Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Корогодин О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Игнатьева А.В., Мележик Л.М.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи, по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда г. Саратов от 19 января 2012 года, которым постановлено:
"В иске М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды на земельный участок, договора купли-продажи жилого дома и права аренды на земельный участок, расположенные по адресу: Адрес 1 отказать.
Отменить арест, наложенный определением Ленинского районного суда г. Саратова от 31 октября 2011 года на жилой дом и земельный участок площадью 925 кв. м, расположенные по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N".
Заслушав доклад судьи Игнатьева А.В., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 04 сентября 2006 года она и ее мать К.О. заключили кредитный договор N с ОАО КБ "С.". Кредит предоставлялся для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома расположенного по адресу: Адрес 1 и приобретения права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N. В приобретаемом жилом доме М. проживала с лета 2005 года. С момента вселения истец несла все расходы за жилой дом. Согласно кредитному договору собственником объекта недвижимости становится мать истца - К.О., М. и ее брат приобретают право пользования домовладением. 05.03.2010 года Ленинским районным судом г. Саратова было вынесено решение по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к К.О., третьему лицу Т. об обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования были удовлетворены. Суд обратил взыскание на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес 1, и право аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N. Способ реализации объекта недвижимости был определен в виде продажи с публичных торгов. Стоимость жилого дома была определена в размере 2200000 рублей. О вынесенном решении суда ей не было известно, она являлась по делу третьим лицом и все извещения направлялись по неверному адресу. 20 августа 2010 года был выдан исполнительный лист N, по которому 25 апреля 2011 года было возбуждено исполнительное производство N. О наличии исполнительного производства М. стало известно только 18 октября 2011 года. 03 октября 2011 года жилой дом был продан на торгах в г. Энгельсе. Проведение торгов поручено ИП П.А.В. После проведения торгов собственником домовладения, расположенного по адресу: Адрес 1, стал С. Спорный жилой дом являлся единственным местом проживания для М., а также ее ребенка и брата. Истец считает, что в связи с тем, что ей не было известно о решении суда, возбуждении исполнительного производства, а в последующем, о проведении торгов, она не смогла воспользоваться своим законным правом на погашение долга или выкупа заложенного имущества. Кроме того, при продаже жилого дома, организаторами торгов не был учтен тот факт, что в нем зарегистрированы истец и ее брат.
На основании изложенного, истец просила признать недействительными торги по реализации жилого дома расположенного по адресу: Адрес 1, и права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N, а также признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный по результатам торгов с С.
Рассмотрев спор, суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе М. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении ее исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что в нарушение положений ч. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке" торги по продаже заложенного имущества были проведены не по месту нахождения реализованного имущества в г. Саратове, а в г. Энгельсе. Ей, ее дочери и брату принадлежит право пользования спорным жилым помещением, при этом, дом является их единственным местом жительства. Однако, в нарушение ч. 5 ст. 57 Федерального закона РФ "Об ипотеке", ни ее, ни ее брата о проведении торгов в известность не поставили. Кроме того, она является должником по кредитному договору. В соответствии с действующим законодательством она и ее брат могли воспользоваться своим правом на погашение долга либо выкупить на торгах заложенное имущество. В результате того, что им не было известно ни о решении суда, ни о возбуждении исполнительного производства, ни о проведении торгов они не смогли воспользоваться правами, предоставленными им законом.
В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда М., К.О., ИП П.А.В., С., представители РОСП Ленинского района г. Саратова, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному страхованию", территориального управления Росимуществом в Саратовской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились. На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обжалуемое решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. ГПК РФ), обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда.
В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 05 марта 2010 года удовлетворены исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к К.О. об обращении взыскания на заложенное имущество. Обращено взыскание на объект недвижимости, состоящий из жилого дома, расположенного по адресу: Адрес 1, и права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, на котором расположен вышеуказанный жилой дом. Способ реализации объекта недвижимости был определен в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости объекта недвижимости исходя из оценки указанной в Закладной, в общей сумме 2200000 рублей (л.д.).
Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
Статьей 448 ГК РФ установлено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с положениями ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. Не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, в том числе, если они вызваны тем, что заявки на участие в первоначальных торгах подали менее двух лиц, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.
Статьей 90 данного Федерального закона установлено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Согласно ст. 91 Закона организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества; 4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
Статьей 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", устанавливающей последствия объявления торгов несостоявшимися, предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, организатором торгов по реализации спорного имущества выступал ИП П.А.В. на основании поручения N от 18.07.2011 г., уведомления УФССП по Саратовской области о готовности реализации арестованного имущества от 07.07.2011 г. N и заявки на проведение торгов по продаже арестованного имущества Ленинского районного отдела УФССП по Саратовской области от 07 июля 2011 г. N.
Публичные торги по реализации спорного имущества проводились ИП П.А.В. 02 сентября 2011 года в 11 часов 00 минут (торги N) по адресу: Адрес 2, о чем в Саратовской областной газете социально-экономической информации "С." от 11-17 августа 2011 года за N было дано соответствующее извещение с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене (л.д.).
Согласно протокола N открытого аукциона N по реализации арестованного имущества по лоту N, каковым являлся спорный жилой дом и земельный участок, в связи с отсутствием заявок на участие в открытом аукционе торги были признаны несостоявшимися (л.д.).
Повторные публичные торги по продаже спорного недвижимого имущества были назначены ИП П.А.В. на 03 октября 2011 года в 11 часов 00 минут (торги N) по адресу: Адрес 2 о чем также было дано извещение в Саратовской областной газете социально-экономической информации "С." от 08-14 сентября 2011 года за N с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене, которая была снижена до 1870000 рублей (л.д.).
Как следует из протокола N открытого аукциона по реализации арестованного имущества N по лоту N, предметом которого был жилой дом, общей площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый (условный) номер N, и земельный участок площадью 925 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Адрес 1, победителем аукциона был признан С., который предложил наибольшую цену за реализуемое имущество (л.д.).
03 октября 2011 года с С. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества за N (л.д.).
В соответствии с платежными поручениями N и N С. полностью уплатил стоимость приобретенного имущества (л.д.).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, в соответствии со ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, ст. ст. 56 - 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 78, 87, 89, 91 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пришел к правомерному выводу о том, что торги по реализации спорного имущества были проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме, путем опубликования информации в предусмотренном законом средстве массовой информации. Извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, поэтому оснований для признания их недействительными не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований М. о признании торгов недействительными, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований М. о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между ИП П.А.А. и С.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется, так как они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что М. не была поставлена в известность ни о решении суда, ни о возбуждении исполнительного производства, ни о проведении торгов, что лишило ее возможности воспользоваться своим правом на погашение долга либо выкупить на торгах заложенное имущество, судебная коллегия находит необоснованными по следующим основаниям.
Взыскание на жилой дом, общей площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый (условный) номер N и земельный участок площадью 925 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Адрес 1, путем продажи данного имущества с публичных торгов, было обращено на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от 05.03.2010 года, вступившего в законную силу 23.03.2010 года.
Как следует из содержания данного решения, Т. (в последующем М.) была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица и была извещена о дне рассмотрения дела. Кроме того, копия данного решения суда, приложенная к исковому заявлению по настоящему делу, была выдана 06.07.2010 года, о чем свидетельствует соответствующая отметка секретаря судебного заседания.
В этой связи, М. было известно как о заявленных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество, так и о состоявшемся решении суда, что не лишало ее возможности воспользоваться правом на погашение долга.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, сведения о проведении торгов также были полно и в доступной форме отражены в средствах массовой информации. Следовательно, препятствий для получения М. данной информации не имелось.
Таким образом, М. не была лишена и права выкупить на торгах заложенное имущество либо права присутствовать на публичных торгах как лицо, имеющее право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что спорное домовладение является единственным местом проживания для М., ее ребенка и ее брата, так как данные доводы по существу сводятся к несогласию с вступившим в законную силу решением суда от 05.03.2010 года, для обжалования которого предусмотрен иной судебный порядок.
Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что торги по продаже заложенного имущества были проведены не по месту нахождения реализованного имущества в г. Саратове, а в г. Энгельсе
Из смысла действующего законодательства следует, что торги могут быть признаны недействительными в таких случаях нарушения правил проведения торгов, как нарушение сроков обнародования информации о торгах, ненадлежащей формы доведения информации о публичных торгах, и они могут быть признаны недействительными только при наличии грубых нарушений, которые могли повлиять на результат торгов.
В данном случае сообщения о торгах носили публичный характер, были опубликованы в областном периодическом издании. Доказательств того, что истец подавала заявку на участие в торгах либо предприняла меры к погашению долга, в обеспечение которого имел место залог спорного имущества, суду представлено не было, равно как и доказательств того, что со стороны ответчика - организатора торгов ей были созданы какие-либо препятствия для участия в торгах либо присутствия при проведении публичных торгов.
При таких обстоятельствах проведение торгов не по месту нахождения реализуемого имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания судом торгов недействительными, поскольку они не могли повлечь нарушение прав М.
Кроме того, данные доводы апелляционной жалобы содержат ссылки на иные, чем было заявлено по настоящему делу, основания, а, следовательно, правового значения не имеют, поскольку они истцом не заявлялись, доказательства по ним не представлялись, судом первой инстанции они не разрешались.
При таких обстоятельствах постановленное судом по делу решение является правильным и по доводам апелляционной жалобы отменено быть не может. При разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права. Нарушений норм процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова, вынесенное 19 января 2012 года по делу по иску М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1998
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2012 г. по делу N 33-1998
Судья Корогодин О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Игнатьева А.В., Мележик Л.М.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи, по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда г. Саратов от 19 января 2012 года, которым постановлено:
"В иске М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды на земельный участок, договора купли-продажи жилого дома и права аренды на земельный участок, расположенные по адресу: Адрес 1 отказать.
Отменить арест, наложенный определением Ленинского районного суда г. Саратова от 31 октября 2011 года на жилой дом и земельный участок площадью 925 кв. м, расположенные по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N".
Заслушав доклад судьи Игнатьева А.В., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 04 сентября 2006 года она и ее мать К.О. заключили кредитный договор N с ОАО КБ "С.". Кредит предоставлялся для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома расположенного по адресу: Адрес 1 и приобретения права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N. В приобретаемом жилом доме М. проживала с лета 2005 года. С момента вселения истец несла все расходы за жилой дом. Согласно кредитному договору собственником объекта недвижимости становится мать истца - К.О., М. и ее брат приобретают право пользования домовладением. 05.03.2010 года Ленинским районным судом г. Саратова было вынесено решение по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к К.О., третьему лицу Т. об обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования были удовлетворены. Суд обратил взыскание на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес 1, и право аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N. Способ реализации объекта недвижимости был определен в виде продажи с публичных торгов. Стоимость жилого дома была определена в размере 2200000 рублей. О вынесенном решении суда ей не было известно, она являлась по делу третьим лицом и все извещения направлялись по неверному адресу. 20 августа 2010 года был выдан исполнительный лист N, по которому 25 апреля 2011 года было возбуждено исполнительное производство N. О наличии исполнительного производства М. стало известно только 18 октября 2011 года. 03 октября 2011 года жилой дом был продан на торгах в г. Энгельсе. Проведение торгов поручено ИП П.А.В. После проведения торгов собственником домовладения, расположенного по адресу: Адрес 1, стал С. Спорный жилой дом являлся единственным местом проживания для М., а также ее ребенка и брата. Истец считает, что в связи с тем, что ей не было известно о решении суда, возбуждении исполнительного производства, а в последующем, о проведении торгов, она не смогла воспользоваться своим законным правом на погашение долга или выкупа заложенного имущества. Кроме того, при продаже жилого дома, организаторами торгов не был учтен тот факт, что в нем зарегистрированы истец и ее брат.
На основании изложенного, истец просила признать недействительными торги по реализации жилого дома расположенного по адресу: Адрес 1, и права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый номер N, а также признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный по результатам торгов с С.
Рассмотрев спор, суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе М. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении ее исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что в нарушение положений ч. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке" торги по продаже заложенного имущества были проведены не по месту нахождения реализованного имущества в г. Саратове, а в г. Энгельсе. Ей, ее дочери и брату принадлежит право пользования спорным жилым помещением, при этом, дом является их единственным местом жительства. Однако, в нарушение ч. 5 ст. 57 Федерального закона РФ "Об ипотеке", ни ее, ни ее брата о проведении торгов в известность не поставили. Кроме того, она является должником по кредитному договору. В соответствии с действующим законодательством она и ее брат могли воспользоваться своим правом на погашение долга либо выкупить на торгах заложенное имущество. В результате того, что им не было известно ни о решении суда, ни о возбуждении исполнительного производства, ни о проведении торгов они не смогли воспользоваться правами, предоставленными им законом.
В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда М., К.О., ИП П.А.В., С., представители РОСП Ленинского района г. Саратова, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному страхованию", территориального управления Росимуществом в Саратовской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились. На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обжалуемое решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. ГПК РФ), обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда.
В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 05 марта 2010 года удовлетворены исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к К.О. об обращении взыскания на заложенное имущество. Обращено взыскание на объект недвижимости, состоящий из жилого дома, расположенного по адресу: Адрес 1, и права аренды на земельный участок площадью 925 кв. м, на котором расположен вышеуказанный жилой дом. Способ реализации объекта недвижимости был определен в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости объекта недвижимости исходя из оценки указанной в Закладной, в общей сумме 2200000 рублей (л.д.).
Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
Статьей 448 ГК РФ установлено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с положениями ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. Не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, в том числе, если они вызваны тем, что заявки на участие в первоначальных торгах подали менее двух лиц, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.
Статьей 90 данного Федерального закона установлено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Согласно ст. 91 Закона организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества; 4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
Статьей 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", устанавливающей последствия объявления торгов несостоявшимися, предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, организатором торгов по реализации спорного имущества выступал ИП П.А.В. на основании поручения N от 18.07.2011 г., уведомления УФССП по Саратовской области о готовности реализации арестованного имущества от 07.07.2011 г. N и заявки на проведение торгов по продаже арестованного имущества Ленинского районного отдела УФССП по Саратовской области от 07 июля 2011 г. N.
Публичные торги по реализации спорного имущества проводились ИП П.А.В. 02 сентября 2011 года в 11 часов 00 минут (торги N) по адресу: Адрес 2, о чем в Саратовской областной газете социально-экономической информации "С." от 11-17 августа 2011 года за N было дано соответствующее извещение с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене (л.д.).
Согласно протокола N открытого аукциона N по реализации арестованного имущества по лоту N, каковым являлся спорный жилой дом и земельный участок, в связи с отсутствием заявок на участие в открытом аукционе торги были признаны несостоявшимися (л.д.).
Повторные публичные торги по продаже спорного недвижимого имущества были назначены ИП П.А.В. на 03 октября 2011 года в 11 часов 00 минут (торги N) по адресу: Адрес 2 о чем также было дано извещение в Саратовской областной газете социально-экономической информации "С." от 08-14 сентября 2011 года за N с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене, которая была снижена до 1870000 рублей (л.д.).
Как следует из протокола N открытого аукциона по реализации арестованного имущества N по лоту N, предметом которого был жилой дом, общей площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый (условный) номер N, и земельный участок площадью 925 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Адрес 1, победителем аукциона был признан С., который предложил наибольшую цену за реализуемое имущество (л.д.).
03 октября 2011 года с С. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества за N (л.д.).
В соответствии с платежными поручениями N и N С. полностью уплатил стоимость приобретенного имущества (л.д.).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, в соответствии со ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, ст. ст. 56 - 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 78, 87, 89, 91 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пришел к правомерному выводу о том, что торги по реализации спорного имущества были проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме, путем опубликования информации в предусмотренном законом средстве массовой информации. Извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, поэтому оснований для признания их недействительными не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований М. о признании торгов недействительными, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований М. о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между ИП П.А.А. и С.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется, так как они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что М. не была поставлена в известность ни о решении суда, ни о возбуждении исполнительного производства, ни о проведении торгов, что лишило ее возможности воспользоваться своим правом на погашение долга либо выкупить на торгах заложенное имущество, судебная коллегия находит необоснованными по следующим основаниям.
Взыскание на жилой дом, общей площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: Адрес 1, кадастровый (условный) номер N и земельный участок площадью 925 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Адрес 1, путем продажи данного имущества с публичных торгов, было обращено на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от 05.03.2010 года, вступившего в законную силу 23.03.2010 года.
Как следует из содержания данного решения, Т. (в последующем М.) была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица и была извещена о дне рассмотрения дела. Кроме того, копия данного решения суда, приложенная к исковому заявлению по настоящему делу, была выдана 06.07.2010 года, о чем свидетельствует соответствующая отметка секретаря судебного заседания.
В этой связи, М. было известно как о заявленных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество, так и о состоявшемся решении суда, что не лишало ее возможности воспользоваться правом на погашение долга.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, сведения о проведении торгов также были полно и в доступной форме отражены в средствах массовой информации. Следовательно, препятствий для получения М. данной информации не имелось.
Таким образом, М. не была лишена и права выкупить на торгах заложенное имущество либо права присутствовать на публичных торгах как лицо, имеющее право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что спорное домовладение является единственным местом проживания для М., ее ребенка и ее брата, так как данные доводы по существу сводятся к несогласию с вступившим в законную силу решением суда от 05.03.2010 года, для обжалования которого предусмотрен иной судебный порядок.
Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что торги по продаже заложенного имущества были проведены не по месту нахождения реализованного имущества в г. Саратове, а в г. Энгельсе
Из смысла действующего законодательства следует, что торги могут быть признаны недействительными в таких случаях нарушения правил проведения торгов, как нарушение сроков обнародования информации о торгах, ненадлежащей формы доведения информации о публичных торгах, и они могут быть признаны недействительными только при наличии грубых нарушений, которые могли повлиять на результат торгов.
В данном случае сообщения о торгах носили публичный характер, были опубликованы в областном периодическом издании. Доказательств того, что истец подавала заявку на участие в торгах либо предприняла меры к погашению долга, в обеспечение которого имел место залог спорного имущества, суду представлено не было, равно как и доказательств того, что со стороны ответчика - организатора торгов ей были созданы какие-либо препятствия для участия в торгах либо присутствия при проведении публичных торгов.
При таких обстоятельствах проведение торгов не по месту нахождения реализуемого имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания судом торгов недействительными, поскольку они не могли повлечь нарушение прав М.
Кроме того, данные доводы апелляционной жалобы содержат ссылки на иные, чем было заявлено по настоящему делу, основания, а, следовательно, правового значения не имеют, поскольку они истцом не заявлялись, доказательства по ним не представлялись, судом первой инстанции они не разрешались.
При таких обстоятельствах постановленное судом по делу решение является правильным и по доводам апелляционной жалобы отменено быть не может. При разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права. Нарушений норм процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова, вынесенное 19 января 2012 года по делу по иску М. к индивидуальному предпринимателю П.А.В., С. о признании недействительными торгов по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, договора купли-продажи оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)