внимание, что жилой дом является единственным местом жительства ответчика, дал оценку соотносимости размера удовлетворенных требований стоимости заложенного имущества, но не учел длительность периода в течение которого ответчики не предпринимают мер к погашению задолженности, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым уменьшить срок предоставленной судом первой инстанции отсрочки до трех месяцев.
С учетом изложенного и, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда города Твери от 05 августа 2011 года изменить частично.
Срок предоставленной отсрочки исполнения решения суда в части реализации заложенного имущества определить в три месяца.
В остальной части это же решение оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Тверского областного фонда ипотечного кредитования К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)