Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 57
10 мая 2012 г. судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
Председательствующего Квасовой О.А.
судей Иванцовой Г.В., Селиверстовой И.В.
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Иванцовой Г.В.
гражданское дело по иску Л. к ООО "С" о взыскании по договору аренды нежилого помещения N 1 от 15 апреля 2007 года задолженности по арендной плате в размере <...> рублей, штрафа за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере <...> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 2009 года по апрель 2011 года в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей
по встречному исковому заявлению ООО "С" к Л. о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей
по апелляционной жалобе Л.
на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года
(судья райсуда Панин С.А.),
установила:
Л. первоначально обратилась в Коминтерновский районный суд г. Воронежа (впоследствии дело было передано на рассмотрение в Центральный районный суд г. Воронежа) с исковыми требованиями (с учетом уточнения) к ООО "С" о взыскании задолженность по договору аренды в размере <...> рублей, штрафа в размере <...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В обоснование иска указала, что в нарушение договора N 1 аренды нежилого помещения от 15.04.2007 г., заключенного между Л. и ООО "С", ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого нежилого помещения общей площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Исходя из п. 3.2 договора от 15.04.2007 г. по окончанию срока отведенного сторонами на производство ремонтно-наладочных работ арендатор начинает оплачивать арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца, внося ее в кассу арендодателя. В соответствии с указанным договором (п. п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4) размер ежемесячных арендных платежей составляет <...> рублей, просрочка по внесению арендной платы составила 22 месяца (630 дней). Согласно п. 3.4 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются штрафные санкции в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки. Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием об оплате суммы задолженности по договору аренды, однако ответа на нее не последовало; с учетом изложенного, истица полагала ее требования подлежащими удовлетворению.
ООО "С" в свою очередь обратилось к Л. с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В обоснование встречного иска общество указало, что 15.04.2007 года между Л. и ООО "С" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 1200 кв. м, находящееся по адресу: <...>. По условиям договора аренды арендатором в помещении выполнялись работы по капитальному ремонту. Согласно локальному сметному расчету, общая стоимость работ и материалов, необходимых для капитального ремонта помещений здания составила <...> руб. Согласно ст. 616 ГК РФ, п. 1.4. договора арендодатель выполняет ремонтные работы в помещении согласно смете, при этом сумма необходимая на производство ремонтных работ вычитается из стоимости арендной платы равными долями на весь срок аренды до момента погашения, при этом доля не может превышать 50% от ставки арендной платы. Арендодатель свои обязательства по проведению капитального ремонта здания не выполнил; на основании ст. 616 ГК РФ ООО "С" провело капитальный ремонт здания на общую сумму в размере <...> рублей; данные денежные средства в счет арендной платы Л. засчитаны не были, сумма выполненных работ до настоящего времени не возмещена, в связи с чем, арендатор может обратиться в суд за защитой нарушенных прав с требованием возвратить неосновательно сбереженные денежные средства. Данная сумма на основании ст. 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с Л. В дальнейшем ООО "С" уточнило заявленные требования и просило взыскать с Л. в качестве неосновательного обогащения <...> руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года исковые требования Л. оставлены без удовлетворения, встречный иск ООО "С" удовлетворен в полном объеме.
В апелляционной жалобе Л. ставится вопрос об отмене состоявшегося решения, как незаконного и необоснованного.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Л. по доверенности С., представителя ООО "С" суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ходе рассмотрения судом заявленных сторонами требований, было установлено, что площадь помещения, указанная в договоре (1200 кв. м), не соответствовала фактически переданной и используемой арендатором. При этом истица указывала размер площади больший, чем указан в договоре - 1329 кв. м, а ООО "С" меньший - 1149 кв. м. Таким образом, характеристики передаваемого в аренду объекта, указанные в договоре не соответствовали характеристикам фактически переданного объекта, что свидетельствует о незаключенности договора вследствие несогласованности предмета договора.
Поскольку спорный договор аренды является незаключенным, то представляется правомерным вывод об отсутствии обязательственных отношений между истцом и ответчиком, а значит законным и обоснованным является отказ в удовлетворении требования Л. к ООО "С" о взыскании арендной платы по условиям договора аренды.
При этом судебная коллегия считает излишними рассуждения и вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды, поскольку суд ранее пришел к выводу о несогласованности между сторонами предмета договора, а значит и об отсутствии оснований считать его заключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.
В соответствии с абз. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено исследованными доказательствами, ООО "С", за время своего владения нежилым помещением, принадлежащим Л., произвело капитальный ремонт арендуемого помещения.
Данное обстоятельство подтверждено не только документацией, представленной ООО "С", но и проведенной по делу строительно-технической экспертизой, которая определила сметную стоимость ремонтных работ равной С рубля. Истец Л. в апелляционной жалобе высказала сомнения относительно достоверности проведенного экспертного исследования, однако конкретных обстоятельств и доводов, почему она считает проведенную экспертизу неправильной, суду апелляционной инстанции она не привела, а, следовательно, такое заявление истицы коллегия во внимание не принимает. К тому же, получая арендную плату за период 2007 - 2009 годов за вычетом сумм произведенных ремонтных работ, - арендодатель фактически выражала свое согласие на проведение этих работ.
С учетом установленных обстоятельств, а также вышеприведенной правовой нормы, которая регулирует расчеты между собственником имущества и его бывшим владельцем при возврате имущества, предусмотренного права добросовестного владельца, произведшего неотделимые улучшения имущества, на компенсацию понесенных расходов, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований заявленных ООО "С" к Л.
Таким образом, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, все они доказаны, доказательствам дана надлежащая оценка применительно к требованиям ст. 67 ГПК РФ. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают. Данное решение не препятствует Л. обратиться с требованиями о взыскании платы за фактическое пользование помещением, о чем говорится в апелляционной жалобе.
Нарушений процессуального законодательства в данном случае не усматривается. Законных оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств - нет.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.05.2012 N 33-2292
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2012 г. N 33-2292
Строка N 57
10 мая 2012 г. судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
Председательствующего Квасовой О.А.
судей Иванцовой Г.В., Селиверстовой И.В.
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Иванцовой Г.В.
гражданское дело по иску Л. к ООО "С" о взыскании по договору аренды нежилого помещения N 1 от 15 апреля 2007 года задолженности по арендной плате в размере <...> рублей, штрафа за период с апреля 2009 года по апрель 2011 года в размере <...> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 2009 года по апрель 2011 года в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей
по встречному исковому заявлению ООО "С" к Л. о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей
по апелляционной жалобе Л.
на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года
(судья райсуда Панин С.А.),
установила:
Л. первоначально обратилась в Коминтерновский районный суд г. Воронежа (впоследствии дело было передано на рассмотрение в Центральный районный суд г. Воронежа) с исковыми требованиями (с учетом уточнения) к ООО "С" о взыскании задолженность по договору аренды в размере <...> рублей, штрафа в размере <...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В обоснование иска указала, что в нарушение договора N 1 аренды нежилого помещения от 15.04.2007 г., заключенного между Л. и ООО "С", ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого нежилого помещения общей площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Исходя из п. 3.2 договора от 15.04.2007 г. по окончанию срока отведенного сторонами на производство ремонтно-наладочных работ арендатор начинает оплачивать арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца, внося ее в кассу арендодателя. В соответствии с указанным договором (п. п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4) размер ежемесячных арендных платежей составляет <...> рублей, просрочка по внесению арендной платы составила 22 месяца (630 дней). Согласно п. 3.4 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются штрафные санкции в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки. Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием об оплате суммы задолженности по договору аренды, однако ответа на нее не последовало; с учетом изложенного, истица полагала ее требования подлежащими удовлетворению.
ООО "С" в свою очередь обратилось к Л. с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В обоснование встречного иска общество указало, что 15.04.2007 года между Л. и ООО "С" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 1200 кв. м, находящееся по адресу: <...>. По условиям договора аренды арендатором в помещении выполнялись работы по капитальному ремонту. Согласно локальному сметному расчету, общая стоимость работ и материалов, необходимых для капитального ремонта помещений здания составила <...> руб. Согласно ст. 616 ГК РФ, п. 1.4. договора арендодатель выполняет ремонтные работы в помещении согласно смете, при этом сумма необходимая на производство ремонтных работ вычитается из стоимости арендной платы равными долями на весь срок аренды до момента погашения, при этом доля не может превышать 50% от ставки арендной платы. Арендодатель свои обязательства по проведению капитального ремонта здания не выполнил; на основании ст. 616 ГК РФ ООО "С" провело капитальный ремонт здания на общую сумму в размере <...> рублей; данные денежные средства в счет арендной платы Л. засчитаны не были, сумма выполненных работ до настоящего времени не возмещена, в связи с чем, арендатор может обратиться в суд за защитой нарушенных прав с требованием возвратить неосновательно сбереженные денежные средства. Данная сумма на основании ст. 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с Л. В дальнейшем ООО "С" уточнило заявленные требования и просило взыскать с Л. в качестве неосновательного обогащения <...> руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года исковые требования Л. оставлены без удовлетворения, встречный иск ООО "С" удовлетворен в полном объеме.
В апелляционной жалобе Л. ставится вопрос об отмене состоявшегося решения, как незаконного и необоснованного.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Л. по доверенности С., представителя ООО "С" суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ходе рассмотрения судом заявленных сторонами требований, было установлено, что площадь помещения, указанная в договоре (1200 кв. м), не соответствовала фактически переданной и используемой арендатором. При этом истица указывала размер площади больший, чем указан в договоре - 1329 кв. м, а ООО "С" меньший - 1149 кв. м. Таким образом, характеристики передаваемого в аренду объекта, указанные в договоре не соответствовали характеристикам фактически переданного объекта, что свидетельствует о незаключенности договора вследствие несогласованности предмета договора.
Поскольку спорный договор аренды является незаключенным, то представляется правомерным вывод об отсутствии обязательственных отношений между истцом и ответчиком, а значит законным и обоснованным является отказ в удовлетворении требования Л. к ООО "С" о взыскании арендной платы по условиям договора аренды.
При этом судебная коллегия считает излишними рассуждения и вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды, поскольку суд ранее пришел к выводу о несогласованности между сторонами предмета договора, а значит и об отсутствии оснований считать его заключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.
В соответствии с абз. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено исследованными доказательствами, ООО "С", за время своего владения нежилым помещением, принадлежащим Л., произвело капитальный ремонт арендуемого помещения.
Данное обстоятельство подтверждено не только документацией, представленной ООО "С", но и проведенной по делу строительно-технической экспертизой, которая определила сметную стоимость ремонтных работ равной С рубля. Истец Л. в апелляционной жалобе высказала сомнения относительно достоверности проведенного экспертного исследования, однако конкретных обстоятельств и доводов, почему она считает проведенную экспертизу неправильной, суду апелляционной инстанции она не привела, а, следовательно, такое заявление истицы коллегия во внимание не принимает. К тому же, получая арендную плату за период 2007 - 2009 годов за вычетом сумм произведенных ремонтных работ, - арендодатель фактически выражала свое согласие на проведение этих работ.
С учетом установленных обстоятельств, а также вышеприведенной правовой нормы, которая регулирует расчеты между собственником имущества и его бывшим владельцем при возврате имущества, предусмотренного права добросовестного владельца, произведшего неотделимые улучшения имущества, на компенсацию понесенных расходов, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований заявленных ООО "С" к Л.
Таким образом, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, все они доказаны, доказательствам дана надлежащая оценка применительно к требованиям ст. 67 ГПК РФ. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают. Данное решение не препятствует Л. обратиться с требованиями о взыскании платы за фактическое пользование помещением, о чем говорится в апелляционной жалобе.
Нарушений процессуального законодательства в данном случае не усматривается. Законных оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств - нет.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Воронежа от 06 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)