Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Третьяков С.В.
Докладчик: Пастухов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего: Пастухова С.А.
судей: Фроловой Т.В., Корытниковой Г.А.,
при секретаре: С.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе Т.С. на решение Осинниковского городского суда от 15 августа 2012 года
по иску Ж.Н.В. к Т.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и встречному иску Т.С. к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств,
установила:
Ж.Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Т.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры.
Требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...>.
При подписании указанного договора она передала Т.С. денежную сумму в счет стоимости квартиры в размере <...>, и договорилась с ним, что оставшаяся сумма будет передана в момент подписания основного договора купли-продажи.
После подготовки всех необходимых документов для оформления сделки она обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор, однако Т.С. в настоящее время уклоняется от его заключения.
Просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры, взыскать судебные расходы.
Т.С. предъявил встречный иск к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
Требования мотивировал тем, что Ж.Н.В. не исполнила свои обязательства по предварительному договору и не оплатила часть продажной цены квартиры в сумме <...>, а расписка в получении денег была им написана по просьбе Ж.Н.В.
Кроме того, в настоящее время существенно изменилось его семейное положение, и он нуждается в отдельном жилом помещении для собственного проживания.
Просил расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ж.Н.В. предварительный договор купли-продажи указанной квартиры в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
В судебном заседании Ж.Н.В. и ее представитель Г. поддержали иск, не признали встречный иск.
Т.С. и его представитель П. не признали иск, поддержали встречный иск.
Решением Осинниковского городского суда от 15.08.2012 г. постановлено (л.д. 96-105):
Исковые требования Ж.Н.В. удовлетворить.
Обязать Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <...>, заключить с Ж.Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <...>, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью <...> на условиях, оговоренных в предварительном договоре, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между Т.С. и Ж.Н.В.
Взыскать с Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <...>, в пользу Ж.Н.В., <...>, судебные расходы по составлению искового заявления в размере 1<...>, за устную консультацию в сумме <...>, на оплату услуг представителя в размере <...> и по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей, всего <...> рублей
В удовлетворении исковых к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств, Т.С. - отказать.
В апелляционной жалобе Т.С. просит отменить решение суда (л.д. 106-108).
Судом были нарушены требования закона, предъявляемые к оценке доказательств.
Так суд указал, что его супруга Т.Н. не имеет отношения к спорной квартире и Ж.Н.В., а поскольку разговор на аудиозаписи состоялся не между истцом и ответчиком, то суд не принял в качестве надлежащего доказательства аудиозапись разговора между его супругой и истцом.
Указанные выводы суда являются не состоятельными, поскольку в своем ходатайстве о приобщении в качестве доказательства аудиозаписи разговора Ж.Н.Н. с его супругой указаны все, требуемые законом, сведения об условиях проведения записи и ее времени, в то время, как его супруга выступала в качестве свидетеля по делу и представленная аудиозапись подтверждает показания Т.Н. в части не оплаты истцом Т.С. аванса в размере <...>
Из совокупности представленных доказательств следует, что Ж.Н.В. не желала выплачивать Т.С. <...> за продаваемую им квартиру, и, пользуясь доверием со стороны Т.С., попросила написать его расписку о получении аванса, не передавая деньги, пообещав, что указанная сумма будет истрачена ею на погашение долга по коммунальным платежам, расходов по оформлению документов.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что подписание Т.С. предварительного договора и расписки о получении им денежных средств в размере <...>, подтверждает факт получения Т.С. от Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>.
Истец-ответчик Ж.Н.В., подала возражения на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав представителя ответчика-истца П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего решение суда отменить, истца-ответчика Ж.Н.В. и ее представителя Г., просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550, 554 и ч. 1 ст. 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор также должен предусматривать цену недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Т.С. была выдана доверенность на имя Ж.Н.В. на ведение дел по оформлению его наследственных прав на имущество по закону и завещанию, оставшееся после умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, в виде квартиры, находящейся по адресу: <...> (л.д. 7).
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Т.С. и покупателем Ж.Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 30, 28, 29, 31).
По условиям предварительного договора, являвшегося одновременно актом приема-передачи квартиры (п. 9), продажная цена квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью <...>, была определена в сумме <...>, из которых <...> уплачиваются покупателем продавцу при подписании настоящего договора, а оставшиеся <...> - при заключении основного договора купли-продажи.
Факт оплаты Ж.Н.В. суммы в размере <...>, подтверждается написанной Т.С. распиской (л.д. 9).
Основной договор купли-продажи квартиры, стороны обязались заключить после оформления наследства на имя Т.С., как наследника первой очереди, что следует из п. 2 предварительного договора (л.д. 6).
После установления в судебном порядке факта принятия Т.С. наследства, открывшегося после смерти ФИО12 (л.д. 10) и оформления технической документации на выше указанную квартиру (л.д. 33-35, 36, 37), Ж.Н.В. было получено свидетельство о праве на наследство по закону Т.С. на квартиру, находящуюся по адресу: <...>, состоящую <...>, общей площадью <...> (ранее <...> кв. м - <...>), в том числе жилой площадью <...>, удостоверенное нотариусом Осинниковского нотариального округа ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированное в реестре за N (л.д. 32, 8).
Между тем, основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, между Т.С. и Ж.Н.В. до настоящего времени не заключен, поскольку Т.С. уклоняется от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Разрешая спор по существу, удовлетворяя требования Ж.Н.В., а также отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Т.С., суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, обоснованно исходил из того, что существенные условия договора купли-продажи квартиры сторонами согласованы, Ж.Н.В. обращалась к Т.С. с предложением заключить основной договор, т.е. досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, от заключения основного договора Т.С. уклоняется, чему представлены доказательства, и что подтверждено в судебном заседании самим Т.С., в связи с чем, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Ж.Н.В.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.
Т.С. и его представитель, обосновывая возражения, ссылались на то, что расписка о получении Т.С. от Ж.Н.В. денежных средств в размере <...> была написана Т.С. по просьбе Ж.Н.В. без передачи Т.С., указанных в расписке денежных средств
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Ж.Н.В., суд правильно исходил из того, что подписание Т.С. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и представленная истцом расписка, являются допустимыми и достаточными доказательствами наличия факта передачи Ж.Н.В. Т.С. указанной в ней денежной суммы, собственноручное подписание предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и написание представленной расписки Т.С. не отрицает, а доводы Т.С. об отсутствии факта передачи ему Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>, не подтверждены достоверными доказательствами, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о недоказанности нарушения Ж.Н.В. условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в виде не оплаты части продажной цены квартиры в размере <...>
Указанные выводы суда основаны на доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании и которым дана надлежащая оценка в их совокупности. Судебная коллегия находит указанные выводы суда обоснованным, соответствующим установленным судом обстоятельствам, а также нормам права.
Достоверных, допустимых и достаточных доказательств в опровержение факта передачи Ж.Н.В. Т.С. спорной денежной суммы, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.
В соответствии со статьей 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания.
Суд первой инстанции на основании вышеприведенных положений закона пришел к верному выводу о том, что показания свидетеля Т.Н., не могут служить доказательством отсутствия передачи Т.С. спорной денежной суммы по предварительному договору купли-продажи квартиры, поскольку договор был оформлен в простой письменной форме, а значит исполнение по нему, передача денежных средств Т.С. в счет оплаты продажной цены квартиры должна быть также оформлена в простой письменной форме, в связи с чем, Т.С., в соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК РФ не может ссылаться в подтверждение не исполнения условий сделки на свидетельские показания.
Судом было дано аргументированное суждение о том, что допустимых доказательств того, что денежные средства, указанные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ Т.С. от Ж.Н.В. не получал, ответчик не представил, в то время как Ж.Н.В. при обращении в суд были приложены предварительный договор купли-продажи и расписка, подлинность которых ответчик не оспаривал. Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.
В решении суда в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Доводы апелляционной жалобы Т.С. в части необоснованно отклонения в качестве доказательства аудиозаписи разговора между Ж.Н.В. и Т.Н. не могут явиться основаниями для отмены решения суда, поскольку доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, что не входит в компетенцию суда апелляционной инстанции. Допустимых доказательств, опровергающих передачу Т.С. Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>, Т.С. суду не представлено.
Давая оценку как доказательству представленной Т.С. суду аудиозаписи разговора между Ж.Н.В. и Т.Н., суд обоснованно исходил из того, что разговор на представленной аудиозаписи происходил не между сторонами Ж.Н.В. и Т.С., а с третьим лицом с супругой Т.С., которая не является участником спорных правоотношений, в связи с чем содержание указанного разговора не может быть расценено в качестве допустимого доказательства не исполнения Ж.Н.В. условий предварительного договора купли-продажи квартиры, в рамках возникших между Ж.Н.В. и Т.С. правоотношений.
При этом судебная коллегия считает необходимым учесть, что Ж.Н.В. в судебном заседании, после прослушивания аудиозаписи не был подтвержден факт того, что на указанной аудиозаписи речь шла о не передаче ей Т.С. денежных средств в размере <...>, именно по оспариваемому Т.С. договору, в то время, как сам факт передачи указанных денежных средств Т.С., подтверждается представленными суду письменными доказательствами, которые отвечают требования относимости и допустимости.
Отвергая доводы Т.С. о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств в виде изменения его семейного положения, которое повлекло за собой его нуждаемость в жилье, суд, правильно руководствуясь приведенными нормами права, пришел к обоснованному выводу о том, что совокупность обстоятельств, которые в силу закона ст. 451 ГК РФ могут служить основанием для расторжения договора, по настоящему делу отсутствует, поскольку возможность расторжения договора, закон связывает со строго определенными случаями, при наличии одновременно четырех условий, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ, целью которой является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, в то время, как указанные Т.С. обстоятельства не изменили предмета и обязательств сторон по договору, не явились действием непреодолимой силы, исполнение договора не нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и не повлечет для Т.С. такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Данные выводы судебная коллегия находит верными, законными и обоснованными, постановленными в соответствии с нормами действующего законодательства, на основании полного и всестороннего исследования представленных суду доказательств, которым в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана правильная надлежащая оценка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований Ж.Н.В. об обязании Т.С. заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры, на условиях, оговоренных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, а также о необходимости отказать в удовлетворении требований Т.С. к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании закона, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда об установленных обстоятельствах, что не может являться основанием для отмены решения суда.
Разрешая дело, суд в полном объеме определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права нарушений норм процессуального права не допущено. Выводы суда основаны на обстоятельствах, установленных судом, подтверждены доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с которой судебная коллегия согласна. Суд отразил в решении результаты оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений и привел в решении мотивы, по которым он не согласен с доводами стороны ответчика Т.С.
Решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Осинниковского городского суда от 15 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10794
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2012 г. по делу N 33-10794
Судья: Третьяков С.В.
Докладчик: Пастухов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего: Пастухова С.А.
судей: Фроловой Т.В., Корытниковой Г.А.,
при секретаре: С.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе Т.С. на решение Осинниковского городского суда от 15 августа 2012 года
по иску Ж.Н.В. к Т.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и встречному иску Т.С. к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств,
установила:
Ж.Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Т.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры.
Требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...>.
При подписании указанного договора она передала Т.С. денежную сумму в счет стоимости квартиры в размере <...>, и договорилась с ним, что оставшаяся сумма будет передана в момент подписания основного договора купли-продажи.
После подготовки всех необходимых документов для оформления сделки она обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор, однако Т.С. в настоящее время уклоняется от его заключения.
Просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры, взыскать судебные расходы.
Т.С. предъявил встречный иск к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
Требования мотивировал тем, что Ж.Н.В. не исполнила свои обязательства по предварительному договору и не оплатила часть продажной цены квартиры в сумме <...>, а расписка в получении денег была им написана по просьбе Ж.Н.В.
Кроме того, в настоящее время существенно изменилось его семейное положение, и он нуждается в отдельном жилом помещении для собственного проживания.
Просил расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ж.Н.В. предварительный договор купли-продажи указанной квартиры в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
В судебном заседании Ж.Н.В. и ее представитель Г. поддержали иск, не признали встречный иск.
Т.С. и его представитель П. не признали иск, поддержали встречный иск.
Решением Осинниковского городского суда от 15.08.2012 г. постановлено (л.д. 96-105):
Исковые требования Ж.Н.В. удовлетворить.
Обязать Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <...>, заключить с Ж.Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <...>, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью <...> на условиях, оговоренных в предварительном договоре, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между Т.С. и Ж.Н.В.
Взыскать с Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <...>, в пользу Ж.Н.В., <...>, судебные расходы по составлению искового заявления в размере 1<...>, за устную консультацию в сумме <...>, на оплату услуг представителя в размере <...> и по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей, всего <...> рублей
В удовлетворении исковых к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств, Т.С. - отказать.
В апелляционной жалобе Т.С. просит отменить решение суда (л.д. 106-108).
Судом были нарушены требования закона, предъявляемые к оценке доказательств.
Так суд указал, что его супруга Т.Н. не имеет отношения к спорной квартире и Ж.Н.В., а поскольку разговор на аудиозаписи состоялся не между истцом и ответчиком, то суд не принял в качестве надлежащего доказательства аудиозапись разговора между его супругой и истцом.
Указанные выводы суда являются не состоятельными, поскольку в своем ходатайстве о приобщении в качестве доказательства аудиозаписи разговора Ж.Н.Н. с его супругой указаны все, требуемые законом, сведения об условиях проведения записи и ее времени, в то время, как его супруга выступала в качестве свидетеля по делу и представленная аудиозапись подтверждает показания Т.Н. в части не оплаты истцом Т.С. аванса в размере <...>
Из совокупности представленных доказательств следует, что Ж.Н.В. не желала выплачивать Т.С. <...> за продаваемую им квартиру, и, пользуясь доверием со стороны Т.С., попросила написать его расписку о получении аванса, не передавая деньги, пообещав, что указанная сумма будет истрачена ею на погашение долга по коммунальным платежам, расходов по оформлению документов.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что подписание Т.С. предварительного договора и расписки о получении им денежных средств в размере <...>, подтверждает факт получения Т.С. от Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>.
Истец-ответчик Ж.Н.В., подала возражения на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав представителя ответчика-истца П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего решение суда отменить, истца-ответчика Ж.Н.В. и ее представителя Г., просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550, 554 и ч. 1 ст. 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор также должен предусматривать цену недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Т.С. была выдана доверенность на имя Ж.Н.В. на ведение дел по оформлению его наследственных прав на имущество по закону и завещанию, оставшееся после умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, в виде квартиры, находящейся по адресу: <...> (л.д. 7).
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Т.С. и покупателем Ж.Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 30, 28, 29, 31).
По условиям предварительного договора, являвшегося одновременно актом приема-передачи квартиры (п. 9), продажная цена квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью <...>, была определена в сумме <...>, из которых <...> уплачиваются покупателем продавцу при подписании настоящего договора, а оставшиеся <...> - при заключении основного договора купли-продажи.
Факт оплаты Ж.Н.В. суммы в размере <...>, подтверждается написанной Т.С. распиской (л.д. 9).
Основной договор купли-продажи квартиры, стороны обязались заключить после оформления наследства на имя Т.С., как наследника первой очереди, что следует из п. 2 предварительного договора (л.д. 6).
После установления в судебном порядке факта принятия Т.С. наследства, открывшегося после смерти ФИО12 (л.д. 10) и оформления технической документации на выше указанную квартиру (л.д. 33-35, 36, 37), Ж.Н.В. было получено свидетельство о праве на наследство по закону Т.С. на квартиру, находящуюся по адресу: <...>, состоящую <...>, общей площадью <...> (ранее <...> кв. м - <...>), в том числе жилой площадью <...>, удостоверенное нотариусом Осинниковского нотариального округа ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированное в реестре за N (л.д. 32, 8).
Между тем, основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, между Т.С. и Ж.Н.В. до настоящего времени не заключен, поскольку Т.С. уклоняется от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Разрешая спор по существу, удовлетворяя требования Ж.Н.В., а также отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Т.С., суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, обоснованно исходил из того, что существенные условия договора купли-продажи квартиры сторонами согласованы, Ж.Н.В. обращалась к Т.С. с предложением заключить основной договор, т.е. досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, от заключения основного договора Т.С. уклоняется, чему представлены доказательства, и что подтверждено в судебном заседании самим Т.С., в связи с чем, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Ж.Н.В.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.
Т.С. и его представитель, обосновывая возражения, ссылались на то, что расписка о получении Т.С. от Ж.Н.В. денежных средств в размере <...> была написана Т.С. по просьбе Ж.Н.В. без передачи Т.С., указанных в расписке денежных средств
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Ж.Н.В., суд правильно исходил из того, что подписание Т.С. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и представленная истцом расписка, являются допустимыми и достаточными доказательствами наличия факта передачи Ж.Н.В. Т.С. указанной в ней денежной суммы, собственноручное подписание предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и написание представленной расписки Т.С. не отрицает, а доводы Т.С. об отсутствии факта передачи ему Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>, не подтверждены достоверными доказательствами, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о недоказанности нарушения Ж.Н.В. условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в виде не оплаты части продажной цены квартиры в размере <...>
Указанные выводы суда основаны на доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании и которым дана надлежащая оценка в их совокупности. Судебная коллегия находит указанные выводы суда обоснованным, соответствующим установленным судом обстоятельствам, а также нормам права.
Достоверных, допустимых и достаточных доказательств в опровержение факта передачи Ж.Н.В. Т.С. спорной денежной суммы, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.
В соответствии со статьей 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания.
Суд первой инстанции на основании вышеприведенных положений закона пришел к верному выводу о том, что показания свидетеля Т.Н., не могут служить доказательством отсутствия передачи Т.С. спорной денежной суммы по предварительному договору купли-продажи квартиры, поскольку договор был оформлен в простой письменной форме, а значит исполнение по нему, передача денежных средств Т.С. в счет оплаты продажной цены квартиры должна быть также оформлена в простой письменной форме, в связи с чем, Т.С., в соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК РФ не может ссылаться в подтверждение не исполнения условий сделки на свидетельские показания.
Судом было дано аргументированное суждение о том, что допустимых доказательств того, что денежные средства, указанные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ Т.С. от Ж.Н.В. не получал, ответчик не представил, в то время как Ж.Н.В. при обращении в суд были приложены предварительный договор купли-продажи и расписка, подлинность которых ответчик не оспаривал. Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.
В решении суда в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Доводы апелляционной жалобы Т.С. в части необоснованно отклонения в качестве доказательства аудиозаписи разговора между Ж.Н.В. и Т.Н. не могут явиться основаниями для отмены решения суда, поскольку доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, что не входит в компетенцию суда апелляционной инстанции. Допустимых доказательств, опровергающих передачу Т.С. Ж.Н.В. денежных средств в размере <...>, Т.С. суду не представлено.
Давая оценку как доказательству представленной Т.С. суду аудиозаписи разговора между Ж.Н.В. и Т.Н., суд обоснованно исходил из того, что разговор на представленной аудиозаписи происходил не между сторонами Ж.Н.В. и Т.С., а с третьим лицом с супругой Т.С., которая не является участником спорных правоотношений, в связи с чем содержание указанного разговора не может быть расценено в качестве допустимого доказательства не исполнения Ж.Н.В. условий предварительного договора купли-продажи квартиры, в рамках возникших между Ж.Н.В. и Т.С. правоотношений.
При этом судебная коллегия считает необходимым учесть, что Ж.Н.В. в судебном заседании, после прослушивания аудиозаписи не был подтвержден факт того, что на указанной аудиозаписи речь шла о не передаче ей Т.С. денежных средств в размере <...>, именно по оспариваемому Т.С. договору, в то время, как сам факт передачи указанных денежных средств Т.С., подтверждается представленными суду письменными доказательствами, которые отвечают требования относимости и допустимости.
Отвергая доводы Т.С. о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств в виде изменения его семейного положения, которое повлекло за собой его нуждаемость в жилье, суд, правильно руководствуясь приведенными нормами права, пришел к обоснованному выводу о том, что совокупность обстоятельств, которые в силу закона ст. 451 ГК РФ могут служить основанием для расторжения договора, по настоящему делу отсутствует, поскольку возможность расторжения договора, закон связывает со строго определенными случаями, при наличии одновременно четырех условий, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ, целью которой является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, в то время, как указанные Т.С. обстоятельства не изменили предмета и обязательств сторон по договору, не явились действием непреодолимой силы, исполнение договора не нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и не повлечет для Т.С. такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Данные выводы судебная коллегия находит верными, законными и обоснованными, постановленными в соответствии с нормами действующего законодательства, на основании полного и всестороннего исследования представленных суду доказательств, которым в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана правильная надлежащая оценка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований Ж.Н.В. об обязании Т.С. заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры, на условиях, оговоренных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, а также о необходимости отказать в удовлетворении требований Т.С. к Ж.Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением его условий и изменением обстоятельств.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании закона, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда об установленных обстоятельствах, что не может являться основанием для отмены решения суда.
Разрешая дело, суд в полном объеме определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права нарушений норм процессуального права не допущено. Выводы суда основаны на обстоятельствах, установленных судом, подтверждены доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с которой судебная коллегия согласна. Суд отразил в решении результаты оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений и привел в решении мотивы, по которым он не согласен с доводами стороны ответчика Т.С.
Решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Осинниковского городского суда от 15 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)