Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Устьянцева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лебедевой Н.В.,
судей областного суда Коваленко А.И. и Селютиной И.Ф.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой Н.В. апелляционную жалобу Ш. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года по гражданскому делу по иску Ш. к Д. о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда, и по иску Д. к Ш., Н. о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,
установила:
Ш. обратилась в суд с названным иском к Д., указав, что осенью 2010 года она обратилась к ответчику с целью получения займа в сумме *** руб. сроком на шесть месяцев с условием уплаты 6% ежемесячно в сумме *** руб. Ответчиком с целью обеспечения возврата денежных средств было предложено на период возврата суммы займа переоформить квартиру ***, принадлежащую ей на праве собственности, на имя Д. с последующим переоформлением спорной квартиры вновь на ее имя. 26.11.2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи. С целью обеспечения гарантий того, что спорное жилое помещение после погашения долга будет переоформлено на ее имя, 26.11.2010 года между ней и Д. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составляет *** руб. Данным договором установлено, что Ш. обязана уплачивать в счет оплаты за квартиру ежемесячно до 26 числа каждого месяца *** руб., и последняя оплата должна была быть произведена в сумме *** руб. В случае просрочки платежа она обязуется выплачивать пеню в размере 1% за каждый день просрочки от суммы договора, но не более 5 дней. Считает, что данный порядок расчета соответствует условиям займа на сумму *** руб. под 6% ежемесячно, с ежемесячным платежом *** руб. Ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года совершен между сторонами с целью прикрыть договор залога квартиры, заключенный в обеспечение возврата займа. Доказательствами притворности договора купли-продажи квартиры является то, что фактически он исполнен не был, поскольку с момента его заключения она, Ш., проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания. Более того, стороны не намеревались исполнять данный договор, согласно п. 5 предварительного договора, которым установлено, что покупатель - Ш. и Н. вправе быть зарегистрированными в указанной квартире, а также обязуются оплачивать коммунальные расходы по ее содержанию. Каких-либо денежных средств в размере *** руб. в счет покупки квартиры ответчиком ей не передавалось.
Просила суд признать притворным вышеуказанный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и Д., прикрывающим договор залога указанной квартиры, в обеспечение возврата займа в сумме *** рублей, применить правила, относящиеся к договору залога, признав его недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Д. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Ш., Н., ссылаясь на то, что 26 ноября 2010 года она по договору купли-продажи приобрела однокомнатную квартиру по адресу: ***. В настоящее время в спорном жилом помещении проживают ответчики, которые отказываются выселяться в добровольном порядке и сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, в связи с чем, нарушают ее права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим имуществом.
Просила суд признать Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета и выселить.
Определением суда от 04 июля 2011 года вышеназванные дела объединены в одно производства для совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения дела Ш. исковые требования уточнила, просила суд признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года, расположенной по адресу: ***, заключенный между Ш. и Д., прикрывающий договор залога вышеуказанной квартиры, заключенный между Ш. и Д. в обеспечение возврата суммы займа в размере *** руб. и применить последствия ее недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, признать за Ш. право собственности на спорную квартиру, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Д., признать ничтожным договор залога, взыскать судебные расходы в размере *** руб., компенсацию морального вреда в сумме *** руб.
Определением суда от 20 января 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен З.
Ш. и ее представитель Г. иск поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель Д. и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, З. исковые требования не признал, встречные исковые требования Д. просил удовлетворить.
Старший помощник прокурора, участвовавший в деле, Алексеева А.В., в заключении пояснила, что в удовлетворении исковых требований Ш. следует отказать, а иск Д. подлежит удовлетворению.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ш. отказано. Исковые требования Д. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав доклад судьи Лебедевой Н.В., пояснения Ш. и ее представителя И., поддержавших апелляционную жалобу с учетом дополнений, проверив доводы жалобы, дополнения к ней, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).
В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Статьей 162 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В соответствии с п. п. ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 26.11.2010 года, заключенному между Ш. и Д., Ш. продала, а Д. приобрела квартиру *** за *** руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора, договор имеет силу передаточного акта (пп. 1, 8 договора). Право собственности Д. надлежащим образом зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права от 07 декабря 2010 года).
26 ноября 2010 года Д. (продавец) и Ш. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Д. имеет намерение продать квартиру *** Ш. за *** руб., а Ш. должна вносить по *** руб. ежемесячно до 26 числа каждого месяца, при этом последняя оплата должна быть произведена в сумме *** руб. В соответствии с обязательствами по предварительному договору Д. и Ш. обязуются до 26.05.2011 года заключить договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 указанного предварительного договора купли-продажи, на момент его заключения в квартире зарегистрированы Ш., Н., которые приняли на себя обязанность по оплате коммунальных расходов.
Постановляя оспариваемое решение, суд исходил из того, что Ш., являясь собственником спорной квартиры, в соответствии со ст. 209 ГК РФ воспользовалась своим правом и продала квартиру Д. на основании договора от 26 ноября 2010 года. Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законодательством порядке. В соответствии с п. 8 данного договора денежные средства в счет оплаты по договору Д. передала Ш.
Из содержания договора купли-продажи от 26 ноября 2010 года следует, что предметом договора являлось жилое помещение, все условия договора непосредственно относились к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержал.
Факт заключения предварительного договора свидетельствует о том, что Ш. признавала, что собственником квартиры является Д. По истечении срока, установленного для заключения основного договора, стороны договор не заключили, с требованиями о понуждении к заключению основного договора в суд не обращались.
Таким образом, доводы Ш., о том, что договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи являются притворными сделка, прикрывающими договоры займа и залога, предварительный договор свидетельствует о заключении между сторонами фактически договора займа, не могут быть приняты во внимание, так как по смыслу ст. 170 ГК РФ стороны притворной сделки и сделки, которую стороны прикрывают должны совпадать, тогда как в данном случае сама Ш. и ее представители поясняли, что деньги в сумме *** руб. Ш. получила от З., которому впоследствии и передавала деньги в счет погашения долга.
При этом, допустимых доказательств подтверждающих, что З. действовал от имени либо по поручению, в интересах Д. суду не предоставлено.
Также не предоставлено суду доказательств, подтверждающих, что был заключен письменный договор займа между сторонами, т.е. между Ш. и Д., что имеются расписки, подтверждающие, передачу денег по договору займа от Д. к Ш., а также передачу денег в счет погашения долга по займу от Ш. Д.
Заключение договора займа не может подтверждаться звонками Ш. и ее представителя И. на телефон ***, указанный в газете "Саквояж", до заключения оспариваемого договора и в дальнейшем при передаче денег по предварительному договору, поскольку в силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Договора залога, отвечающего требованиям действующего законодательства, между Ш. и Д., также заключено не было.
То обстоятельство, что Д. в квартиру не вселялась, не оплачивала коммунальные услуги, расходы по содержанию жилья, не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении данного иска и не свидетельствуют о притворности договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года.
Стороны свободны в праве распоряжаться своей собственностью, доказательств того, что договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен под принуждением не представлено.
Признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя должно быть доказано.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что Ш. не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 26 ноября 2010 года был заключен с целью прикрыть договор залога в обеспечение договора займа, без намерения создать правовые последствия, характерные для сделки купли-продажи, и отказал Ш. в признании указанного договора притворным, применении последствий ее недействительности, признании права собственности на спорное жилое помещение за Ш., исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности Д., признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 года N 5242-1 снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Д., суд исходил из того, что собственником спорной квартиры является Д. Зарегистрированные в квартире Ш. и Н. не являются членами (бывшими членами) семьи собственника. Между истцом и ответчиками отсутствует какое-либо соглашение о пользовании ответчиками спорного жилого помещения. Добровольно ответчики квартиру не освобождают и сниматься с регистрационного учета самостоятельно не хотят. Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года Ш. обязуется выписаться из спорной квартиры в десятидневный срок со дня подписания договора. Проживанием ответчиков в спорной квартире существенно нарушают права истца, как собственника недвижимого имущества, создаются препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что имеются все основания для признания Ш. и Н. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ***, выселения ответчиков из указанной квартиры, а также снятии их с регистрационного учета в данном жилом помещении.
Данный вывод суда мотивирован, соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что наличие двух договоров купли-продажи квартиры прямого и обратного действия свидетельствует, что стороны не имели волеизъявления на приобретение и отчуждение спорной квартиры, несостоятелен, поскольку действующее законодательство не запрещает собственнику продать имущество, а впоследствии на основании договора купли-продажи выкупить его у покупателя.
Довод жалобы Ш., что она добросовестно исполняла условия предварительного договора купли-продажи квартиры, ежемесячно передавала З. *** руб., а по истечении срока договора З., представляющий интересы Д., уклонился от исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи по цене и на условиях предварительного договора, для возврата залоговой квартиры Ш., потребовал выплатить среднерыночную цену квартиры, вдвое превышающую предоставленный денежный заем, проверялись судом в ходе рассмотрения дела, обоснованно, по мотивам изложенным в решении отклонены судом, как основания для признания недействительными (притворными) договоров купли-продажи от 26.11.2010 г. и предварительного договора купли-продажи от 26.11.2010 г.
Не опровергает выводы суда и довод Ш. о том, что суд вышел за пределы исковых требований, сделав вывод о возникновении правоотношений по договору займа между ней и З.
Обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом правильно. В мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, с выводами суда судебная коллегия согласна, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе и которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3062/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2012 г. по делу N 33-3062/2012
Судья Устьянцева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лебедевой Н.В.,
судей областного суда Коваленко А.И. и Селютиной И.Ф.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой Н.В. апелляционную жалобу Ш. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года по гражданскому делу по иску Ш. к Д. о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда, и по иску Д. к Ш., Н. о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,
установила:
Ш. обратилась в суд с названным иском к Д., указав, что осенью 2010 года она обратилась к ответчику с целью получения займа в сумме *** руб. сроком на шесть месяцев с условием уплаты 6% ежемесячно в сумме *** руб. Ответчиком с целью обеспечения возврата денежных средств было предложено на период возврата суммы займа переоформить квартиру ***, принадлежащую ей на праве собственности, на имя Д. с последующим переоформлением спорной квартиры вновь на ее имя. 26.11.2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи. С целью обеспечения гарантий того, что спорное жилое помещение после погашения долга будет переоформлено на ее имя, 26.11.2010 года между ней и Д. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составляет *** руб. Данным договором установлено, что Ш. обязана уплачивать в счет оплаты за квартиру ежемесячно до 26 числа каждого месяца *** руб., и последняя оплата должна была быть произведена в сумме *** руб. В случае просрочки платежа она обязуется выплачивать пеню в размере 1% за каждый день просрочки от суммы договора, но не более 5 дней. Считает, что данный порядок расчета соответствует условиям займа на сумму *** руб. под 6% ежемесячно, с ежемесячным платежом *** руб. Ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года совершен между сторонами с целью прикрыть договор залога квартиры, заключенный в обеспечение возврата займа. Доказательствами притворности договора купли-продажи квартиры является то, что фактически он исполнен не был, поскольку с момента его заключения она, Ш., проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания. Более того, стороны не намеревались исполнять данный договор, согласно п. 5 предварительного договора, которым установлено, что покупатель - Ш. и Н. вправе быть зарегистрированными в указанной квартире, а также обязуются оплачивать коммунальные расходы по ее содержанию. Каких-либо денежных средств в размере *** руб. в счет покупки квартиры ответчиком ей не передавалось.
Просила суд признать притворным вышеуказанный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и Д., прикрывающим договор залога указанной квартиры, в обеспечение возврата займа в сумме *** рублей, применить правила, относящиеся к договору залога, признав его недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Д. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Ш., Н., ссылаясь на то, что 26 ноября 2010 года она по договору купли-продажи приобрела однокомнатную квартиру по адресу: ***. В настоящее время в спорном жилом помещении проживают ответчики, которые отказываются выселяться в добровольном порядке и сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, в связи с чем, нарушают ее права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим имуществом.
Просила суд признать Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета и выселить.
Определением суда от 04 июля 2011 года вышеназванные дела объединены в одно производства для совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения дела Ш. исковые требования уточнила, просила суд признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года, расположенной по адресу: ***, заключенный между Ш. и Д., прикрывающий договор залога вышеуказанной квартиры, заключенный между Ш. и Д. в обеспечение возврата суммы займа в размере *** руб. и применить последствия ее недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, признать за Ш. право собственности на спорную квартиру, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Д., признать ничтожным договор залога, взыскать судебные расходы в размере *** руб., компенсацию морального вреда в сумме *** руб.
Определением суда от 20 января 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен З.
Ш. и ее представитель Г. иск поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель Д. и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, З. исковые требования не признал, встречные исковые требования Д. просил удовлетворить.
Старший помощник прокурора, участвовавший в деле, Алексеева А.В., в заключении пояснила, что в удовлетворении исковых требований Ш. следует отказать, а иск Д. подлежит удовлетворению.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ш. отказано. Исковые требования Д. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав доклад судьи Лебедевой Н.В., пояснения Ш. и ее представителя И., поддержавших апелляционную жалобу с учетом дополнений, проверив доводы жалобы, дополнения к ней, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).
В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Статьей 162 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В соответствии с п. п. ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 26.11.2010 года, заключенному между Ш. и Д., Ш. продала, а Д. приобрела квартиру *** за *** руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора, договор имеет силу передаточного акта (пп. 1, 8 договора). Право собственности Д. надлежащим образом зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права от 07 декабря 2010 года).
26 ноября 2010 года Д. (продавец) и Ш. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Д. имеет намерение продать квартиру *** Ш. за *** руб., а Ш. должна вносить по *** руб. ежемесячно до 26 числа каждого месяца, при этом последняя оплата должна быть произведена в сумме *** руб. В соответствии с обязательствами по предварительному договору Д. и Ш. обязуются до 26.05.2011 года заключить договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 указанного предварительного договора купли-продажи, на момент его заключения в квартире зарегистрированы Ш., Н., которые приняли на себя обязанность по оплате коммунальных расходов.
Постановляя оспариваемое решение, суд исходил из того, что Ш., являясь собственником спорной квартиры, в соответствии со ст. 209 ГК РФ воспользовалась своим правом и продала квартиру Д. на основании договора от 26 ноября 2010 года. Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законодательством порядке. В соответствии с п. 8 данного договора денежные средства в счет оплаты по договору Д. передала Ш.
Из содержания договора купли-продажи от 26 ноября 2010 года следует, что предметом договора являлось жилое помещение, все условия договора непосредственно относились к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержал.
Факт заключения предварительного договора свидетельствует о том, что Ш. признавала, что собственником квартиры является Д. По истечении срока, установленного для заключения основного договора, стороны договор не заключили, с требованиями о понуждении к заключению основного договора в суд не обращались.
Таким образом, доводы Ш., о том, что договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи являются притворными сделка, прикрывающими договоры займа и залога, предварительный договор свидетельствует о заключении между сторонами фактически договора займа, не могут быть приняты во внимание, так как по смыслу ст. 170 ГК РФ стороны притворной сделки и сделки, которую стороны прикрывают должны совпадать, тогда как в данном случае сама Ш. и ее представители поясняли, что деньги в сумме *** руб. Ш. получила от З., которому впоследствии и передавала деньги в счет погашения долга.
При этом, допустимых доказательств подтверждающих, что З. действовал от имени либо по поручению, в интересах Д. суду не предоставлено.
Также не предоставлено суду доказательств, подтверждающих, что был заключен письменный договор займа между сторонами, т.е. между Ш. и Д., что имеются расписки, подтверждающие, передачу денег по договору займа от Д. к Ш., а также передачу денег в счет погашения долга по займу от Ш. Д.
Заключение договора займа не может подтверждаться звонками Ш. и ее представителя И. на телефон ***, указанный в газете "Саквояж", до заключения оспариваемого договора и в дальнейшем при передаче денег по предварительному договору, поскольку в силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Договора залога, отвечающего требованиям действующего законодательства, между Ш. и Д., также заключено не было.
То обстоятельство, что Д. в квартиру не вселялась, не оплачивала коммунальные услуги, расходы по содержанию жилья, не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении данного иска и не свидетельствуют о притворности договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года.
Стороны свободны в праве распоряжаться своей собственностью, доказательств того, что договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен под принуждением не представлено.
Признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя должно быть доказано.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что Ш. не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 26 ноября 2010 года был заключен с целью прикрыть договор залога в обеспечение договора займа, без намерения создать правовые последствия, характерные для сделки купли-продажи, и отказал Ш. в признании указанного договора притворным, применении последствий ее недействительности, признании права собственности на спорное жилое помещение за Ш., исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности Д., признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 года N 5242-1 снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Д., суд исходил из того, что собственником спорной квартиры является Д. Зарегистрированные в квартире Ш. и Н. не являются членами (бывшими членами) семьи собственника. Между истцом и ответчиками отсутствует какое-либо соглашение о пользовании ответчиками спорного жилого помещения. Добровольно ответчики квартиру не освобождают и сниматься с регистрационного учета самостоятельно не хотят. Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2010 года Ш. обязуется выписаться из спорной квартиры в десятидневный срок со дня подписания договора. Проживанием ответчиков в спорной квартире существенно нарушают права истца, как собственника недвижимого имущества, создаются препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что имеются все основания для признания Ш. и Н. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ***, выселения ответчиков из указанной квартиры, а также снятии их с регистрационного учета в данном жилом помещении.
Данный вывод суда мотивирован, соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что наличие двух договоров купли-продажи квартиры прямого и обратного действия свидетельствует, что стороны не имели волеизъявления на приобретение и отчуждение спорной квартиры, несостоятелен, поскольку действующее законодательство не запрещает собственнику продать имущество, а впоследствии на основании договора купли-продажи выкупить его у покупателя.
Довод жалобы Ш., что она добросовестно исполняла условия предварительного договора купли-продажи квартиры, ежемесячно передавала З. *** руб., а по истечении срока договора З., представляющий интересы Д., уклонился от исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи по цене и на условиях предварительного договора, для возврата залоговой квартиры Ш., потребовал выплатить среднерыночную цену квартиры, вдвое превышающую предоставленный денежный заем, проверялись судом в ходе рассмотрения дела, обоснованно, по мотивам изложенным в решении отклонены судом, как основания для признания недействительными (притворными) договоров купли-продажи от 26.11.2010 г. и предварительного договора купли-продажи от 26.11.2010 г.
Не опровергает выводы суда и довод Ш. о том, что суд вышел за пределы исковых требований, сделав вывод о возникновении правоотношений по договору займа между ней и З.
Обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом правильно. В мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, с выводами суда судебная коллегия согласна, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе и которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)